TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA * * *

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, nminata dal Giudice dell Esecuzine Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 674/15 R.G.Es. Udienza Ore 10:50 aver avut i necessari cntatti cn il SUE del Cmune di Mlinella (BO) e cn l Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue. PREMESSA Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dalla dcumentazine ipcatastale allegata agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI PIGNORAMENTO Pag. 1 di 11

2 Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art è stat pignrat l inter dei seguenti beni: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) Fgli 153 Particella 415 Sub 20, Nat. A3 ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via Piave N. civ. 43; Fgli 142 Particella 312 Sub 1, Nat. A4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via Vighi N. civ. 17; Fgli 142 Particella 312 Sub 2, Nat. A4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via Vighi N. civ. 17. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà di fabbricat ciel terra, cn annessa area crtiliva, in pessime cndizini statiche, cstituit da un unità ad us abitazine sviluppata ai piani terra e prim, anness van ad us autrimessa al p. terra, nnché accessri a destinazine agricla. Beni siti a Mlinella (BO), lcalità Marmrta, in Via Cav Spina n. 16. Immbili privi d abitabilità. Diffrmità edilizie e catastali da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Classe energetica dell abitazine di tip G. Sulla crte sn presenti lastre in cement-amiant che andrann smaltite in discariche autrizzate. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella (BO) beni intestati a: 1. RUSSO GIAN LUCA nat a Blgna il 30/04/ C.F. RSSGLC71D30A944J Usufrutt per 1/1 2. RUSSO SIMONE nat a Blgna il 28/06/ C.F. Pag. 2 di 11

3 RSSSMN66R28A944P Nuda prprietà per 1/1 Fgli 42 Mappale 184 Sub 2 Cat. A/4 - Cl. 3 - Cns. 7 vani - Sup. Cat. Ttale: 190 m 2 Ttale escluse aree scperte 190 m 2 - Rendita: Eur 325,37 Via Spina n. 16 pian: T-1; Fgli 42 Mappale 184 Sub 3 Cat. C/6 - Cl. 1 - Cns. 34 m 2 - Sup. Cat. Ttale: 34 m 2 - Rendita: Eur 112,38 Via Spina n. 16 pian: T; Fgli 42 Mappale 184 Sub 4 Cat. D/1 - Rendita: Eur 735,95 Via Spina n. 16 pian: T-1 L elabrat planimetric Prt. n. BO del indica inltre quale BCNC ai sli beni in ggett il bene identificat al: Fgli 42 Mappale 184 Sub 1 - Via Cav Spina n pian T (BCNC area crtiliva cmune ai subb. 2 e 4) inltre al Catast Terreni l area sttstante e circstante le unità immbiliari in ggett è intestata alla partita 1 e censita cme segue: Fgli 42 Mappale 184 Ente Urban di are 25 ca 49 Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali attuali (visura prt. n. BO del ) risultan crretti, eccett quant alla cnsistenza dell abitazine, determinata dalla scrivente in 222 mq. La planimetria dell autrimessa in atti (prt. n. BO del ) risulta cnfrme, mentre le planimetrie dell abitazine e della cantina e dei magazzini e del prtic ex stalla-fienile (prt. nn. BO e BO del ) nn sn cnfrmi all stat attuale sia per alcune mdifiche della distribuzine interna, sia perché al prim pian due vani a magazzin del sub 4 risultan annessi al sub 2 e destinati ad abitazine. La reglarizzazine catastale degli immbili sarà a cura e spese dell aggiudicatari degli stessi. PARTI COMUNI E SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Pag. 3 di 11

4 I beni sn trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, cmprensivamente a tutte le relative pertinenze, azini, ragini, usi, diritti inerenti, infissi e seminfissi, servitù attive e passive, queste ultime purché abbain ragine legale di esistere. Gli immbili sn trasferiti cn tutti i patti e le cndizini cntenute negli atti di prvenienza ai quali si fa espress riferiment e che si intendn qui integralmente riprtati e trascritti. In particlare si fa riferiment alla servitù ed alla disciplina del su esercizi di cui all att del trascritt il ai nn. 8203/6066 (ved. paragraf Atti pregiudizievli ). VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. CONFINI Ragini di terzi, salv altri. PROPRIETA - Omissis - usufruttuari per inter dei beni e - missis - nud prprietari per inter dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data rep. n /6875 trascritt a Blgna il ai nn /38819 a favre di - missis - per l intera nuda prprietà e - missis - per l inter usufrutt. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di cmpravendita gli esecutati hann entrambi dichiarat di essere celibi. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile allegata agli atti, datata , gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: nessun Pag. 4 di 11

5 Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: 1. ipteca vlntaria iscritta a Blgna il n. 8204/1639 cntr - missis - per l intera nuda prprietà e - missis - per l inter usufrutt. Grava sugli immbili in ggett. Trascrizini: 1. pignrament immbiliare trascritt a Blgna il n / Grava sugli immbili in ggett. Il ventennale ntarile segnala inltre: att di cstituzine di diritti reali a titl ners del trascritt il ai nn. 8203/6066 a favre di - missis - ed a caric di - missis - avente per ggett servitù di passaggi e di tubature a favre degli immbili censiti al Fg. 42 part. 184 subb di prprietà di - missis - ed a caric degli immbili censiti al Fg. 42 part di prprietà di - missis -. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l edifici ggett di trasferiment, la cui cstruzine è anterire al (ex fabbricat agricl già rappresentat nella mappa del cessat catast), agli atti del Cmune di Mlinella (BO) nn risultan depsitati dcumenti (ved. cmunicazine del SUE Prt. n. 2429/2018 del ). Gli immbili sn privi d abitabilità. Si fa riferiment quale stat legittim alle planimetrie catastali. La cmparazine fra l stat di fatt e queste ultime ha evidenziat, tra l altr, ltre ad alcune diffrmità nella distribuzine interna, l annessine al Pag. 5 di 11

6 prim pian dell abitazine di due vani a magazzin del sub 4 (si rileva che, in cnsiderazine delle finiture attualmente esistenti ed alla tiplgia dell edifici, la destinazine abitativa dei due vani appare quella riginale). Nn risulta autrizzata la realizzazine della recinzine e dei cancelli d access. L autrimessa è cnfrme. La reglarizzazine degli immbili sarà a cura e spese dell aggiudicatari degli stessi. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile residenziale è dtat di Attestat di Prestazine Energetica, del 20/03/2018 valid sin al girn 20/03/2028, che attesta che l immbile è pst in classe energetica G = EP gl,nren 452,14 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità i beni sn nella dispnibilità degli esecutati. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L immbile in ggett è un fabbricat ex clnic prmiscu, cstituit riginariamente da abitazine, depsiti, stalla, fienile e prtic a dppia altezza. La crte, inerbita e recintata cn rete su paletti, è accessibile dalla pubblica via per mezz di stradell sterrat su terreni agricli di altra prprietà. Sn presenti due cancelli in ferr, un carrabile ed un pednale. L edifici, di sagma rettanglare, si eleva due piani furiterra. La struttura è in muratura prtante cn parament facciavista, eccettuat un piccl basament intnacat. La struttura del cpert, cllassata nella przine ex stalla-fienile, è in legn e tavelle in ctt tinteggiat, cn mant di cpertura in laterizi. Sn presenti cnsistenti lesini strutturali ed ammalramenti dell intnac a causa d infiltrazini. L abitazine è attualmente cstituita al pian terra da ingress, cucina, disimpegn e bagn; al pian prim, accessibile da scala interna, da disimpegn, cinque camere e bagn; al pian terra i vani cantine e Pag. 6 di 11

7 l autrimessa sn accessibili slamente dall estern. Al pian terra risultan iniziati lavri di ristrutturazine. Le finiture, dve presenti, sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti in pianelle in laterizi, parte in battut di cement (assenti al pian terra) prta d ingress in legn, dtata d inferriata prte interne in legn serramenti in legn dtati di vetri semplici, alcuni dtati di inferriate fisse scurament, dve presente, cn scuri in legn bagn cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate impiant elettric e idric in parte stttraccia, in parte estern l unità è priva d impiant di riscaldament le cantine e l autrimessa hann finiture analghe L ex stalla-fienile ha le finiture riginarie, sffitt a vltine in ctt e travetti in ferr e paviment in ammattnat. Parte del tampnament estern del fienile, csì cme metà del cpert del fabbricat, risultan crllati. L stat di cnservazine e manutenzine è pessim. Gli impianti sn fatiscenti. Cme relazinat le cndizini statiche dell edifici risultan precarie. Sulla crte risultan accatastastate lastre presumibilmente in eternit: il lr smaltiment in discariche autrizzate rimane a caric dell aggiudicatari degli immbili CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di Pag. 7 di 11

8 farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Per i Sub 2 e 3 viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. La superficie cme spra determinata, cn riferiment alle planimetrie catastali, viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine 209 1, Cantina 24 0,50 12 Ttale cmmerciale Sub Autrimessa 36 1,00 36 Ttale cmmerciale Sub 3 36 Pag. 8 di 11

9 Per il Sub 4, unità catastale a destinazine speciale, per la quale nn trva applicazine il suddett DPR n. 138/98, la superficie cmmerciale è stata determinata cme segue. Magazzini, cantina 310 1, Prtic 65 1,00 65 Ttale Sub STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di inter fabbricat di due piani furi terra cn annessa area crtiliva, cstituit da un unità ad us abitazine ai piani terren e prim, cn anness van ad us autrimessa al p. terra, nnché accessri a destinazine agricla. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine dei beni, si sn esaminati e cnfrntati i seguenti valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2017 Cmune di Mlinella (BO) Fascia/zna: Extraurbana/ZONA AGRICOLA COMPRENDE LE FRAZIONI DI MARMORTA, GUARDA, SELVA E MIRAVALLE - Abitazini di tip ecnmic stat cnservativ nrmale: minim /m 2 900,00 massim /m ,00; Osservatri Immbiliare FIAIP Cmune di Mlinella (BO) Frazine: CAPOLUOGO - Abitazini da ristrutturare stat: minim /m 2 500,00 massim /m 2 800,00 Al fine di determinare i valri unitari da applicare per individuare il valre dei beni in ggett ccrre tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP, che Pag. 9 di 11

10 però si riferiscn a beni situati nel caplug, mentre i presenti sn in zna agricla, e che, da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita risultan cmunque inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche e l effettiv stat d'us e di manutenzine degli immbili (ved. in particlare paragrafi Descrizine degli immbili ed Indagine amministrativa ), tenut cnt della presenza della crte, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale dei beni pari a 300,00 /mq per l abitazine, 3.900,00 a crp per l autrimessa e 100,00 /mq per gli accessri a destinazine agricla.. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Abitazine e cantina (Sub 2) 222 mq x 300,00 /mq = (arr.) ,00 Autrimessa (Sub 3) 3.900,00 Accessri a destinazine agricla (Sub 4) 375 mq x 100,00 /mq ,00 Ttale cmmerciale ,00 (Eur centttmila/00) Ai sli fini della distribuzine delle smme si determina il valre dell usufrutt in percentuale, facend riferiment ai cefficienti determinati cn decret interdirigenziale, calclati al saggi di interesse dell 0,3%, (cme fissat dal D.M in vigre dal ). Nel cas in ggett il valre, per la fascia d età cmpresa tra 46 ed 50 anni, è pari al Pag. 10 di 11

11 74,25% dell inter. Il valre della nuda prprietà è quindi il su cmplementare, pari a 25,75%. Trattandsi di determinare il valre d immbili che sarann ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20%. VALORE A BASE D'ASTA dei beni per inter ,00 (Eur ttantaseimila/00) *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 6 aprile 2018 IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI 1. Piante (planimetrie catastali) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 11 di 11