TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 176/18 R.G. ESEC. Udienza Ore 12:20 Ltt Unic aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Gaggi (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE Pag. 1 di 13

2 INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI La presente perizia di stima si fnda sull'analisi dei dati frniti dai pubblici uffici, dei reprt di alcuni Osservatri Immbiliari e da cllqui cn peratri del settre. Per la prprietà, prvenienza ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata; per le cmprprietà, servitù, diritti, etc. dall att di prvenienza. Il valre definit di stima è da intendersi sl limitat alla data in cui sn state effettuate le relative indagini e, in quant valre previsinale medi rdinari, può discstarsi dal valre cnseguente all effettiv realizz all asta, dipendente da valri sggettivi e dalla capacita cntrattuale dei partecipanti. L esit finale cui perviene la stima è cnseguente agli elementi messi a dispsizine della scrivente, suppnend che sian stati frniti cmpleti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la Pag. 2 di 13

3 vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art è stata pignrata la quta di 1/1 della prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Gaggi Mntan (BO): Fgli 32 Mappale 192 Sub 21 Fgli 32 Mappale 192 Sub 31, Nat. A/3 (abitazine di tip ecnmic), Cnsistenza 4,5 vani, Indirizz Via Ald Mr n. 48, Pian T-1; Fgli 32 Mappale 192 Sub 23, Cat. C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autrimesse), Cnsistenza 43 mq, Indirizz Via Ald Mr n. 48, Pian S1; Fgli 32 Mappale 192 Sub 15, Cat. CO (crte resede), Cnsistenza -, Indirizz Via Ald Mr n. 48. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Abitazine in bifamiliare distribuita ai p. terra, prim e stttett di superficie cmmerciale di ca. 81 mq, legittimamente cmpst da sggirn cn angl Pag. 3 di 13

4 cttura, dis., bagn, due camere, cantina e due vani sffitte nn abitabili cn due crti esclusive, ltre ad autrimessa al p. terra di ca. 50 mq. Beni siti in Cmune di Gaggi Mntan (BO), frazine Maran, Via Ald Mr n. 48. Classe energetica G = EP gl, nren 304,06 kwh/m 2 /ann. Da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima attualmente è csì identificat Catast Fabbricati del Cmune di Gaggi Mntan (BO): Fgli 32 - Particella Sub 23 Cat. C/6 - Cl. 3 - Cns. 43 mq, Superficie Catastale 50 mq, Rendita: Eur 148,79, Indirizz: Via Ald Mr n. SC pian S1 Fgli 32 - Particella Sub 21 graffat Sub 31 - Cat. A/3 - Cl. 3 - Cns. 4,5vani, Superficie Catastale 89 mq Ttale escluse aree scperte 81 mq, Rendita: Eur 232,41, Indirizz: Via Ald Mr n. SC pian T.1 ed alla Partita speciale A: Fgli 32 - Particella Sub 15 Cat. BCNC, Indirizz: Via Ald Mr n. SC pian S1. Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali (visura prt. n. BO del ) sn cnfrmi ad eccezine della mancata indicazine del pian S1 per il Sub 21 graffat al Sub 31; le planimetrie attualmente in atti (planimetrie prt. n. BO e BO del ) sn cnfrme quella dell autrimessa, nn cnfrme quella dell abitazine per la mancata realizzazine del dis. Diffrmità che nn incide sulla rendita. Pag. 4 di 13

5 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Il fabbricat è ricmpres in Lttizzazine Residenziale di cui al Pian Particlareggiat d Iniziativa Privata La Maranina sggetta a Cnvenzine Edilizia cn il Cmune di Gaggi Mntan a firma del segretari cmunale rep del , reglarmente registrata e trascritta. L'immbile è cmpravendut a crp, nell stat di fatt e di diritt in cui i beni in ggett attualmente si trvan, cn i prprzinali diritti di cmprprietà sulle parti cmuni dell edifici a nrma di legge e di destinazine, cn particlare riferiment all elabrat planimetric, unitamente ad gni su accessri, accessine, pertinenza, servitù, impiant. Cmprprietà dell area crtiliva di cui al Sub 14 BCNC ai Sub Sn cmprese le cmprprietà pr-quta cn altri sggetti cnfinanti dei terreni di cui al rgit a favre del precedente prprietari del rep /7152. E stata cstituita servitù di passaggi per l access del camin cisterna al bmblne del g.p.l. a caric del Sub 14 ed a favre dell inter cmpless di cui al Mappale 192. Viene fatt particlare riferiment a tutti i patti, bblighi, e cndizini cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza, di cui l ultim si allega, da cnsiderarsi, per quant utili ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli ltre a quelli urbanistici. Pag. 5 di 13

6 CONFINI Strada di lttizzazine, ragini di terzi, salvi più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ La debitrice è prprietaria per 1/1 in regime di separazine dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data rep / Reglarmente registrat e trascritt. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att l esecutata ha dichiarat di essere cniugata in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca vlntaria cn att iscritt a Blgna in data al n Ipteca giudiziale cn att iscritt a Blgna in data al n Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data all art Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: Nessuna. Pag. 6 di 13

7 REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta ad impsta di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. L immbile è da cnsiderarsi un fabbricat residenziale dtat dei requisiti della legge Tupini. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per le unità ggett di trasferiment, facenti parte di un edifici la cui cstruzine è successiva al , inserita in PPIP La Maranina, sggett a Cnvenzine Edilizia agli atti del Cmune di Gaggi Mntan (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Cncessine Edilizia P.G Prat. n. 93/90 rilasciata il (lttizzazine residenziale) Cncessine Edilizia P.G. 2142/92 Prat. n. 71/92 rilasciata il (nuva cstruzine villetta residenziale) Cncessine Edilizia P.G. 2143/92 Prat. n. 72/92 rilasciata il (nuva cstruzine villetta residenziale) Cncessine Edilizia per Variante in CdO P.G Prat. n. 54/95 rilasciata il Dichiarazine di Fine Lavri e dmanda Abitabilità P.G. n presentate il D.I.A. ai sensi L.R. n. 31/2002 P.G. 224 n. 03/2004 presentata il (bmblne gpl) D.I.A. in Sanatria ai sensi L.R. n. 31/2002 P.G. 257 presentata il (pere in diffrmità) D.I.A. in Sanatria ai sensi L.R. n. 31/2002 P.G presentata il Pag. 7 di 13

8 (recinzine). Il cnfrnt fra l ultim elabrat grafic presentat e l stat di fatt ha evidenziat diffrmità edilizie quant alla mancata realizzazine della tramezzatura a definizine del dis. ltre alla presenza di tettia svrastante il prtne dell autrimessa abusiva. La reglarizzazine dell immbile sarà a cura e spese dell aggiudicatari dell stess. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica APE rilasciat il e valid fin al Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica G = EP gl, nren 304,06 kwh/h/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità i beni sn vuti nella dispnibilità del Custde. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di abitazine cn crte esclusiva ltre ad autrimessa in edifici bifamiliare, siti a Gaggi Mntan (BO), frazine Maran, in Via Ald Mr n. 48. La zna è agricla, nelle immediate vicinanze della frazine, in psizine cllinare. Il fabbricat nel quale sn pste l unità in ggett fa parte di un cmpless residenziale cstituit da 2 edifici bifamiliari, islati su crti parti cmuni parti esclusive, cn cancelli pednale e carrai a due ante a candele in ferr tra clnnine in mattni intnacati. Il cmpless è interamente recintat per mezz di rete plastificata su paletti ed è dtat di serbati gpl cmune. Pag. 8 di 13

9 L edifici si eleva due p. furiterra vers valle ed un vers mnte ed è cmpst da due unità residenziali simmetriche in aderenza tra lr, cn crti esclusive a giardini su tre lati. La struttura è in muratura prtante cn pareti intnacate e tinteggiate. Il cpert è a falde cn struttura in legn e mant in laterizi. L abitazine è cmpsta al p. terra da cantina ed al p. prim cn access per mezz di scaletta cntr parete esterna, da sggirn cn angl cttura, dis., bagn e due camere. Nel dis. è presente btla a sffitt cn scala retrattile metallica d access ai due vani sffitte al p. stttett. Il grad delle finiture è discret. pareti parte intnacate e tinteggiate pavimenti e rivestimenti in ceramica prte interne impiallacciate serramenti in legn in legn dtati di vetri camera cn scuri in legn mrdenzat bagn cn sanitari in prcellana e rubinetterie crmate impianti stttraccia impiant di riscaldament autnm cn caldaia in bagn radiatri in ghisa e stufa a pellet in sggirn. La cantina cn access dall autrimessa ha le stesse finiture dell abitazine. L autrimessa ha paviment in gres, pareti intnacate e tinteggiate, prtne basculante in ferr, dtat di pass d um. L stat di cnservazine generale è medicre. Mlte pareti presentan ammalramenti e distacchi degli intnaci a causa dell umidità di risalita e cntr terra, nell intradss di cpertura delle sffitte sn visibili infiltrazini cn ammalramenti diffusi. E presente tettia in legn cn mant in tegline plastiche, in crrispndenza del prtne dell autrimessa, abusiva. Pag. 9 di 13

10 CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità degli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 25% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra nn cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 50% qualra cmunicanti cn i vani principali per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile e per il 2% la superficie eccedente, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Pag. 10 di 13

11 Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine 65,00 1,00 65,00 Vani stttett h 1,80 m 8,60 0,25 2,15 Cantina 17,20 0,25 4,30 Crte 65,00 0,10 6,50 Crte 155,00 0,02 3,10 Ttale superficie cmmerciale 81,00 Autrimessa 50,00 1,00 50,00 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di abitazine in bifamiliare cn due crti esclusive ltre ad autrimessa, siti in Cmune di Gaggi Mntan (BO), frazine Maran, Via Ald Mr n. 48. Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2018 Cmune di Gaggi Mntan Zna: Suburbana/Frazine di Silla e Maran: - Abitazini civile nrmale: min /m 2 800,00 max /m ,00 - Bx nrmale: min /m 2 700,00 max /m 2 800,00. Osservatri Immbiliare FIAIP 2017 Reprt ttbre 2016 marz Cmune di Gaggi Mntan Zna: Caplug: - Abitazini in bun stat: min /m 2 600,00 max /m 2 900,00 - Autrimesse 1 aut: min ,00 max ,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre dei beni in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più Pag. 11 di 13

12 crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP e che, da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, l effettiv stat che presenta medicri cndizini d'us e di manutenzine dell immbile, priv di lesini, la psizine in frazine, le diffrmità edilizie, tenend cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale pari ad /mq 600,00 per l appartament ed 200,00 per l autrimessa. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament 81 mq x 600,00 /mq = ,00 Autrimessa 50 mq x 200,00 /mq = ,00 Ttale arrtndat ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un Pag. 12 di 13

13 trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20 %. VALORE A BASE D'ASTA dei beni ,00 (Eur quarantasettemila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 23 Gennai 2019 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetria catastale ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 13 di 13