TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 544/15 R.G. ESEC. Udienza Ore 10:00 Ltt Unic aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Blgna, l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE Pag. 1 di 11

2 INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI La presente perizia di stima si fnda sull'analisi dei dati frniti dai pubblici uffici, dei reprt di alcuni Osservatri Immbiliari e da cllqui cn peratri del settre. Per la prprietà, prvenienza ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata; per le cmprprietà, servitù, diritti, etc. dall att di prvenienza. Il valre definit di stima è da intendersi sl limitat alla data in cui sn state effettuate le relative indagini e, in quant valre previsinale medi rdinari, può discstarsi dal valre cnseguente all effettiv realizz all asta, dipendente da valri sggettivi e dalla capacita cntrattuale dei partecipanti. L esit finale cui perviene la stima è cnseguente agli elementi messi a dispsizine della scrivente, suppnend che sian stati frniti cmpleti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la Pag. 2 di 11

3 vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * Preliminarmente, cnsiderat che trattasi di abitazine ed autrimessa, la scrivente ritiene che i beni nn sian cmdamente divisibili. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna: Fgli 204 Particella 816 Sub 21, Nat. A/2 (abitazine di tip civile), Cnsist. 7,5 vani, Indirizz Via Guerrazzi n. civ. 28/5. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Appartament in edifici cndminiale c.a. di 168 mq ca., cmpsta al p. prim da ing., due dis., cucina, sggirn, due bagni, due rip., dis., tre camere, cn cantina al p. interrat di 12 mq ca. Bene sit a Blgna in Via Guerrazzi n. 28/5. Classe energetica E = EP gl, nren 94,62 kwh/m 2 /ann. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati Catast Pag. 3 di 11

4 Fabbricati del Cmune di Blgna: Fgli 204 Particella 816 Sub 21, ZC 1, Categria A/2, Classe 5, Cns. 7,5 vani, Superficie Catastale 175 mq Ttale escluse arre scperte 175 mq, Rendita Eur 2.498,36, Via Guerrazzi n. 28/5 pian 1-S1. Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali e la planimetria (visura prt. n. BO e planimetria prt. n. BO del ) sn cnfrmi ad eccezine dell apertura di una prta dal sggirn alla camera adiacente, che nn incide sulla rendita. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E DI SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI La vendita è cmprensiva dei relativi diritti di cmprprietà sulle parti cmuni, tali per legge, destinazine e per i titli di prvenienza. La vendita è fatta ed accettata a crp e nell stat in cui il bene attualmente si trva, cn tutte le relative svrastanze, pertinenze, accessini, usi, diritti, cmunini, servitù attive se e cme legittimamente esistn ed aventi ragine legale di esistere, cn gni cmprprietà di legge ai seni dell'articl 1117 e seguenti del Cdice Civile, cn particlare riferiment a tutti i patti, bblighi, e cndizini cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza, da cnsiderarsi, per quant utili ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli citati. Spese annue per gestine rdinaria dell immbile ca.: 5.892,73 Per spese inslute al : ,27 Pag. 4 di 11

5 Spese strardinarie per rifaciment centrale termica ca.: 1.995,00 CONFINI Parti cmuni da più lati, salv altri più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ Il debitre è prprietari per inter. PROVENIENZA DEI BENI Successine testamentaria per testament lgraf pubblicat in data rep /10596, cn dichiarazine di successine reglarmente registrata e trascritta. Il ventennale ntarile agli atti precisa che la trascrizine della dichiarazine di successine è errata rispett alla trascrizine del verbale di pubblicazine del testament in quant il bene presente viene errneamente attribuit a terzi anziché al debitre. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Il bene deriva da successine ereditaria in mrte della madre e quindi è un bene persnale. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata , l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca giudiziale cn att iscritt a Blgna in data al n Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data all art Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Pag. 5 di 11

6 Trascrizini: Nessuna. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta ad impsta di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. L immbile è da cnsiderarsi un fabbricat residenziale dtat dei requisiti della legge Tupini. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ggett di trasferiment è parte di un edifici stric la cui cstruzine è anterire al agli atti del Cmune di Blgna risultan i seguenti dcumenti, nn essend stata reperit il titl riginari: Nulla Osta Prt. Gen. n /1936 del (alzament e riattament Via Guerrazzi 28) Nulla Osta all Abitabilità Prt. Gen. n /1937 del Licenza Edilizia Prt. Gen. n /1961 prt del (nuv fabbricat Via Guerrazzi 28-30) Autrizzazine Edilizia a Sanatria ed Autrizzazine all Us Prt. Gen. n /86 presentata il e rilasciata il (realizzazine appartament in diffrmità ltre ad altre unità). Il cnfrnt fra l ultim elabrat grafic presentat e l stat di fatt nn ha evidenziat diffrmità. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica APE rilasciat il e valid fin al Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica E = EP gl, nren 94,62 kwh /m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE Pag. 6 di 11

7 L unità è ccupata dal debitre. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di unità residenziale psta in cmpless edilizi cndminiale ad angl tra Via Guerrazzi e Via San Petrni Vecchi, in aderenza ad altri crpi di fabbrica, cn crti interne ed access pednale da prtic frntestrada rialzat di quta su Via Guerrazzi, carrai da Via San Petrni Vecchi, pst nella parte psterire del cmpless, sit a Blgna in Via Guerrazzi n. 28/5 in centr stric. Il cmpless edilizi si eleva per alcuni crpi di fabbrica tre e per altri quattr piani furiterra ltre a p. interrat, l appartament è cllcat in crp di quattr piani. Le crti sn pavimentate in ctt cn przini lung i frnti in citli rtndi ed una a giardin, gli accessi avvengn da prtni a due ante in legn che si aprn su andrni vltati. La struttura è in muratura prtante cn pareti intnacate e tinteggiate in vari clri, facciavista quella in affacci sulla crte a giardin. La cpertura è a falde cn mant in laterizi. Il van scale c.a. del civ. 28/5 ha prtne in ferr a rettangli vetrati cn spraluce semicirclare, pareti intnacate e tinteggiate, paviment in seminat alla veneziana, scala cn finiture in marm e parapetti a candele in ferr micalizzat. L appartament è cmpst al p. prim da ing., due dis., cucina, sggirn, due bagni, due rip., dis., tre camere. Sul slai dell autrimessa è stat ricavat un spazi stttett, ltre a bagn e ripstigli, cllegati stabilmente al sggirn. Il grad delle finiture è discret. pareti parte intnacate e tinteggiate pavimenti e in ceramica, in legn e in marm Pag. 7 di 11

8 rivestimenti in ceramica in cucina e nei bagni rivestimenti in ceramica a msaic prta d ingress di tip blindat cn cancell in ferr serramenti in legn verniciat bianc dtati di vetri semplici e scuri in legn verniciat prte interne in legn verniciat bianc, alcune cn specchiature vetrate satinate parapetti delle prtefinestre nell spessre delle murature a candele in ferr bagni cn sanitari in prcellana e rubinetterie crmate impianti stttraccia impiant di riscaldament centralizzat elementi radianti in ghisa. La cantina ha finiture rdinarie. L stat di cnservazine generale è bun. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stata reperita certificazine di cnfrmità degli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a Pag. 8 di 11

9 destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 25% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra nn cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 50% qualra cmunicanti cn i vani principali. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine 168 1, Cantina 12 0,25 3 Ttale superficie cmmerciale 171 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di appartament cn cantina, bene sit a Blgna in Via Guerrazzi n. 28/5. Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2017 Cmune di Blgna Zna: Semicentrale/San Vitale-Viale Erclani-Piazza Carducci-Dante-Sant Stefan-Guerrazzi-Piazza Aldrvandi: - Abitazini di tip civile nrmale: min /m ,00 max /m ,00 Osservatri Immbiliare FIAIP 2017 Reprt ttbre 2016 marz Cmune di Blgna Zna: San Vitale/Galvani: Pag. 9 di 11

10 - Abitazini in bun stat: min /m ,00 max /m ,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre del bene in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP e che, che da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque di inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, l effettiv stat che presenta bune cndizini d'us e di manutenzine dell immbile, priv di lesini, tenend cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale pari ad /mq 2.700,00. Il valre cmmerciale del bene in argment, vendut a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament 171 mq x 2.700,00 /mq = ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un Pag. 10 di 11

11 trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20 %. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter ,00 (Eur trecentsettantamila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 11 Maggi 2018 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetria catastale ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 11 di 11