TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 GEOMETRA ANDREA REMONDINI Via A.Csta Pianr BO Tel fax PEC: TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * CONSULENZA TECNICA D UFFICIO N. 381/2013 R.G. ESEC. Il Giudice dell Esecuzine in ggett nell udienza del 28 gennai 2016 nminava l scrivente gemetra Andrea Remndini cn studi in Rastignan Via A. Csta 58, iscritt al Cllegi dei Gemetri della Prvincia di Blgna al n e all Elenc Speciale dei Cnsulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Blgna, Cnsulente Tecnic d Uffici nella prcedura esecutiva in epigrafe dandgli mandat di rispndere al seguente quesit: 1. Prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli articli 567 II cmma CPC. 2. Descrivere i beni ggett dell esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà e altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest Giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza di diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziari. 3. Accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al

2 quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatt, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti; 4. Esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. Indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. Esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa, prvvedend agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. Redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. Indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denuncie fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ e descrittiv 2

3 giust il mdell che viene testè cnsegnat, stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sull attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. Determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza nel settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. Depsitare due relazini scritte cn tutti i dati relativi alle parti, ltre ad un CD in frmat PDF, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric; L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Calderara di Ren (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: * * * PREMESSA 3

4 I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni quest CTU si atterrà ai dispsti dell art. 568 legge 132/2015, finalizzand la cnsulenza alla determinazine del valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame, calcland la superficie dell immbile, specificandne quella cmmerciale, il valre per metr quadr e il valre 4

5 cmplessiv, espnend analiticamente gli adeguamenti e le crrezini della stima, ivi cmpresa la riduzine del valre di mercat praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene vendut e precisand tali adeguamenti in maniera distinta per gli neri di reglarizzazine urbanistica, l stat d us e di manutenzine, l stat di pssess, i vincli e gli neri giuridici nn eliminabili nel crs del prcediment esecutiv/fallimentare, nnché per le eventuali spese cndminiali inslute. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn il seguente att di pignrament immbiliare trascritt in data, sn stati pignrati ai signri: -- per la quta di ½ di nuda prprietà sul bene A; --, per la quta di ½ di nuda prprietà sul bene A; --, per il diritt di usufrutt per 1/1 sul bene A; --, per il diritt di prprietà per 1/1 sul bene B; i seguenti beni immbili a favre della UNICREDIT SPA cn sede in Rma, cf : A) Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Calderara di Ren, intera prprietà sui seguenti immbili: Fgli 17 particella 66, sub 4, ZC --, categria R, classe fabbricat rurale, cnsistenza mq. --, Rendita. --, via Persicetana 25, intern -, pian T-1; B) Agenzia del territri di Blgna, Catast Fabbricati del Cmune di Calderara di Ren, intera prprietà sui seguenti immbili: Fgli 17 5

6 particella 66, sub 5, ZC --, categria A/4, classe, cnsistenza vani 9.5, Rendita. --, via di Mezz Levante 80, intern -, pian --; * * * DETERMINAZIONE DEI LOTTI - PREMESSA Ai fini della determinazine dei ltti separati del ltt singl, pur se, alla attualità, le due unità risultan fuse in unica unità immbiliare, cnsiderat che: - Catastalmente le unità risultan autnme e diversamente intestate; - Gli impianti tecnlgici sn divisi anche e se parzialmente mdificati; - La grande superficie cmmerciale del bene, in unic ltt, stante la situazine del mercat e la lcalizzazine dei beni, nn attirerebbe pssibili cmpratri in funzine del prezz; - I beni risultan diffrmi e da sanare per single unità; Ciò premess si ritiene di identificare per la prcedura esecutiva in epigrafe 2 (due) ltti di vendita. Si premette, inltre, che i beni ggi pignrati sn parte di più ampia crte clnica denminata Fnd Barchessa che include altri fabbricati rurali (due immbili principali edificati in differenti anni, ltre bx ricver animali e recinzini) ad us (legittimat) di allevament cinfil e ricver per animali randagi (cani e gatti) in cnvenzine cn il cmune di sede e dei cmuni limitrfi. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 1 Intera prprietà (1/1 del diritt di nuda prprietà e 1/1 del diritt di usufrutt) di unità immbiliare residenziale, sita in territri del cmune di 6

7 Calderara di Ren (BO), lcalità Tavernelle, fnd denminat Barchessa, via Persicetana civ. 25 (anche civ. 23) in przine di fabbricat rurale ex rurale, da ciel a terra su due piani. Si cmpne, catastalmente e amministrativamente, di: Al pian terren: ampi andrne di ingress, pranz, cucina, bagn, scala di access al pian prim; Al pian prim: disimpegn, tre camere da lett; Superfici rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative, cmmerciale al lrd delle murature, nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Residenziale: Utile Cmmerciale mq. 223,00 circa; mq. 260,70 circa; Parti ed utilità cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla Agenzia del Territri di Blgna, catast fabbricati del cmune di Calderara di Ren (BO), i beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Fgli 17 particella 66, sub 4, ZC -, categria in crs di definizine, classe -, cnsistenza -, Rendita. -, via Persicetana civic 23, intern -, pian T-1; Le planimetrie catastali nn crrispndn al rilevat. L aggirnament è pst a caric dell aggiudicatari. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Quant pignrat crrispnde a quant in essere alla Agenzia del Territri. 7

8 Si precisa che, in att di pignrament, il fabbricat viene indicat cme di natura R Fabbricat rurale e pst in via Persicetana civ. 25. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. In particlare: - Alla crte cmune fgli 17, mappale 66/3 di mq. 4365,00 circa, cmune a tutti i subalterni ( ) dell stess mappale; Servitù attive e passive - patti: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat in cui si trvan i beni stessi. In particlare: - Servitù di passaggi pednale e carrai cn gni srta di veicl a caric della capezzagna interpderale psta a pnente dei beni, cstituita cn att ntai Givanni Panzera del 09/10/1991 rep /1611 trascritta a Blgna il 14/10/1991 part ; VINCOLI E ONERI Nn sn nti vincli d neri pendenti CONFINI Prprietà --, Prprietà --, Prprietà --, trrente Lavin, salv altri. PROPRIETÀ Ciascun per i prpri diritti degli esecutati signri: --, per la quta di ½ di nuda prprietà; --, per la quta di ½ di nuda prprietà; --, per il diritt di usufrutt per 1/1; PROVENIENZA DEL BENE Att di cmpravendita a minister Ntai -- del -- rep. --, trascritt a 8

9 Blgna il -- art. - e -, cn il quale gli esecutati signri --, ciascun per i prpri diritti, acquistavan beni ggett di pignrament. In atti gli esecutati dichiaravan di essere: - -- liberi da vincli matrimniali; cniugat in regime di separazine dei bei; ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell aggiudicatari: - nessun; Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della Prcedura: - iscrizini: - ipteca vlntaria del --, a caric dei signri --, ciascun per i prpri diritti, gravante sugli immbili in ggett; - ipteca giudiziale --, a caric dei signri --, ciascun per i prpri diritti, gravante sugli immbili in ggett per decret ingiuntiv Tribunale di Blgna in data 15/12/2011 rep. 2424/2011; - ipteca giudiziale del --, a caric del signr --, per i prpri diritti, gravante sugli immbili in ggett per decret ingiuntiv Tribunale di Blgna in data - rep. -; - ipteca giudiziale del -- a caric dei signri --, ciascun per i prpri diritti, gravante sugli immbili in ggett per decret ingiuntiv Tribunale di Blgna in data -- rep. ---; - trascrizini a caric: - pignrament immbiliare del --, a favre del sig. --, a caric del signr --, per i prpri diritti; - pignrament immbiliare del --, a favre --, a caric dei signri ---, 9

10 ciascun per i prpri diritti; REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine svlta press il cmpetente UT del cmune di Calderara di Ren (BO), risulta: - Immbile edificat anterirmente 01/09/1967; - Nessun att rinvenibile in archivi per il mappale in esame cme da dichiarazine del cmpetente UT Cmunale allegata; Ai fini della dichiarazine di cnfrmità urbanistica, unici elementi da valutare sn le dichiarazini alla Agenzia del Territri (Catast Urban). Dall esame delle planimetrie che si allegan, si evidenzia: Il cambi di destinazine (pinabile) di alcuni vani della unità immbiliare per destinarli a sede/uffici dell allevament cinfil; La fusine delle due unità cme già evidenziata; La diversa distribuzine degli spazi interni cme evidenziat nel riliev (indicativ) dell inter cmpless; Salv la mancanza dei requisiti igienic sanitari necessari nei fabbricati residenziali si ritiene che nulla sta alla richiesta di sanatria cn CIL SCIA certificata i cui imprti (indicativi e nn vinclanti per tutti gli rgani Prcedura) si pssn elencare in: Ripristin della divisine legittima fra le unità immbiliari (50% cn sub 5) ,00 circa; Oneri blativi da ,00 a ,00 circa Diritti e varie da. 55,00 a. 500,00 circa; Spese Tecniche da ,00 a ,00 circa; 10

11 Si precisa che il bene è ubicat in Ambit di Rispett Fluviale e gni pratica è sggett al parere della Sprintendenza ai Beni Ambientali; La sanatria dei beni, ivi inclus la verifica delle citate cndizini igienic/sanitarie, sn interamente pste a caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data , cdice identificativ n , redatt dall scrivente CTU gemetra Andrea Remndini, numer di accreditament 07344, valevle sin al girn 09/05/2026. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in classe energetica E. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Le unità immbiliari sn ccupate dagli esecutati. DESCRIZIONE DEL BENE Trattasi di fabbricat ex rurale, ggi residenziale, inserit in più ampia crte clnica denminata Fnd Barchessa psta in aggett all argine del trrente Lavin, cmpless che include altri fabbricati rurali (due immbili principali edificati in differenti anni, ltre bx ricver animali e recinzini) ad us (legittimat) di allevament cinfil e ricver per animali randagi (cani e gatti) in cnvenzine cn il cmune di sede e dei cmuni limitrfi. Il fabbricat si presenta in sufficienti cndizini di manutenzine cn paramenti esterni intnacati e tinteggiati che manifestan pesanti tracce di umidità risalente. La struttura prtante è in muratura classica, il cpert a quattr falde inclinate è in legn, il mant in tegle di laterizi. L unità immbiliare si sviluppa su due piani, da ciel a terra, internamente 11

12 (pian terren) è stata adattata in alcuni ambienti ad us sede/uffici dell allevament cinfil e di gestine delle przini dell stess destinate al ricver di animali randagi. Si presenta in bune cndizini di manutenzine. Si cmpne, catastalmente e amministrativamente, di: Al pian terren: ampi andrne di ingress, pranz, cucina, bagn, scala di access al pian prim; Al pian prim: disimpegn, tre camere da lett; Smmariamente le finiture sn cstituite da: Pareti: intnacate tinteggiate; Pavimenti: in ceramica mncttura; Rivestimenti: in ceramica mncttura; Serramenti delle finestre: legn cn vetr singl, persiane esterne; Impiant elettric: esistente; Impiant termic: autnm cn stufa a pellet; - Distribuzine termsifni in acciai; - Reglazine cn centralina in ambiente; - ACS cn biler elettric; Climatizzazine: scambiatri esterni e split interni; L stat di cnservazine e di manutenzine sn buni. Nta imprtante: Si precisa che, dalle indagini esperite press l amministrazine cmunale e press gli esecutati, il fabbricat ggett di pignrament risulta: Priv di allacciament all acquedtt cmunale (i servizi vengn alimentati da pzz artesian nn cntrllat); Priv di allacciament alla pubblica fgnatura, priv di impiant di 12

13 smaltiment reflui dmestici (tip aerbic/anaerbic); - I reflui dmestici vengn cnvgliati nelle cisterne di racclta dai liquami dell allevament e successivamente smaltiti cn scietà di spurg autrizzata; L access al fnd avviene da tratt di capezzagna interpderale cme da indicazine in precedente capitl; CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del DM n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE Superfici rilevate in sit e/ in pianta (puramente indicative, cmmerciale al lrd delle murature, nn vinclanti per gli rgani della Prcedura): Residenziale: Utile Cmmerciale mq. 223,00 circa; mq. 260,70 circa; Parti ed utilità cmuni e cndminiali stabilite per diritt e per legge. PROCEDIMENTO DI STIMA DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE Cme già dett nella descrizine del bene, trattasi di przine di fabbricat ex rurale, in territri del cmune di Calderara di Ren (BO), lcalità Tavernelle, fnd denminat Barchessa, via Persicetana civ. 25 (anche 13

14 civ. 23). Dell Indagine di Mercat: Il territri cmunale ve è sita l unità immbiliare ggett di stima è a prevalente ambit agricl. Il nucle abitat principale (Tavernelle) è pst a circa 1500/1700 metri, la strada prvinciale Persicetana a circa 1000 metri. Nella zna in cui è sita l unità immbiliare in esame le cmpravendite nel settre immbiliare sn caratterizzate dalla prevalenza di fferta rispett alla dmanda, cnfermand la stagnazine del settre. Dei Valri Cmmerciali: L indagine esperita ha evidenziat una frbice di valri che varian cme di seguit: Fnte Agenzia delle Entrate (valri medi transazini) da. 900,00 ad. 1000,00 al metr quadr; Indagine press le agenzie del lug valri da. 500,00 ad. 900,00 al metr quadr; Della determinazine delle pere da imputarsi in cnt diminuzine - determinazine dei cefficienti di differenziazine - valre cmmerciale dei beni facenti parte della prcedura esecutiva Stima sintetica delle pere necessarie ai ripristini e/ alle rimzini all intern delle u.i. cndminiali (valri stimati, indicativi e nn vinclanti per gli rgani della Prcedura), pssn individuarsi in: Il ripristin dell stat legittim (frazinament delle unità cme da catastale) implica interventi valutati in. 4000,00 per unità; I cefficienti di differenziazine, vver serie di numeri mltiplicatri che cnsentn di crreggere le qutazini medie degli immbili, si individuan 14

15 in: - Cefficiente di destinazine - residenziale = 1,00; - Cefficiente altezza di pian edifici senza ascensre residenza = 0,97; - Cefficiente di età, qualità, stat (residenza e accessri) = 0,50; In cnsiderazine dei valri su indicati e dell stat d us dei beni si assumn cme riferiment: Per l unità abitativa (superfici ragguagliate cme da capitl successiv). 600,00 al metr quadr; Della determinazine del Valre Cmmerciale in base d asta: Alla luce di quant spra espst si calcla: Superficie cmmerciale ragguagliata residenziale mq. 126,44; Valre ptenziale dei beni sul mercat liber ,00; Riduzine percentuale per beni in esecuzine 30%; Valre in base d asta del cmpendi immbiliare in caric alla prcedura esecutiva ,00 (cinquantaquattrmila/00 ); * * * Nella fiducia di aver asslt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine della SV Illustrissima per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 13 maggi 2016 Il Cnsulente Tecnic d Uffici Gemetra Andrea Remndini 15