TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * L scrivente, nminat dal Giudice dell Esecuzine Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 210/2018 R.G.Es. Udienza 18/03/2019 Ore 09:00 aver svlt le pprtune ricerche e verifiche urbanistiche e catastali, espne quant segue. PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI 1

2 REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la prprietà e i gravami, quant riprtat è desunt dalla dcumentazine ipcatastale allegata agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI PIGNORAMENTO 2

3 Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 10/05/2018 è stata pignrata la quta di 1/1 di prprietà dell esecutat dei seguenti beni: Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) Fgli 109 Particella 6 Sub 4 cat. A/7, Cnsistenza 6, Via Trucca n.223, Pian S1-T-1. Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) Fgli 109 Particella 6 Sub 6 cat. C/2, Cnsistenza 58 m2, Via Trucca n.223, Pian S1-T. Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) Fgli 109 Particella 6 Sub 7 cat. B.C.N.C. Crte, Cnsistenza, Via Trucca n.223, Pian -. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Fabbricati urbani psti in Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) via Trucca n.223 cstituiti da un fabbricat ad us abitazine, distribuita ai piani interrat, terra e prim, da un fabbricat pertinenziale ad us depsit basscmd, pst ai piani interrat e terra, da un fabbricat seminterrat ad us autrimessa e da crte ex agricla. Sn presenti diffrmità e abusi edilizi da reglarizzare, a cura e spese dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) Fgli 109 Particella 6 Sub 4 cat. A/7, Cnsistenza 6, Via Trucca n.223, Pian S1-T-1. Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) Fgli 3

4 109 Particella 6 Sub 6 cat. C/2, Cnsistenza 58 m2, Via Trucca n.223, Pian S1-T. Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) Fgli 109 Particella 6 Sub 7 cat. B.C.N.C. Crte, Cnsistenza, Via Trucca n.223, Pian -. La planimetria catastale è nn cnfrme all stat legittim. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO C è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI La vendita è fatta e rispettivamente accettata nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan i beni venduti, lr aderenze, svrastanze, pertinenze, infissi e seminfissi, usi e cmunini, servitù attive e passive se e cme abbian legale ragine di esistere, cme per legge e titli d acquist, che si intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. Altre infrmazini per l acquirente: Spese rdinarie annue di gestine degli immbili ca.: Spese cndminiali inslute ca.: CONFINI In cnfine cn parti cmuni su più lati, salv altri. PROPRIETÀ 1. XXXXX PROVENIENZA DEI BENI 4

5 Gli immbili spra indicati sn pervenuti all esecutat in frza di ACCERTAMENTO Dl DIRITTO REALE del Tribunale di BIgna in data 24 febbrai 1995 R.G. 325/95, trascritt a Blgna il 10 marz 1995 art e VERBALE Dl CONCILIAZIONE TRASLATIVO del Tribunale di Blgna in data 26 giugn 1998 rep. n. 26/1998, trascritt a Blgna il 18 lugli 1998 all'art STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI All att dell acquist dei beni in ggett l esecutat nn aveva dichiarat il su stat civile. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata 07/06/2018, gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: nessun. Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: 1. Ipteca giudiziale derivante da sentenza di cndanna del Tribunale di Blgna, iscritta a Blgna in data 8 febbrai 2017; 2. Ipteca giudiziale derivante da decret ingiuntiv del Tribunale di Blgna, iscritta a Blgna il 9 agst 2017; 3. Ipteca giudiziale. derivante da sentenza di cndanna del Tribunale di Blgna, iscritta a Blgna il 10 maggi Trascrizini: 1. Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 10 aprile 2017; 5

6 2. Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 10 maggi 2018 REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Da un indagine svlta press l Uffici Tecnic del Cmune di Castel San Pietr Terme si è rilevata la seguente pratica edilizia: Cncessine n.259/1999 prt.n.21494/1999/ rilasciata dal Cmune di Castel San Pietr Terme in data 23/03/2000 e relativa a Ristrutturazine di fabbricat esistente ad us abitazine e ristrutturazine di fabbricat ad us prservizi. Nn è stat rilevat il certificat di abitabilità relativ alle pere realizzate. La cmparazine fra l stat rilevat dei beni e quell legittim ha evidenziat delle diffrmità, cnsistenti in: 1. nel fabbricat ad us abitazine: una diversa distribuzine dei vani interni e delle relative tramezzature un divers psizinament della scala interna presenza di nuve finestre sulle facciate e un divers psizinamenti di alcune finestre un aument di superficie utile al pian prim una maggire altezza interna lung le pareti perimetrali del pian prim ltre le tlleranze un aument della superficie accessria al pian interrat creazine di un cllegament interrat cn il fabbricat basscmd 6

7 mancanza di realizzazine delle due rampe di scale esterne e della rampa carraia sul frnte est realizzazine di un prtic lung tutt il frnte est nn presente in cncessine nel fabbricat pertinenziale basscmd : aumentate dimensini in pianta creazine di superficie accessria al pian interrat creazine di superficie utile al pian terra 2. nel fabbricat seminterrat ad us autrimessa: quest fabbricat nn è presente negli elabrati della cncessine edilizia e pertant risulta abusiv. Per la reglarizzazine delle diffrmità rilevate, tra cui un aument di superficie utile di circa 10 mq e un aument di superficie accessria di circa 240 mq, ptrà essere richiest un permess di cstruire in sanatria, a cura e spese dell aggiudicatari, per il quale si stiman dei csti, a titl di blazine, diritti di segreteria e prfessinali, pari a circa ,00. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile ad us residenziale nn è dtat di attestat di certificazine energetica. STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente l unità immbiliare è ccupata dall esecutat. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Fabbricati urbani psti in Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) via Trucca n.223 cstituiti da: 7

8 un fabbricat ad us abitazine, cmpst: al pian terra, da cucina-sggirn, camera e bagn, ampi prticat estern; al pian prim, da due camere, bagn e ripstigli; al pian interrat, da due lcali tavernetta, un bagn e crridi di cllegament cn il pian interrat del fabbricat prservizi basscmd ; e aventi le seguenti finiture: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti in ceramica nella zna girn pavimenti in legn nella zna ntte pavimenti in ceramica nella zna interrata prte interne in legn serramenti in legn cn inferriate estere bagn cn pareti rivestite in ceramica e cn sanitari in prcellana impianti stttraccia impiant riscaldament autnm cn radiatri un fabbricat pertinenziale prservizi basscmd cmpst: al pian terra, da due lcali ad us depsit e, al pian interrat, da due lcali cantina; cn le seguenti finiture: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti in ceramica serramenti in legn impianti stttraccia impiant riscaldament autnm cn radiatri un fabbricat seminterrat ad us autrimessa cn due prtni di access; 8

9 ampia crte ex agricla. Gli edifici nel lr cmpless sn di tip medi in un stat di cnservazine bun. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta 9

10 eccedente. La crte ex agricla, di mq di cnsistenza, viene valutata a 3500,00 ad ettar e pertant la sua superficie sarà ragguagliata alla superficie cmmerciale tramite un cefficiente pari a per mille. La superficie legittima csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine pian terra 72 1,00 72 prtic estern 25 0,30 7,5 prtic estern 75 0,10 7,5 pian prim 72 1,00 72 pian interrat 150 0,50 75 Ttale parziale 234 Prservizi "basscmd" pian terra 40 0,5 20 pian interrat 50 0,5 25 Ttale parziale 45 Autrimessa autrimessa 70 0,5 35 tettia (frn) 14 0,3 4 Ttale parziale 39 Crte ex agricla , Ttale cmmerciale 322 STIMA DEI BENI 10

11 Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di una Fabbricati urbani psti in Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) via Trucca n.223 cstituiti da un fabbricat ad us abitazine, distribuita ai piani interrat, terra e prim, da un fabbricat pertinenziale ad us depsit basscmd, pst ai piani interrat e terra, da un fabbricat seminterrat ad us autrimessa e da crte ex agricla. Sn presenti diffrmità e abusi edilizi da reglarizzare, a cura e spese dell aggiudicatari.. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, esaminati e cnfrntati i valri espressi dalle banche dati immbiliari, si ritiene di pter indicare cme il più prbabile valre unitari cmmerciale dei beni in argment pari ad 1050,00 /mq. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Superficie cmmerciale: mq 322 x 1050,00 /mq =~ ,00 A quest valre di stima va detratt il cst stimat per la reglarizzazine edilizia del cmpless di fabbricati, valutat in ,00 prtand ad un valre di stima cmplessiv pari ad ,00. Trattandsi di determinare il valre di immbili che sarann ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri 11

12 agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 30%. VALORE A BASE D'ASTA dei beni per inter ,00 (Eur Duecentdiecimila/00) *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 23/02/2019 IL CONSULENTE TECNICO 12

13 ELENCO ALLEGATI 1. Piante (planimetria catastale) 2. Dcumentazine ftgrafica 7. Elabrat grafic stat legittim 8. Elabrat grafic stat rilevat 9. Elabrat grafic cnfrnt stat legittim stat rilevat 10. Elabrat grafic stat rilevat autrimessa esterna 11. Elabrat grafic cnfrnt stat legittim stat rilevat autrimessa 13