TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO

Transcript

1 1 di 15 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO N. 638/14 R.G. ESEC. Udienza Ore I beni ggett di esecuzine sn presi in esame specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONDOMINIO CONFINI PROPRIETA' (nme, cgnme, data di nascita, C.F. residenza) PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE TECNICO AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI

2 2 di 15 CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, è stat utilizzat il metd di cmparazine. Ess sintetizza una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare il valre di mercat in tempi recenti per beni immbili simili a quelli in ggett, tenend presente le prestazini edilizie, la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Infine, trattandsi di bene da alienare cn prcedura giudiziaria, il valre cmmerciale, al fine di miglirarne la appetibilità e la partecipazine cmpetitiva alla gara, l Scrivente CTU prpne una riduzine percentuale della base di gara (nrmalmente cmpresa tra il 15 ed il 35 %). DATI DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Att trascritt a Blgna il 23 settembre 2014 sulla quta di 1/1 della prprietà dei seguenti beni immbili censiti al Catast Fabbricati - Cmune di Grizzana Mrandi: - Fgli 1 Mappale 156 Sub. 10, Categria A/3, vani 3; - Fgli 1 Mappale 156 Sub. 29, Categria C/6, mq 15. GIUDIZIO SUL FRAZIONAMENTO DELLE VENDITA DEI BENI In base alle caratteristiche degli immbili pignrati, si ritiene pprtun ed ecnmicamente vantaggis prcedere alla vendita in unic ltt.

3 3 di 15 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Przine di fabbricat urban sit in Cmune di Grizzana Mrandi, frazine Pippe di Salvar, via Pippe 29, cstituita da un appartament pst al pian prim cn annesse cantina e rimessa al pian interrat. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catast Fabbricati - Cmune di Grizzana Mrandi Fgli 1 Map.156 Sub. 10, Cat. A/3, Classe 1, Cnsistenza vani 3, Rendita Eur 154,94, Pian 1-S2; Fgli 1 Map.156 Sub. 29, Cat. C/6, Classe 2, Cnsistenza mq 15, Rendita Eur 44,16, Pian S1. Le planimetrie catastali delle unità sn sstanzialmente cnfrmi all stat di fatt rilevat. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: La prprietà dei beni cmprende la cmprprietà sulle parti cmuni del fabbricat tali per Legge e per destinazine e in particlare: - sull area Fgli 1 Mappale 156 Sub. 2; - sul van scale Fgli 1 Mappale 156 Sub. 6; - sull area Fgli 1 Mappale 156 Sub. 30; - sul van scale Fgli 1 Mappale 156 Sub. 31. Servitù attive e passive: I beni sarann trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui si trvan, cn tutti e singli i diritti, le ragini e azini che

4 4 di 15 cmpetn sugli stessi, cn gni lr us, aderenza, pertinenza, svrastanza, cmunine, servitù attiva e passiva, prtati richiamati nei titli di prvenienza, che si intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI E ONERI Dagli atti di prvenienza e dalla relazine ntarile ip-catastale allegata al fascicl della prcedura, nn sn evidenziati vincli e neri di alcun tip. CONDOMINIO Dai dcumenti frniti dall amministratre cndminiale in data 9/11/2016, si desume un debit pregress inslut a caric dell unità in ggett, maturat sin alla data del 31/12/2015 di 1.150,80, a cui va aggiunta la quta prevista per l ann 2016 di 275,69. In termini generali il giudizi di stima dell immbile tiene cnt delle spese cndminiali rdinarie e strardinarie maturate negli ultimi due esercizi che a nrma di legge rimane a caric dell aggiudicatari del Prcediment, salv specifici prvvedimenti del G.E. sul merit. Le altre dcumentazini ricevute dall amministratre cndminiale sn: - assicurazine respnsabilità civile fabbricat - dichiarazine di cnfrmità impiant elettric cndminiale CONFINI L unità in ggett cnfina cn beni -----, parti cmuni, fatti salvi più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ prprietà per inter. PROVENIENZA DEI BENI Cmpravendita cn att del 28/02/06, trascritt a Blgna il 08/03/06 art.

5 5 di STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di acquist la Sig.ra --- dichiarava di essere cniugata in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla dcumentazine ip catastale allegata agli atti, gli immbili sn ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini:Ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 8/3/2006 art Trascrizini:Verbale di pignrament immbili trascritt a Blgna in data 23/9/2014 art REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE TECNICO - AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment, facenti parte di fabbricati la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di Grizzana Mrandi risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi e amministrativi (richiesti in cpia dall scrivente in data 12/12/2016 e rilasciati dal Cmune via PEC in data 10/01/2016): Cncessine edilizia prt. 79/82 del 17/03/1983 Cncessine edilizia n 79/bis del 1985 (variante in crs d pera) Cncessine edilizia n 79/ter del 15/05/1987 (variante in crs d pera) Cncessine edilizia n 79/4 del 02/06/1990 (variante in crs d pera) La cmparazine fra l stat autrizzat e l stat di fatt ha cnfermat la sstanziale cnfrmità dell unità immbiliare in ggett ai titli edilizi su citati.

6 6 di 15 Nn si può escludere tuttavia la eventuale presenza di piccle variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sia stat pssibile rilevare. Il giudizi di stima tiene pertant cnt di tutti gli neri cnseguenti alla eventuale reglarizzazine degli immbili che si dvesse rendere necessaria, sin al cnseguiment del certificat di cnfrmità edilizia e di agibilità cmplessiv, nulla esclus. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrata in data , cdice identificativ , valid sin al girn Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile risulta a tutt ggi liber per immissine nel pssess da parte del Custde Giudiziale nminat il 24/11/2016. DESCRIZIONE DEI BENI La unità residenziale è psta al pian prim di un cmpless a tiplgia cndminiale ad us prmiscu per abitazini e negzi, ubicat nella frazine Pippe di Salvar del Cmune di Grizzana Mrandi. La frazine Pippe di Salvar è un piccl agglmerat di circa 1200 abitanti, amministrativamente frazinat in tre cmuni limitrfi (Grizzana Mrandi, Marzabtt) nella valle del Ren a circa 30 km da Blgna ad essa cllegata dalla SS 64 "Prrettana" e dalla linea ferrviaria Blgna-Pistia.

7 7 di 15 La zna è caratterizzata dalla mrflgia del fndvalle, per cui diverse attività edilizie (cmmerciali, prduttive, servizi e residenze) cndividn la edificabilità degli spazi sufficientemente pianeggiati: il nucle residenziale ha per l più da edifici cndminiali di tip pplare risalenti al perid degli anni A livell immbiliare la zna è mdestamente apprezzata, in particlare per la distanza dai principali centri abitati e dalle principali vie di cmunicazine. L edifici è stat cstruit agli inizi degli anni 80 e presenta sagma in pianta rettanglare allungata, cstituit da due crpi edilizi speculari e simmetrici cllegati da un crp centrale ve sn ricavate le unità ad us negzi: i crpi principali sn sviluppati su tre piani furi terra e due piani semiinterrati (la zna è acclive), ve sn ricavate le abitazini e relative cantine e rimesse. La tiplgia strutturale è mista (c.c.a. e muratura di laterizi cn funzine anche di tampnament), slai in later-cement, cpertura a falde. L impiant strutturale si presenta cmplessivamente integr, priv di segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn state rilevate e/ denunciate necessità d interventi di manutenzine strardinaria. L unità abitativa in ggett si trva al pian prim del crp sud e prspetta vers est (vver vers la scarpata, e nn ha vista sulla valle, che è vers vest): la rimessa è nel crp nrd. L access all immbile avviene dalla strada pubblica attravers un cancell pednale; la rimessa al pian interrat attravers una rampa carrabile accessibile dal crp edilizi a nrd. L appartament pignrat cnsta un sggirn - pranz cn angl cttura

8 8 di 15 e un disimpegn ntte che distribuisce una camera ed un bagn. Finiture e dtazini dell abitazine sn di media qualità, risalenti per l più all epca di cstruzine, in discret stat manutentiv in relazine all us ed alla vetustà, csì megli descrivibili: Pareti: intnac tinteggiat Pavimenti: Sggirn e cucina: ceramica Camere: ceramica Bagni: ceramica Prte interne: legn. Serramenti finestre: legn e vetr camera, tapparelle in pvc. Bagni cn sanitari: bianchi e rubinetterie a dppi cmand. Impianti: Elettric: stttraccia Riscaldament: autnm L unità è dtata di impiant termic autnm, prdtt da una caldaia psta nell angl cttura, diffus da termsifni, di cui nn è stat pssibile verificare l stat di funzinalità ed efficienza, csì cme per l impiant elettric. Nn sn stati reperiti dalla parte esecutata i certificati di cnfrmità alle nrme di sicurezza degli impianti tecnlgici; in particlare gli impianti elettric e termic pssn risultare nn adeguati alla nrmativa vigente e richiedere una revisine, csì cme le canne fumarie e la rete del gas metan. Anche l impiant di scaric cndminiale (fgne), versimilmente funzinante, nn dispne crred di dcumentazine e certificat di cnfrmità.

9 9 di 15 L impiant elettric cndminiale è frnit di dichiarazine di cnfrmità. Ai fini della stima si evidenzia inltre che: - l edifici può risultare inltre in tutt in parte alle nrmative ed al Reglament Edilizi vigenti in tema di cnteniment dei cnsumi energetici, scarichi, ispezini, parametri igienici, islament acustic, eliminazine delle barriere architettniche, fnti energetiche alternative. - la tiplgia strutturale dispne di minri risrse statiche della richiesta nrmativa vigente. - nn è stata reperita dcumentazine descrittiva dei materiali impiegati, né certificati di cllaud static ne di analisi sismica. - il fabbricat e l unità nn dispngn di manuali di manutenzine, csì cme nn dispngn della mappa di sttservizi, ispezini, quadri e unifilari elettrici, cllettri, linee impianti - l edifici può risultare inltre in tutt in parte alle nrmative ed al Reglament Edilizi vigenti in tema di cnteniment dei cnsumi energetici, scarichi, ispezini, parametri igienici. - la tiplgia strutturale dispne di minri risrse statiche della attuale richiesta nrmativa. - L impiant strutturale si presenta cmplessivamente integr, priv di lesini segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn rilevate e/ denunciate necessità di interventi di manutenzine strardinaria. Per una maggire cmprensine di quant spra descritt, si rimanda alla dcumentazine grafica e ftgrafica allegata.

10 10 di 15 CONFORMITÀ IMPIANTI Nn sn state reperite le certificazini di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA (SUPERFICIE DEL CESPITE) La cnsistenza è rappresentata dalla superficie cmmerciale cmplessiva. CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per le unità immbiliari esaminate è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite;

11 11 di 15 Balcni, terrazzi e similari: - qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): - nella misura del 30% fin a mq 25, - nella misura del 10% per la quta eccedente mq 25 - qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: - nella misura del 15% della superficie fin a mq 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25 Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare. Per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura: - del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; - del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Abitazine Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Vani Principali 53, circa mq 53,00

12 12 di 15 Cantina 6, circa mq 1,50 Rimessa 16, circa mq 8,00 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa mq 63,00 STIMA DEI BENI ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%.

13 13 di 15 PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut; stat di manutenzine e di us; vincli e neri giuridici; assenza di manuali di manutenzine ridtte prestazini edilizie Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter

14 14 di 15 indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: ELEMENTI COMPARATIVI E QUOTAZIONI LOCALI Osservatri dell Agenzia del Territri 1 sem 2016 per abitazini pste in Grizzana Mrandi, frazine Pippe: - Abitazini civili in nrmale stat: min max /mq - Abitazini civili in ttim stat: min max /mq - Abitazini di tip ecnmic nrmale stat: min max /mq La stima è sempre data a crp e nn a misura; le eventuali perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt cn il valre unitari di riferiment hann significat indicativ piché il valre finale è mutuat da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutte le sservazini rilevate, anche eventualmente nn riprtate nella presenza perizia. Pertant, sulla base di tutt quant spra espst, l scrivente ritiene di pter attribuire all immbile in ggett il seguente valre, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt di tutt quant spra espst nei capitli precedenti, inclusi neri ed incmbenze per reglarizzazini varie, spese cndminiali per debiti pregressi insluti e per eventuali interventi di manutenzine strardinaria, a caric dell aggiudicatari: VALORE DI MERCATO Appartament pian terra: 63 mq x 1.200,00 /mq= ,00 Percentuale di abbattiment... circa 30 %

15 15 di 15 VALORE A BASE D'ASTA ,00 (Eur cinquantatremila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Imla, 10 gennai 2017 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Marc Maccaferri ALLEGATI - Elabrat grafic - Ftgrafie - Visura catastale - Planimetrie catastali - Att di prvenienza - Titli edilizi - Attestat di prestazine energetica FINE DEL DOCUMENTO-ARCHIVIAZIONE DEL CTU: 3168_prt. 1117