TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N.130/14 *.*.* PERIZIA DESCRITTIVA-ESTIMATIVA LOTTO UNICO

Transcript

1 Ing. Massim Di Menna Via Luigi Busi 15/ Blgna BO Tel Mail: TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N.130/14 Giudice dell'esecuzine: Dtt. Maurizi Atzri CTU: Ing. Massim Di Menna *.*.* N. 130/14 R.G. ESEC. Udienza Ore 11,00 PERIZIA DESCRITTIVA-ESTIMATIVA LOTTO UNICO Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn decret in data nminava l'ing. Massim Di Menna iscritt all'ordine degli Ingegneri della Prvincia di Blgna al n. 7456A, cn studi in Blgna, Via Luigi Busi 15/2, Cnsulente Tecnic d Uffici, e nell udienza del gli dava l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli art.567 II c. c.p.c. (Es. relazine ntarile, c.d.u., dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al giudice quelli mancanti inidnei) 2. descrivere i beni ggett della esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà ed altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/

2 2 autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza dei diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziali; 3. accertare l stat di pssess e l'indicazine del titl in base al quale l'immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatti, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti, nnché valutare la cngruità del canne alla luce dell art c.c. 3 cmma; 4. esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. indicare le eventuali pere necessarie secnd la miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6. esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa prvvedend agli adempimenti eventuali di cui al

3 3 sub 3; 7. redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denunce fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl di esempi; altre impste indirette) e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ: stat di pssess, l'esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale, gravanti sul bene, che resterann a caric dell'acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sulla attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l'esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale, che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all'acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l'esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la miglire scienza ed esperienza del settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. depsitare una relazine scritta entr quarantacinque girni antecedenti l'udienza ex art.569 c.p.c., già fissata, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell'incaric.

4 4 L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cl Servizi Edilizia e Urbanistica del Cmune di Castel San Pietr Terme, l Agenzia delle Entrate di Blgna (Servizi Catastali e Servizi Pubblicità immbiliare), l studi del Ntai Gullà di Blgna, espne quant segue: PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare sarann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE ESISTENZA DI SERVITÙ IDENTIFICAZIONE CATASTALE CONFINI PROVENIENZA DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA-URBANISTICA CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE SITUAZIONE OCCUPAZIONALE RAPPORTI COL CONDOMINIO RIEPILOGO VINCOLI ED ONERI DESCRIZIONE DEI BENI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI

5 5 Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 35 % del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare del Tribunale di Blgna n.1202 del 13/02/2014, trascritt a Blgna in data 10/03/2014 è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: N.C.E.U. del Cmune di Castel San Pietr Terme - Fgli 83, Mapp. 513: - appartament: sub 13, Categria A/3, Cnsistenza 5,5 vani, Via S. Allende 12; - autrimessa: sub 21, Categria C/6, Cnsistenza 15 mq, Via S. Allende 12. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Przine di fabbricat ad us civile abitazine cstituita da un appartament al pian terz cmpst da ingress, sggirn, cucina, due camere, due bagni, disimpegn e balcne, cn annesse cantina e autrimessa al pian

6 6 interrat. Sita in Cmune di Castel San Pietr Terme (BO), Via Salvadr Allende 10, per una superficie cmmerciale ttale di circa mq 93,12, pignrata per la piena prprietà. I beni cmprendn anche la cmprprietà pr-quta, in ragine di 69/1000 (sessantanve millesimi), sulle parti cndminiali del fabbricat tali per legge e per destinazine. ESISTENZA DI SERVITÙ Nell Att di cmpravendita a rgit del Ntai Raffaell Masi Degli Uberti di Medicina (BO), rep /10999 del 28/06/2005 è presente la frmula servitù attive e passive se vi sn e cme esistenti hann ragine legale di esistere. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: N.C.E.U. del Cmune di Castel Sa Pietr Terme, Fgli 83, mapp. 513: - appartament: sub 13, Categria A/3, Classe 3, Cnsistenza 5,5 vani, Superficie Catastale Ttale 82 mq (Ttale escluse aree scperte: 80 mq), Rendita eur 553,90, Via Salvadr Allende 12, Pian 3-S1; - autrimessa: sub 21, Categria C/6, Classe 4, Cnsistenza 15 mq, Superficie Catastale Ttale 18 mq, Rendita eur 79,79, Via Salvadr Allende 12, Pian S1. La planimetria catastale dell appartament presenta due diffrmità rispett all stat rilevat, cnsistenti nella presenza di una prta fra ingress e cucina e nell assenza del varc fra sggirn e cucina. Le diffrmità nn interessan la suddivisine interna dell unità immbiliare e nn mutan la cnsistenza dell unità immbiliare. Di cnseguenza, l scrivente CTU ritiene

7 7 nn necessaria un eventuale variazine planimetrica catastale. La planimetria catastale dell autrimessa è cnfrme all stat rilevat. Si segnala la necessità di aggirnare il numer civic dell indirizz identificativ di entrambe le unità immbiliari. Nn risulta l esistenza di un elabrat planimetric. CONFINI Parti cmuni da più lati, beni Bndi, beni Nmi, beni Impastat, salv altri più precisi. PROVENIENZA DEI BENI - ai debitri esecutati: Att di cmpravendita a rgit del Ntai Raffaell Masi Degli Uberti di Medicina (BO), rep /10999 del 28/06/2005, registrat a Blgna il 04/07/2005, trascritt a Blgna il 05/07/2005. Al mment dell att i debitri esecutati dichiararn di essere cniugati in regime di separazine dei beni. - Al precedente prprietari: Att di cmpravendita a rgit del Ntai Maurizi Gullà di Blgna, rep. 5406/1090 del 07/02/1994, registrat a Blgna il 25/02/1994, trascritt a Blgna il 16/02/1994. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla Relazine ntarile ventennale del Ntai Omer Araldi di Mantva del 05/05/2014, da dcumenti depsitati dal creditre prcedente agli atti della presente Prcedura e da altri dcumenti reperiti dall scrivente CTU press l Agenzia delle Entrate Servizi Pubblicità immbiliare di Blgna risulta che i beni pignrati ggett di stima sn gravati dai seguenti atti

8 8 pregiudizievli: iscrizini: - ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 05/07/2005, a garanzia di un mutu fndiari di eur ,00, per la piena prprietà; l ipteca risulta cancellata, cme da Cmunicazine n.545 del 11/02/2008 di estinzine ttale avvenuta in data 26/11/2007; - ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 05/12/2007, di ,00 eur a garanzia di un mutu fndiari di ,00 eur, per la piena prprietà; trascrizini: - verbale di pignrament immbiliare del Tribunale di Blgna, rep. n del 13/02/2014, trascritt a Blgna il 10/03/2014, per la piena prprietà. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA-URBANISTICA A seguit delle indagini svlte press il Servizi Edilizia e Urbanistica del Cmune di Castel San Pietr Terme, in base alla dcumentazine reperita da dett Cmune e messa a dispsizine dell scrivente CTU risulta che il fabbricat in cui sn siti i beni ggett di stima è stat edificat in virtù delle seguenti pratiche edilizie: - Richiesta di licenza edilizia, Prt. n.3817/76, Pratica n.116/76, relativa a nuva cstruzine ad us civile abitazine ; la pratica nn risulta avere avut seguit; - Richiesta di licenza edilizia, Prt. n.9155/76 del 24/08/1976, Pratica n.158/76, relativa a nuva cstruzine ad us civili abitazini ; la

9 9 pratica nn risulta avere avut seguit; - Cncessine Edilizia, Pratica n.158/77, Prt. n.7042/77 del 01/07/1977, relativa alla cstruzine di un fabbricat residenziale, rilasciata il 25/07/1977; - Cncessine Edilizia di variante, Pratica n.323/78, Prt. n.8340/78 del 17/07/1978, relativa a variante fabbricat ad us civile abitazine, limitata alla metà settentrinale dell edifici, rilasciata il 14/04/1979; - Autrizzazine di abitabilità, Prt. n del 03/10/1978, limitata alla metà settentrinale dell edifici, rilasciata il 21/04/1979; - Cncessine Edilizia di variante, Pratica n.108/80, Prt. n.7423/80, relativa a variante a civile abitazine, limitata alla metà meridinale dell edifici, rilasciata il 01/08/1980; - Cncessine Edilizia di variante, Pratica n.305/80, Prt. n.9433/80, relativa a variante a civile abitazine, limitata alla metà meridinale dell edifici, rilasciata il 18/09/1980; - Autrizzazine di abitabilità, Prt. n.9998 del 20/09/1980, limitata alla metà meridinale dell edifici, rilasciata il 20/09/1980. I beni pignrati nn risultan interessati da altre pratiche edilizie. Trvandsi i beni pignrati nella metà settentrinale dell edifici, per la verifica di cnfrmità si fa riferiment all elabrat grafic allegat alla Cncessine Edilizia di variante, Pratica n.323/78. L stat rilevat dei beni pignrati presenta le seguenti diffrmità: - chiusura della prta fra cucina e ingress; - apertura di un van di cmunicazine fra cucina e sggirn; - assenza di un sett divisri nel disimpegn;

10 10 - presenza di un sett divisri fra sggirn e disimpegn, cmprensiv di prta; - spstament della finestra in una camera, dalla parete nrd alla parete vest; - lunghezza e superficie del balcne inferiri al previst; - larghezza e psizine delle finestre di cucina e sggirn diverse rispett al previst; - dimensini della cantina inferiri al previst. In un cllqui avut il 25/01/2016 cn la Gem. Mngardi, dell Servizi Edilizia e Urbanistica del Cmune di Castel San Pietr Terme, è emers che le diffrmità rilevate ptrebber essere reglarizzate mediante la presentazine di una SCIA a sanatria, fatte salve le altre verifiche di rispndenza dell immbile alla vigente nrmativa urbanistica ed igienicsanitaria. La pratica a sanatria può essere psta a caric dell aggiudicatari e sarebbe gravata da una sanzine amministrativa di eur e da 120 eur per i diritti di segreteria, ltre agli neri per le spese tecniche, gli neri previdenziali e fiscali, gli neri per eventuali pere edili che si dvesser rendere necessarie in dipendenza della pratica a sanatria, e l eventuale cnseguente aggirnament della certificazine di cnfrmità edilizia per il cnseguiment delle certificazini di cnfrmità impiantistica. L scrivente CTU fa presente che per quant riguarda la cantina, la sanatria dvrebbe riguardare anche le cantine adiacenti, dal mment che l abus edilizi le riguarda, e che ptrebbe essere pssibile presentare un unica pratica edilizia, in md da versare una sla sanzine amministrativa e ripartirne l nere su più prprietari.

11 11 Ai sensi del vigente Pian Strutturale Cmunale del Cmune di Castel San Pietr Terme l area su cui insistn i beni pignrati è cmpresa negli Ambiti urbanizzati cnslidati prevalentemente residenziali. Il fabbricat di Via Salvadr Allende nn risulta né classificat ai sensi degli strumenti urbanistici cmunali, né vinclat ai sensi di nrme statali di tutela. CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE Il Servizi Edilizia e Urbanistica del Cmune di Castel San Pietr Terme nn ha mess a dispsizine dell scrivente CTU alcuna dichiarazine di cnfrmità impiantistica relative ai beni pignrati. Per cntr, i debitri esecutati hann cnsegnat all scrivente CTU cpia delle seguenti dichiarazini: - Dichiarazine di cnfrmità impiantistica, Prt. n.27734/95 del 16/12/1995, relativa a impiant elettric in parti cndminiali; Quadr generale cn Interr. Differenziali 0,03 ID-Alimentazine cantine/garage in Cav FROR 3x2,5mmq- Alimentazine appartamenti in cav N07VK 2x6+Terra. Impiant di terra parti cndminiali, intes cme nuv impiant per garages/cantine/quadr, manutenzine strardinaria per mntanti app.ti, rilasciata il 11/11/1995 da K2 snc di Testa A. & C., cn sede in Castenas (BO); - Dichiarazine di cnfrmità impiantistica, relativa a mera sstituzine di caldaia da tip C a tip C installata esternamente, rilasciata il 09/12/2010 da General Impianti di Di Bari Valeri, cn sede in Fggia, priva di schemi impiantistici ed elenc dei materiali utilizzati; la dichiarazine nn risulta depsitata press il Cmune.

12 12 I beni pignrati, quindi, risultan quasi ttalmente privi di dichiarazini di cnfrmità impiantistica. Pertant l'aggiudicatari ai sensi del DM 22 gennai 2008 dvrà dichiarare di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell'art del cdice civile gli rgani della Prcedura Esecutiva da gni respnsabilità al riguard. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immbile è ccupat dalla cmprprietaria e debitrice esecutata, la quale vi abita insieme al figli, nat il 08/06/2006. Si segnala che la debitrice esecutata Bari ha cnsegnat all scrivente CTU cpia del Verbale di Separazine giudiziale n. 3824/14 Sent., n Crn. del 11/11/2014 (depsit della minuta il 27/11/2014, depsit in Cancelleria il 30/12/2014) cn cui la casa cniugale le è stata assegnata in virtù della cllcazine del figli minre press la madre. Detta assegnazine, tuttavia, è successiva alla data di trascrizine del pignrament (10/03/2014) e nn risulta trascritta press il Servizi di Pubblicità immbiliare di Blgna dell Agenzia delle Entrate, per cui nn è ppnibile alla Prcedura. RAPPORTI COL CONDOMINIO Il fabbricat in cui sn siti i beni pignrati è cstituit cme Cndmini 056 Bertella 1, il cui amministratre pr-tempre è l Studi Pli S.n.c. di Grandi e Pli, Via Antni Gramsci 74, Castel San Pietr Terme (BO). Dalle infrmazini frnite dall amministratre, risulta che l esercizi cndminiale decrre dal 1 marz al 28 febbrai, le spese cndminiali dell esercizi in crs sn suddivise in tre rate cn scadenza 20/05/2015,

13 13 20/07/2015, 20/10/2015, i millesimi generali in cap ai beni pignrati sn pari a 69/1000. Alla data del 15/01/2016 a caric dei beni pignrati risulta un debit di eur 2.383,58 per spese cndminiali nn pagate, di cui eur 1.846,59 per spese strardinarie maturate nell esercizi 2014/2015 ed eur 536,99 per spese rdinarie maturate nell esercizi 2014/2015 in preventiv per l esercizi 2015/2016. Si segnala, infine, che prssimamente il Cndmini dvrà deliberare in merit a lavri di manutenzine strardinaria relativi all adeguament delle autrimesse alla nrmativa antincendi. RIEPILOGO VINCOLI ED ONERI Vincli ed neri a caric della Prcedura Esecutiva Sarann cancellati a cura e spese della Prcedura Esecutiva tutti gli atti di cui al precedente paragraf Atti pregiudizievli, e ciè: - ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 05/12/2007; - verbale di pignrament immbiliare del Tribunale di Blgna, rep. n del 13/02/2014, trascritt a Blgna il 10/03/2014. Vincli ed neri a caric dell Aggiudicatari e/ dei beni aggiudicati Sarann a caric dell Aggiudicatari e/ resterann a caric dei beni aggiudicati i seguenti vincli e neri: - pratica edilizia a sanatria per le diffrmità rilevate rispett ai prgetti apprvati dal Cmune di Castel San Pietr Terme; - cnseguiment delle certificazini di cnfrmità impiantistica; - cnseguiment della certificazine di cnfrmità edilizia; - spese cndminiali per le quali è prevista la rivalsa di legge, eventualmente

14 14 nn liquidate dalla Prcedura. DESCRIZIONE DEI BENI I beni ggett di stima sn situati in un fabbricat residenziale plurifamiliare di cinque piani, di cui un interrat, sit in Via Salvadr Allende , Castel San Pietr Terme (BO). Il fabbricat è una cstruzine cn struttura a telai in cement armat, cpertura piana, pareti esterne intnacate e tinteggiate. Il fabbricat è situat in zna Bertella, nella periferia pedecllinare del caplug di Castel San Pietr Terme, a vest del centr stric, in ambit residenziale, di frnte alla chiesa parrcchiale di S.Clelia in Cavazzna. La zna risulta cmda, sia ai cllegamenti stradali, sia ai servizi cmmerciali. Il fabbricat è raggiungibile dalla strada tramite la crte cndminiale, pednale, in parte pavimentata, in parte impermeabilizzata perché cstituente lastric slare per le sttstanti autrimesse, ma adiacente a un vast giardin pubblic mantenut a prat cn alberi e arbusti. L appartament pignrat, pst al pian terz (senza ascensre) del civic 10, è cstituit da ingress, sggirn, cucina, due camere, due bagni (di cui un ciec), disimpegn e balcne, ed è dtat di cantina e autrimessa, pste al pian interrat. Il grad delle finiture è bun: Pareti ad intnac tinteggiat Pavimenti in marm (ingress, sggirn, cucina, disimpegn), parquet di rvere (camere), ceramica mncttura (bagn principale) ceramica bicttura (bagn ciec) Rivestimenti in ceramica bicttura

15 15 Prte interne tamburate e impiallacciate legn, ad anta cieca Serramenti delle finestre in legn massell di pin mrdenzat cn vetrcamera + avvlgibili esterni in pvc Bagn cn sanitari ceramici e rubinetteria bicmand Impiant elettric priv di certificazine di cnfrmità Impiant di riscaldament autnm cn caldaia da estern a gas metan marca Csmgas e crpi scaldanti cstituiti da termcnvettri; l impiant è priv della certificazine di cnfrmità e del librett di manutenzine peridica Allacciament all acquedtt cmunale Smaltiment liquami in fgnatura cmunale. L stat di cnservazine e di manutenzine è generalmente bun. L appartament è lumins, asciutt e silenzis. La cantina, situata al pian interrat, presenta pareti nn intnacate ma tinteggiate e paviment in cement lisciat. L autrimessa, situata anch essa al pian interrat, è priva di prtne e presenta pareti nn intnacate ma tinteggiate e rivestite in piastrelle di ceramica bicttura per un altezza di circa 150 cm e paviment in ceramica bicttura. CONSISTENZA COMMERCIALE Di seguit sn frnite le superfici calpestabili e la superficie cmmerciale ttale. Quest ultima è calclata al lrd delle murature, cnsiderand la metà dell spessre dei muri di cnfine cn le unità immbiliari di altra prprietà e cl van scale cndminiale e un spessre cnvenzinale massim di 30 cm per i muri perimetrali esterni, ed è cmprensiva di 1/2 della superficie della cantina e dell autrimessa.

16 16 Le superfici, puramente a titl indicativ, sn le seguenti: Appartament, superficie netta calpestabile.. mq 70,50 Appartament, superficie lrda. mq 81,51 Cantina, superficie netta calpestabile mq 8,03 Autrimessa, superficie netta calpestabile. mq 15,19 Superficie cmmerciale ttale... mq 93,12 STIMA DEI BENI Cme già dett nella descrizine dei beni, trattasi di fabbricat ad us civile abitazine, sit in Cmune di Castel San Pietr Terme (BO), Via Salvadr Allende Cme già anticipat nel paragraf Premessa, per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, l scrivente CTU ritiene di servirsi del metd di raffrnt. A tale scp è stata cndtta un analisi di mercat sugli immbili attualmente in vendita nell area urbana di Castel San Pietr Terme in cui sn siti i beni ggett di stima, scegliend quelli assimilabili per caratteristiche d insieme e livell qualitativ. L analisi è stata cndtta su un campine di 6 unità immbiliari, fferte a prezzi che vann da a eur a metr quadrat cmmerciale, cn una media di eur a metr quadrat cmmerciale. Questi valri appain più realistici di quelli reperibili nell Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate, il quale per abitazini di tip civile di stat cnservativ nrmale site nella Zna B1 Centrale / Caplug del Cmune di Castel San Pietr Terme indica valri di eur per metr quadrat di superficie lrda, riferiti al 1 semestre 2015.

17 17 Cnsiderat, quindi, che l appartament è pst al terz pian e nn è servit da ascendre e che gli impianti nn sn dtati di certificazine di cnfrmità, appare pprtun assumere valri prssimi ai più bassi riscntrati. Alla luce di ciò, si può assumere cme valre di partenza un valre di eur a metr quadrat cmmerciale, e quindi: eur 1.350/mq x mq 93,12 = eur ,00. L scrivente CTU, però, ritiene pprtun detrarre da quest imprt i eur necessari per la sanzine e i 120 eur per i diritti di segreteria della pratica edilizia a sanatria, per cui: eur ,00 eur (2.000, ,00) = eur ,00, arrtndati a eur ,00. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva. Valre dell inter bene, tenut cnt degli neri psti a caric dell aggiudicatari: eur ,00 (eur centventitremila/00), di cui eur ,00 per l appartament ed eur ,00 per l autrimessa. Il prezz prpst per la vendita all asta è di eur ,00 (eur ttantaseimila/00). *.*.* Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire

18 18 chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna, 7 febbrai 2016 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Massim Di Menna Allegati 1) Estratt di mappa catastale 2) Visure per immbile del N.C.E.U. del Cmune di Castel S. Pietr Terme 3) Visure striche del N.C.E.U. del Cmune di Castel S. Pietr Terme 4) Planimetrie catastali 5) Richiesta di licenza edilizia, Prt. n.3817/76, Pratica n.116/76 6) Richiesta di licenza edilizia, Prt. n.9155/76 del 24/08/1976, Pratica n.158/76 7) Cncessine Edilizia, Pratica n.158/77, Prt. n.7042/77 del 01/07/1977, cn stralci degli allegati grafici 8) Cncessine Edilizia di variante, Pratica n.323/78, Prt. n.8340/78 del 17/07/1978, cn stralci degli allegati grafici 9) Autrizzazine di abitabilità, Prt. n del 03/10/ ) Cncessine Edilizia di variante, Pratica n.108/80, Prt. n.7423/80 11) Cncessine Edilizia di variante, Pratica n.305/80, Prt. n.9433/80 12) Autrizzazine di abitabilità, Prt. n.9998 del 20/09/ ) Att di cmpravendita del Ntai Raffaell Masi Degli Uberti, rep /10999 del 28/06/ ) Att di cmpravendita del Ntai Maurizi Gullà, rep. 5406/1090 del 07/02/ ) Ispezine iptecaria a caric della debitrice esecutata

19 19 16) Relazine ntarile ventennale del Ntai Omer Araldi 17) Dichiarazine di cnfrmità impiantistica, Prt. n.27734/95 del 16/12/1995, impianti elettrici cndminiali 18) Dichiarazine di cnfrmità impiantistica rilasciata il 09/12/2010, sstituzine caldaia 19) Dichiarazine sul regime fiscale applicat alla vendita dei beni pignrati 20) Racclta ftgrafie 21) Planimetria di riliev dei beni pignrati