TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 307/15 R.G. ESEC. Udienza Ore 11:50 Ltt Unic aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Casalecchi di Ren (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI Pag. 1 di 12

2 REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la prprietà, prvenienza ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: Pag. 2 di 12

3 Catast Fabbricati del Cmune di Casalecchi di Ren (BO): Fgli 3 Mappale 132 Sub 7, Nat. A/3 (abitazine di tip ecnmic), Cnsist. 6,5 vani, Indirizz Via del Cars n. civ. 2 Fgli 3 Mappale 132 Sub 33, Nat C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autrimesse), Cnsist. 14 mq, Indirizz Via del Cars n. civ. 2. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Appartament, distribuit al p. secnd s.a. di 110 mq ca. cmpst da ing., sggirn, cucina, dis., tre camere, due bagni e due terrazze di ca. 10 mq, cn cantina al p. seminterrat di ca. 6 mq, ltre ad autrimessa al p. seminterrat di 14 mq. Beni siti a Casalecchi di Ren (BO), frazine Ceretl, in Via del Cars n. 2. Da reglarizzare anche catastalmente a cura e spese dell aggiudicatari. Classe energetica G = EP gl, nren 258,93 kwh/m 2 /ann. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati Catast Fabbricati del Cmune di Casalecchi di Ren (BO): Fgli 3 Particella 132 Sub 7, Categria A/3, Classe 3, Cns. 6,5 vani, Superficie Catastale 114 mq Ttale escluse arre scperte 112 mq, Rendita Eur 788,89, Via del Cars n. 2 pian 2-S1 Fgli 3 Particella 132 Sub 33, Categria C/6, Classe 4, Cns. 14 mq, Superficie Catastale 14 mq, Rendita Eur 106,39, Via del Cars n. 2 pian S1. Cn riferiment all art.19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che la planimetria dell abitazine nn è cnfrme, mentre quella dell autrimessa è cnfrme all stat attuale. Pag. 3 di 12

4 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E DI SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI La vendita è cmprensiva, in ragine della quta millesimale spettante alle unità, delle parti cmuni dell edifici tali per legge, usi cnvenzini, ed in particlare delle cmunini riprtate nel titl di prvenienza. La vendita è cmprensiva di gni, ragine, diritt ed azine spettante ai beni in ggett, sue aderenze, pertinenze e svrastanze, infissi e seminfissi, usi e cmunini, servitù attive e passive, nell stat di fatt in cui le unità si trvan, ed in particlare cn tutti i patti, bblighi e diritti cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza, di cui l ultim si allega, da cnsiderarsi, per quant utile ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli citati. Spese annue per gestine rdinaria dell immbile ca.: 2.400,00 Spese inslute al ca.: ,00 Nn sn state deliberate spese per pere di manutenzine strardinaria. CONFINI Beni cmuni per più lati, muri perimetrali, salv più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ I debitri sn prprietari per prprietari per 1/2 ciascun in regime di separazine dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data rep /14556: reglarmente Pag. 4 di 12

5 registrat e trascritt. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att i debitri hann dichiarat di essere cniugati in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata , l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca vlntaria cn att iscritt a Blgna in data al n (per l inter) Ipteca giudiziale cn att iscritt a Blgna in data al n (per la quta di 1/2) Ipteca legale cn att iscritt a Blgna in data al n (per la quta di 1/2) Ipteca giudiziale cn att iscritt a Blgna in data al n (per la quta di 1/2) Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data all art Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Nessun. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta ad impsta di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. L immbile è da cnsiderarsi un fabbricat residenziale dtat dei requisiti Pag. 5 di 12

6 della legge Tupini. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ggett di trasferiment è parte di un edifici la cui cstruzine è successiva al agli atti del Cmune di Casalecchi di Ren (BO) risultan i seguenti dcumenti: Licenza Edilizia Prt. Gen. n. 4689/5777/71 rilasciata il (nuva cstruzine di due edifici residenziali) Licenza Edilizia per Variante in CdO Prt. Gen. n. 8894/72/5970/AO/M rilasciata il Autrizzazine all Abitabilità Prt. Gen. n. 3815/76/5970/AO rilasciata il Asseverazine ai sensi art. 26 L.47/85 Prt. Gen. n presentata il (mdifiche al p. seminterrat) D.I.A. Prt. Gen. n prt presentata il (rifaciment cperture cn smaltiment lastre di fibrcement). Il cnfrnt fra l stat assentit e l stat di fatt ha evidenziat diffrmità quant a mdifiche nella distribuzine interna cn demlizine cstruzine di tramezzature, ltre all installazine di vetrata a fil estern della lggia cn access dalla cucina ed utilizz della lggia stessa a sup. utile. Si renderà necessari prcedere alla presentazine di att autrizzativ in sanatria, previa verifica nrmativa, per la reglarizzazine e/ il ripristin dell stat legittim. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica APE rilasciat il e valid fin al Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica G = EP gl, nren 258,93 kwh/m 2 /ann. Pag. 6 di 12

7 STATO DI OCCUPAZIONE I beni sn vuti nella dispnibilità dei debitri. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di appartament cn cantina ed autrimessa in edifici cndminiale siti a Casalecchi di Ren (BO), frazine Ceretl in Via del Cars n. 2 Il fabbricat nel quale sn pste l unità in ggett è cmpsta da due vani scale di cui ai civ. 2 e 4, frnteggia Via Bazzanese e la linea ferrviaria, che rimane a quta ribassata, e fa cndmini, cndividend un ampia area crtiliva cmune, cn i civ. 1 e 3 di Via Pdgra. L edifici si eleva tre p. furiterra ltre a p. seminterrat ed è cmpst da due vani scale privi di ascensre cn accessi dalla crte recintata cmune a giardin, dtata di accessi carrai per la rampa al p. interrat e pednali. L edifici è cmpst da unità a destinazine residenziale nei p. furi terra e cantine ed autrimesse al p. seminterrat. La struttura è a telai in c.a. cn pareti perimetrali intnacate e tinteggiate cn campi incrniciati e nelle pareti delle terrazze ed in clre cntrastante in crrispndenza delle finestre, in cement a vista per il p. seminerrat. Il cpert è a falde cn struttura in c.a. e mant in laterizi. I parapetti delle terrazz sn pieni in cement a vista al p. rialzat e a candele in ferr verniciat ai p. superiri. I vani scale hann prtni a due ante cn prfili metallici e specchiature vetrate, scale a dppia rampa, pareti intnacate e tinteggiate, paviment in marm e parapetti a candele in ferr. L appartament, pst al p. secnd, è cmpst da ing., sggirn, cucina, dis., tre camere, due bagni e terrazza. Il grad delle finiture è bun. pareti intnacate e tinteggiate Pag. 7 di 12

8 pavimenti in legn e sl nella zna vasca di un bagn a msaic ceramic rivestimenti in ceramica prta d ingress di tip blindat prte interne alcune scrrevli altre ad ante in legn e vetr, alcune in vetr satinat dppi infissi interni di tip metallic preverniciat dtati di vetri camera, esterni in allumini andizzat cn vetri semplici cn tapparelle in pvc bagni cn sanitari in prcellana e rubinetterie crmate mncmand impianti stttraccia impiant di riscaldament centralizzat cn radiatri in acciai, termstat di zna e valvle cntacalrie. La cantina al p. seminterrat ha prta in ferr verniciat, paviment in battut di cement, pareti a gelsia parte intnacate e tinteggiate parte stuccate alla capuccina, infissi in ferr dtati esternamente di inferriate fisse. L autrimessa al p. seminterrat ha prtne in ferr verniciat cn alette inferiri e superiri, paviment in gres, pareti intnacate e tinteggiate, caditia centrale, infissi in ferr dtati esternamente di inferriate fisse. L stat di cnservazine generale è bun, ad eccezine di alcuni ammalramenti nelle tavle in legn dei pavimenti dei bagni e delle camere. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni Pag. 8 di 12

9 respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, fin a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e cmunicanti cn i vani principali; per il 25% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra nn cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 50% qualra cmunicanti cn i vani principali. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Appartament 109,70 1,00 109,70 Terrazze 9,70 0,30 2,90 Cantina 6,50 0,25 1,60 Ttale superficie cmmerciale 114 Autrimessa 14 1,00 14 STIMA DEI BENI Pag. 9 di 12

10 Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di appartament, cn cantina ed autrimessa, beni siti a Casalecchi di Ren (BO), frazine Ceretl, in Via del Cars n. 2. Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2016 Cmune di Casalecchi di Ren Zna: Periferica: Ceretl: - Abitazini civili nrmale: min /m ,00 max /m ,00 - Bx nrmale: minim /m ,00 massim /m ,00. Osservatri Immbilare FIAIP 2016 Reprt ttbre 2015 marz Cmune di Casalecchi di Ren Zna: Ceretl: - Abitazini ristrutturate internamente: min /m ,00 max /m ,00 - Autrimessa: min /m ,00 max /m ,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre del bene in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP e che, che da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque di inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, le irreglarità edilizie e l effettiv stat che presenta bune cndizini d'us e di manutenzine dell immbile, priv di lesini, tenend cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale per l appartament pari ad /mq Pag. 10 di 12

11 1.800,00 e per il pst aut scpert pari ad /mq 1.000,00. Il valre cmmerciale del bene in argment, vendut a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, è quindi il seguente. VALORE DEL BENE PER INTERO Appartament 114 mq x 2.000,00 /mq = ,00 Autrimessa 14 mq x 1.000,00 /mq = ,00 Ttale arrtndat ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 30 %. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter ,00 (Eur centsettantamila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 25 Settembre 2017 Pag. 11 di 12

12 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetria catastale ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 12 di 12