TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE LOTTO UNICO

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1 1 di 14 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE LOTTO UNICO I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, N. 534/15 R.G. ESEC. Udienza Ore 9.10 specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONDOMINIO CONFINI PROPRIETA' (nme, cgnme, data di nascita, C.F. residenza) PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI

2 2 di 14 CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, è stat utilizzat il metd di cmparazine. Ess sintetizza una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare il valre di mercat in tempi recenti per beni immbili simili a quelli in ggett, tenend presente le prestazini edilizie, la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Infine, trattandsi di bene da alienare cn prcedura giudiziaria, il valre cmmerciale, al fine di miglirarne la appetibilità e la partecipazine cmpetitiva alla gara, l Scrivente CTU prpne una riduzine percentuale della base di gara (nrmalmente cmpresa tra il 15 ed il 35 %). DATI DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Cn att di pignrament immbiliare trascritt press l Agenzia delle Entrate di Blgna il 16/09/2015 è stata pignrata la quta di prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati - Cmune di Dzza: - Fgli 13 Mappale 151 Sub. 20, Categria A/3, vani 5; - Fgli 13 Mappale 151 Sub. 9, Categria C/6, mq 16. GIUDIZIO SULLA VENDITA FRAZIONATA DEI BENI Tenut cnt delle caratteristiche dell immbile pignrat, si ritiene pprtun ed ecnmicamente vantaggis per la prcedura prcedere alla vendita in un unic ltt.

3 3 di 14 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Przini di fabbricat abitativ cndminiale sit in Cmune di Dzza (B), via Meluzza n 4, cstituite da un appartament pst al pian 1 cn rimessa e cantina al pian seminterrat. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima, risultan csì identificati: Catast Fabbricati - Cmune di Dzza: Fgli 13 Mappale 151 Sub 20, Categria A/3, Classe 1, Cnsistenza catastale vani 5, Rendita Eur 382,18, Piani T-S1; Fgli 13 Mappale 151 Sub 9, Categria C/6, Classe 3, Cnsistenza catastale mq 16, Rendita Eur 73,54, Pian S1. Le planimetrie catastali delle unità sn sstanzialmente cnfrmi all stat di fatt, salv mdeste differenze rientranti nelle nrmali tlleranze. Nn si può escludere tuttavia la eventuale presenza di piccle variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sia stat pssibile rilevare. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: La prprietà dei beni cmprende la cmprprietà sulle parti cmuni del fabbricat tali per Legge e per destinazine e in particlare

4 4 di 14 sull area crtiliva esterna e sul van scale cndminiale. Servitù attive e passive: I beni sarann trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui si trvan, cn tutti e singli i diritti, le ragini e azini che cmpetn sugli stessi, cn gni lr us, aderenza, pertinenza, svrastanza, cmunine, servitù attiva e passiva, prtati richiamati nei titli di prvenienza, che si intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI E ONERI Dagli atti di prvenienza e dalla relazine ntarile ip-catastale allegata al fascicl della prcedura, nn sn evidenziati vincli e neri di alcun tip. CONDOMINIO Dalle dcumentazini frnite in data 03/11/2017 dall amministratre cndminiale, risulta a caric degli esecutati un debit pregress inslut alla data del 31/01/2917, di ,34. Dall esame del bilanci preventiv nn risultan deliberate dal Cndmini spese di manutenzine strardinaria per l esercizi Si allegan alla presente i dcumenti frniti dall amministratre cndminiale. Il giudizi di stima dell immbile tiene cnt delle spese cndminiali rdinarie e strardinarie che rimarrann a caric dell aggiudicatari, maturate negli ultimi due esercizi, cme da Leggi vigenti, che il G.E. riterrà di nn prre a caric della Prcedura Esecutiva e/ escluse da eventuale prcedura di recuper del credit prmssa dal Cndmini. CONFINI L unità in ggett cnfina cn via Meluzza, ragini cmuni, fatti salvi più precisi cnfini e dati catastali.

5 5 di 14 PROVENIENZA DEI BENI Cmpravendita cn att del 30/01/2006, registrat a Imla il 01/02/2006. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla dcumentazine ip catastale allegata agli atti, gli immbili sn ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: - Ipteca vlntaria iscritta in data 02/02/2006. Trascrizini: - Verbale di pignrament immbili trascritt in data 16/09/2015. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment, facenti parte di fabbricati la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di Dzza risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi e amministrativi (richiesti in cpia dall scrivente in data 25/09/2017 e ritirati in data 17/10/2017): Licenza di cstruzine n 54/967 del 07/10/1967 Autrizzazine di abitabilità n 54/967 del 12/06/1970. La cmparazine fra l stat autrizzat e l stat di fatt ha evidenziat la presenza di diffrmità interne: - nell appartament differenze nelle psizini delle partizini delle prte, nnché presenza di cavedi e canne; - le dimensini interne della cantina nn crrispndn; - le dimensini interne della rimessa nn crrispndn.

6 6 di 14 Nn si può escludere inltre la eventuale presenza di piccle variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti e delle parti cmuni interne ed esterne, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sia stat pssibile rilevare. Le diffrmità rilevate nn pregiudican la perfetta alienabilità dell immbile. Qualra sia ggett di vendita giudiziaria, sarà a cura e spese dell aggiudicatari prvvedere alla reglarizzazine urbanistica delle diffrmità rilevate. Il giudizi di stima tiene cnt di tutti gli neri cnseguenti alla reglarizzazine degli immbili sin al cnseguiment del certificat di cnfrmità edilizia e di agibilità cmplessiv, nulla esclus. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di attestat di prestazine energetica n , valid sin al 28/11/2027. Nel suddett certificat si attesta che l immbile risulta in classe energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile risulta a tutt ggi liber, a seguit dell immissine nel pssess da parte del Custde giudiziari avvenuta in data 03/11/2017. DESCRIZIONE DEI BENI Si tratta di un appartament pst al 1 pian di un edifici cndminiale cstruit alla fine degli anni 60, situat nella frazine Tscanella di Dzza. La zna è a vcazine per l più industriale, cn lcale presenza di immbili risalenti all stess perid degli anni 70. Il fabbricat cndminiale ha sagma grssmd rettanglare di m 27x16 circa, distribuit su 4 piani furi terra (seminterrat, rialzat 1, 2 ) cn

7 7 di 14 cantine e rimesse al pian seminterrat ed abitazini ai piani superiri. La tiplgia architettnica è datata, tipica dell epca di cstruzine, a tutt ggi cmplessivamente in un nrmale stat in relazine all us ed alla vetustà. Il fabbricat è cstituit da strutture in muratura di laterizi intnacate e tinteggiate, slai in later/cement, divisri interni in laterizi frat intnacati e tinteggiati, cpertura a falde. L access all immbile avviene dalla strada pubblica attravers un stradell di penetrazine che immette alla crte sul frnte est tramite un cancell pednale per accedere al van scala cndminiale, nnché alla crte psterire vest di access alle rimesse. L appartament in ggett ccupa il quadrante sud-vest dell edifici; cnsta internamente di un van di ingress, una sala cn adiacente cucintt ltre terrazz cn affacci ad vest, due camere di cui una cn terrazz cn affacci a sud vers la via Emilia ed un bagn. Finiture e dtazini sn datate e di bassa qualità, in scars stat manutentiv. L unità nn manifesta tuttavia cause sstanziali di deterirament materiale richiedenti interventi urgenti di manutenzine e ripristin. L unità è dtata di impiant termic centralizzat (l unica del cndmini; tutte le altre unità si sn dtate nel frattemp di impiant autnm), che al mment nn risulta funzinante, alimentat da caldaia cndminiale psta in appsit van al pian terra. Gli impianti elettric e termic appain nn adeguati alla nrmativa vigente e richiedn una cmpleta revisine.

8 8 di 14 Ai fini della stima si evidenzia inltre che: - l edifici può risultare inltre in tutt in parte alle nrmative ed al Reglament Edilizi vigenti in tema di cnteniment dei cnsumi energetici, scarichi, ispezini, parametri igienici. - il fabbricat è stat cstruit prima della entrata in vigre della nrmativa sulla certificazine statica e quindi può risultare in tutt in parte ad essa nn adeguat. La tiplgia strutturale è bsleta e dispne di minri risrse statiche della attuale richiesta nrmativa. Nn esiste dcumentazine descrittiva dei materiali impiegati, né certificati di cllaud static. L impiant strutturale si presenta cmplessivamente integr, priv di lesini segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn rilevate e/ denunciate necessità di interventi di manutenzine strardinaria. La prprietà cmprende inltre una van cantina pst al pian seminterrat dell edifici, accessibile dal van scale cndminiale, dtat di finiture essenziali, in nrmale stat manutentiv in rapprt all us ed alla vetustà. Cmprende infine un van rimessa per un pst aut pst al pian seminterrat cn access dal frnte vest, dtata di finiture e dtazini minimali ed essenziali, cmplessivamente in un stat di nrmale manutenzine in rapprt all us ed alla vetustà. Per una maggire cmprensine di quant spra descritt, si rimanda alla dcumentazine grafica e ftgrafica allegata. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire le certificazini di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37

9 9 di 14 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA (SUPERFICIE DEL CESPITE) La cnsistenza è rappresentata dalla superficie cmmerciale cmplessiva. CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per le unità immbiliari esaminate è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite; - Balcni, terrazzi e similari: qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): nella misura del 30% fin a mq 25, nella misura del 10%

10 10 di 14 per la quta eccedente mq qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: nella misura del 15% della superficie fin a mq 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25. Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare: per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura: - del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; - del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Appartament p. 1 78, circa mq 78,90 Terrazzi p. 1 9, circa mq 2,94 Cantina p.semint. 10, circa mq 2,53 Rimessa p.semint. 17, circa mq 4,35 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa mq 89,00

11 11 di 14 STIMA DEI BENI ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell

12 12 di 14 ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut; stat di manutenzine e di us; vincli e neri giuridici; assenza di manuali di manutenzine ridtte prestazini edilizie in relazine alle nrme vigenti Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt che trattasi

13 13 di 14 di bene ggett di Prcedura Esecutiva: ELEMENTI COMPARATIVI E QUOTAZIONI LOCALI Osservatri dell Agenzia del Territri 2 sem 2015 per abitazini di tip ecnmic in nrmale stat in Cmune di Dzza, frazine Tscanella: min 1200 max /mq La stima dei beni è sempre data a crp e nn a misura; le eventuali perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt cn il valre unitari di riferiment hann significat indicativ piché il valre finale è mutuat da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutte le sservazini rilevate, anche eventualmente nn riprtate nella presenza perizia. Pertant, sulla base di tutt quant spra espst, l scrivente ritiene di pter attribuire all immbile in ggett il seguente valre, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt di tutt quant spra espst nei capitli precedenti, inclusi neri ed incmbenze per reglarizzazini varie, spese cndminiali per debiti pregressi insluti e per eventuali interventi di manutenzine strardinaria, a caric dell aggiudicatari: VALORE DI MERCATO Appartament p. 1 cn rimessa e cantina p. terra: 89 mq x 1.000,00 /mq (*)= ,00 (*) tale valre tiene cnt dell stat di manutenzine dell immbile e della necessità di pere di ripristin degli impianti Percentuale di abbattiment... circa 30 % Detrazine neri di sanatria e spese tecniche: a crp 5.000,00

14 14 di 14 VALORE A BASE D'ASTA ,00 (Eur cinquantasettemila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Imla, 07 dicembre 2017 IL CONSULENTE TECNICO Gem. Sergi Bnli ALLEGATI - Elabrat grafic - Ftgrafie - Visura catastale - Planimetrie catastali - Att di prvenienza - Titli edilizi - Attestat di prestazine energetica - Dcumentazini cndminiali