TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO N. 846/14 R.G. ESEC. Udienza Ore I beni ggett di esecuzine sn presi in esame specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONDOMINIO CONFINI PROPRIETA' (nme, cgnme, data di nascita, C.F. residenza) PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE TECNICO AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI

2 CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, è stat utilizzat il metd di cmparazine. Ess sintetizza una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare il valre di mercat in tempi recenti per beni immbili simili a quelli in ggett, tenend presente le prestazini edilizie, la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Infine, trattandsi di bene da alienare cn prcedura giudiziaria, il valre cmmerciale, al fine di miglirarne la appetibilità e la partecipazine cmpetitiva alla gara, l Scrivente CTU prpne una riduzine percentuale della base di gara (nrmalmente cmpresa tra il 15 ed il 35 %). DATI DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Att trascritt a Blgna il 11 nvembre 2014 sulla quta di 1/1 della prprietà dei seguenti beni immbili censiti al Catast Fabbricati - Cmune di Blgna: - Fgli 249 Mappale 99 Sub. 23, Categria A/4, vani 5. GIUDIZIO SULLA VENDITA FRAZIONATA DEI BENI Tenut cnt delle caratteristiche degli immbili pignrati, si ritiene pprtun ed ecnmicamente vantaggis per la prcedura prcedere alla vendita in un unic ltt.

3 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Przine di fabbricat urban sit in Cmune di Blgna, via Glinelli n 5, cstituita da un appartament pst al pian secnd cn annessa cantina al pian interrat. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catast Fabbricati - Cmune di Blgna Fgli 249 Mappale 99 Sub. 23, Cat. A/4, Classe 3, Cnsistenza vani 5, Rendita Eur 387,34, Pian S1-2. La planimetria catastale dell unità è sstanzialmente cnfrme all stat di fatt rilevat. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: La prprietà dei beni cmprende la cmprprietà sulle parti cmuni del fabbricat tali per Legge e per destinazine e in particlare: - su van scala, scantinat, depsit bici mt, lavanderia, stttett nn abitabile, identificati al Fgli 249 Mappale 99 Sub. 47; - sul terrazz al pian 3, identificat al Fgli 249 Mappale 99 Sub. 49; - sull area crtiliva esterna identificata al Fgli 249 Mappale 99 Sub. 59. Servitù attive e passive: I beni sarann trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui si trvan, cn tutti e singli i diritti, le ragini e azini che cmpetn sugli stessi, cn gni lr us, aderenza, pertinenza, cmunine, servitù attiva e passiva, prtati richiamati nei titli di prvenienza, che si

4 intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI E ONERI Dagli atti di prvenienza e dalla relazine ntarile ip-catastale allegata al fascicl della prcedura, nn sn evidenziati vincli e neri di alcun tip. CONDOMINIO Dai dcumenti frniti dall amministratre cndminiale in data 12/12/2016, si desume un debit pregress inslut a caric dell unità in ggett, maturat sin alla data del 31/12/2016 di 7.380,00, di cui 5.886,50 maturati sin al 31/12/2015, a cui si dvrann aggiungere le spese prevista per il crrente ann 2017, nn ancra quantificate. Si evidenzia che il Cndmini di via Glinelli interviene nel prcediment di Esecuzine Immbiliare in ggett per il recuper delle spese cndminiali dvute dagli esecutati; si mette pertant di riprtare il prspett della situazine debitria. In termini generali il giudizi di stima dell immbile tiene cnt delle spese cndminiali rdinarie e strardinarie maturate negli ultimi due esercizi che a nrma di legge rimangn a caric dell aggiudicatari del Prcediment, salv specifici prvvedimenti del G.E. sul merit. Le altre dcumentazini ricevute dall amministratre cndminiale sn: - cpia plizza assicurativa glbale fabbricati - dichiarazine di cnfrmità impiant antenna cndminiale - elabrat grafic pratica CIL in sanatria per mancata realizzazine di pere (NB il dcument è tuttavia priv di timbri del Cmune). CONFINI L unità in ggett cnfina cn beni ----, distacc dal giardin cndminiale

5 su due lati, parti cmuni, fatti salvi più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ --- prprietà per ½ indivis prprietà per ½ indivis PROVENIENZA DEI BENI Cmpravendita cn att del 16/11/2004, registrat a Blgna il 24/11/2004 n STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di acquist i Sigg.ri ---- dichiaravan di essere cniugati in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla dcumentazine ip catastale allegata agli atti, gli immbili sn ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: Ipteca vlntaria iscritta a Blgna in data 17/11/2009 R.G Trascrizini:Verbale di pignrament immbili trascritt a Blgna in data 11/11/2014 R.G REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE TECNICO - AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment, facenti parte di fabbricati la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di Blgna risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi e amministrativi (richiesti in cpia dall scrivente in data 25/10/2016 e ritirati in data 02/12/2016):

6 Licenza edilizia P.G del 25/07/1955 (dcument nn reperit) Autrizzazine di abitabilità del 21/08/1964 Asseverazine di pere interne P.G del 08/07/1986 Denuncia di inizi attività P.G del 11/05/1996 per pere interne Denuncia di inizi attività P.G del 24/04/2008 per la realizzazine di pensiline a cpertura degli accessi al fabbricat La cmparazine fra l stat autrizzat e l stat di fatt ha cnfermat la sstanziale cnfrmità dell unità immbiliare in ggett ai titli edilizi su citati, salv mdeste differenze sulle psizini delle partizini interne, in generale rientranti nelle nrmali tlleranze, il tutt cme illustrat sull elabrat grafic allegat alla presente perizia. Nn si può escludere tuttavia la eventuale presenza di ulteriri piccle variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sia stat pssibile rilevare. Il giudizi di stima tiene pertant cnt di tutti gli neri cnseguenti alla eventuale reglarizzazine degli immbili che si dvesse rendere necessaria, sin al cnseguiment del certificat di cnfrmità edilizia e di agibilità cmplessiv, nulla esclus. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrata in data , cdice identificativ , valid sin al girn Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G.

7 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile risulta a tutt ggi liber per immissine nel pssess da parte del Custde Giudiziale nminat il 24/11/2016 DESCRIZIONE DEI BENI L appartament è pst al pian secnd di un cmpless pplare ex IACP a tiplgia cndminiale ad us residenziale, nel settre rientale della periferia cmpresa fra la tangenziale, la via Emilia ed a cnfine del territri cmunale cn il cmune di San Lazzar di Savena; la zna, pur periferica, è cnsiderabile centr abitat di Blgna ed è caratterizzata da edifici cndminiali di tip pplare risalenti agli anni 60, fatta eccezine per qualche intervent più recente. L edifici è stat cstruit a metà/fine degli anni 50 e presenta sagma in pianta rettanglare allungata, che cmprende 6 distinti crpi scala che servn gnun 6 appartamenti distribuiti per 2 ai piani terra, 1 e 2, cn lcali cantine, lavanderie e depsiti al pian seminterrat, stttetti e terrazzi cmuni al pian 3. Il fabbricat è cstituit da strutture verticali in muratura di laterizi, slai in later-cement, muri divisri interni in laterizi intnacat e tinteggiat, cpertura a falde cn interpsti terrazzi in falda. L impiant strutturale si presenta cmplessivamente integr, priv di segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn state rilevate e/ denunciate necessità d interventi di manutenzine strardinaria. L access all immbile avviene dalla strada pubblica via Glinelli attravers un cancell pednale che immette al van scale cndminiale. Il cndmini è sprvvist di ascensre.

8 L appartament cnsta di un van di ingress, sggirn prspiciente la cucina in van, disimpegn ntte che distribuisce due camere ed un bagn. Finiture e dtazini dell abitazine sn di media qualità, per l più aggirnate nel 1996, in discret stat manutentiv in relazine all us ed alla vetustà, csì megli descrivibili: Pareti: intnac tinteggiat Pavimenti: (riprtata su riginari paviment) Zna girn: ceramica Camere: parquet listelli legn Bagn: ceramica Prte interne: legn Prta di ingress di tip blindat cn cancellett sul pianerttl Serramenti finestre: legn e vetr camera, tapparelle in pvc., dppi infiss a fil estern in allumini cn vetr semplice Bagn cn sanitari in prcellana bianca rubinetterie cn miscelatri. Impianti: Illuminazine e ptenza: rete elettrica stttraccia Riscaldament: radiante a termsifni a piastra L unità è dtata di impiant termic autnm, prdtt da una caldaia psta in cucina, diffus da termsifni, di cui nn è stat pssibile verificare l stat di funzinalità ed efficienza, csì cme per l impiant elettric. Nn sn stati reperiti dalla parte esecutata i certificati di cnfrmità alle nrme di sicurezza degli impianti tecnlgici; in particlare gli impianti elettric e termic pssn risultare nn adeguati alla nrmativa vigente e

9 richiedere una revisine, csì cme le canne fumarie e la rete del gas metan. Anche l impiant di scaric cndminiale (fgne), versimilmente funzinante, nn dispne crred di dcumentazine e certificat di cnfrmità. La cantina è pavimentata cn ceramica ed ha infiss vetrat in allumini Il crtile cndminiale risulta utilizzat per parcheggi di autmbili, senza reglamentazine e senza cnfigurazine di psti aut né cmuni né esclusivi. Ai fini della stima si evidenzia inltre che: - Gli infissi esterni richiedn manutenzine - Senza aver avut access alla dcumentazine dell impiant termic, il dimensinament dei crpi radianti del sggirn sembra per cnfrnt alla rdinarietà - sttdimensinat - Alcuni lcali presentan segni di muffe, sprattutt in crrispndenza di mbilia - La cantina (di altezza 224 cm circa) presenta segni di infiltrazine e muffa: l access è da una prta in lamiera stampata. - Le parti cmuni a livell seminterrat richiedn manutenzine - l edifici può risultare inltre in tutt in parte alle nrmative ed al Reglament Edilizi vigenti in tema di cnteniment dei cnsumi energetici, scarichi, ispezini, parametri igienici, islament acustic, eliminazine delle barriere architettniche, fnti energetiche alternative. - la tiplgia strutturale dispne di minri risrse statiche della richiesta nrmativa vigente. - nn è stata reperita dcumentazine descrittiva dei materiali impiegati,

10 né certificati di cllaud static ne di analisi sismica. - il fabbricat e l unità nn dispngn di manuali di manutenzine, csì cme nn dispngn della mappa di sttservizi, ispezini, quadri e unifilari elettrici, cllettri, linee impianti. - l edifici può risultare inltre in tutt in parte alle nrmative ed al Reglament Edilizi vigenti in tema di cnteniment dei cnsumi energetici, scarichi, ispezini, parametri igienici. - la tiplgia strutturale dispne di minri risrse statiche della attuale richiesta nrmativa. - L impiant strutturale si presenta cmplessivamente integr, priv di lesini segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn rilevate e/ denunciate necessità di interventi di manutenzine strardinaria. Per una maggire cmprensine di quant spra descritt, si rimanda alla dcumentazine grafica e ftgrafica allegata. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn sn state reperite le certificazini di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA (SUPERFICIE DEL CESPITE) La cnsistenza è rappresentata dalla superficie cmmerciale cmplessiva.

11 CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per le unità immbiliari esaminate è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite; Balcni, terrazzi e similari: - qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): - nella misura del 30% fin a mq 25, - nella misura del 10% per la quta eccedente mq 25 - qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: - nella misura del 15% della superficie fin a mq 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25 Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare.

12 Per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura: - del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; - del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Abitazine Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Vani Principali 75, circa mq 75,00 Balcni 9, circa mq 2,70 Cantina 6, circa mq 1,50 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa mq 79,00 STIMA DEI BENI ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre

13 raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del

14 Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia ex CC per eventuali vizi del bene vendut; reglarizzazine edilizia ve necessari stat di manutenzine e di us; stat di pssess ve mantenut da esecutat vincli e neri giuridici; assenza di manuali di manutenzine ridtte prestazini edilizie Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: ELEMENTI COMPARATIVI E QUOTAZIONI LOCALI Osservatri dell Agenzia del Territri 1 sem 2016 per abitazini pste in Blgna, zna periferica Mazzini/Fssl: - Abitazini civili in nrmale stat: min max /mq - Abitazini civili in ttim stat: min max /mq

15 - Abitazini di tip ecnmic nrmale stat: min max /mq La stima è sempre data a crp e nn a misura; le eventuali perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt cn il valre unitari di riferiment hann significat indicativ piché il valre finale è mutuat da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutte le sservazini rilevate, anche eventualmente nn riprtate nella presenza perizia. Pertant, sulla base di tutt quant spra espst, l scrivente ritiene di pter attribuire all immbile in ggett il seguente valre, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt di tutt quant spra espst nei capitli precedenti, inclusi neri ed incmbenze per reglarizzazini varie, spese cndminiali per debiti pregressi insluti e per eventuali interventi di manutenzine strardinaria, a caric dell aggiudicatari: VALORE DI MERCATO Appartament pian secnd cn cantina pian seminterrat: 79 mq x 1.700,00 /mq= ,00 Percentuale di abbattiment... circa 30 % VALORE A BASE D'ASTA (in cifra arrtndata) ,00 (Eur nvantacinquemila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Imla, 10 gennai 2017 IL CONSULENTE TECNICO Ing. Marc Maccaferri

16 ALLEGATI - Elabrat grafic - Ftgrafie - Visura catastale - Planimetrie catastali - Att di prvenienza - Titli edilizi - Attestat di prestazine energetica FINE DEL DOCUMENTO-ARCHIVIAZIONE DEL CTU: 3170_prt. 1129