TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. PASQUALE LICCARDO * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO SANNA SOLFERINI Via Marcni BOLOGNA Tel Fax inf@sannaslferini.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. PASQUALE LICCARDO * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI N. 171/13 R.G. ESEC. Udienza Ore LOTTO UNICO Prprietà di un appartament al pian quart del fabbricat sit in Cmune di Vergat, Piazza IV Nvembre n.4, cmpst da ingress su sggirn, disimpegn, bagn, due camere, terrazze di circa m² 71,00, perpetua prprietà superficiaria di un garage al prim pian interrat di circa mq 12,00. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il fabbricat di cui fa parte l allggi in parla, insiste su terren distint al Catast Fabbricati del Cmune di Vergat beni intestati a: 1. Prprietà per 1/2 in regime di cmunine dei beni (ESECUTATO) 2. Prprietaria per 1/2 in regime di cmunine dei beni (ESECUTATA) Fgli 50 Map. 520 sub 49, Categria A/3, Classe 2, vani 4, Piazza IV Nvembre n.4, rendita 299,55 (appartament), Pian COMUNE DI VERGATO cn sede in Vergat Prprietà per l area 2. Prprietari per 1/2 in regime di cmunine dei beni (ESECUTATO) 1379_2014_EI

2 2 di Prprietaria per 1/2 in regime di cmunine dei beni Fgli 50 (ESECUTATA) Map. 521 sub 3, Categria C/6, Classe 2, mq 12, Piazza IV Nvembre n.4, rendita 54,54 (autrimessa), Pian S1. Il fabbricat di cui fa parte l allggi e l autrimessa in parla, insistn su terren distint al Catast Terreni del Cmune di Vergat. Fgli 50 Map. 520 sub -, qualità e classe EU di m² 1210 Map. 521 sub -, qualità e classe EU di m² 1663 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali della visura e quelli riprtati nelle Nte di trascrizine dei verbali di pignrament nn cncrdan, infatti nell att di trascrizine viene indicat che gli esecutati sn prprietari in separazine dei beni, mentre dalla visura catastale e dall att di acquist risultan in cmunine dei beni. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine, ed in particlare: van scale mappale 520 sub 6, fin al settim pian crridi cmuni mappali 520 sub 37 cmune ai subalterni da 38 a 41; sub 42 cmune ai subalterni da 43 a 46; sub 47 cmune ai subalterni da 48 a 51;

3 3 di 11 sub 52 cmune ai subalterni da 53 a 56; sub 57 cmune ai subalterni da 58 a 61; sub 62 cmune ai subalterni da 63 a 65; Servitù attive e passive: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere e sian cnseguenti all stat di cndmini in cui si trvan i beni stessi. VINCOLI E ONERI: Nn risultan ulteriri vincli e/ neri influenti sul valre degli immbili. È cstituit cndmini, l esecutat è in regla cn i versamenti. CONFINI: Beni cmuni da più lati, salv altri. PROPRIETÀ: L appartament sit in Piazza IV Nvembre n.4, appartiene a: 1. Prprietari per 1/2 in regime di cmunine dei beni (ESECUTATO); 2. Prprietaria per 1/2 in regime di cmunine dei beni (ESECUTATA); L autrimessa sita in Piazza IV Nvembre n.4, appartiene a: 1. COMUNE DI VERGATO cn sede in Vergat Prprietà per l area 2. Prprietari per 1/2 in regime di cmunine dei beni (ESECUTATO); 3. Prprietaria per 1/2 per l area in regime di cmunine dei beni (ESECUTATA);

4 4 di 11 PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita ricevut dal Ntai Angel Guerrini di Blgna in data rep. n , trascritt a Blgna in data , al reg. n , gli esecutati acquistavan le prprietà dei beni ggett di stima. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att di acquist dichiaran di essere cniugati in regime di cmunine legale dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 12 nvembre 2010 al n di frmalità per cmplessivi eur a frnte di un finanziament di cmplessivi eur cncess al mutuari a favre di ed a caric cn intervent in att della terza datrice di ipteca Cntratt di finanziament fndiari stipulat in att unic ai sensi dell art.38 e seguenti del D.Lgs. 1 settembre 1993 n.385 ricevut in data 10 nvembre 2010, repertri n , registrat a Blgna Agenzia delle Entrate/Uffici Territriale di Blgna 2 in data 12 nvembre 2010 al n serie 1T; dmicili iptecari elett in Vergat (Blgna), via Mnari 27; la suddetta ipteca è iscritta cntr , per i

5 5 di 11 spra specificati diritti di piena prprietà e di prprietà superficiaria. Ipteca legale iscritta a Blgna in data 25 maggi 2011 ai n di frmalità per la smma di eur ,30 a frnte di un debit di linea capitale di eur 1.055,65 a favre di a caric di per una quta indivisa di piena prprietà pari a 1/2 (un mezz) e per una quta indivisa di prprietà superficiaria pari a 1/2 (un mezz). Ipteca giudiziale iscritta a Blgna in data 02 lugli 2012 ai n di per la smma di eur ,00, a frnte di un debit in linea capitale di eur ,38 a favre di a caric di -----, per una quta indivisa di piena prprietà pari a 1/2 (un mezz) e per una quta indivisa di prprietà superficiaria pari a 1/2 (un mezz). Trascrizini: Verbale di pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 07 marz 2013 al n di frmalità a favre di ed a caric per una quta indivisa di piena prprietà pari a 1/2 (un mezz) sulla abitazine e il diritt di superficie di 1/2 sulla autrimessa e -----, per una quta indivisa di piena prprietà pari a 1/2 (un mezz) sulla abitazine e il diritt di superficie di 1/2 sulla autrimessa. Verbale di pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 22 maggi 2013 al n di frmalità a favre di a caric di , per una quta indivisa di piena prprietà pari a 1/2 (un mezz) e per una quta indivisa di prprietà superficiaria pari a 1/2 (un mezz). REGIME FISCALE La vendita degli immbili è sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente.

6 6 di 11 INDAGINE AMMINISTRATIVA: Dagli accertamenti svlti press l'uffici Tecnic del Cmune di Vergat risulta quant segue. Il fabbricat di Piazza IV Nvembre, 4, la cui cstruzine e sucessiva al , di cui fa parte l allggi e l autrimessa in parla, è stat edificat in frza dei seguenti prvvedimenti rilasciati dal Cmune di Vergat: Cncessine Edilizia P.G. 44/1997 Cncessine Edilizia di V.C.O. P.G. 44/1997 Cncessine Edilizia di variante in sanatria. P.G. 44/1997 Certificat di Abitabilità P.G. 44/97 Dal cnfrnt fra quant assentit e quant realizzat nn sn state accertate diffrmità. Si precisa inltre che al secnd pian interrat del fabbricat, in cui insiste il garage, in data è stat accertat un abus edilizi. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE: All attualità l immbile è ccupat dagli esecutati. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricat di cui fa parte l unità immbiliare ggett di perizia è una cstruzine in struttura mista e tampnamenti in muratura di laterizi, cn cpert a falde, si eleva su 9 piani furi terra e due interrati. L appartament pst al pian quart è cstituit da ingress su sggirn, disimpegn, bagn, due camere, terrazze ltre ad autrimessa al pian prim interrat. Il grad delle finiture è nrmale:

7 7 di 11 Pareti intnac tinteggiat Pavimenti: Sggirn ceramica Cucina ceramica Camere ceramica Bagni ceramica Prte interne legn tamburat. Serramenti finestre legn e vetr camera. Bagni cn sanitari bianchi e rubinetteria mncmand. Impianti: elettric stttraccia nn a nrma riscaldament centralizzat CONFORMITÀ IMPIANTI: Nn essend stat pssibile recuperare le certificazini di cnfrmità de gli impianti, l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile, gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la

8 8 di 11 determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; per il 25% la superficie degli accessri indiretti nn cmunicanti cn i lcali principali; il terrazz è cmputat al 30%; La superficie, cme spra determinata, è arrtndata al metr quadrat. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, puramente a titl indicativ, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Appartament 65, circa mq 65,00 Terrazze circa mq 6,00 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE circa mq 71,00 Garage 12,00 circa mq 12,00 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare.

9 9 di 11 Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 6,5 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat cme infra determinat una riduzine percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima.

10 10 di 11 I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (sservatri mercat immbiliare dell agenzia del territri, sservatri dei valri degli immbili FIAIP). VALUTAZIONE DEL BENE In base a quant vist in lug, prima brevemente descritt, tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, infine, dell'attuale situazine del mercat immbiliare, si ritiene di pter cnsiderare il valre unitari che segue Appartament m² x /m² 1500,00 = ,00 Autrimessa m² x /m² 800,00 = 9.600,00 La valrizzazine espressa per l appartament in cifra tnda, si assume cme valre dell appartament e autrimessa._ ,00, Si detrarrà circa il 30% del valre stimat pari a _35.000,00 (Eur trentacinquemila/00), per tenere cnt della vendita frzsa. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: VALORE DEL BENE A PREZZO DI MERCATO ,00

11 11 di 11 Percentuale di abbattiment circa 30 % VALORE DEL BENE A BASE D ASTA ,00 (Eur ttantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 25 nvembre 2014 IL CONSULENTE TECNICO (dtt. Girgi Sanna)