TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 Arch. Stefan Zacchini Via Mazzini 82/ Blgna Tel TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn prvvediment in data N. 373/17 R.G. ESEC. Udienza Ore 12:00 12/06/2018, nminava l Arch. Stefan Zacchini iscritt all Ordine degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2265, cn studi in Blgna Via Mazzini n. 82/6, Cnsulente Tecnic d Uffici, e in data 28/06/2018 gli cnferiva l incaric di CTU. L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn gli uffici tecnici del Cmune di Imla (BO) e l Agenzia del Territri, espne quant segue: PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI VINCOLI E ONERI CONFINI

2 2 di 11 PERTINENZA PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine.

3 3 di 11 DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 14/06/2017 all art , è stata pignrata la quta di 1/1 dei beni di seguit indicati: Catast Fabbricati del Cmune di Imla (BO) Fgli 163 Mappale 177 Sub 9, Nat. A3 Abitazine di tip ecnmic, Cns. 5 vani, Via Mntanara n. 6. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Appartament al prim pian, legittimamente cmpst da sggirn, cucina, due camere, disimpegn, bagn e balcne di superficie cmplessiva 84 m 2 ca,, cn annessa cantina al pian terra di sup. 8 m 2 ca; beni siti in Cmune di Imla, via Mntanara n.6. Da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima sn attualmente è csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Imla: Fgli 163 Mappale 177 Sub 9, Cat. A/3, Classe 1, Cns. 5 vani, Sup. cat. 88 m 2, Rendita 335,70, Via Mntanara n. 3, pian T-1. PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà pr quta sulle parti cmuni del fabbricat tali per legge e per destinazine e in particlare sull area cperta e scperta, ingress, crridi, van scala e wc, il tutt distint al NCEU del Cmune di Imla al fgli 163 cn il Mappale 177 sub. 11 (B.C.N.C. a tutti i subalterni del Mapp. 177).

4 4 di 11 Servitù attive e passive: a crp e nn a misura nell stat di fatt in cui i beni ggi si trvan, cn tutti i relativi accessri e pertinenze, impianti, cmunini, infissi e seminfissi, servitù attive e passive se e cme legalmente esistenti e cn la garanzia dell evizine a termini di legge. Vedi anche att di prvenienza. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli segnalati. CONFINI In cnfine: quant all appartament cn il Sub. 6 e parti cmuni di cui al Sub. 11, quant alla cantina cn i Subb. 4 e 13 e parti cmuni di cui al Sub. 11, salv altri. PERTINENZA L esecutata è piena ed esclusiva prprietaria dei beni per l inter. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita, in data 31 gennai 1997, rep. n , trascritt a Blgna il 05 febbrai 1997 ai nn. 4803/3487. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di prvenienza l esecutata ha dichiarat di essere libera da vincli matrimniali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile ventennale del 06/07/2017, allegata agli atti, gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli e neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun Vincli e neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della

5 5 di 11 prcedura: Ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 17/02/2009 ai nn. 9778/1293, grava la piena prprietà dell unità immbiliare ggett della presente prcedura. Ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 12/01/2006 ai nn. 1928/454, grava la piena prprietà dell unità immbiliare ggett della presente prcedura. Trascrizini: Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 14/06/2017 ai nn 26422/17720, grava la piena prprietà dell unità immbiliare ggett della presente prcedura. Vedi anche relazine ntarile allegata. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment facenti parte di fabbricat la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di Imla (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Licenza edilizia n Prt. Gen. n , rilasciata in data 29 ttbre 1956 per la nuva cstruzine ad us di civile abitazine. Licenza edilizia n Prt. Gen. n , rilasciata in data 24 settembre 1958 variante alla Licenza n Dichiarazine di abitabilità n. 189 Prt. Gen. n rilasciata in data 05 dicembre La cmparazine fra l stat di fatt e quell legittim ha evidenziat

6 6 di 11 diffrmità assimilabili ad pere interne di manutenzine strardinaria e cambi d us. In particlare la cantina di pertinenza dell appartament in ggett è rappresentat nella variante cme retr di un negzi; inltre l access avviene attualmente dal sl crridi cmune, cme crrettamente rappresentat nella planimetria catastale del 06/12/1996. Si renderà necessari presentare richiesta di att autrizzativ in sanatria, che attiene anche alle parti cmuni, eventualmente ners, previa verifica nrmativa, per la reglarizzazine e/ il ripristin dell stat legittim. Quant spra dvrà avvenire mediante incaric ad un tecnic abilitat, nde fcalizzare il quadr nrmativ al mment della richiesta di sanatria, determinandne crrettamente i relativi neri. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di attestat di prestazine energetica registrat in data 10/09/2018 cdice identificativ dall Arch. Giannini Daniela numer di accreditament valevle fin al 10/09/2028 Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente i beni sn nella dispnibilità del curatre dell eredità giacente. DESCRIZIONE DEI BENI L edifici in cui si trva l appartament ha struttura prtante in muratura ed è cmpst da 3 piani furi terra.

7 7 di 11 La cpertura è a falde cn struttura in c.a., cn mant di cpertura in tegle di ctt. La finitura esterna ad intnac tinteggiat Attualmente l appartament è cmpst da sggirn, cucina, due camere, disimpegn, bagn e balcne. Il grad delle finiture è discret Pareti intnacate e tinteggiate. Pavimenti in ceramica e in marmette di graniglia Prta di access in legn. Prte interne in legn Serramenti in legn cn vetr camera Tapparelle in pvc Bagn cn sanitari in prcellana e rubinetteria crmata Impiant elettric stttraccia. Impiant di riscaldament autnm cn caldaia a gas anche per prduzine di acqua calda psta in cucina; L stat di cnservazine generale è scadente. Sn presenti tracce di muffe nella parete esterna delle camere da lett. La cantina, cn access da crridi cndminiale, ha finiture rdinarie cn prta in legn. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli

8 8 di 11 impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa e per il 2% per la superficie eccedente. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr. Precisand che la vendita del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha:

9 9 di 11 Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Appartament 84 1,00 83 Balcne 4 0,30 1 Cantina 8 0,25 2 Sup. Cmplessiva 86 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di appartament al prim pian, legittimamente cmpst da sggirn, cucina, due camere, disimpegn, bagn e balcne di superficie cmplessiva 84 m 2 ca,, cn annessa cantina al pian terra di sup. 8 m 2 ca; beni siti in Cmune di Imla, via Mntanara n.6. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine e della tiplgia del bene si riprtan i valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2017 Cmune di Imla Zna Periferica/ Zlin - Pedagna Ovest - Pedagna Est - Pnticelli Campanella Abitazini di tip ecnmic: minim /m ,00 massim /m ,00; Osservatri Immbiliare - valri riferiti agli ultimi tre mesi Cmune di Imla Zna Pedagna Appartamenti: minim /m ,00 massim /m ,00. Brsa Immbiliare - valri riferiti agst 2018 Cmune di Imla Zna Zlin - Pedagna Ovest - Pedagna Est - Pnticelli - Campanella

10 10 di 11 Abitazini di tip ecnmic in bun stat: minim /m ,00 medi /m ,00 massim /m ,00. Tenut cnt delle indagini effettuate press gli peratri di settre, appain più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dall Osservatri dell Agenzia delle Entrate, valre minim, di pc inferire a quell minim dalla Brsa immbiliare. Quindi, tenut anche cnt delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, dell effettiv stat d'us e di manutenzine dell immbile (vedi par. Descrizine degli immbili ), si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale del bene in argment pari ad 1.200,00 /mq. Da cui: VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament e cantina m 2 86 x 1.200,00 / m 2 = Eur ,00 (Eur centtremiladuecent/00) Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita superiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 25%. VALORE A BASE D ASTA dei beni per inter Eur ,00 (Eur settantacinquemila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il

11 11 di 11 sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna, 11 settembre 2018 IL CONSULENTE TECNICO (Dtt. Arch. Stefan Zacchini) Allegati: Elabrat grafic Racclta ftgrafie