TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE LOTTO UNICO

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1 1 di 15 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE LOTTO UNICO I beni ggett di esecuzine immbiliare sn presi in esame specificand: N. 590/2016 R.G. ESEC. Udienza Ore DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONDOMINIO CONFINI PROPRIETA' (nme, cgnme, data di nascita, C.F. residenza) PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE TECNICO AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI

2 2 di 15 CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, è stat utilizzat il metd di cmparazine. Ess sintetizza una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare il valre di mercat in tempi recenti per beni immbili simili a quelli in ggett, tenend presente le prestazini edilizie, la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Infine, trattandsi di bene da alienare cn prcedura giudiziaria, il valre cmmerciale, al fine di miglirarne la appetibilità e la partecipazine cmpetitiva alla gara, l Scrivente CTU prpne una riduzine percentuale della base di gara (nrmalmente cmpresa tra il 15 ed il 35 %). DATI DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Att di pignrament trascritt a Blgna il 2/09/2016 sulla quta di 1/1 di prprietà dei seguenti beni immbili psti in Cmune di San Benedett Val di Sambr: - Fgli 55 Mappale 580, ente urban; - Fgli 55 Mappale 581, ente urban. GIUDIZIO SUL FRAZIONAMENTO DELLE VENDITA DEI BENI In base alle caratteristiche degli immbili pignrati, si ritiene pprtun ed ecnmicamente vantaggis per la prcedura prcedere alla vendita in unic ltt.

3 3 di 15 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Cmpless immbiliare ad us residenziale, a tutt ggi all stat di cantiere sspes cn lavri nn ultimati, cstituit da un edifici cn tiplgia a schiera cmpst da sei villette, pst su un ltt di terren situat in Cmune di San Benedett, Val di Sambr, frazine Pian del Vgli, lcalità Ginestrella. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima risulta csì identificat: Catast Terreni - Cmune di San Benedett Val di Sambr Fgli 55 Mappale 580, ente urban, Cnsistenza mq Fgli 55 Mappale 581, ente urban, Cnsistenza mq 176. Si evidenzia che il fabbricat realizzat sul ltt di terren spra identificat, a tutt ggi in stat di cantiere sspes cn lavri nn ultimati, nn risulta a tutt ggi censit al Catast Fabbricati. Qualra l immbile sia ggett di vendita giudiziaria, sarà pertant a cura dell aggiudicatari prvvedere alla cmpleta denuncia delle unità immbiliari di cui è cmpst l edifici. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: Nn presenti Servitù attive e passive: I beni sarann trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui si trvan, cn tutti e singli i diritti, le ragini e azini che cmpetn sugli stessi, cn gni lr us, aderenza, pertinenza, cmunine, servitù attiva

4 4 di 15 e passiva, prtati richiamati nei titli di prvenienza, che si intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI E ONERI Dagli atti di prvenienza e dalla relazine ntarile ip-catastale allegata al fascicl della prcedura, nn sn evidenziati vincli e neri di alcun tip. CONDOMINIO L immbile nella sua interezza nn fa parte di un cndmini. CONFINI Il ltt cnfina a nrd cn il mappale 393, a est cn la strada cmunale via Ginestrella, a sud cn il mappale 452, ad vest cn il mappale 25. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita del 10/10/2003, trascritt il 29/10/2003 nn / STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI La prprietà dei beni pignrati è una scietà. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla dcumentazine ip catastale allegata agli atti, l immbile è ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: - Ipteca vlntaria iscritta in data 21/03/2005 n /3895; - Ipteca vlntaria iscritta in data 29/05/2007 n /8116; - Ipteca vlntaria iscritta in data 10/10/2011 n /8458; - Ipteca vlntaria iscritta in data 07/07/2015 n /4211. Trascrizini: Pignrament immbiliare trascritt in data 21/09/2016 n /28560.

5 5 di 15 REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a IVA. INDAGINE TECNICO - AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment, facenti parte di un fabbricat la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di San Benedett Val di Sambr risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi e amministrativi: Permess di cstruire n. 6996/2003 del 13/05/2004; Permess di cstruire n. 7215/2007 (pratica archiviata); Permess di cstruire n. 7368/2010 del 14/01/2011. In merit alla legittimità urbanistica dell immbile si evidenzia che: - il fabbricat si trva attualmente all stat di cantiere sspes cn lavri nn ultimati; - l ultim titl edilizi relativ alla cstruzine dell immbile risulta frmalmente scadut; - per il cmpletament delle pere mancanti è necessari acquisire un nuv titl edilizi; - le prcedure andrann cncluse cn acquisizine del certificat di abitabilità. PRESTAZIONI GENERALI Nei 14 anni successivi alla prima autrizzazine del fabbricat (13/05/2004) il Reglament Edilizi e la nrmativa di settre hann avut aggirnamenti funzinali e prestazinali significativi (in particlare su prestazini igienic sanitarie, term energetiche, acustiche, statiche, antisismiche) il cui adeguament - secnd nrma - nn è cgente per i fabbricati preesistenti, e

6 6 di 15 che il fabbricat cme cstruit può risultare in tutt in parte nn adeguat ad essi. L aggiudicatari, acquisend il titl abilitativ necessari al cmpletament dell edifici, dvrà integrare quant cgente in relazine a ciò, cnciliand l attuale dettat nrmativ per i fabbricati preesistenti ma nn cmpletati. CONFORMITÀ IMPIANTI TECNOLOGICI Le unità immbiliare presenti nel fabbricat sn a tutt ggi prive della maggir parte degli impianti tecnlgici civili. CONTENIMENTO CONSUMI ENERGETICI L islament termic dell edifici è stat prgettat e realizzat sulla base della pratica ai sensi L.10/91 depsitata in Cmune prima dell inizi dei lavri, redatt cnfrmemente alla nrmativa vigente all epca REQUISITI ACUSTICI L immbile è sprvvist di evidenze e/ predispsizini e/ dispsitivi prgettuali tali da prevedere il raggiungiment delle prestazini passive ex DPCM 5/12/ 97. IDONEITÀ STATICA Dal riliev l edifici risulta cstituit da un sistema cstruttiv mist, cn fndazini in c.c.a., strutture verticali in muratura di laterizi, slai in latercement, cpertura in legn, muri di ssteng in c.c.a. Nn sn stati riscntrati: - Verifica del funzinament cmplessiv delle strutture assemblate (fndazini, murature in laterizi impalcati) - Relazine di Verifica delle fndazini - Relazine di Verifica delle murature in laterizi

7 7 di 15 - Relazine di Verifica delle giunzini delle strutture in legn - Elabrati delle armature dei slai - Relazine di verifica dei slai dei piani prim e secnd - Relazine di Verifica dei muri di sstegn in cca (ex DM 20/11/87) - Denuncia e depsit ex L.1086/71 - Cntrll, qualificazine e certificazine dei materiali impiegati - Dettagli sulle interferenze degli impianti verticali cn le strutture - Relazine a lavri ultimati del DL - Cllaud static (ex L.1086/71) Si evidenzia infine che: il Cmune di San Benedett Val di Sambr è classificat sismic di 3^ categria secnd la classificazine indicata nell'rdinanza del Presidente del Cnsigli dei Ministri n 3274/03, recepita dalla Regine Emilia Rmagna cn delibera di Giunta n 1435 del 21/7/2003, cgente dal 9/5/2005 e quindi successiva al titl edilizi riginari (Permess di cstruire n. 6996/2003 del 13/05/2004); ne cnsegue che le strutture nn hann requisiti di anti sismicità. Il giudizi di stima dell immbile tiene cnt pertant della necessità di prvvedere alla reglarizzazine tecnic amministrativa sulla cstruzine delle strutture, anche ai fini del cnseguiment del certificat di cnfrmità edilizia ed agibilità, ed in particlare alle verifiche degli elementi nn calclati, la qualifica dei materiali impiegati ed il cllaud dell impiant strutturale cmplessiv. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data

8 8 di 15 18/09/2018, cdice identificativ , valid sin al girn 18/09/2028. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia cmpst da 6 unità è pst in Classe Energetica E. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile risulta a tutt ggi liber. DESCRIZIONE DEI BENI Il cmpless edilizi è ubicat in prssimità della frazine Pian del Vgli, pc distante dall mnim casell autstradale, raggiungibile dalla via Ginestrella, strada pubblica a fnd ciec che termina in prssimità dell ingress al ltt. L intervent immbiliare, attualmente sspes, prevede la realizzazine di un edifici cn tiplgia a schiera, di sagma in pianta rettanglare di m 32,5x9 circa rientat lung la direttrice est/vest, sviluppat su tre piani furi terra (T, 1, stttett) cmpst da sei unità residenziali, ciascuna dtata di ingress indipendente e cn la seguente distribuzine interna: - al pian terra un sggirn di ingress, un wc, una cucina ed un ripstigli; - al pian prim: in tre unità una camera, un van studi e un bagn; in due unità due camere e un bagn; - al pian stttett: in tre unità una camera, una cantina, una lavanderia e un van tecnic; in due unità una camera, un wc, una lavanderia ed una cantina. Il cantiere edilizi è sspes da alcuni anni e risulta in un stadi di cmpletament dei lavri abbastanza avanzat. L impiant edilizi si presenta cmplessivamente integr, priv di segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn state rilevate e/

9 9 di 15 denunciate necessità d interventi di manutenzine strardinaria. L stat d avanzament lavri risulta di massima il seguente: fndazini: 100% strutture pian seminterrat: 100% strutture pian terra: 100% strutture 1 pian: 100% strutture cpert: 100% tampnamenti esterni: 100% impianti meccanici: 20% impianti elettrici: 20% massetti: 100% pavimenti e rivestimenti: 50% paviment scala: 50% infissi interni: 0% intnaci: 90% tinteggi: 50% lattnerie: 90% infissi esterni: 80% sistemazini esterne: 20% fgnature: 50% Si stima pertant che l stat d avanzament dei lavri crrispnda all incirca al 70% sul ttale previst (includend i csti per ripristini, riparazini, neri tecnici, amministrativi, null altr esclus). Si segnala la presenza di danni cnseguenti ad atti di vandalism furt, cme l effrazine di infissi, la rvina di pavimenti, rivestimenti e finiture in genere

10 10 di 15 all intern delle unità. Per una maggire cmprensine di quant spra descritt, si rimanda alla dcumentazine grafica e ftgrafica allegata. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn sn state reperite le certificazini di cnfrmità degli impianti (che risultan eseguiti sl in minima parte) pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA (SUPERFICIE DEL CESPITE) La cnsistenza è rappresentata dalla superficie cmmerciale cmplessiva. CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per l unità immbiliare esaminata è stata determinata cmprendend: Per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune;

11 11 di 15 La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite; Balcni, terrazzi e similari: qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): nella misura del 30% fin a mq 25, nella misura del 10% per la quta eccedente mq 25. Qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: nella misura del 15% della superficie fin a mq 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25. Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare: per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura: - del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; - del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Abitazini p.t. 292, circa mq 292,50

12 12 di 15 Abitazini p.1 292, circa mq 292,50 Terrazzi p. 1 75, circa mq 22,57 Abitazini p. 2 sttt. 292, circa mq 204,75 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa mq 812,00 STIMA DEI BENI ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%.

13 13 di 15 PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut; stat di manutenzine e di us; vincli e neri giuridici; assenza di manuali di manutenzine; assenza dei certificati di cnfrmità degli impianti; ridtte prestazini edilizie in relazine alle nrme vigenti.

14 14 di 15 L aspett ecnmic prevalente nella valutazine del bene è dat dall stat di cantiere sspes cn lavri nn ultimati. Il cst delle pere mancanti è pertant stimat tenend cnt dell stat d avanzament dei lavri riscntrat, includend in quest anche le riparazini, i ripristini e gli neri tecnici necessari, sin al cnseguiment dell abitabilità cmplessiva, nulla esclus. Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: ELEMENTI COMPARATIVI E QUOTAZIONI LOCALI Osservatri dell Agenzia del Territri 2 sem 2017 per abitazini pste in Cmune di San Benedett Val di Sambr, frazine Pian del Vgli: - Abitazini civili in nrmale stat: min 850 max /mq La stima è sempre data a crp e nn a misura; le eventuali perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt cn il valre unitari di riferiment hann significat indicativ piché il valre finale è mutuat da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutte le sservazini rilevate, anche eventualmente nn riprtate nella presenza perizia. Pertant, sulla base di tutt quant spra espst, l scrivente ritiene di pter attribuire all immbile in ggett il seguente valre, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt di tutt quant spra espst nei capitli precedenti, inclusi neri ed incmbenze per reglarizzazini varie, spese cndminiali per debiti pregressi insluti e per eventuali interventi di manutenzine strardinaria, a caric

15 15 di 15 dell aggiudicatari: VALORE DI MERCATO edifici c n 6 abitazini 812 mq x 850,00 /mq= ,00 DETRAZIONI COSTI DI COMPLETAMENTO: 812 mq x 250,00 /mq=..... a crp ,00 SOMMANO ,00 Percentuale di abbattiment... circa 30 % VALORE A BASE D'ASTA ,00 (Eur trecentquarantunmila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Imla, 13 settembre 2018 IL CONSULENTE TECNICO Gem. Sergi Bnli ALLEGATI - Elabrat grafic - Ftgrafie - Visura catastale - Planimetrie catastali - Att di prvenienza - Titli edilizi - Attestat di prestazine energetica