TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 118/18 R.G. ESEC. Udienza Ore 9:10 Ltt 3 aver avut i necessari cntatti cn gli Uffici Tecnici dei Cmuni di Prretta Terme (BO) e Blgna l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI Pag. 1 di 13

2 REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI La presente perizia di stima si fnda sull'analisi dei dati frniti dai pubblici uffici, dei reprt di alcuni Osservatri Immbiliari e da cllqui cn peratri del settre. Per la prprietà, prvenienza ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata; per le cmprprietà, servitù, diritti, etc. dall att di prvenienza. Il valre definit di stima è da intendersi sl limitat alla data in cui sn state effettuate le relative indagini e, in quant valre previsinale medi rdinari, può discstarsi dal valre cnseguente all effettiv realizz all asta, dipendente da valri sggettivi e dalla capacita cntrattuale dei partecipanti. L esit finale cui perviene la stima è cnseguente agli elementi messi a dispsizine della scrivente, suppnend che sian stati frniti cmpleti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi Pag. 2 di 13

3 recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art è stata pignrata la quta di 1/1 della prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Prretta Terme: Fgli 13 Mappale 644 Sub 134, Cat. C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autrimesse), Cnsistenza 21 mq, Indirizz Via Mazzini n. Fgli 13 Mappale 644 Sub 135, Cat. C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autrimesse), Cnsistenza 19 mq, Indirizz Via Mazzini n. - Fgli 13 Mappale 644 Sub 164, Cat. A/3 (abitazine di tip ecnmic), Cnsistenza 4 vani, Indirizz Piazza Mnsignr Smeraldi n. 6 Catast Fabbricati del Cmune di Blgna: Fgli 119 Mappale 406 Sub 57, Nat. A/3 (abitazine di tip ecnmic), Cnsistenza 4,5 vani, Indirizz Via Marc Antni n. Fgli 119 Mappale 406 Sub 27, Nat. A/3 (abitazine di tip ecnmic), Cnsistenza 7 vani, Indirizz Via Marc Antni n. 16 Fgli 119 Mappale 2055 Sub 4, Nat. C/6 (stalle, scuderie, rimesse, Pag. 3 di 13

4 autrimesse), Cnsistenza 18 mq, Indirizz Via Alessandr Algardi n. 15 Fgli 119 Mappale 2055 Sub 5, Nat. C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autrimesse), Cnsistenza 18 mq, Indirizz Via Alessandr Algardi n. 15 Fgli 119 Mappale 406 Sub 16, Nat. A/3 (abitazine di tip ecnmic), Cnsistenza -, Indirizz Via Marc Antni n. 16 Fgli 114 Mappale 19 Sub 18, Nat. A/3 (abitazine di tip ecnmic), Cnsistenza 4 mq, Indirizz Via Mattetti n. 35. * * * LOTTO 3 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Appartament al p. quint c.a. di superficie cmmerciale di ca. 119 mq, legittimamente cmpst da ing., sggirn, cucina, dis., tre camere, due bagni e terrazz su tre lati di 80 mq, cn cantina al p. prim interrat di 7 mq. Bene sit in Cmune di Blgna Via Marc Antni Raimndi n. 16. Classe energetica F = EP gl, nren 277,67 kwh/m 2 /ann. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima attualmente è csì identificat Catast Fabbricati del Cmune di Blgna: Fgli Particella Sub 27 - ZC 1 - Cat. A/3 - Cl. 2 - Cns. 7 vani, Superficie Catastale 134 mq Ttale escluse aree scperte 121 mq, Rendita: Eur 1.301,47, Indirizz: Via Marc Antni Raimndi n. 16 pian 5-S1. Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali e la planimetria (visura prt. n. BO e planimetria prt. n. BO del ) sn Pag. 4 di 13

5 cnfrmi. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI E cmpresa la cmprprietà di tutt ciò e quant è di us e servizi cmune per legge, per destinazine e per i titli di prvenienza ed in particlare la cmprprietà spra i seguenti beni: atri, di ingress, scale, ascensre cn i relativi impianti, crridi di cantina, lastric slare di cpertura del fabbricat, centrale termica cn le relative attrezzature, area su cui insiste il fabbricat ed area crtiliva circstante. I beni sn cmpravenduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui i beni in ggett attualmente si trvan, cn tutte le relative aderenze e pertinenze, azini, ragini, cmunini e diritti inerenti, infissi e seminfissi, impianti di ragine padrnale, servitù attive e passive se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat di cndmini in cui si trvan i beni stessi, cn particlare riferiment a tutti i patti, bblighi, e cndizini cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza, di cui l ultim si allega, da cnsiderarsi, per quant utili ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli ltre a quelli urbanistici. Spese annue da preventiv per gestine rdinaria dell immbile 3.147,67 CONFINI Pag. 5 di 13

6 Quant all'appartament: van scale cndminiale, beni di terzi e, quant alla cantina: crridi cndminiale, via Raimndi, beni di terzi, salvi più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ La debitrice è prprietaria per inter. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data rep. 1933/1209. Reglarmente registrat e trascritt. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att l esecutata ha dichiarat di essere divrziata. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca giudiziale cn att iscritt a Blgna in data al n (grava i beni pignrati siti a Blgna) Ipteca giudiziale cn att iscritt a Blgna in data al n (grava tutti i beni pignrati) Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data all art (grava tutti i beni pignrati). Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: Nessuna. REGIME FISCALE Pag. 6 di 13

7 La vendita dei beni sarà sggetta ad impsta di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. L immbile è da cnsiderarsi un fabbricat residenziale dtat dei requisiti della legge Tupini. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l unità ggett di trasferiment, facente parte di un edifici la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di Blgna risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Licenza Edilizia P.G n rilasciata il (cstruzine edifici) Licenza Edilizia per Variante in CdO P.G n rilasciata il Certificat di Abitabilità P.G. n rilasciat il Cncessine Edilizia in Sanatria e cntestuale Autrizzazine all Us P.G. n presentata il rilasciata il (Sub ) Autrizzazine Edilizia P.G P.U.T. 6140/IV/86 rilasciata il (adeguament parti cmuni). Il cnfrnt fra l ultim elabrat grafic presentat e l stat di fatt ha evidenziat diffrmità edilizie, quant alla diversa psizine dell apertura d access ad una delle camere cn diversa psizine dei tramezzi divisri della stessa. Essend trascrsi ltre cinque anni dall ultimazine delle pere, ricnducibili a manutenzine strardinaria, ai sensi dell art. 100 cmma 6 del RUE le diffrmità si ritengn sanate a tutti gli effetti amministrativi e nn si prcede Pag. 7 di 13

8 pertant all'applicazine delle relative sanzini. È cmunque sempre pssibile, ve ve ne sian i presuppsti, la presentazine di CILA. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica APE rilasciat il e valid fin al Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica F = EP gl, nren 277,67 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità i beni sn vuti nella dispnibilità dalla debitrice. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di appartament cn cantina in edifici cndminiale c.a., sit a Blgna in Via Marc Antni Raimndi n. 16. L edifici cndminiale nel quale sn pste le unità in ggett, in aderenza per un lat ad altr edifici, pst frntestrada dtata di marciapiedi, cmpst da sei p. furiterra ltre a due p. interrati distribuiti da van scale cn ascensre. La struttura prtante è a telai in c.a. cn pareti perimetrali pareti rivestite da piastrelle e campi sttdavanzali intnacati e tinteggiati. Il cpert a falde ha struttura in later cement cn mant in laterizi. Le terrazze del p. attic ed i balcni sui frnti laterali hann parapetti a candele in ferr verniciat, gli altri sul frnte strada hann parapetti cn frntali pieni in muratura intnacata e tinteggiata e laterali a candele in ferr verniciat. Il crtile è recitant e dtat di cancellin pednale in ferr verniciat, parte a giardin parte cn vialett pavimentat e da qui si accede all atri del van scale. Il van scale ha prtne ad ante in ferr micalizzat cn specchiature Pag. 8 di 13

9 vetrate, pareti intnacate e tinteggiate, quelle dell atri rivestite da lastre di marm, quella in crrispndenza dell ascensre rivestita a dghe in legn, pavimenti in marm, parapetti a candele in ferr verniciat. L appartament è cstituit al p. quint da ing., sggirn, cucina, dis., tre camere, due bagni e terrazz su tre lati. Il grad delle finiture è medicre. Pareti e sffitti ad intnac civile tinteggiat Pavimenti e rivestimenti in ceramica Prta d'ingress blindata Prte interne impiallacciate Serramenti delle finestre in allumini preverniciat cn vetri camera, dtati di tapparelle in pvc Bagni cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate mncmand Impiant elettric stttraccia Impiant di riscaldament centralizzat Radiatri a ventilcnvettri nn funzinanti Impiant di raffrescament cn due split e due unità esterne nella terrazza Terrazza cn paviment in gres e parapetti a candele in ferr verniciat. La cantina al p. prim interrat ha paviment in battut di cement, prta a tavle in ferr verniciat e pareti a gelsia stuccate alla cappuccina. L stat di cnservazine generale è medicre. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità degli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di Pag. 9 di 13

10 rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, fin a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e cmunicanti cn i vani principali; per il 25% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra nn cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 50% qualra cmunicanti cn i vani principali. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Appartament 118,70 1,00 118,70 Terrazza 25,00 0,30 7,50 Pag. 10 di 13

11 Terrazza 55,10 0,10 5,50 Cantina 7,20 0,25 1,80 Ttale superficie cmmerciale 134,00 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di appartament, cn cantina, bene sit in Cmune di Blgna Via Marc Antni Raimndi n. 16. Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2018 Cmune di Blgna Fascia/Zna: Periferica/Mattetti - Piazza dell Unità: - Abitazini civili nrmale: min /m ,00 max /m ,00. Osservatri Immbiliare FIAIP 2017 Reprt ttbre 2016 marz Cmune di Blgna Zna: Blgnina/Piazza dell Unità: - Abitazini ristrutturati internamente: min /m ,00 max /m ,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre dei beni in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP e che, da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, l effettiv stat che presenta medicri cndizini d'us e di manutenzine dell immbile, priv di lesini, la psizine in zna semicentrale, tenend Pag. 11 di 13

12 cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale pari ad /mq 1.300,00 per l appartament. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament 134 mq x 1.300,00 /mq = ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20 %. VALORE A BASE D'ASTA dei beni ,00 (Eur centquarantamila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Pag. 12 di 13

13 Blgna 28 Febbrai 2019 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetria catastale ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 13 di 13