TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE LOTTO UNICO

Transcript

1 1 di 15 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE LOTTO UNICO I beni ggett di esecuzine immbiliare sn presi in esame, specificand: N. 569/2017 R.G. ESEC. Udienza DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONDOMINIO CONFINI PROPRIETA' (nme, cgnme, data di nascita, C.F. residenza) PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE TECNICO AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE Ore 9.40

2 2 di 15 STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, è stat utilizzat il metd di cmparazine. Ess sintetizza una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare il valre di mercat in tempi recenti per beni immbili simili a quelli in ggett, tenend presente le prestazini edilizie, la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Infine, trattandsi di bene da alienare cn prcedura giudiziaria, il valre cmmerciale, al fine di miglirarne la appetibilità e la partecipazine cmpetitiva alla gara, l Scrivente CTU prpne una riduzine percentuale della base di gara (nrmalmente cmpresa tra il 15 ed il 35 %). DATI DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Att di pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 15 settembre 2017, sulla quta di 1/1 dei seguenti beni immbili psti in Cmune di Castenas: - Przine di fabbricat pst in Cmune di Castenas (B), via Sacc e Vanzetti n 33, cstituit da un appartament cn annessi vani ad us cantina e rimessa e crte esclusiva. GIUDIZIO SUL FRAZIONAMENTO DELLE VENDITA DEI BENI In base alle caratteristiche degli immbili pignrati, si ritiene pprtun ed ecnmicamente vantaggis per la prcedura prcedere alla vendita in unic ltt. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

3 3 di 15 Przine di fabbricat abitativ bifamiliare sit in Cmune di Castenas (B), frazine Villanva, via Sacc e Vanzetti n 33, cstituita da un abitazine distribuita su tre piani (seminterrat, terra, prim), cn annessi vani ad us cantina e rimessa al pian seminterrat e area crtiliva esclusiva. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan csì identificati: Catast Fabbricati - Cmune di Castenas: Fgli 37 Mappale 72 Sub. 1 graffat al Mappale 172, Cat. A/7 Classe U, Cnsistenza vani 9,5, Superficie catastale mq 188, Rendita Eur 1.251,12, pian T-1-S1; Fgli 37 Mappale 72 Sub. 3, Cat. C/6 Classe 2, Cnsistenza mq 28, Superficie catastale mq 33, Rendita Eur 234,26, pian S1; Fgli 37 Mappale 72 Sub. 5, Cat. C/2 Classe 1, Cnsistenza mq 70, Superficie catastale mq 82, Rendita Eur 155,45, pian S1. L stat di fatt risulta parzialmente diffrme dalle planimetrie catastali, in particlare per la trasfrmazine dell unità rimessa sub. 3 in cantina/taverna, per la trasfrmazine dell unità cantina sub. 5 in rimessa nnché per la dispsizine di vani e aperture. Nn si può inltre escludere la presenza di variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sia stat pssibile rilevare. Qualra l immbile sia ggett di vendita giudiziaria, sarà pertant a cura dell aggiudicatari prvvedere alla verifica puntuale e alla reglarizzazine catastale dell unità.

4 4 di 15 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: La prprietà dei beni cmprende la cmprprietà sulle parti cmuni del fabbricat tali per Legge e per destinazine, in particlare cme richiamat nell att di prvenienza - sul mur divisri cn l'attigua unità immbiliare nnché le siepi di delimitazine delle due prprietà cn precisazine che la manutenzine relativa spetta ad entrambe le prprietà in ragine di un mezz ciascuna. Servitù attive e passive: I beni sarann trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui si trvan, cn tutti e singli i diritti, le ragini e azini che cmpetn sugli stessi, cn gni lr us, aderenza, pertinenza, cmunine, servitù attiva e passiva, prtati richiamati nei titli di prvenienza, che si intendn qui integralmente riprtati. Nell att di prvenienza è riprtat inltre che l'area destinata a strada di access alle villette, gravata da servitù di passaggi, è censita al N.C.T. del Cmune di Castenas al Fgli di mappa n.37, Particella n.183 di are VINCOLI E ONERI Dagli atti di prvenienza e dalla relazine ntarile ip-catastale allegata al fascicl della prcedura, nn sn evidenziati vincli e neri di alcun tip. CONDOMINIO Le unità pignrate sn parte di un edifici abitativ bifamiliare. Dalle infrmazini reperite nn risulta cstituit frmalmente un cndmini. Il giudizi di stima dell immbile tiene cnt delle spese cndminiali pregresse

5 5 di 15 inslute, maturate negli ultimi due esercizi, che a nrma di legge rimangn a caric dell aggiudicatari, salv specifici prvvedimenti del G.E. sul merit. CONFINI La przine immbiliare in ggett cnfina a nrd cn il mapp. 71, a est cn il mapp. 383, a sud cn la restante parte del fabbricat e relativa crte insistente sul mapp. 72, ad vest cn la strada pubblica via Sacc e Vanzetti. PROPRIETÀ Quta di prprietà: 1/3 indivis Quta di prprietà: 1/3 indivis Quta di prprietà: 1/3 indivis PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita del 01/09/1999, registrat a Blgna il 21/09/1999. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di acquist i Sigg.ri --- dichiaravan di essere cniugati in regime di separazine dei beni, mentre il Sig. --- dichiarava di essere celibe. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla dcumentazine ip catastale allegata agli atti, l immbile è ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: - ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 6 settembre 1999; - ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 13 giugn 2007; - ipteca giudiziale iscritta a Blgna in data 24 agst; - ipteca giudiziale iscritta a Blgna in data 3 settembre 2010; - ipteca giudiziale iscritta a Blgna in data 10 agst 2017; Trascrizini:

6 6 di 15 - pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 11 nvembre 2008; - pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 5 giugn 2012; - pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 2 ttbre 2015; - pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 15 settembre Si segnalan, altresì, le dmande giudiziali trascritte a Blgna in data 23 febbrai 2011 ed in data 28 lugli 2011, cn le quali si chiedeva la revcatria ex art C.C. dell'att a rgit in data 10 giugn 2010 trascritt a Blgna in data 16 lugli 2010, cn cui i signri --- avevan istituit un trust avente per ggett i beni spra descritti; in accgliment di tali dmande cdest Ill.m Tribunale, cn sentenza 21108/2013 in data 22 ttbre 2013 n. 3380/2013 di rep., ha dichiarat la simulazine assluta del spra citat att istitutiv di trust e la relativa trascrizine è stata quindi anntata di nullità in data 10 aprile 2015 art REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE TECNICO - AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment, facenti parte di un fabbricat la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di Castenas risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi e amministrativi: cncessine edilizia P.G del 01/12/1977; cncessine edilizia n 2486 del 01/06/1981; cncessine edilizia n 2563 del 02/03/1982; cncessine edilizia n 2949 del 17/12/1983; cncessine edilizia n 2974 del 21/02/1984; dichiarazine di abitabilità n 162 del 22/02/1984;

7 7 di 15 D.I.A. n del 09/10/1999; D.I.A. P.G del 08/08/2002. A seguit del riliev eseguit dall scrivente sul pst in data 15/10/2018, è stat accertat che l stat di fatt è sstanzialmente cnfrme ai disegni allegati alla pratica DIA 22064/1999, fatta eccezine per mdeste differenze interne, nnché per diverse misure dei vani interni, in parte eccedenti le nrmali tlleranze. Nn si può inltre escludere la eventuale presenza di variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti, nnché delle parti esterne e delle recinzini, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sia stat pssibile rilevare. Qualra l immbile sia ggett di vendita giudiziaria, sarà a cura e spese dell aggiudicatari prvvedere ad gni incmbente per la reglarizzazine dei beni, nulla esclus. Il giudizi di stima tiene cnt di tutt quant spra espst. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 18/10/2018, cdice identificativ , valid sin al girn 18/10/2028. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica F. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile risulta a tutt ggi ccupat dai prprietari esecutati. Ai fini della vendita giudiziaria l immbile va pertant cnsiderat liber al decret di trasferiment.

8 8 di 15 DESCRIZIONE DEI BENI L edifici in ggett si trva ai margini della frazine di Villanva, vers sud est, in prssimità della strada di cllegament cn l autstrada A14 e cn la tangenziale di Blgna, all intern di una lttizzazine residenziale srta negli anni 70, caratterizzata da edifici residenziali a bassa densità edificatria, cn discreta ampia dtazine di verde. Si tratta di una villa bifamiliare di sagma articlata, sviluppata su due piani furiterra (terra, prim) ve sn distribuiti gli spazi abitativi ed un seminterrat dve si trvan i vani di servizi. L edifici è cstituit da strutture verticali in muratura di laterizi, slai e cpertura in later cement. L impiant strutturale si presenta cmplessivamente integr, priv di segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn state rilevate e/ denunciate necessità d interventi di manutenzine strardinaria. L access all abitazine avviene dalla strada pubblica via Sacc e Vanzetti attravers un cancell carrabile ed un pednale, dtata di recinzini, attrezzata a verde cn piante a medi e alt fust e prat, ttimamente curata. L ingress all abitazine avviene dal lat vest frnte strada attravers un crsell pednale pavimentat in pietra naturale. Internamente presenta la seguente distribuzine: - al pian terra una ampi sggirn, una cucina, un bagn e il van scala di access ai piani; - al pian prim tre camere e due bagni; - al pian seminterrat, accessibile dal van scala intern e dalla rampa esterna, si trvan un ampi van cantina/taverna, l autrimessa ed due

9 9 di 15 vani tecnici. Finiture e dtazini impiantistiche sn in generale di buna qualità, in ttim stat manutentiv in relazine all us ed alla vetustà, senza la necessità di interventi urgenti di ripristin. L unità è dtata di impiant di riscaldament autnm alimentat da gas di rete, diffus da termsifni, del quale nn è stat verificat l stat di funzinalità e di cmpleta efficienza, csì cme per l impiant elettric. È presente inltre l impiant di cndizinament. Sn stati reperiti press l archivi del Cmune di Castenas i certificati di cnfrmità degli impianti elettric e termic (allegati alla presente), depsitati all epca della lr installazine. I suddetti impianti pssn tuttavia risultare in tutt in parte nn adeguati alla nrmativa vigente e richiedere una revisine, csì cme le canne fumarie e la rete del gas metan. Ai fini della stima si evidenzia inltre che: - l edifici può risultare in parte nn adeguat alle nrmative ed al Reglament Edilizi vigenti in tema di cnteniment dei cnsumi energetici, scarichi, ispezini, parametri igienici, islament acustic, fnti energetiche alternative. - il fabbricat è stat cstruit cnfrmemente alla nrmativa statica dell epca e può risultare in tutt in parte nn adeguat alla nrmativa statica attualmente vigente. La tiplgia strutturale dispne di minri risrse statiche della richiesta nrmativa vigente. Nn esiste dcumentazine descrittiva dei materiali impiegati, né certificati di cllaud static né di analisi sismica. - il fabbricat nn dispne di manuali di manutenzine, né delle mappe di

10 10 di 15 stt servizi, ispezini, quadri e linee elettriche, cllettri, linee impianti. Il giudizi di stima a seguit indicat tiene cnt di tutt quant spra espst, nulla esclus. Per una maggire cmprensine di quant spra descritt, si rimanda alla dcumentazine grafica e ftgrafica allegata. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn sn state reperite le certificazini di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA (SUPERFICIE DEL CESPITE) La cnsistenza è rappresentata dalla superficie cmmerciale cmplessiva. CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per l unità immbiliare esaminata è stata determinata cmprendend: Per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità

11 11 di 15 immbiliari e cn vani di us cmune; La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite; Balcni, terrazzi e similari: qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): nella misura del 30% fin a mq 25, nella misura del 10% per la quta eccedente mq 25. Qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: nella misura del 15% della superficie fin a mq 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25. Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare: per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura: - del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; - del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale

12 12 di 15 Abitazine p. T 72, circa mq 72,26 Prtic p. T 13, circa mq 4,03 Prtic p. T 3, circa mq 1,17 Abitazine p. 1 82, circa mq 82,21 Terrazz p. 1 6, circa mq 1,83 Vani p. seminterrat 211, circa mq 105,86 Crte esclusiva 511, /0.02 circa mq 18,14 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa mq 285,00 STIMA DEI BENI ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base

13 13 di 15 al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. Il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut;

14 14 di 15 stat di manutenzine e di us; vincli e neri giuridici; assenza di manuali di manutenzine; assenza dei certificati di cnfrmità degli impianti; ridtte prestazini edilizie in relazine alle nrme vigenti. Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: ELEMENTI COMPARATIVI E QUOTAZIONI LOCALI Osservatri dell Agenzia del Territri 1 sem 2018 per abitazini pste in Cmune di Castenas, frazine di Villanva: - Abitazini civili in nrmale stat: min max /mq La stima è sempre data a crp e nn a misura; le eventuali perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt cn il valre unitari di riferiment hann significat indicativ piché il valre finale è mutuat da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutte le sservazini rilevate, anche eventualmente nn riprtate nella presenza perizia. Pertant, sulla base di tutt quant spra espst, l scrivente ritiene di pter attribuire all immbile in ggett il seguente valre, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt di tutt quant spra espst nei capitli precedenti, inclusi neri ed incmbenze per reglarizzazini varie, spese cndminiali per debiti pregressi insluti e per eventuali interventi di manutenzine strardinaria, a caric dell aggiudicatari:

15 15 di 15 VALORE DI MERCATO - Abitazine cn accessri e crte esclusiva 285 mq x 1.650,00 /mq= ,00 Percentuale di abbattiment... circa 30 % VALORE A BASE D'ASTA ,00 (trecentventinvemila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Imla, 20 ttbre 2018 IL CONSULENTE TECNICO Gem. Sergi Bnli ALLEGATI - Elabrat grafic - Ftgrafie - Visura catastale - Planimetrie catastali - Att di prvenienza - Titli edilizi - Attestat di prestazine energetica