TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA AGG. GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 437/15 R.G. ESEC. Udienza Ore 13:10 Ltt Unic aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di San Givanni in Persicet (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI Pag. 1 di 12

2 REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la prprietà, prvenienza ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata; per le cmprprietà, servitù, diritti, etc. dall att di prvenienza. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art. Pag. 2 di 12

3 20293 è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di San Givanni in Persicet (BO): Fgli 20 Mappale 852 Sub 4 - Fgli 20 Mappale 1305 Sub 34, Nat. A/2 (abitazine di tip civile), Cnsist. 8,5 vani, Indirizz Via Blina n. civ. 15; Fgli 20 Mappale 852 Sub 3, Nat. C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autrimesse), Cnsist. 34 mq, Indirizz Via Blina n. civ. 15; Fgli 20 Mappale 852 Sub 1, Nat. CO (crte resede), Cnsist. -; Fgli 20 Mappale 852 Sub 2, Nat. CO (crte resede), Cnsist. -. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Abitazine ciel terra a schiera cn access indipendente di 207 mq cmmerciali, distribuita ai p. terra, prim, secnd e stttett cn due crti esclusive di 155 mq ltre ad autrimessa al p. terra di 34 mq. Beni siti a San Givanni in Persicet (BO), frazine di San Matte della Decima in Via Blina n. 15. Da reglarizzare anche catastalmente a cura e spese dell aggiudicatari. Classe energetica G = EP gl, nren 179,81 kwh/m 2 /ann. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati Catast Fabbricati del Cmune di San Givanni in Persicet (BO): Fgli 20 Particella 852 Sub 3, Categria C/6, Classe 4, Cns. 34 mq, Superficie Catastale Ttale 34 mq, Rendita Eur 180,86, Via Blina n. 15 pian T. Fgli 20 Particella 852 Sub 4, Categria A/2, Classe U, Cns. 8,5 vani, Superficie Catastale Ttale 205 mq Ttale escluse aree scperte 196 Pag. 3 di 12

4 mq, Rendita Eur 1.492,56, Via Blina n. 15 pian T-1-2. Cn riferiment all art.19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che la planimetria dell abitazine nn è cnfrme mentre quella dell autrimessa è cnfrme all stat attuale. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E DI SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI La vendita è fatta ed accettata a crp e nell stat in cui i beni attualmente si trvan, cn le cmprprietà pr-quta sulle parti cmuni tali per legge, us, destinazine. Cn gni ragine, diritt e pertinenze, usi e cmunini, servitù attive e passive se vi sn e cme hann ragine legale di esistere e cn tutti i patti, gli bblighi e le servitù nascenti e quant altr indicat e richiamat nei titli di prvenienza, di cui l ultim si allega, da cnsiderarsi, per quant utile ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli citati. Nell specific si rinvia al par. Atti pregiudizievli. CONFINI Via Blina, Mappali 851 e 853 del F. 20, salv più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ I debitri sn prprietari per inter. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita del terren edificabile in zna P.E.E.P. in data rep. 9751/3804. Reglarmente registrat e trascritt. Pag. 4 di 12

5 STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att i debitri hann dichiarat di essere cniugi. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata , l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca vlntaria cn att iscritt a Blgna in data al n Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data all art Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: nessuna. Il ntai evidenzia che l edifici fa parte del P.E.E.P. Decima cn tutti i vincli impsti dal Cmune, dal P.E.E.P. e dalle leggi e reglamenti in materia edilizia, servit da servitù di transit sulla rete viaria prevista dal prgett planivlumetric, il tutt cme cstituit e descritt nell att di prvenienza del Precisa inltre che nn è stata psta in essere alcuna specifica Cnvenzine Edilizia cl Cmune, nnstante nell att sia richiamat che i prprietari cstruirann sul ltt secnd le prescrizini cmunali e del P.E.E.P. e abbian assunt l bblig di stipulare la Cnvezine Edilizia. Di cnseguenza il Ntai nn esclude che, nnstante la mancanza di espressa Cnvenzine, il trasferiment sia sggett agli bblighi della L. n. 851/1971 Pag. 5 di 12

6 REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta ad impsta di registr ad IVA a secnda del regime fiscale vigente all att del trasferiment, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. La Scietà in liquidazine nn è qualificabile cme IMPRESA COSTRUTTRICE e l immbile è da cnsiderarsi un fabbricat strumentale priv dei requisiti della legge Tupini. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ggett di trasferiment è parte di un edifici la cui cstruzine è successiva al agli atti del Cmune di San Givanni in Persicet i seguenti dcumenti: Cncessine Edilizia Prat. n. 407 cnc. n. 336/79 rilasciata il (cstruzine di edifici a schiera cn 6 allggi in zna P.E.E.P.) Cncessine Edilizia per Variante in CdO Prat. n. 478 cnc. n. 215/80 rilasciata il (variante al cpert) Cncessine Edilizia Prat. n. 480 cnc. n. 322 rilasciata il (recinzine) Cncessine Edilizia in Sanatria Prt. Gen. n. 47 cnc. n prt. n rilasciata il (ampliament ed pere nn valutabili) Autrizzazine di Abitabilità Prt. Gen. n. 47 cnc. n prt. n rilasciata il Il cnfrnt fra l stat assentit e l stat di fatt nn ha evidenziat diffrmità quant alla realizzazine di un bagn al pst di una camera al p. secnd. Si renderà necessari prcedere alla presentazine di att autrizzativ in sanatria, previa verifica nrmativa, per la reglarizzazine e/ il ripristin Pag. 6 di 12

7 dell stat legittim. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica APE rilasciat il e valid fin al Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica G = EP gl, nren 179,81 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE I beni sn ccupati dai debitri Fangarezzi Maria Lrena e Mattili Giancarl. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di abitazine ciel terra a schiera cn crti esclusive ed autrimessa siti a San Givanni in Persicet (BO), frazine di San Matte della Decima in Via Blina n. 15. Il cmpless nel quale sn pste le unità in ggett è cmpst da sei unità a schiera in strada di impiant a destinazine residenziale. La przine in ggett è in psizine centrale, cn entrata indipendente dalla crte esclusiva vers strada e crte retrstante. Il cmpless di frma rettanglare, si eleva per tre p. furiterra ltre a p. stttett. La struttura è in muratura prtante cn pareti perimetrali intnacate e tinteggiate. Il cpert è a due falde cn struttura in latercement e mant in laterizi, cn clm sfalsat in md da frmare un abbain per tutta la lunghezza del cmpless. L abitazine è cmpsta al p. terra da ing. cn scala e due prtici; al p. prim da van scale, dis., sggirn, cucina, bagn e due balcni; al p. secnd da van scale, due dis., due camere, due bagni, rip. e due balcni; e al p. Pag. 7 di 12

8 stttett davan scale e mansarda cn camin. Al p. terra sn distribuite anche l autrimessa cn lavanderia e rip. a quta ribassata. La crte frnte strada è pavimentata cn zne perimetrali ad aiule, delimitata da muretti intnacati cn cpertine in cement dtata di cancell carrai scrrevle in ferr, la crte retrstante è a giardin, delimitata da bassi crdli cn rete plastificata su paletti svrastante e sul lat di fnd in cntinuità fisica cn altr Mappale, nn pignrat. Il grad delle finiture è discret. pareti parte intnacate e tinteggiate pavimenti in ceramica in legn rivestimenti in ceramica scala in muratura cn finiture in marm e parapetti in legn prta d ingress in allumini andizzat brunit a due ante cn specchiature vetrate decrate ed affiancata finestra a bandiera prte interne impiallacciate alcune cn campi quadrettati vetrati serramenti in legn dtati di vetri camera cn tapparelle in pvc balcni cn parapetti in ferr parte a candele verniciate parte a vetri clrati bagni cn sanitari in prcellana e rubinetterie di varie tiplgie impianti stttraccia impiant di riscaldament autnm cn caldaia in lavanderia e radiatri in ghisa. La crte esclusiva ha access carrai dtat di cancell a due ante in ferr cmandat elettricamente, è delimitata vers le strade per mezz di muretti in mattni a vista ed è pavimentata in autblccanti cn una piccla fascia laterale a prat. L autrimessa al p. interrat ha basculante in legn cmandat elettricamente, Pag. 8 di 12

9 prta esterna vers la crte retrstante in ferr a quadretti e vetri semplici, prta semplice di cllegament cn l abitazine e due prte d access a lavanderia e rip. tutte in legn verniciat, pareti intnacate e tinteggiate e paviment in ceramica. L stat di cnservazine generale è discret. Sn visibili ammalramenti nelle parti basse degli intnaci dei vani al p. terra a causa di umidità di risalita dal terren. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 25% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra nn cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 50% qualra cmunicanti cn i vani Pag. 9 di 12

10 principali; per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile e per il 2% la superficie eccedente, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine 179 1,00 179,00 Prtici e balcni 81 0,30 24,30 Cantina e lavanderia 16 0,25 4,00 Crti 155 0,10 15,50 Ttale superficie cmmerciale 223,00 Autrimessa STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di abitazine a schiera cn cantina ed autrimessa, beni siti a San Givanni in Persicet (BO), frazine di San Matte della Decima in Via Blina n. 15. Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2016 Cmune di San Givanni in Persicet Zna: San Matte della Decima: - Abitazini civili nrmale: min /m ,00 max /m ,00 - Bx nrmale: min /m 2 850,00 max /m ,00. Osservatri Immbilare FIAIP 2016 Reprt ttbre 2015 marz Cmune di San Givanni in Persicet Zna: San Matte della Decima: Pag. 10 di 12

11 - Abitazini in bun stat: min /m 2 700,00 max /m 2 900,00 - Autrimesse per un aut: min / 8.000,00 max ,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre del bene in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP e che, che da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque di inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, e dell effettiv stat che presenta discrete cndizini d'us e di manutenzine dell immbile, priv di lesini, tenend cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale per l abitazine pari ad /mq 900,00 e per l autrimessa a crp. Il valre cmmerciale del bene in argment, vendut a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, è quindi il seguente. VALORE DEL BENE PER INTERO Abitazine a schiera 223 mq x 900,00 /mq = ,00 Autrimessa a crp = ,00 Ttale cmmerciale ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il Pag. 11 di 12

12 versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20 %. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter ,00 (Eur centsettantamila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 23 Nvembre 2018 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetria catastale ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 12 di 12