TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA ANNA MARIA ROSSI * * * FALLIMENTO N. 139/13 R.G. LOTTO 15 * * * Il Curatre del falliment in epigrafe in data cmunicava alla scrivente, iscritta all Ordine degli Architetti della Prvincia di Blgna, cn studi a Blgna, di averla nminata Cnsulente Tecnic immbiliare d Uffici. * * * RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali e della certificazine ventennale ntarile, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Arezz e cn l Agenzia delle Entrate, espne quant segue. * * * PREMESSA Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dalla dcumentazine ipcatastale allegata agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la

2 2 di 16 vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di falliment, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * LOTTO 15 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Appartament di ca. 129 mq cmmerciali, legittimamente cmpst al p. prim da ingress cn scala, cucina, sggirn, disimpegn, due camere, bagn e ripstigli; al p. secnd stttett da disimpegn e tre vani sffitta; autrimessa di 15 mq e sette psti aut scperti di 12 mq ciascun al p. terra. Beni siti in Cmune di Arezz (AR), lcalità Cgnaia, Via di Cgnaia n. 9. E cmpresa quta di beni destinati a parti cmuni del cmpless immbiliare del quale i beni fann parte. Attualmente l appartament è priv della scala interna e di alcune finiture. Diffrmità edilizie dell unità residenziale da reglarizzare ed pere di urbanizzazine da cmpletare pr-quta a cura e spese dell aggiudicatari. Nn risulta presentata richiesta di certificat di cnfrmità edilizia e Agibilità. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima sn csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Arezz (AR)

3 3 di 16 Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 9 - ZC 2 - Cat. C/6 - Cl. 4 - Cns. 15 mq - Rend. Eur 43,38 - Via di Cgnaia P S1 (autrimessa); Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 16 - ZC 2 - Cat. A/3 - Cl. 5 - Cns. 6 vani - Rend. Eur 495,80 - Via di Cgnaia - P 1-2 (abitazine); Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 28 - ZC 2 - Cat. C/6 - Cl. 4 - Cns. 12 mq - Rend. Eur 34,71 - Via di Cgnaia - P T (pst aut); Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 29 - ZC 2 - Cat. C/6 - Cl. 4 - Cns. 12 mq - Rend. Eur 34,71 - Via di Cgnaia - P T (pst aut); Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 30 - ZC 2 - Cat. C/6 - Cl. 4 - Cns. 12 mq - Rend. Eur 34,71 - Via di Cgnaia - P T (pst aut); Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 31 - ZC 2 - Cat. C/6 - Cl. 4 - Cns. 12 mq - Rend. Eur 34,71 - Via di Cgnaia - P T (pst aut); Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 34 - ZC 2 - Cat. C/6 - Cl. 4 - Cns. 12 mq - Rend. Eur 34,71 - Via di Cgnaia - P T (pst aut); Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 35 - ZC 2 - Cat. C/6 - Cl. 4 - Cns. 12 mq - Rend. Eur 34,71 - Via di Cgnaia - P T (pst aut); Sezine A Fgli 111 Particella 11 Sub 36 - ZC 2 - Cat. C/6 - Cl. 4 - Cns. 12 mq - Rend. Eur 34,71 - Via di Cgnaia - P T (pst aut). Crredan le unità immbiliari spra descritte e sn ricmpresi nella presente cmpravendita i diritti di cmprprietà pr-quta cme stabilita dalla tabelle di ripartizine millesimale allegate al Reglament di Cndmini, sulle parti cmuni cn gli altri fabbricati del cmpless immbiliare, catastalmente rappresentate al Catast Terreni del Cmune di Arezz (AR) alla Partita 1: Sezine A Fgli 111 Particella Qualità ENTE URBANO

4 4 di 16 Superficie are 22 centiare 07; Sezine A Fgli 111 Particella Qualità ENTE URBANO - Superficie are 08 centiare 76; Sezine A Fgli 111 Particella Qualità ENTE URBANO - Superficie are 14 centiare 00. Si rimanda inltre all art. 2 del Reglament Cndminiale. Si rileva che i tre suddetti mappali risultan attualmente censiti anche al Catast Fabbricati intestati a terzi per 4839/ e 95200/ Sezine A Fgli 111 Particella Cat. area urbana Csist mq - Lcalità Cgnaia - Pian T; Sezine A Fgli 111 Particella Cat. area urbana Csist. 876 mq - Lcalità Cgnaia - Pian T; Sezine A Fgli 111 Particella Cat. area urbana Csist mq - Lcalità Cgnaia - Pian T. Si rileva che l intestazine e le qute di prprietà sn incmplete e/ errate e si renderà necessari prvvedere alla rettifica. PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI I beni sn cmpravenduti nell stat di fatt e di diritt in cui si trvan, cn affissi, infissi, prprzinali diritti di cmprprietà su tutte le parti, enti e lcali cndminiali cme risultanti e quantificati dal Reglament di Cndmini esistente (utilità cmuni: subalterni 2 - lcale tecnic - e 23 - viabilità, scale, percrsi pednali e giardin - della stessa particella 11, beni cmuni nn censibili), cn le relative accessini e pertinenze, nnché cn tutti gli neri e servitù attive e passive se e cme esistan ed abbian legale ragine di esistere sian cnseguenti l stat di cndmini del fabbricat

5 5 di 16 ed, insmma, tutt inclus, cmprese in particlare le servitù attive di passaggi e di acquedtt cstituite nell att di prvenienza in data , trascritt ad Arezz il , in rdine alle quali: - il cmpless immbiliare del quale le unità immbiliari in ggett fann parte gde di servitù attiva di passaggi sulla strada di prprietà di terzi che, dalla viabilità pubblica, raggiunge il cmpless edilizi, cn tutti i cnseguenti diritti ed neri di manutenzine spettanti a tutti gli utilizzatri della detta strada, e a tutte le pattuizini cnvenute nel citat att di prvenienza; - il cmpless è attraversat da cndutture per adduzine acqua alla residua prprietà di terzi ed è sggett a tutte le pattuizini cnvenute nel citat att di prvenienza. Prende inltre att la parte acquirente di tutte le servitù reciprche tra le unità immbiliari cmpnenti il cmpless edilizi, che risultan dall stat dei lughi e dagli attraversamenti degli impianti al servizi cmune ed esclusiv delle single altre unità immbiliari facenti parte dell intervent, assumend anche espressamente le relative bbligazini di spprtazine cn carattere di realtà. La parte acquirente dichiara di accettare integralmente il reglament di cndmini del fabbricat cn le tabelle di ripartizine millesimale relative alle parti cmuni, dcumenti tutti già depsitati agli atti del cndmini, bbligandsi, ltre che a rispettarl persnalmente, ad imprne il rispett da parte di qualsiasi su avente causa a titl particlare, facendl espressamente apprvare dall acquirente in qualsiasi futur att di alienazine anche parziale.

6 6 di 16 VINCOLI E ONERI Vedere paragrafi Cnsistenza e ubicazine immbili ed Indagine Amministrativa. Altre infrmazini per l acquirente: Spese rdinarie annue di gestine degli immbili relative al Cndmini La Cgnaia ed al Supercndmini Le Ginestre ca.: 1.920,00 Si precisa che le spese cndminiali e supercndminiali inevase precedenti alla Sentenza di Falliment del risultan cmplessivamente pari a ca ,00. CONFINI Per il Sub 9: Subb. 8, 13 e 23; per il Sub 16: Subb. 17, 20 e 12; per i Subb. da 28 a 31: Subb. 23 e 32; per i Subb. da 34 a 36: Sub 23, salvi più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETA La scietà fallita è prprietaria dei beni per inter. PROVENIENZA DEI BENI Att di fusine per incrprazine in data , registrat a Blgna 1 il e trascritt ad Arezz il Nel certificat ventennale ntarile allegat agli atti è precisat che nel suddett att nn risultan citati fra i beni di prprietà della scietà incrprata i beni csì censiti: - fgli 111 mappali 393, ente urban di are 22 ca. 07; - fgli 111 mappali 443, ente urban di are 8 ca. 76; - fgli 111 mappali 446, ente urban di are 10 ca. 00. ATTI PREGIUDIZIEVOLI

7 7 di 16 Dalla certificazine ntarile ventennale del , allegata agli atti, gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: 1. ipteca vlntaria iscritta ad Arezz il Grava i beni distinti al Catast Terreni del Cmune di Arezz al fgli 111, mappali 10, 11, 196, 393, 394, 400, 401, 422, 433, 435, 442, 443, 444, 446. Risultan i seguenti anntamenti: 01/08/2007 (restrizine beni fgli 111, mappale 11, subb. 11, 4, 2, 23); 11/09/2007 (restrizine beni fgli 111, mappale 11, subb. 10, 13, 17, 19, 21, 5, 7, 9, 1, 2, 22); 11/09/2007 (restrizine beni fgli 111, mappale 11, subb. 10, 13, 17, 19, 21, 5, 7, 8, 2, 22, 22); 11/09/2007 al n R.P. (restrizine beni fgli 111, mappale 11, sub. 14, mappale 393, 443, 446); 06/06/2008 (restrizine beni fgli 111, mappale 444); 09/07/2008 (restrizine beni fgli 111, mappale 11, subb. 3, 2, 23); 01/08/2008 (restrizine beni fgli 111, mappale 10, subb. 1, 2); 23/12/2008 (frazinament in numer 8 qute); 24/04/2009 (restrizine beni fgli 111, mappale 11, subb. 15, 2, 23); 19/10/2009 (frazinament in numer 8 qute); 19/10/2009 (frazinament in numer 8 qute); 2. ipteca giudiziale iscritta ad Arezz il Grava i beni distinti al Catast Fabbricati del Cmune di Arezz al fgli 111, mappale 11, subb. 9 e 12; fgli 111 mappale 400; fgli 111 mappale 11 subb. 25,

8 8 di 16 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36. Si segnala che l ipteca clpisce anche altri beni in Cmune di Arezz. Trascrizini: 1. servitù di passaggi trascritta ad Arezz il (e successiva trascrizine in rettifica in data ) a caric (fnd servente) Catast Terreni di Arezz fgli 111, mappali 5, 6, 164, 15 (da cui deriva il mappale 394), 106, (da cui deriva il mappale 397), 169, 194, 114 (da cui deriva il mappale 400), 8, 216, 217, a favre (fnd dminante) Catast Terreni di Arezz fgli 111 mappali 50 e 163; 2. servitù di passaggi trascritta ad Arezz il a caric (fnd servente) Catast terreni di Arezz fgli 111, mappali 10, 11, 12, 393, 14, 394, 17, 397, 400, 196, 403, 401, a favre Catast Terreni di Arezz fgli 111 mappale 402. Servitù passaggi tubazini; 3. verbale di pignrament trascritt a ad Arezz il Grava i beni distinti al Catast Fabbricati del Cmune di Arezz al fgli 111, mappale 11, subb. 16 e 24; 4. sequestr cnservativ ex art. 22 DLGS 472/1997. Grava i beni distinti al Catast Fabbricati del Cmune di Arezz al fgli 111, mappale 11, sub 9; fgli 111 mappale 400. Il sequestr clpisce anche altri beni in Cmune di Arezz; 5. sentenza dichiarativa di falliment trascritta a ad Arezz il cntr la scietà fallita in liquidazine a favre della MASSA DEI CREDITORI. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta ad impsta di registr ad IVA a secnda

9 9 di 16 del regime fiscale vigente all att del trasferiment. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per il cmpless immbiliare del quale gli immbili ggett di trasferiment sn parte, la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di Arezz (AR) risultan i seguenti dcumenti autrizzativi: Att unilaterale d bblig registrat il al n prt. n depsitat press l UT il (impegn alla realizzazine di pere di sistemazine ambientale funzinali cnness al rilasci di Cncessine Edilizia); Cncessine Edilizia n. 539/02 prt. n rilasciata il (interventi di sistemazine ambientale e realizzazine di viabilità); D.I.A. n. 4636/02 prt. n depsitata il (restaur e suddivisine in unità abitative di edifici clnic); Cncessine Edilizia n. 818/04 prat. 04/3407 prt. n rilasciata il (Variante in CdO alla n. n. 539/02); D.I.A. n. 4540/06 prt. n depsitata il (pere di cmpletament relative alla C.E. n. 818/04); Richiesta di attestazine di Cnfrmità ai sensi art. 140 L.R.01/05 prat. 4541/06 prt. n depsitata il (per pere in diffrmità dalla D.I.A. n. 4636/02); C.I.L. prat prt. n del (attività edilizia libera per cmpletament sistemazine viabilità e parcheggi) C.I.L. prat prt. n del (manutenzine strardinaria per pere cndminiali); Determina n del (determinazine sanzine per

10 10 di 16 rilasci attestazine di cnfrmità prat. edilizia 4541/06). Si rileva che la suddetta sanzine, pari ad 1.500,00 ltre a diritti di segreteria per 77,00, al 2013 nn risultava pagata. Nn risulta presentata richiesta di certificat di cnfrmità edilizia e Agibilità. I beni fann parte di un cmpless immbiliare denminat Le Ginestre nel fabbricat denminat Edifici A. La cmparazine fra l stat legittim e l stat di fatt dei beni ha evidenziat diffrmità interne nell appartament cmpresa tra l altr, la mancata realizzazine del ripstigli r della scala interna. Si renderà necessari cmpletare le pere e reglarizzare le diffrmità degli immbili a cura e spese dell aggiudicatari, cn richiesta di att autrizzativ in sanatria, previa verifica nrmativa, per la riduzine in pristin e/ la reglarizzazine. Rimangn inltre a caric dell acquirente gli neri pr-quta relativi al cmpletament ed alla reglarizzazine delle pere di urbanizzazine previste sulle aree destinate a parti cmuni di pertinenza dell inter cmpless immbiliare denminat Le Ginestre, che dvrann essere effettuate in cnfrmità ai prvvedimenti cmunali rilasciati e/ da rilasciare. Il CdU n. 183/2014 certifica che i Mappali e 446 nel Reglament urbanistic del Cmune ricadn in: Mappale 393: parte in Sistemi, sttsistemi ed ambiti: sistema ambientale sttsistema V2 le aree di transizine pedecllinari

11 11 di 16 Zne territriali mgenee: E zne destinate ad usi agricli Tipi e varianti di paesaggi: rilievi della struttura appenninica e: livet terrazzat Tutele: maglia fitta parte in Sistemi, sttsistemi ed ambiti: sistema ambientale sttsistema V2 le aree di transizine pedecllinari Zne territriali mgenee: E zne destinate ad usi agricli Destinazini d us esclusive: Ce aree per la riduzine del rischi idraulic; casse di espansine Tipi e varianti di paesaggi: rilievi della struttura appenninica e: livet terrazzat Tutele: maglia fitta parte in Sistemi, sttsistemi ed ambiti: sistema ambientale sttsistema V2 le aree di transizine pedecllinari Zne territriali mgenee: E zne destinate ad usi agricli Tipi e varianti di paesaggi: rilievi della struttura appenninica e: livet terrazzat Mappale 443: ttalmente in Sistemi, sttsistemi ed ambiti: sistema ambientale sttsistema V2 le aree di transizine pedecllinari Zne territriali mgenee: E zne destinate ad usi agricli Tipi e varianti di paesaggi: rilievi della struttura appenninica e: livet terrazzat Tutele: maglia fitta Mappale 446:

12 12 di 16 parte in Sistemi, sttsistemi ed ambiti: sistema ambientale sttsistema V2 le aree di transizine pedecllinari Zne territriali mgenee: E zne destinate ad usi agricli Destinazini d us esclusive: Ce aree per la riduzine del rischi idraulic; casse di espansine Tipi e varianti di paesaggi: alluvini antiche recenti a: fndvalle strett parte in Sistemi, sttsistemi ed ambiti: sistema ambientale sttsistema V2 le aree di transizine pedecllinari Zna territriale mgenea: E zne destinate ad usi agricli Destinazini d us esclusive: Ce aree per la riduzine del rischi idraulic; casse di espansine Tipi e varianti di paesaggi: rilievi della struttura appenninica e: livet terrazzat; Tutele: maglia fitta. Ulteriri Vincli e prescrizini: I mappali 393 e 446, che nel Reglament Edilizi risultan in parte destinate ad aree per la riduzine del rischi idraulic: casse di espansine nn sn ricmprese nel pian particellare del prgett definitiv inerente gli interventi per la riduzine del rischi idraulic nel territri cmunale area di espansine del trrente Castr lcalità Cgnaia e pertant nn sn sggette a vincl prerdinat all esprpri. I Mappali sn interessati dal pian di recuper apprvat cn Del. del C.C. n. 363 del (BURT del ) decadut il Per effett dell art. 88 cmma 5, delle NTA del Reglament Urbanistic, le

13 13 di 16 parti eventualmente nn realizzate ptrann essere ultimate secnd le prescrizini del pian di recuper. I Mappali spra citati sn subrdinati al rispett delle cndizini di fattibilità allegate al Reglament Urbanistic. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE I beni sn attualmente nella dispnibilità della Curatela fallimentare. DESCRIZIONE DEI BENI Gli immbili in ggett fann parte di cmpless immbiliare residenziale denminat Le Ginestre, cmpst da n. 6 fabbricati unifamiliari e n. 1 fabbricat plurifamiliare, tutti cn destinazine residenziale. I beni in ggett fann parte dell edifici cndminiale, ex clnic, che ha struttura in muratura, pareti esterne intnacate e tinteggiate, e cpertura a falde cn struttura in legn e mant in laterizi. L appartament, attualmente priv di scala interna di cllegament (è presente una scala da cantiere in legn), è cmpst al p. prim da ingress cn scala, cucina, sggirn, disimpegn, due camere, bagn e ripstigli; al p. secnd stttett da disimpegn e tre vani sffitta. L autrimessa è psta al p. terra del fabbricat cndminiale. Nell appartament, ltre alla scala di cllegament, mancan alcune delle finiture (alcuni rivestimenti, i pavimenti dei vani sffitta al p. stttett, il cllegament elettric della caldaia, ecc.). Le finiture presenti sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti e rivestimenti parte in ceramica, parte in legn prta d ingess blindata

14 14 di 16 prte interne impiallacciate infissi in legn cn vetricamera e scuretti interni bagn cn sanitari in prcellana e rubinetterie mncmand impianti stttraccia impiant di riscaldament autnm cn radiatri in metall. L'unità immbiliare presenta caratteristiche di qualità distributiva e architettnica bune, ma si sn evidenziati infiltrazini dal cpert. L stat di cnservazine generale è discret. L autrimessa ha finiture rdinarie. I psti aut sn inghiaiati e materialmente nn definiti singlarmente. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire cpia della certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. L immbile ad us residenziale dvrà essere dtat di attestat di certificazine energetica, che sarà allegat all att di trasferiment della prprietà dei beni. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche

15 15 di 16 per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra nn cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine p , Vani accessri p. 3 sttt. 50 0,50 25 Ttale superficie cmmerciale appartament 129 Autrimessa 15 1,00 15 N. 7 psti aut (cad.) 12 1,00 12 STIMA DEI BENI Cme già relazinat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di appartament e autrimessa, ltre a 7 psti aut, beni siti in Cmune di Arezz (AR), lcalità Cgnaia, in Via di Cgnaia n. 9. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt dei beni, della lr destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, la sttscritta ritiene di pter indicare il più prbabile

16 16 di 16 valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan. In particlare si è tenut cnt delle spese necessarie per il cmpletament dell appartament, delle spese cndminiali inevase e di quelle, pr-quta, per il cmpletament delle pere di urbanizzazine. VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament 129 mq x 1.100,00 /mq Eur ,00 Autrimessa 15 mq a crp Eur ,00 N. 7 psti aut scperti 12 mq cad. Eur 7.000,00 Ttale Eur ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 35%. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter: Eur ,00 (Eur centquattrmilacinquecent/00). * * * Blgna 9 ttbre 2015 IL CONSULENTE TECNICO Allegati: Planimetrie catastali Elabrat grafic Racclta ftgrafie