TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA * * *

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, nminata dal Giudice dell Esecuzine Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 480/13 R.G.Es. Udienza Ore 11:30 aver avut i necessari cntatti cn l Uffici Tecnic del Cmune di Mnte San Pietr (BO) e l Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue: PREMESSA Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dalla dcumentazine ipcatastale allegata agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI PIGNORAMENTO Pag. 1 di 14

2 Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data sn state pignrate le qute di 75/100 e di 25/100 dei seguenti beni: Catast Fabbricati del Cmune di Mnte San Pietr (BO) Fgli 23 Particella 548 Sub 7, Nat. D2 ALBERGHIE E PENSIONI, Cnsistenza -, Via L. Grandi N. CIV. 6; Fgli 23 Particella 548 Sub 3, Nat. A3 ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Cnsistenza 5 vani, Via L. Grandi N. CIV. 6; Fgli 23 Particella 548 Sub 4, Nat. A3 ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Cnsistenza 5 vani, Via L. Grandi N. CIV. 6; ed al Catast Terreni dell stess Cmune Fgli 23 Particella 548 Sub 1, Nat. T TERRENO, Cnsistenza -, Via L. Grandi N. CIV. 6. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Inter fabbricat dispst su tre piani ltre a seminterrat, adibit ad alberg cn 18 camere, di superficie cmmerciale pari a ca mq al p. T-1-2, ca. 612 mq al p. S1, terrazze e prtic di 297 mq, camere per il persnale ed abitazine al p. 1, rispettivamente di 95 e 93 mq ltre a terrazze di cmpl. 36 mq, cn annessa area crtiliva pertinenziale esclusiva di mq catastali cmpresa l area di sedime. Beni siti in Cmune di Mnte San Pietr (BO), lcalità Calderin, Via L. Grandi n. 6 (già Via Lavin). Diffrmità edilizie da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Nn è stata rilasciata l usabilità. Classe energetica rispettivamente F = EP tt 75,78 kwh/m 3 /ann e classe E = EP tt 141, 02 e 141 kwh/m 2 /ann. Beni gravati da preliminare di vendita trascritt in data anterire al pignrament cn precisazine che tutti gli effetti reali di detta trascrizine Pag. 2 di 14

3 sn decaduti essend trascrsi i termini previsti dall art bis - 3 cmma - C.C. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan attualmente csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Mnte San Pietr (BO) Fgli 23 Particella 548 Sub 3, Categria A/3, Classe 2, Cns. 5 vani, Rendita Eur 503,55, Via Liber Grandi n. 6 pian: 1; Fgli 23 Particella 548 Sub 4, Categria A/3, Classe 2, Cns. 5 vani, Rendita Eur 503,55, Via Liber Grandi n. 6 pian: 1; Fgli 23 Particella 548 Sub 7, Categria D/2, Rendita Eur ,47, Via Liber Grandi n. 6 pian: 1; ed al Catast Terreni dell stess Cmune intestat alla Partita 1: Fgli 23 Particella 548, Qualità Classe ENTE URBANO, Sup. are 50 ca 40. Si rileva che la cmprprietaria dei beni è deceduta a Mnte San Pietr il Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che le planimetrie nn risultan cnfrmi all stat attuale per alcune diffrmità nella distribuzine interna. Si rileva che l autrimessa risulta catastalmente una cantina. Ogni nere per l eventuale aggirnament catastale dei beni è a caric dell aggiudicatari degli immbili. PARTI COMUNI E DI SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI I beni in ggett vengn venduti nell stat di fatt e di diritt in cui i beni stessi attualmente si trvan, cn gni effett attiv e passiv, cn tutte le reciprche garanzie di legge e di cnsuetudine, cn i patti speciali, servitù, diritti ed bblighi di cui: - alla Cnvenzine cn l'enel per privata scrittura autenticata in data Pag. 3 di 14

4 e , trascritta il ; - al rgit in data , registrat a Blgna il , trascritt il (prtante vincl alberghier); - alla Cnvenzine cl Cmune di Mnte San Pietr del trascritta il ; - alla scrittura privata autenticata in data , trascritta il , nei cnfrnti della "SEABO S.p.A.". Il cmpendi è vendut a crp e nn a misura, cn tutti i diritti, nascenti richiamati dai titli di prvenienza, che si intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI ED ONERI Vedere in particlare paragraf Atti pregiudizievli. CONFINI Cnfinante cn Via Grandi, Via Pizzli, Mappali e 680, salv altri. PROPRIETA Gli esecutati sn prprietari rispettivamente della quta di ¾ ed ¼ dei beni. Si rileva che la cmprprietaria di ¼ dei beni è deceduta a Mnte San Pietr il PROVENIENZA DEI BENI I beni sn pervenuti: - per la quta di ½: att di cmpravendita in data , trascritt a Blgna il , a favre di un degli esecutati cme bene persnale; - per le ulteriri qute di ¼: per successine a missis -, decedut in data , cme risulta da denuncia di successine registrata a Blgna 1 il (integrativa della prima registrata a Blgna 1 il ) trascritta a Blgna il , a favre di ciascun degli esecutati. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Pag. 4 di 14

5 Nell att di prvenienza della quta di ½ l acquirente ha dichiarat di essere cniugat in regime di cmunine legale dei beni, ma che quant acquistat rappresenta un prpri bene persnale. Due qute di un ¼ prvengn da successine e pertant sn persnali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: 1. ipteca vlntaria iscritta il all art. 4046; 2. ipteca legale iscritta il all art. 8514, gravante esclusivamente la quta di ¾ di Marchi Marc relativamente all unità catastalmente censita al Fgli 23 Particella 548 Sub 7; 3. ipteca legale iscritta il all art. 4553, gravante esclusivamente la quta di ¾ di missis - (anche se errneamente iscritta sul 100% della prprietà) relativamente all unità catastalmente censita al Fgli 23 Particella 548 Sub 7. Trascrizini: 1. pignrament immbiliare trascritt il all art Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: 1. Preliminare di vendita trascritt il all art cn precisazine che tutti gli effetti reali di detta trascrizine sn decaduti essend trascrsi i termini previsti dall art bis terz cmma del Cd. Civ. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Pag. 5 di 14

6 Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Nel RUE apprvat ed perante dal 26/03/2014 il Mappale 548 del Fgli 23 ricade: parte in Interventi unitari cnvenzinati IUC-MP17 di cui all art delle nrme RUE; parte in Parcheggi lcali - COL-L.d di cui agli art e 18 delle nrme RUE; parte in Dtazini eclgiche e ambientali - ECO-L. di cui all art delle nrme RUE; parte in Viabilità. Qui di seguit si riprta quant previst dalle Nrme del RUE per IUC- MP17 Calderin via Grandi: Intervent sggett ad inseriment nel POC. Usi ammessi: da definire in sede di POC tra gli usi cmpatibili cn il tessut urban (residenziale e/ terziari); SF =3.160 mq. Obiettivi e previsini: Area dismessa già sede di alberg-ristrante. L intervent di riqualificazine può cnsentire, attravers la demlizine dell edifici, la realizzazine di un intervent di interesse pubblic (eventuale quta di ERS, parcheggi pubblic di cui la zna è carente). Prescrizini specifiche: L intervent si attua previ inseriment nel POC Cntribut di sstenibilità: Da definire all att dell inseriment in POC secnd i parametri definiti dal PSC. Le Nrme precisan che: in assenza dell apprvazine dell intervent Unitari Cnvenzinat, sn ammessi per intervent dirett gli interventi edilizi di recuper di edifici MO, MS. In relazine all area in ggett la Variante RUE 2014 adttata è invariata. Pag. 6 di 14

7 Per il fabbricat ggett di trasferiment, la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di Mnte San Pietr (BO) risultan i seguenti dcumenti: Licenza Edilizia Prt. n. 25/68 richiesta cn Prt. n. 1487/68 rilasciata il (cstruzine di alberg-ristrante) Licenza Edilizia Prt. n. 80/73 richiesta cn Prt. n. 1247/73 rilasciata il (cstruzine di mansarda) Cncessine Edilizia in Sanatria Pratica Edilizia n. 417/93 Prt. n rilasciata il (cstruzine camere d alberg) Richiesta di Cndn Edilizi n presentata il (cndn nn rilasciat) Richiesta di rilasci certificat di usabilità Prt. n /96 depsutata il (La PA nn si è espressa a riguard a causa del mancat rilasci del Cndn Edilizi n del ) Cmunicazine Inizi Attività n. 162/99 Prt. n depsitata il Cmunicazine Inizi Attività n. 52/01 Prt. n depsitata il Cmunicazine Inizi Attività n. 336/01 Prt. n presentata il (mdifiche interne e manutenzine strardinaria). E stat rilasciat inltre Certificat di Prevenzine Incendi P. G class del sggett a rinnv peridic entr il Si precisa che, ai fini della reglarizzazine dgli immbili, si renderà, tra l altr, necessari perfezinare il rilasci del Cndn Edilizi. Il cnfrnt fra l stat assentit e l stat di fatt ha evidenziat diffrmità. Tra le altre si rilevan, ltre alla mancata realizzazine dell ascensre, diffrmità nella distribuzine interna e nn si escludn variazini delle dimensini generali. Si evidenzia in particlare che attualmente l stat Pag. 7 di 14

8 legittim del p. seminterrat nn è quell rappresentat nell ultima Cmunicazine d Inizi Attività a causa del mancat rilasci del cndn del 95. La reglarizzazine dei beni sarà a cura e spese dell aggiudicatari degli stessi. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Gli immbili sn dtati di Attestati di Prestazine Energetica registrati in data 09/07/2010 dalla Gem. Cinzia Melicni, numer di accreditament 03173, valevli sin al girn 09/07/2020, rispettivamente cn: Cdice identificativ Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia identificat al Sub 7 è pst in classe energetica F= EP tt 75, 78; Cdice identificativ Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia identificat al Sub 3 è pst in classe energetica E = EP tt 141, 02; Cdice identificativ Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia identificat al Sub 3 è pst in classe energetica E = EP tt 141, 00. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente i beni sn ccupati dell esecutat prprietari della quta di ¾. DESCRIZIONE DEI BENI Il fabbricat in ggett, legittimamente adibit ad alberg, camere per il persnale ed abitazine privata, è sit in Via Grandi, in lcalità Calderin. L edifici, pst in zna pedecllinare, ai margini di zna a prevalente us residenziale, si eleva per tre piani furi terra, ltre a pian seminterrat. La struttura, edificata vers la fine degli anni 60, ha telai in c.a. a travi e pilastri, in vista nella zna prticata al p. terra. Sn presenti terrazze ai p. prim e secnd stttett. Pag. 8 di 14

9 Le pareti perimetrali sn in muratura intnacata e tinteggiata, cn fasce marcapian in c.a. Le pareti furi terra del p. seminterrat sn rivestite in lastre. La cpertura è a dppia falda cn struttura in cement e mant in laterizi. Il ltt di terren su cui srge l edifici è recintat sl nella parte retrstante, per mezz di rete plastificata su paletti infissi in bass crdl. L area crtiliva è parte carrabile, parte adibita a sede stradale asfaltata e parte a giardin, cn essenze di alt fust (per la znizzazine urbanistica dell area crtiliva ved. anche paragraf Indagine amministrativa ). Il fabbricat è attualmente cmpst al p. seminterrat da cantina, autrimessa, lcali celle frig, due blcchi servizi igienici, spgliati, lavanderia, dispense, magazzin, tavernetta, C.T. e lcale grupp elettrgen; al p. terra da atri, bar, due sale da pranz, cucina, dispensa e disimpegn, ltre a prtic su tre lati e scala di sicurezza esterna; al p. prim sala per cerimnie e ball, quattr camere per il persnale, bagn e terrazza (vani catastalmente censiti cme abitazine) ed appartament cmpst da disimpegn, quattr camere, bagn e terrazza; al p. secnd stttett da 18 camere ciascuna dtata di bagn e disimpegnate da due crridi, due ripstigli e due terrazze. Le finiture, datate, sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti in ceramica e in marm prte interne impiallacciate serramenti in legn mrdenzat dtati di vetri semplici scurament cn tapparelle in legn bagni cn sanitari in prcellana e rubinetterie crmata impianti stttraccia impiant di riscaldament centralizzat cn caldaia in C.T. Pag. 9 di 14

10 termsifni in ghisa. Anche se l stat di cnservazine generale è discret, si rileva che nn appare prprzinat il numer delle camere rispett alla superficie cmplessiva dell immbile e che la tiplgia appare bsleta (nn è presente l ascensre, i pavimenti dei bagni nn sn cmplanari a quelli delle camere, ecc.). In definitiva l inter fabbricat necessita di adeguati ristrutturazine e restyling. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Per l alberg, trattandsi di unità catastale a destinazine speciale per la quale nn trva applicazine il D.P.R. già citat, la superficie cmmerciale è stata determinata cme segue: per inter la superficie lrda dell immbile pari alla smma della superficie dei lcali aventi funzine principale nella specifica destinazine e dei lcali accessri a servizi dirett di quelli principali e della superficie dei muri interni e perimetrali. Destinazine Sup. mq cmm. Alberg P. T Alberg P. S1 612 Prtic e terrazze P. T Pag. 10 di 14

11 Per le due unità immbiliari pste al prim pian e distinte al Catast Fabbricati cme A/3, legittimate dai titli edilizi rispettivamente cme camere per il persnale ed abitazine privata, viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Camere per il persnale 95 1,00 95 Terrazza 18 0,30 5 Ttale Sub Appartament 93 1,00 93 Terrazza 18 0,30 5 Ttale Sub 4 98 Crte pertinenziale esclusiva (cmune ai sli sub 3, 4 e 7 Sup. catastale) Si precisa che le superfici csì cme spra determinate sn arrtndate al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura. STIMA DEI BENI Pag. 11 di 14

12 Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di inter fabbricat adibit ad alberg, camere per il persnale ed abitazine, cn annessa area crtiliva pertinenziale esclusiva, beni siti in Cmune di Mnte San Pietr (BO), lcalità Calderin, in Via L. Grandi n. 6. Nel cas in ggett la metdlgia di stima più crretta in asslut sarebbe il metd del cnfrnt di mercat, tuttavia quest metd trva rara applicazine negli immbili a destinazine ricettiva, essend questi ultimi quasi sempre mlt diversi tra lr. Per quest mtiv è stat utilizzat il metd finanziari, cn flussi di cassa dati da un iptesi di gestine media d attività ricettiva. L analisi del fluss di cassa scntat è un prcediment di capitalizzazine del reddit che cnsidera una serie di csti e ricavi per la gestine dell immbile. Nel dettagli è stata iptizzata una rendita lrda per 10 anni, attualizzata alla data della presente stima cn una percentuale del 4%; al decim ann è stata cnsiderata una vendita tramite capitalizzazine diretta dell ultima rendita cn un saggi del 7,5%. La smma dei redditi attualizzati determina il valre dell immbile alla data della perizia. Il pian d impresa iptizzat è basat su iptesi prudenziali e relative all imprenditre medi. La differenza tra csti e ricavi è stata cnsiderata cme base per il calcl di attualizzazine dei flussi. L iptesi del pian csti/ricavi cnsidera la capacità ricettiva dell immbile in ggett, pari a 18 stanze, ed un ccupazine media crrispndente al 40% ntti/ann, incrementata dell 0,3% su base annua. Sulla base del listin prezzi di altre strutture simili si è iptizzata una tariffa media girnaliera pari a 50,00 /pst lett. Si è pi cnsiderat un aggirnament annuale della tariffa cnsiderand una percentuale d inflazine pari al 2%. Una vlta calclati i ricavi dell attività alberghiera e dal fd & beverage, sn stati sttratti i csti di gestine (dipendenti, acquisti, manutenzini rdinarie, Pag. 12 di 14

13 manutenzine strardinaria, gestine, pubblicità, spese generali energia ecc.), cnsiderati pari all 80% dei ricavi ttali. Sn stati pi detratti i csti d amministrazine e le impste sugli immbili. Anche alle due unità immbiliari censite cme abitazini è stat applicat l stess metd di calcl e nell iptesi di fluss di cassa è stata cnsiderata una lcazine pari a 3,8 /mq 2 mese, crrispndente ai valri unitari minimi di lcazine espressi dalle banche dati OMI e FIAIP debitamente ridtti in cnsiderazine della mancata autnmia funzinale dei beni, cllcati all intern di un alberg. L iptesi è che pssan essere lcati a persnale dell alberg dispst a pagare un affitt mensile. Al decim ann è stata cnsiderata una vendita tramite capitalizzazine diretta dell ultima rendita cn un saggi del 6%. Per i dettagli di calcl vedere tabelle allegate. Pertant, alla luce di quant spra espst la sttscritta ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale dei beni in argment, stimati a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, cnsiderata anche la necessita di prcedere alla reglarizzazine edilizia degli stessi, cme segue: VALORE DEI BENI PER INTERO Alberg (Sub 7-D/2) ,00 Camere per il persnale (Sub 3- A/3) ,00 Abitazine (Sub 4- A/3) ,00 Ttale ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbili che sarann ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa, si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 35%. VALORE A BASE D'ASTA Pag. 13 di 14

14 dei beni per inter ,00 (Eur settecentsessantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 29 lugli 2015 IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 14 di 14