TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * FALLIMENTO N. 37/2015. dott.ssa Alessandra Bonazzi. arch. Daniela Giannini * * *

Transcript

1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. GIANNINI ING. PAONE Via San Felice BOLOGNA Tel Fax gianninipane@liber.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT. SSA ANNA MARIA ROSSI * * * FALLIMENTO N. 37/2015 N. 37/2015 LOTTO DUE Curatre: Estimatre: dtt.ssa Alessandra Bnazzi arch. Daniela Giannini * * * Il Curatre del Falliment in epigrafe in data cmunicava alla scrivente Arch. Daniela GIANNINI, iscritt all Ordine degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 3027, di averla nminata Cnsulente Tecnic d Uffici, dandle l incaric di rispndere al seguente quesit: 1. prvvedere prima di gni altra attività al cntrll della cmpletezza dei dcumenti di cui agli art.567 II c. c.p.c. (Es. relazine ntarile, c.d.u., dcumentazine ipcatastale, segnaland immediatamente al giudice quelli mancanti inidnei) 2. descrivere i beni ggett della esprpriazine, previa esatta individuazine degli stessi in relazine ai dati catastali, accertand: la crrispndenza men delle certificazini catastali ai dati indicati nel verbale di pignrament; i dati del Nuv Catast effettivamente risultanti; il censiment reglare di tutte le prprietà ed altri diritti reali rilevati prcedend, in cas negativ e previa appsita autrizzazine da parte di quest PER fall LOTTO DUE

2 2 di 25 giudice, ai necessari atti ed perazini per l accatastament degli immbili, previa gni verifica della cnfrmità dei manufatti alle licenze e/ cncessini e/ autrizzazini rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/ usabilità, la sussistenza dei diritti di cmprprietà di altri diritti reali parziali; 3. accertare l stat di pssess e l indicazine del titl in base al quale l immbile è ccupat ed in particlare: gli eventuali rapprti di lcazine (precisand la data del cntratt e della registrazine) di altr tip (es. cntratti di cmdat, leasing, ecc. diritti di abitazine dell immbile cme da prvvedimenti giudiziali per separazine, cessazine degli effetti civili del matrimni, ecc.) cnferenti, in fatti, il gdiment dei beni a terzi, indicandne le date di apparente inizi e scadenza, il regime legale (sggetti a prrga men, fndati su prvvedimenti giudiziali definitivi men), il crrispettiv (se crrispst anche dp il pignrament e cme depsitat nell interesse dei creditri) ed allegand tutti i dcumenti rinvenuti, nnché valutare la cngruità del canne alla luce dell art c.c. 3 cmma; 4. esprimere il prpri mtivat parere sulla pprtunità di disprre la vendita in un più ltti e predisprre, in cas affermativ, il relativ frazinament, cn tutti i dati catastali per ciascun ltt; 5. indicare le eventuali pere necessarie secnd la

3 3 di 25 miglire scienza ed esperienza ed il cst dei lavri di ripristin delle funzinalità cui i beni sn destinati, ve gravemente cmprmessa; 6.esprimere il prpri mtivat parere, nel cas di pignrament di quta, sulla cmda divisibilità del bene vver alienazine separata della quta stessa prvvedend agli adempimenti eventuali di cui al sub3; 7. redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire ftgrafie dei manufatti e delle aree; 8. indicare i dati necessari per la cmpilazine delle denunce fiscali bbligatrie cnseguenti alla vendita (tra cui IMU a titl di esempi; altre impste indirette) e per la vltura dei beni dell aggiudicatari definitiv e redigere, per gni ltt di vendita prpst e su pagina separata, un prspett riepilgativ: stat di pssess, l esistenza di frmalità, vincli neri, anche di natura cndminiale, gravanti sul bene, che resterann a caric dell acquirente, ivi cmpresi i vincli derivanti da cntratti incidenti sulla attitudine edificatria dell stess i vincli cnnessi cn il su carattere stric artistic, l esistenza di frmalità, vincli ed neri, anche di natura cndminiale, che sarann cancellati che cmunque risulterann nn ppnibili all acquirente, la verifica della reglarità edilizia e urbanistica del bene nnché l esistenza della dichiarazine di agibilità dell stess. 9. determinare il valre cmmerciale dei beni secnd la

4 4 di 25 miglire scienza ed esperienza del settre immbiliare di riferiment, per tiplgia, classe, ubicazine, stat di fatt, pere necessarie alla miglire funzinalità ed epca di alienazine; 10. depsitare una relazine scritta entr quarantacinque girni antecedenti l udienza ex art.569 c.p.c., già fissata, facend tempestiv ricrs al G.E. qualra si presentasser difficltà tali da pregiudicare il rapid e precis svlgiment dell incaric. La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici Tecnic del Cmune di Minerbi, l Agenzia del territri Catast Fabbricati e Catast Terreni, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza)

5 5 di 25 PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA CONFORMITA DEGLI IMPIANTI SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA STIMA DEL BENE Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale, la cnsistenza superficiale e la fungibilità dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp aver determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale

6 6 di 25 di circa il 30 %. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO DUE Piena prprietà di przine di fabbricat urban cstituita da appartament al pian secnd della scala A ltre a due autrimesse adiacenti ubicate al pian interrat. L abitazine da cmpletare nelle finiture, (pavimenti, rivestimenti, prte, impianti ecc.) è cstituita da ingress nel sggirn cn angl cttura, disimpegn camera singla cn lggia, camera dppia, due bagni di cui un ciec. La superficie utile dell abitazine è di circa mq. 60, ltre lggia di mq. 5,14 e le autrimessa di circa mq. 14 cadauna. Sit in Cmune di Minerbi, (BO) Via Casarli n 6. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima risulta ad ggi csì identificat: Catast Fabbricati del Cmune di Minerbi: Fgli 3, mappale 465, sub 83, Cat. A/3, cl. 3, cnsistenza vani 4, Rendita. 382,18, indirizz Via D. Casarli n. 6, p. 2, int. 12, scala A; Fgli 3, mappale 465, sub 52, Cat. C/6, cl. 3, cnsistenza 14 mq., Rendita. 69,41, indirizz Via D. Casarli n. 6, p. S1; Fgli 3, mappale 465, sub 53, Cat. C/6, cl. 3, cnsistenza 14 mq., Rendita. 69,41, indirizz Via D. Casarli n. 6, p.

7 7 di 25 S1. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: Nella vendita è cmpresa la cmprprietà pr quta dell'area di sedime del fabbricat e delle altre parti dell stabile cmuni a nrma di legge, in particlare Sub. 2 B. C. N. C. (passaggi pednale) cmune a tutti i subalterni Sub. 3 B. C. N. C. (van scala e disimpegn) cmune a tutti i subalterni Sub. 4 B. C. N. C. (rampa crselli autrimesse e psti mt) cmune a tutti i subalterni Sub. 5 B. C. N. C. (parcheggi) cmune ai subalterni ; Sub. 6 B. C. N. C. (scala B van scala, ascensre, rampe e disimpegni cmuni) cmune ai subalterni ; Sub. 7 B. C. N. C. (scala A van scala, ascensre, rampe e disimpegni cmuni) cmune ai subalterni ; Sub. 93 B. C. N. C. (manufatti cntatri, area crtiliva esterna e passaggi pednali) cmune ai subalterni Servitù attive e passive: se e cme esistenti ed aventi

8 8 di 25 ragine legale di esistere sian cnseguenti l stat di cndmini del fabbricat. VINCOLI E ONERI Nn risultan ulteriri vincli ed neri influenti ai fini della valutazine del bene ltre a quelli riprtati nella presente relazine di stima. CONFINI Per le autrimesse: aree cmuni su tutti i lati (sub 4 e 7). Per l abitazine: disimpegn cmune (sub 7), abitazine (sub 84), muri esterni su due lati. PROPRIETÀ Scietà fallita prprietaria al 100%. PROVENIENZA DEL BENE In data anterire al ventenni i beni immbili in ggett nella lr riginaria cnsistenza appartenevan a due signri, in ragine di ½ ciascun pr indivis, in frza del decret di trasferiment del Tribunale di Blgna in data 17 gennai 1974, trascritt a Blgna in data 16 febbrai 1974 al n particlare; - In data 10 ttbre 1980 cn att a rgit del Ntai Lucian Lippi Bruni di Blgna rep. N , trascritt a Blgna in data 7 nvembre 1980 al n particlare, un dei due predetti signri ha alienat la quta di ½ all altr, che ne è divenut esclusiv titlare; - In data 15 ttbre 2007 cn att a rgit del Ntai

9 9 di 25 Andrea Errani di Blgna rep. N /23611, trascritt a Blgna in data 24 ttbre 2007 al n particlare, l unic prprietari ha alienat ad una scietà di Mirandla, che cntestualmente ha nminat quale parte acquirente una secnda scietà, i beni immbili in ggett nella precedente cnsistenza, allra censiti cn il mappale 165 subalterni 1, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 e 15 (ltre al mappale 235 che nn è ggett della presente relazine in quant cedut al Cmune di Minerbi cn prvvediment di acquisizine gratuita al patrimni cmunale cn att amministrativ del Dttr Beraldi Giuseppe rep. N del 14 ttbre 2015, trascritt a blgna in data 5 nvembre 2015 al n particlare) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazine ntarile allegata agli atti, risultan trascritti i seguenti gravami: Iscrizini: - Ipteca vlntaria di ,00 iscritta (sugli riginari subalterni 1, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 e 15 del mappale 165 spra citat) a Blgna in data 24 ttbre 2007 al n particlare, gravante tutti i beni immbili spra descritti in quant iscritta sugli riginari beni immbili da cui derivan quelli in ggett, in frza del cntratt di mutui fndiari a rgit del Ntai Andrea Errani di Blgna in data 15 ttbre 2007 rep. N /23612; - Ipteca vlntaria di ,00 iscritta (sugli

10 10 di 25 riginari subalterni 1, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14 e 15 del mappale 165 spra citat) a Blgna in data 18 febbrai 2011 al n particlare, gravante tutti i beni immbili spra descritti in quant iscritta sugli riginari beni immbili da cui derivan quelli in ggett, in frza del cntratt di apertura di credit a rgit del Ntai Luci Ferrni di Ferrara in data 11 febbrai 2011 rep / Trascrizini: - Cnvenzine edilizia trascritta a Blgna in data 4 giugn 2008 al n particlare in frza dell att a rgit del Ntai Giuseppe Mntalti di Blgna in data 28 maggi 2008 rep. N /8965, in base alla quale, a frnte dell autrizzazine a realizzare un numer di psti aut superire agli standard urbanistici, alcune autrimesse individuate in un elabrat allegat devn essere vendute, per un prezz determinat, ai sggetti aventi i requisiti indicati dal Cmune e le relative vendite devn essere cmunicate al Cmune medesim che verifica se la cnvenzine è stata rispettata, applicand in cas cntrari una sanzine; - Sentenza di falliment trascritta a Blgna in data 23 febbrai 2016 al n particlare in frza di sentenza del tribunale di Blgna in data 26 febbrai 2015 n. 37/ Si segnala altresì la cnvenzine edilizia trascritta a Blgna in data 4 giugn 2008 al n particlare in frza dell att a rgit del Ntai Giuseppe Mntalti di Blgna in

11 11 di 25 data 28 maggi 2008 rep /8965. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a I.V.A. e/ Tassa di Registr secnd il regime fiscale vigente all att del trasferiment del bene e secnd la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immbile pst 1967 immbile reglare (da cmpletare nelle finiture entr febbrai 2017 pena decadenza del titl e cnseguente irreglarità) Indagine URBANISTICA L immbile è situat in prssimità del centr del paese, in un area individuata in zna residenziale B4 nell ex P.R.G e in zna AR ambiti urbani da riqualificare nell attuale RUE e PSC. Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita press l uffici Tecnic del Cmune risultan depsitate le seguenti pratiche edilizie: Permess di Cstruire n. 17 del 9 lugli 2008 e relativa prrga del 8 lugli 2011 prt ; SCIA prt del 28 lugli 2011; SCIA prt del 10 ttbre 2011; SCIA prt del 22 febbrai 2012; Cmunicazine di Fine Lavri (parziale) del 26 ttbre 2012 prt ; SCIA prt del 26/10/2012 per realizzazine di

12 12 di 25 pere incmpiute. Si chiarisce che l unità immbiliare ggett della presente valutazine è parte di un cmpless immbiliare di nuva edificazine realizzat a partire dalla fine del Nn essend stati cmpletai i lavri di finitura di alcune unità immbiliari tra cui la presente, in data 26 ttbre 2012 fu presentata una pratica edilizia SCIA prt per cnsentire il cmpletament delle pere mancanti. Tale pratica avrebbe avut scadenza dp 3 anni vver ttbre 2015, ma in virtù del sisma avvenut a maggi 2012, in base a delibera reginale c è stata una prrga d uffici di anni due. Alla luce di quant spra le pere di finitura vann eseguite entr e nn ltre il 26 ttbre del 2017 pena la decadenza del titl edilizi. Dp tale data, decadut il titl edilizi, sarà necessari attivare nuva pratica edilizia da intendersi cme sanatria pertant sggetta ad blazine di 2.000/00. Tutti gli interventi a cmpletament che devn essere eseguiti ltre all attivazine e/ cmpletament dell iter burcratic, ltre al depsit di dmanda di agibilità sn a cura e spese dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestazine di Prestazine Energetica registrat in data 01/08/2011 e revisinat in data 08/04/2016 cdice identificativ Rev01

13 13 di 25 redatt dall arch. Daniela Giannini, numer di accreditament 07259, valevle fin al 01/08/2021. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica D. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Gli impianti nn sn cmpleti nella lr realizzazine pertant nn è pssibile la lr certificazine di cnfrmità. Alla luce di quant spra l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di cmpletament e/ adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immbiliare è libera. DESCRIZIONE DEL BENE Il cmpart in cui è parte l abitazine è ubicat nel si trva nel Cmune di Minerbi via Casarli n.6, all estremità nrd del caplug. L edifici è di recente cstruzine, realizzat mediante un intervent edilizi cnvenzinat cn il Cmune su un area avente superficie fndiaria di circa mq Ha una cnfrmazine planimetrica ad L e si eleva

14 14 di 25 quattr piani furi terra, ad us civile abitazine cn 28 allggi, ltre ad un pian interrat, destinat ad autrimesse private, circa 47, ltre vani tecnici. L edifici ha due crpi scala: un all intersezine delle due ali e un all estremità di quell più lung. Tra i due crpi di fabbrica trviam un ampia area verde attrezzata cndminiale cn i percrsi pednali di cllegament. Sul lat est del ltt vi è una zna pavimentata destinata a parcheggi privati. Le restanti aree verdi sn giardini privati abbinati agli allggi del pian terren. La struttura è in c.c.a. in pera cn slai in later cement. Il slai del pian terra è in lastre di c.c.a. prefabbricate tip predalles. Il slai di cpertura è parte in later cement (cpertura piana) e parte in legn (cpertura a falde). Durante il sprallug si è ptut cnstatare che nelle zne cndminiali sn presenti alcuni vizi cstruttivi che sn stati ggett di Accertament Tecnic Preventiv prmss dal Cndmin nei cnfrnti della ditta edificatrice Nrd-Invest S.R.L. e della D.L.. In particlare si riprtan di seguit i vizi accertati csì cme decritti nella perizia del C.T.U. nminat nell ambit dell ATP: 1) cpise infiltrazini di acqua nel pian seminterrat

15 15 di 25 sia all intern di autrimesse che lung il crsell in crrispndenza del giunt sismic la causa ptrebbe essere da imputare ad una errata dispsizine della guaina di impermeabilizzazine psta all intradss della sletta superire del slai. Una prbabile causa della infiltrazine può essere stat anche il terremt del giugn 2012 (che ha clpit duramente la zna) strappand la guaina di prtezine del giunt. Dal punt di vista strutturale il CTU nell ambit dell ATP ha verificat sismicamente il giunt (D.M. 14/01/2008 p.t v) ritenendl crrettamente verificat pertant esclude la presenza di prblemi strutturali; 2) mntaggi nn cmplet della tettia prtettiva della scala antincendi. Sn presenti i pilastri di appggi cmpleti di piastre per il mntaggi delle travi, ma nn risultan mntate le travi ltre a nn essere stat mntat il parapett nel pianerttl d arriv; 3) le aperture che dal van interrat prtan furi il fum di eventuali incendi hann dei crdli di prtezine in crrispndenza dei quali si risvlta la guaina bituminsa, in crrispndenza degli spigli risulta danneggiata in quant nn prtetta; 4) vizi di finitura sul capptt islante estern capptt estern tuttavia mancata frnitura e psa di bcchette e griglie esterne;

16 16 di 25 5) mancata esecuzine dell impiant ftvltaic cndminiale sul tett; 6) mancata frnitura e psa di lattnerie di finitura in crrispndenza dell ingress del van scala del fabbricat A; 7) pensilina in vetr in crrispndenza dei campanelli mntata in maniera grsslana; 8) gli infissi di facciata cntinua in crrispndenza del van scale appain eccessivamente defrmabili. Il CTU, nell ambit dell ATP ha cnstatat la presenza di tale fenmen e ha cnfermat che la nrmativa attuale prevede, nei ballati e nelle scale cmuni una struttura che resista, a 120 cm d altezza, ad una spinta rizzntale pari a 200 kg/ml.(dm 14/01/2008,p.t ). Tale nrma nn è asslutamente verificata in quant la parete in allumini e vetr è defrmabilissima e nn può quindi resistere ad una spinta rizzntale distribuita su tutta la lunghezza di 200 kg/ml; 9) A tutti i livelli, sia del fabbricat A che di quell B, le cassette dell acqua sn sprvviste di cperchi; 10) difetti di finitura nelle ringhiere del pianerttl in crrispndenza dell ultim pian; 11) In crrispndenza dell ultim pian della scala A è presente, tra il van scala e un degli allggi una piccla infiltrazine prveniente dalla cpertura. Da un sprallug effettuat in cpertura è emers chiaramente che il punt di ingress dell acqua cincide cn il tub di ingress delle

17 17 di 25 tubazini dell impiant slare termic. L impresa infatti nn ha adttat i necessari accrgimenti per evitare che l acqua pivana che cade su tali tubazini, scrrend, nn entri nel fr lasciat sulla parete. Anzi tale fr è sprvvist di qualunque prtezine alla piggia e pare che i lavri nn sian stati terminati. 12) Infiltrazini da infissi: in alcuni punti la sigillatura tra parete di tampnament ( pilastr) e infiss di facciata cntinua del van scale nn è stat eseguit crrettamente. Sn risultate alcune piccle infiltrazini sulla base dell infiss cui sarà pssibile prre rimedi senza difficltà. 13) Sulla cpertura piana al di spra del van scale è stata ravvisata una sluzine tecnica incnsueta che richiede apprfndimenti: L strat di tenuta all acqua (cstituita da una guaina autprtetta) è stat ricpert da un massett dell spessre di 1-3 cm. Si tratta di un massett che per granulmetria e massa ha le sembianze di un massett di pendenza. In quest cas prbabilmente è stat psat per prteggere la guaina dalle radiazini slari e dalle intemperie. Tale massett tuttavia si sta rapidamente disgregand e perderà ben prest la prpria funzine. 14) assenza del punt luce in crrispndenza della prta di access psterire al van scale, esiste un ntevle disagi perché senza la luce è difficlts l inseriment della chiave per aprire la prta.

18 18 di 25 15) in alcuni punti sia nel fabbricat A che nel fabbricat B la sigillatura tra parete di tampnament e infiss di facciata nel van scale nn è stat eseguit crrettamente. 16) Un tratt di recinzine risulta nn finita cme il rest, csì cme risulta nn finita una passatia pednale. Sempre nell ambit dell Accertament Tecnic Preventiv il CTU nminat ha valutat i csti relativi al ripristin dei vizi spradescritti per un imprt cmplessiv di ,00 (sessantamila/00). È raginevle pensare che tali lavri sarann ggett di manutenzini strardinarie a cura e spese del cndmini, cn difficile recuper dei csti nei cnfrnti della ditta cstruttrice essend per l appunt in falliment. Alla luce di quant spra in sede di valutazine verrann detratti i spracitati csti cn prprzine millesimale. L abitazine, ggett di falliment, è ubicata al pian secnd della scala A. Attravers la prta d ingress, del tip blindata, si accede in un ampi sggirn cn angl cttura di mq. 19 illuminat da un ampia prta finestra. Superat il sggirn attravers un crridi di mq. 4 vengn disimpegnate le due camere da lett e i due bagni. In particlare le camere sn una singla di mq. 9,42 illuminata finestra e prtafinestra che da access ad una lggia di mq. 5,14. La secnda camera è matrimniale di mq. 19,90 cn apia finestra sulla parete di frnte alla prta di

19 19 di 25 access. Il bagn padrnale, di mq. 6,12, è predispst per l inseriment di un wc, bidet, lavandin, vasca e lavatrice ltre ad essere illuminat da ampia finestra. Il bagn di servizi, di mq. 2,67, è predispst per wc, lavandin e bx dccia. La distribuzine interna risulta funzinale essend l appartament efficacemente suddivis in zna girn e zna ntte. Finiture. L appartament è priv di finiture. Mancan i pavimenti, i rivestimenti dei bagni e cucina, i sanitari, il battiscpa, le prte interne e la tinteggiatura. Impianti. Tutta l impiantistica interna dell allggi nn è cmpleta. Per l impiant di riscaldament mancan i calriferi ltre alle staffe, valvle e caldaia. L impiant idric sanitari mancan i sanitari e le rubinetterie. L impiant elettric è stat realizzat stt traccia ma mancan le placche, i frutti, prese ecc. in alcune situazini risultan i fili interni alle tubazini in altre mancan anche quelli. Pertinenze. Pertinenza dell allggi risultan essere due autrimesse affiancate di circa mq. 14 mq cadauna pste al pian seminterrat dell edifici e raggiungibili dal van scala cndminiale. La pavimentazine è in cement sia nelle parti cmuni che all intern delle autrimesse, le pareti sn in blcchi di cement tinteggiati bianchi e la prta di access ad entrambe è un basculante in allumini cn apertura manuale. Le dimensini nette sn di cm. 2,90 di larghezza e cm.

20 20 di 25 5,25 di lunghezza. Entrambe sn dtate di luce ma nn di acqua. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n. 138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, integrat cn le indicazine della UNI 10750, la superficie cmmerciale è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; la superficie delle aree scperte è cmputata in misura del 20% fin alla superficie dei lcali principali ed accessri diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente. Patii prticati balcni nella misura del 35%. La superficie, cme spra determinata, è arrtndata al metr quadrat. CONSISTENZA DELL ABITAZIONE E AUTORIMESA: Cn riferiment ai criteri generali di misurazine della cnsistenza

21 21 di 25 spra specificati e precisand che la valutazine del bene è effettuata a crp e nn a misura si ha: Pian Destinazine Sup. m2 Ceff, Sup. Cmm. 2 abitazine 66 1, Balcne/lggia 5, ,80-1 autrimessa Ttale cmmerciale circa mq 76,80 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di falliment. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 7 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz

22 22 di 25 fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat cme infra determinat una riduzine percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. Il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. Nnstante la ricerca del massim grad di mgeneità nella cstruzine del campine di cmparazine, si è effettuat un ulterire prcess di aggiustament, di tip qualitativ, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene ggett di stima e quelle del campine di raffrnt. Per la definizine dei valri unitari assunti sn stati presi in cnsiderazine i seguenti fattri. Caratteristiche estrinseche: la psizine nel territri

23 23 di 25 cmunale, la vicinanza di imprtanti arterie e l affacci su strade di primaria imprtanza, la destinazine urbanistica dell area, le caratteristiche del cntest abitativ limitrf. Caratteristiche intrinseche: la dimensine cmplessiva dell unità immbiliare rapprtata al numer dei vani e alla distribuzine degli stessi, il numer dei servizi igienici, il tip di finiture adttate e l stat di manutenzine delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnlgici e la lr cnfrmità alle nrmative vigenti, l espsizine anche rispett a fnti di inquinament acustic, le caratteristiche cstruttive del fabbricat, l stat generale di manutenzine delle parti cmuni, la dtazine di parcheggi privati ed aree esclusive. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette quali l Osservatri dei valri degli immbili FIAIP, edizine 2015: Cmune Minerbi, frazine caplug, abitazini in bun stat manutentiv (cnsiderand che la presenza di difetti cstruttivi nn cnsentan una valutazine alla stregua di immbile nuv cmpletamente ristrutturat) valri medi /mq , ,00. La valutazine dell immbile è da cnsiderarsi effettuata a crp quindi le variazini nel calcl della superficie nn mdifican la valutazine del bene. ***

24 24 di 25 VALUTAZIONE DEL BENE In base a quant vist in lug, prima brevemente descritt, tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti detraend i csti per il cmpletament dei lavri nell unità immbiliare cn l utilizz di materiali di medi pregi, detraend gli eventuali csti per sanatrie ltre ai ripristini dei vizi riscntrati nell ATP, si ritiene di pter cnsiderare il valre unitari che segue. Allggi e due autrimesse ttale m² 76 x /m² 1.000,00 = ,00, pertant si assume cme valre dell immbile l imprt di ,00. Detraend il 30% circa ( ,00) per tenere cnt della vendita frzsa, si ttiene VALORE DEL LOTTO DUE: ,00 (eur cinquantatremila/00) * * * Cn Osservanza Blgna 2 aprile 16 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI) Allegati: 1. visura catastale 2. planimetrie catastali

25 25 di estratt di mappa 4. elabrat planimetric 5. elenc subalterni 6. relazine ntarile ventennale 7. rgit del Ntai Andrea Errani rep. N / stat dei lughi 9. dcumentazine ftgrafica Per Pubblicità: 10. A fall. 37/15 LOTTO DUE USO INTERNO 11. A fall. 37/15 LOTTO DUE 12. G fall. 37/15 LOTTO DUE 13. PER fall. 37/15 LOTTO DUE