INAIL DIREZIONE REGIONALE PER LA LOMBARDIA

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1 INAIL DIREZIONE REGIONALE PER LA LOMBARDIA BOXES F MAPP Sub 148 Sub 150 Sub 156 Sub 176 Sub 223 Sub 226 Sub 228 Sub 229 Sub 269 Sub 285 Sub 291 Sub 295 PIANO S1 - EDIFICIO di Via Adriano,100 MILANO STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO Maggio 2016 Pag.1/24

2 SOMMARIO ASPETTI GENERALI... 3 ESTREMI DELL INCARICO RICEVUTO E CRITICITÀ RISCONTRATE... 3 SCOPO DELLA VALUTAZIONE... 3 DATI DISPONIBILI E/O REPERITI... 3 UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI (COLLOCAZIONE NEL CONTESTO URBANO)... 3 DESCRIZIONE GENERALE DELL EDIFICIO... 5 PRINCIPALI CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE E DI FINITURA DEI BOX... 8 STATO MANUTENTIVO... 8 STATO LOCATIVO... 8 DOCUMENTAZIONE DISPONIBILE O REPERITA... 8 PROPRIETÀ/PROVENIENZA... 8 SITUAZIONE CATASTALE CONSISTENZA DEI BOX CRITERI DI STIMA ADOTTATI... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. CRITERI DI STIMA ED ANALISI DEL MERCATO... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. ACCERTAMENTO DEL MERCATO ELEMENTI VALUTATIVI RACCOLTI... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. PROCESSI ANALITICI SEGUITI E DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMAERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. TABELLE CON DATI DI STIMA... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. QUADRO DI SINTESI DELLA VALUTAZIONE.. ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. ALLEGATI... ERRORE. IL SEGNALIBRO NON È DEFINITO. Pag.2/24

3 ASPETTI GENERALI Estremi dell incarico ricevuto e criticità riscontrate Soggetto che ha conferito l incarico: Direttore Regionale per la Lombardia Data del conferimento: 21 aprile 2015 Oltre l incarico di stima è stato affidato anche l onere per le verifiche e gli accertamenti ritenuti necessari per la dismissione delle unità immobiliari oggetto d incarico. Scopo della valutazione Dismissione con procedura aste. Dati disponibili e/o reperiti Ubicazione degli immobili (collocazione nel contesto urbano) Indirizzo: via Adriano n. 100 via Lussu n. 1-3, Milano Gli edifici che comprendono le unità immobiliari in esame fanno parte dell excomplesso INAIL denominato via Adriano. Questo è situato nella zona periferica Nord/Est della città di Milano, posta a circa 7.0 Km dal centro, nel quartiere Adriano che si è sviluppato agli inizi degli anni 90 sull area ex-industriale «Magneti Marelli». La zona è caratterizzata dalla prevalente presenza di fabbricati adibiti ad abitazione ed attività commerciali (uffici, negozi, istituti di credito, etc.) di recente edificazione. L area gode di infrastrutture primarie e risulta discretamente servita dai mezzi pubblici: autobus urbani n. 53 (stazione Sesto Marelli e Lambrate), n. 56 (p.le Loreto), n. 86 (Cà Granda-Cascina Gobba) di collegamento con le linee Metropolitane rossa, verde e lilla. Le strade all intorno possono considerarsi attualmente di scarso traffico, senza una particolare vocazione commerciale e con una limitata presenza di servizi pubblici (scuole, servizi sociali, ecc). Nei pressi sono stati realizzati, in data recente, nuovi supermercati a seguito della recente espansione del comparto residenziale. Negli ultimi mesi, nel quartiere è stato inaugurato un parco pubblico. La zona riveste una buona appetibilità per unità di tipo residenziale, grazie alla relativa vicinanza ad arterie di grande traffico ed a strade di notevole interesse commerciale. La zona in cui è ubicato il complesso immobiliare, infatti, è posta nelle vicinanze della tangenziale est, all intersezione con la S.S. n. 11 Padana Superiore ed a ridosso del confine con il comune di Sesto S. Giovanni. Via Adriano Pag.3/24

4 Via Adriano Tangenziale EST MM Linea M2 -verde Via Palmanova Edificio ex complesso residenziale INAIL di Via Adriano Via Adriano Pag.4/24

5 Descrizione generale dell edificio Le unità immobiliari ad uso box/autorimessa fanno parte di un complesso edilizio realizzato nei primi anni A destinazione prevalentemente residenziale (al piano terra trovano collocazione negozi e/o uffici privati), è composto da tre corpi di fabbrica a forma rettangolare a otto/nove piani fuori terra ed uno interrato destinato a locali box/cantine/deposito nonché una vasta area di pertinenza al piano terra ove sono stati ricavati posti auto delimitati da aree verdi. L impianto edilizio, la cui impronta dà origine ad un C rovesciata, ha il fronte più lungo sulla via Adriano (Ovest), da cui risulta arretrato rispetto all asse stradale, ed è delimitato da via Lussu a Sud e da via U. La Malfa ad Est. Il lato a Nord confina con un area verde, di rispetto dei tralicci dell alta tensione presenti. Il complesso, si articola su sette scale, ognuna dotata di ascensore. E dotato di sette accessi pedonali, corrispondenti a sette diversi civici, con un accesso carraio principale su via Lussu e due corsie di emergenza situate sul limitare dei corpi su via Adriano e via La Malfa. E dotato di spazi comuni costituiti da: - Area centrale con aiuole e zone piantumate, posti auto e percorsi pavimentati con bitume, porticato lastricato in gres, Locali tecnici, Androne, guardiola - Passo carraio e corsello di accesso ai boxes I fabbricati presentano una copertura a tetto con tegole portoghesi e gronde in rame. La facciata lungo la via Adriano, è abbastanza articolata, gli edifici hanno altezze diverse, con un lungo piano porticato e le ampie terrazze e balconi con parapetti in parte pieni e parti in ferro. Le strutture sono di tipo tradizionale e costituite da telai in c.a. gettato in opera, con chiusure opache verticali in mattoni forati e Cls e paramento di finitura esterno con isolamento del tipo a cappotto. Gli orizzontamenti sono realizzati con solai di tipo misto latero/cemento. Le aree esterne, nella zona centrale del complesso, sono sistemate a verde, mentre si presenta abbastanza sistemata la pavimentazione del cortile di accesso ai box. Veduta dell intorno urbano Vista del complesso Vista di via Adriano 1 Concessione Edilizia n.870 del 12giugno 1990 e successiva variante n. 5 del 03 gennaio 1994, Certificato di Abitabilità del 24 giugno Pag.5/24

6 Porticato su via La Malfa Porticato su via Adriano Vista interna del complesso Vista su via Lussu Ingresso carraio su via Lussu Vista Rampa carrabile dall interno Piano seminterrato Pag.6/24

7 Area interna con percorsi Uscita di sicurezza su via Adriano Corsello di accesso ai box Rampa di accesso al piano interrato Vista d insieme dei box Cavedio di aerazione Pag.7/24

8 Principali caratteristiche costruttive e di finitura dei box I boxes sono dislocati al piano interrato, al di sotto dei fabbricati residenziali e risultano collegati alle abitazioni dagli ascensori e dalle scale L accesso a tale piano, avviene da una rampa il cui ingresso è situato su via Lussu n. 1, posizionato in adiacenza alla guardiola del custode. Esso è dotato di due corsie per gli ingressi/uscite, ogni corsia è fornita di cancello telecomandato. Nell immobile, vi sono due ulteriori corselli di accesso, su via Adriano e via La Malfa, all interno dell area di pertinenza. La struttura portante dei boxes, così come quella degli edifici, è realizzata con travi e pilastri in cemento armato e solai in latero cemento. I box auto, oggetto della presente stima, sono delimitati da pareti in muratura e soffitto in cemento armato intonacato. L altezza interna è 2.70 ml. La pavimentazione interna è in battuto di cemento. I locali sono dotati di illuminazione interna, privi di riscaldamento e con porta d ingresso basculante in metallo, a funzionamento manuale Stato manutentivo Allo stato attuale lo stato di manutenzione delle finiture e degli impianti, presenta i segni del tempo della costruzione e il normale degrado legato all utilizzo delle unità immobiliari. Stato locativo I locali, oggetto della presente relazione, risultano liberi. Documentazione disponibile o reperita Proprietà/Provenienza Da quanto si è potuto accertare, il complesso in esame è stato realizzato a seguito di Convenzione stipulata in data 04/10/1985 tra il Comune di Milano e le società Dedalo S.r.l., l Immobiliare Tuono S.r.l. e la Cooperativa Edilizia Roccolo S.r.l. La convenzione prevedeva la lottizzazione delle aree poste in Via Adriano, in attuazione del piano deliberato dal Consiglio Comunale in data 26/03/1985 e approvato dalla Giunta Comunale in data 26/07/1985. L immobile è pervenuto all INAIL con atto di compravendita con la società PREMAFIN FINANZIARIA S.p.A. in data 23/07/1996. L intero complesso, denominato lotto A6 ( fabbricati A-B-C, D-D1 e D2-D3 ) è stato preso in consegna dall INAIL con verbale in data 07/11/1996. E presente agli atti il certificato di abitabilità rilasciato dal Comune di Milano in data ed il certificato di collaudo delle opere in c.a. di cui alla ricevuta del Comune di Milano n dell Si riporta, inoltre, la copia della Licenza d Abitabilità da cui si evincono gli estremi della Concessione Edilizia rilasciata dal Comune di Milano. Pag.8/24

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10 Situazione catastale Le unità immobiliari in questione risultano attualmente censiti al Catasto Urbano della città di Milano al Foglio 86 part. 90. Mappa catastale Foglio 86 part. 90 Elaborato planimetrico - Piano Interrato Pag.10/24

11 Consistenza dei box INTESTATO I.N.A.I.L. N DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Sezione Foglio Pa rticella Sub Ca tegoria Cla s s e Cons is tenza Rendita Urbana C/ mq Euro 278, C/ mq Euro 151, C/ mq Euro 206, C/ mq Euro 159, C/ mq Euro 190, C/ mq Euro 190, C/ mq Euro 286, C/ mq Euro 190, C/ mq Euro 182, C/ mq Euro 127, C/ mq Euro 182, C/ mq Euro 167,02 Si riportano le visure e le schede catastali dei singoli box. Si rileva che: i dati catastali (classamento/consistenza/planimetria) sono conformi allo stato di fatto le unità immobiliari sono intestate all INAIL per cui vi è conformità con le risultanze dei registri immobiliari Pag.11/24

12 BOX (interno H 10) Foglio 86 Mapp. 90 sub 148 Pag.12/24

13 BOX (interno H 12) Foglio 86 Mapp. 90 sub 150 Pag.13/24

14 BOX (interno H 18) Foglio 86 Mapp. 90 sub 156 Pag.14/24

15 BOX (interno H 37) Foglio 86 Mapp. 90 sub 176 Pag.15/24

16 BOX (interno H 84) Foglio 86 Mapp. 90 sub 223 Pag.16/24

17 BOX (interno H 87) Foglio 86 Mapp. 90 sub 226 Pag.17/24

18 BOX (interno H 89) Foglio 86 Mapp. 90 sub 228 Pag.18/24

19 BOX (interno H 90) Foglio 86 Mapp. 90 sub 229 Pag.19/24

20 BOX (interno H 130) Foglio 86 Mapp. 90 sub 269 Pag.20/24

21 BOX (interno H 146) Foglio 86 Mapp. 90 sub 285 Pag.21/24

22 BOX (interno H 152) Foglio 86 Mapp. 90 sub 291 Pag.22/24

23 BOX (interno H 156) Foglio 86 Mapp. 90 sub 295 Pag.23/24

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