TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 495/15 R.G. ESEC. Udienza Ore 12:00 Ltt Unic aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Mnghidr (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI Pag. 1 di 12

2 REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI La presente perizia di stima si fnda sull'analisi dei dati frniti dai pubblici uffici, dei reprt di alcuni Osservatri Immbiliari e da cllqui cn peratri del settre. Per la prprietà, prvenienza ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata; per le cmprprietà, servitù, diritti, etc. dall att di prvenienza. Il valre definit di stima è da intendersi sl limitat alla data in cui sn state effettuate le relative indagini e, in quant valre previsinale medi rdinari, può discstarsi dal valre cnseguente all effettiv realizz all asta, dipendente da valri sggettivi e dalla capacita cntrattuale dei partecipanti. L esit finale cui perviene la stima è cnseguente agli elementi messi a dispsizine della scrivente, suppnend che sian stati frniti cmpleti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi Pag. 2 di 12

3 recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in all art è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Mnghidr (BO): Fgli 31 Mappale 26 Sub 14, Nat. A/3 (abitazine di tip ecnmic), Cnsist. 4 vani, Indirizz Via Idice n. civ. 12 Fgli 31 Mappale 26 Sub 11, Nat C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autrimesse), Cnsist. 11 mq, Indirizz Via Idice n. civ. 12. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Abitazine cn ingress indipendente, distribuita al p. prim di 89 mq ca. cmpst da sggirn cn angl cttura, dis., due camere, bagn, balcne e terrazz d ingress di ca. 15 mq e crte esclusiva di ca. 246 mq, ltre ad autrimessa al p. terra di 14 mq. Mancan alcune finiture. Beni siti a Mnghidr (BO), lcalità Frassineta, in Via Idice n. 12. Classe energetica F = EP gl, nren 182,89 kwh/m 2 /ann. La reglarizzazine anche catastale sarà a cura e spese dell aggiudicatari. Pag. 3 di 12

4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati Catast Fabbricati del Cmune di Mnghidr: Fgli 31 Particella 26 Sub 14, Categria A/3, Classe 2, Cns. 4 vani, Superficie Catastale 92 mq Ttale escluse arre scperte 87 mq, Rendita Eur 237,24, Via Idice n. 12 pian 1 Fgli 31 Particella 26 Sub 11, Categria C/6, Classe 3, Cns. 11 mq, Superficie Catastale 11 mq, Rendita Eur 44,31, Via Idice n. 12 pian T Fgli 31 Particella 26 Sub 41, Categria BCNC,, Via Idice pian T (crte cmune ai Sub 11 e 14). Cn riferiment all art.19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali e la planimetria per l abitazine attualmente in atti (visura prt. n. BO e planimetria prt. n. BO del ) nn sn cnfrmi all stat attuale, per diffrmità relative alla realizzazine tramezzatura a definizine di una cameretta e nella diversa psizine dell angl cttura, mentre quelli dell autrimessa (visura prt. n. BO e planimetria prt. n. BO del ) sn cnfrmi. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat per l identificazine dei beni. PARTI COMUNI E DI SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Alle unità cmpetn le cmprprietà prquta delle parti cmuni del cmpless di cui fann parte, tali per legge e per destinazine ed in particlare: - Sub 8 BCNC crte cmune a tutti i subalterni (strada); Pag. 4 di 12

5 - Sub 9 BCNC crte cmune a tutti i subalterni (strada); - Sub 19 BCNC crte cmune a tutti i subalterni (strada); - Sub 44 BCNC area urbana destinata a depsit serbati gas cndminiale. La vendita è fatta ed accettata a crp e nell stat in cui i beni attualmente si trvan, cn gli impianti di ragine padrnale, le pertinenze, le servitù attive e passive, i diritti e gli bblighi cme per legge, nnché cn tutti i patti cntenuti richiamati nei titli di prvenienza, di cui l ultim si allega, da cnsiderarsi, per quant utile ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli citati. CONFINI Prprietà di terzi, strada privata, parti cmuni, salv più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ Gli esecutati sn prprietari per 1/2 ciascun. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita per la quta di 1/2 ciascun in data rep /6168. Reglarmente registrat e trascritt. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att la debitrice ha dichiarat di essere nubile ed il debitre celibe. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata , l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca vlntaria cn att iscritt a Blgna in data al n. Pag. 5 di 12

6 5726. Grava i beni per inter. Ipteca legale cn att iscritt a Blgna in data al n Grava la quta di 1/2 (nn grava il BCNC Sub 41). Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data all art Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: Servitù di passaggi cn att rep /21776 del trascritt a Blgna in data all art (nn grava il BCNC Sub 41). REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta ad impsta di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. L immbile è da cnsiderarsi un fabbricat residenziale dtat dei requisiti della legge Tupini. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ggett di trasferiment è parte di un edifici la cui cstruzine è successiva al agli atti del Cmune di Mnghidr (BO) risultan i seguenti dcumenti: Cncessine Edilizia Prt. Gen. n. 160 prat. n. 703 rilasciata il (nuva cstruzine di villetta ad us civili abitazini ed autrimesse) Cncessine Edilizia per Variante in CdO Prt. Gen. n. 1995/95 prat. n. 703/V/95 rilasciata il Cnvalida di Cnfrmità Edilizia ed Agibilità Prt. Gen. n /3/5 n. 195/2010 rilasciata il Pag. 6 di 12

7 Il cnfrnt fra l ultim elabrat grafic presentat e l stat di fatt ha evidenziat per l abitazine diffrmità quant alla realizzazine tramezz per la creazine di una cameretta dal sggirn in crrispndenza della zna cttura e traslazine della stessa su altra parete. L autrimessa è cnfrme. Si renderà necessari prcedere alla presentazine di att autrizzativ in sanatria, previa verifica nrmativa, per la reglarizzazine e/ il ripristin dell stat legittim. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica APE rilasciat il e valid fin al Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica F = EP gl, nren 182,89 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE I beni sn vuti nella dispnibilità di Bellabi Laura. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di abitazine ed autrimessa in edifici a schiera siti a Mnghidr (BO), lcalità Frassineta, in Via Idice n. 12. Il fabbricat nel quale sn pste l unità in ggett è raggiungibile per mezz di due strade di impiant in frte pendenza dalla Strada Prvinciale Idice. L edifici fa parte di intervent degli anni 90 cmpst da due edifici quasi paralleli, cmpsti da quattr blcchi rettanglari tra lr gradnati. I blcchi si elevan due p. furiterra e sn cmpsti al p. terra da due autrimesse ed un abitazine ed al p. prim da un abitazine, tutte le unità cn accessi indipendenti dall estern. Le unità pignrate hann una crte esclusiva cmune, di testa a valle dell edifici, recintata nella parte a giardin, per mezz di rete plastificata su paletti infissi a terra e dtata di cancell carrabile in ferr a due ante, ed asfaltata nella parte vers strada cn Pag. 7 di 12

8 a mnte ulterire cancell pednale in ferr vers il terrazz d ingress. La struttura è in muratura prtante cn pareti perimetrali intnacate e tinteggiate, bass basament in lastre che ricrpn anche le pareti delle autrimesse aggettanti, balcni e terrazzi cn parapetti a mntanti verticali in ferr cn elementi verticali. Il cpert è a falde cn struttura in latercement e mant in laterizi. L abitazine è cmpsta al p. prim da sggirn cn angl cttura, dis., due camere, studi, bagn, balcne terrazz d ingress. Il grad delle finiture laddve presenti è discret. pareti parte intnacate e tinteggiate pavimenti e rivestimenti in ceramica prte interne impiallacciate, manca quella dell studi serramenti in legn mrdenzat dtati di vetri camera cn scurni in legn e zanzariere bagni cn sanitari in prcellana e rubinetterie crmate, sn stati asprtati wc e bidet impianti stttraccia, sn state asprtate alcune placchette dei frutti elettrici impiant di riscaldament autnm cn caldaia nella zna cttura e radiatre del bagn in ghisa, gli altri sn stati tutti asprtati nelle zne alte delle pareti vers il sffitt sn stati realizzati dei fri per la predispsizine di canalizzazini per l aria calda dal camin ra tutti mancanti. La caldaia è alimentata a gpl cn bmblne interrat nel Sub 44 cmune, attualmente nn utilizzat. L autrimessa al p. terra ha prtne basculante in ferr cn ferritie superiri e meccanism arrugginit, paviment in battut di cement, pareti intnacate, tutt in cattive cndizini. Pag. 8 di 12

9 L stat di cnservazine generale è medicre e si sn evidenziate alcune crepe in crrispndenza degli architravi delle finestre. CONFORMITÀ IMPIANTI I certificati sn stati depsitati in allegat all Abitabilità, ma nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 25% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra nn cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 50% qualra cmunicanti cn i vani principali; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, fin a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e cmunicanti cn i vani principali Pag. 9 di 12

10 per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile e per il 2% la superficie eccedente, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine 89,30 1,00 89,30 Balcne e terrazz 15,20 0,30 4,56 Crte 89,30 0,10 8,93 Crte 156,70 0,02 3,13 Ttale superficie cmmerciale 106,00 Autrimessa 14 1,00 14,00 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di abitazine ltre ad autrimessa, beni siti a Mnghidr (BO), lcalità Frassineta, in Via Idice n. 12. Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2017 Cmune di Mnghidr Zna: Centrale/Caplug Piamaggi e Campeggi: - Abitazini di tip ecnmic nrmale: min /m 2 700,00 max /m 2 900,00 - Bx nrmale: min /m 2 500,00 max /m 2 800,00. Osservatri Immbiliare FIAIP 2017 Reprt ttbre 2016 marz Cmune di Mnghidr Frazine: Caplug: Pag. 10 di 12

11 - Abitazini da ristrutturare: min /m 2 400,00 max /m 2 500,00 - Autrimesse per un aut: min / 8.000,00 max ,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre del bene in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP e che, che da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque di inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, le irreglarità edilizie e l effettiv stat che presenta medicri cndizini d'us e di manutenzine dell immbile, cn alcune finiture mancanti, alcune lesini, tenend cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale per l appartament pari ad /mq 350,00 e per l autrimessa pari ad /mq 300,00. Il valre cmmerciale del bene in argment, vendut a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, è quindi il seguente. VALORE DEL BENE PER INTERO Abitazine 106 mq x 350,00 /mq = ,00 Autrimessa 14 mq x 300,00 /mq = 4.200,00 Ttale arrtndat ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il Pag. 11 di 12

12 versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20 %. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter ,00 (Eur trentatremila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 29 Gennai 2018 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetria catastale ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 12 di 12