TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 816/16 R.G. ESEC. Udienza Ore 13:00 Ltt Unic aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Imla (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE Pag. 1 di 11

2 INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI La presente perizia di stima si fnda sull'analisi dei dati frniti dai pubblici uffici, dei reprt di alcuni Osservatri Immbiliari e da cllqui cn peratri del settre. Per la prprietà, prvenienza ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata; per le cmprprietà, servitù, diritti, etc. dall att di prvenienza. Il valre definit di stima è da intendersi sl limitat alla data in cui sn state effettuate le relative indagini e, in quant valre previsinale medi rdinari, può discstarsi dal valre cnseguente all effettiv realizz all asta, dipendente da valri sggettivi e dalla capacita cntrattuale dei partecipanti. L esit finale cui perviene la stima è cnseguente agli elementi messi a dispsizine della scrivente, suppnend che sian stati frniti cmpleti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la Pag. 2 di 11

3 vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art è è stata pignrata la quta di 1/1 della prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Imla (BO): Fgli 98 Mappale 45 Sub - Fgli 98 Mappale 70 Sub - Fgli 98 Mappale 155 Sub 1, Nat. A/3 (abitazini di tip ecnmic), Cnsist. 6 vani, Via Gallne n. 3, pian T-1. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Abitazine cn accessi indipendenti in edifici in aderenza cn altri, di superficie cmmerciale di ca. 141 mq cstituit al p. terra da sggirn cn camin e scala, cucina, anti e wc; al p. prim da dis., tre camere, bagn, cn due crti esclusive di cmplessivi 46 mq. Bene sit in Cmune di Imla (BO), lcalità Casla Canina, Via Gallne n. 3. Classe energetica F = EP gl, nren 159,53 kwh/m 2 /ann. Nn risulta rilasciat il Certificat d Abitabilità. La reglarizzazine sarà a cura e spese dell aggiudicatari. Pag. 3 di 11

4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima attualmente è csì identificat Catast Fabbricati del Cmune di Imla (BO): Fgli 98 Particella 45 graffat alle Particella 70 e Particella 155 Sub 1 - Cat. A/3 - Cl. 3 - Cns. 6 vani, Superficie Catastale 146 mq Ttale escluse arre scperte 141 mq, Rendita: Eur 402,84, Indirizz: Via Gallne n. 3 pian T-1. Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali e la planimetria attualmente in atti (visura prt. n. BO e planimetria prt. n. BO del ) sn cnfrmi. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI L'immbile è cmpravendut a crp, nell stat di fatt e di diritt in cui i beni in ggett attualmente si trvan, cn tutti i relativi accessri e pertinenze, impianti, cmunini, infissi e seminfissi, servitù attive e passive se e cme legalmente esistenti cmprensivamente ad gni parte cmune e cndizini cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza, di cui l ultim si allega, da cnsiderarsi, per quant utili ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli ltre a quelli urbanistici. CONFINI Pag. 4 di 11

5 Beni di terzi da due lati, area stradale, salvi più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ La debitrice è prprietaria per inter. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data rep. n. 1901/769. Reglarmente registrat e trascritt. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att l esecutata ha dichiarat di essere libera da vincli matrimniali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata , l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca vlntaria cn att iscritt a Blgna in data al n Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data all art Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: Nessuna. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta ad impsta di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. L immbile è da cnsiderarsi un fabbricat residenziale dtat dei requisiti della legge Tupini. Pag. 5 di 11

6 INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l unità ggett di trasferiment, facente parte di un edifici la cui cstruzine è antecedente al agli atti del Cmune di Imla (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi, pur nn avend reperit il titl riginale: Art. 26 L. 47/85 P.G Prat. n. A291/97 presentata il (mdifiche interne); D.I.A. P.G. n Prat. n. A 2007 n. 447 presentata il (ristrutturazine edilizia); D.I.A. P.G. n Prat. n. A 2007 n. 701 presentata il (ristrutturazine cn parziale cambi d us da cantina a cucina); D.I.A. P.G. n Prat. n. A 2010 n. 479 presentata il (ripristin mant di cpertura). Nn risulta rilasciat il Certificat di Cnfrmità Edilizia ed Agibilità. Il titl di prvenienza cita anche le seguenti due cmunicazini nn prdtte dal Cmune: Prt. n del ed altra del (cambi di destinazine d us). Il cnfrnt fra l ultim elabrat grafic presentat, e l stat di fatt ha evidenziat diffrmità edilizie quant alla presenza di btla cn scala retrattile nel slai tra il p prim ed il stttett in crrispndenza del disimpegn camere ed alla presenza di due lucernai in cpertura. La reglarizzazine dell immbile sarà a cura e spese dell aggiudicatari dell stess. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica Pag. 6 di 11

7 APE rilasciat il e valid fin al Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica F = EP gl, nren 159,53 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità i beni sn ccupati dalla debitrice e dal su nucle familiare. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di abitazine cn due crti esclusive ed accessi indipendenti, sit a Imla (BO), lcalità Casla Canina, in Via Gallne n. 3. Il fabbricat nel quale è psta l unità in ggett si trva in zna agricla, in piccl brg nn stric, cmpst da due unità ed in aderenza ad altri edifici cstruiti frnti strade, cn crti esclusive alcune recintate, tutte pavimentate. L edifici è di due p. furi terra e di frma cmplessa. La struttura prtante è in muratura prtante e le pareti esterne sn intnacate e tinteggiate. La cpertura è a falde in legn e tavelle in ctt cn mant in laterizi. E presente, in psizine svrastante la prtafinestra d access alla cucina, piccla pensilina in ferr e materiale translucid, cn un element rtt, ad andament curviline. L abitazine è cstituita al p. terra da sggirn cn camin e scala, cucina, anti e wc; al p. prim da dis., tre camere, bagn. Nel disimpegn al p. prim è presente nel slai interpian una btla cn scala retrattile in ferr d access al p. stttett. Quest ultim ha finiture al grezz. Il grad delle finiture è discret. Pareti e sffitti ad intnac civile tinteggiat Pag. 7 di 11

8 Pavimenti e rivestimenti in ceramica Scala in muratura cn finiture in ceramica e parapett a candele decrate in ferr verniciat Prte d ingress e finestre cn infissi in allumini preverniciat cn vetri camera, dtate di scurni metallici verniciati Prte interne impiallacciate Bagni cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate Impiant elettric stttraccia Impiant di riscaldament cn caldaia psta in cucina Radiatri in ghisa cn valvle termstatiche. L stat di cnservazine e di manutenzine è discret ad eccezine della verificata cmprmissine di alcune delle travi prtanti della cpertura a causa di parassiti e della necessità di intervent sull impermeabilizzazine della cpertura stessa, che risulta danneggiata, determinand diffuse infiltrazini cn ammalramenti dei cntrsffitti in perlinat e degli intnaci al p. prim. Le crti sn una asfaltata priva di recinzine e l altra pavimenta e dtata di cancelli pednale e carrabile. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Pag. 8 di 11

9 Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile e per il 2% la superficie eccedente, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine 141,00 1,00 141,00 Crti esclusive 45,80 0,10 4,60 Ttale superficie cmmerciale 145,00 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di abitazine cn due crti esclusive, sita in Cmune di Imla (BO), lcalità Casla Canina, Via Gallne n. 3 Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2017 Cmune di Imla Zna: Extraurbana/Zna Agricla di Pianura: Pag. 9 di 11

10 - Abitazini di tip ecnmic nrmale: min /m 2 800,00 max /m ,00. Osservatri Immbiliare FIAIP 2017 Reprt ttbre 2016 marz Cmune di Imla Zna: Pedagna Est/Ovest: - Abitazini in bun stat: min /m ,00 max /m ,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre del bene in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP, ma che per la zna in cui è cllcat il bene nn esiste scheda cn specifiche valutazini e si è assunta quella maggirmente assimilabile, e che, da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, l effettiv stat che presenta discrete cndizini d'us e di manutenzine dell immbile cn interventi da attuare sulla cpertura, l irreglarità edilizia, che si trva in zna agricla di pianura, tenend cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale pari ad /mq 650,00. Il valre cmmerciale del bene in argment, vendut a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, è quindi il seguente. VALORE DEL BENE PER INTERO Abitazine 145 mq x 650,00 /mq = ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati Pag. 10 di 11

11 a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20 %. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter ,00 (Eur settantacinquemila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 27 Lugli 2018 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetria catastale ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 11 di 11