TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA * * *

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1 Agg TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, nminata dal Giudice dell Esecuzine Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 93/16 R.G.Es. Udienza Ore 10:10 aver avut i necessari cntatti cn il SUE del Cmune di San Lazzar di Savena (BO) e cn l Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue. PREMESSA Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dalla dcumentazine ipcatastale allegata agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI PIGNORAMENTO Pag. 1 di 11

2 Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art è stat pignrat l inter dei seguenti beni: Catast Fabbricati del Cmune di San Lazzar di Savena (BO) Fgli 19 Particella 209 Sub 40, Nat. C6 STALLE, SCUDERIE, RIMESSE, AUTORIMESSE, Cnsistenza 40 mq, Ind. Via Givanni Gzzadini N. civ. 2, Pian S1; Fgli 19 Particella 209 Sub 71, Nat. A3 ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Cnsistenza 7 vani, Ind. Via Givanni Gzzadini N. civ. 2, Pian 7. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà di appartament al settim pian di ca. 156 mq cmmerciali, cstituit da cucina, due sggirni, disimpegn, tre camere, due bagni, due verande e terrazza di ca. 30 mq, ltre ad autrimessa di ca. 40 mq al p. interrat. Beni siti a San Lazzar di Savena (BO) in Via G. Gzzadini n. 2. Diffrmità edilizie e catastali da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Classe energetica di tip F. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di San Lazzar di Savena (BO) Fgli 19 Mappale 209 Sub 40 - Cat. C/6 - Cl. 3 - Cns. 40 m 2 - Sup. Cat. Ttale: 40 m 2 - Rendita: Eur 260,29 - Viale Givanni Gzzadini n. 2 pian: S1 Fgli 19 Mappale 209 Sub 71 - Cat. A/3 - Cl. 4 - Cns. 7 vani - Sup. Cat. Ttale: 165 m 2 Ttale escluse aree scperte 156 m 2 - Rendita: Eur 1.464,16 - Viale Givanni Gzzadini n. 2 pian: 7 Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. Pag. 2 di 11

3 n. 78/2010) si evidenzia che i dati catastali attuali sn crretti (visura prt. n. BO del ). La planimetria dell appartament in atti (prt. n. BO del ) nn è cnfrme all stat attuale perchè le due verande ivi indicate sn attualmente due balcni. L autrimessa (BO ) è cnfrme. Ogni nere per l aggirnament catastale degli immbili è a caric dell aggiudicatari degli stessi. PARTI COMUNI E SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Sn cmpresi nella vendita la quta di cmprprietà e i diritti relativi agli immbili spradescritti nell stat di fatt e di diritt nel quale essi attualmente si trvan, cn gni aderenza, svrastanza e pertinenza, infissi e seminfissi, usi e cmunini, azini, ragini e diritti spettanti alla parte venditrice servitù attive e passive se e cme esistan ed in quant abbian ragine legale di esistere sian cnseguenti l stat di cndmini del fabbricat, cn tutti i patti e le cndizini cntenute negli atti di prvenienza ai quali si fa espress riferiment e che si intendn qui integralmente riprtati e trascritti. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. Altre infrmazini per l acquirente: Spese annue per gestine rdinaria degli immbili, che cmprende anche la quta di spese cnsrtili, ca.: 1.900,00 CONFINI Appartament: parti cmuni da più lati; garage: beni di terzi da due lati, parti cmuni, salv altri più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETA Gli esecutati sn prprietari ciascun della quta di ½ dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Pag. 3 di 11

4 Att di di cmpravendita in data rep. n /5314, registrat a Blgna il al n. 58 ed ivi trascritt il all art. 86. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di cmpravendita gli esecutati hann dichiarat di essere cniugati in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile allegata agli atti, datata , gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: 1. cstituzine fnd patrimniale trascritta in data all art Anntament di revcazine in data art mediante il quale il Tribunale di Blgna ha dichiarat l inefficacia della cstituzine di fnd patrimniale nei cnfrnti di missis ; 2. dmanda giudiziale per dichiarazine di inefficacia atti trascritta a Blgna in data all art a favre di missis, cntr gli esecutati. Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: 1. ipteca giudiziale iscritta a Blgna il al part. n gen. n a caric di missis per la quta di ½ della prprietà; Trascrizini: 3. pignrament immbiliare trascritt a Blgna il all art a caric di missis e missis. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. Pag. 4 di 11

5 INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l edifici del quale le unità immbiliari ggett di trasferiment sn parte, la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di San Lazzar di Savena (BO) risultan i seguenti dcumenti: Cncessine Edilizia Prt. Gen. n /84 PUT n rilasciata il (cstruzine di un fabbricat ad us civile abitazine magazzini e garages) Cncessine Edilizia Prt. Gen. n. 7082/88 PUT n rilasciata il (variante in c..) Cncessine Edilizia Prt. Gen. n. 1847/89 PUT n rilasciata il (variante in c..) Autrizzazine Edilizia Prt. Gen. n. 9537/92 rilasciata il (installazine di cancell autmatic) inltre in particlare per l appartament in ggett: Cncessine Edilizia in sanatria Prt. Gen. n. 6853/95 PUT n rilasciata il (recuper di superficie utile residenziale mediante chiusura di przine di terrazz) Cmunicazine di inizi attività Prt. Gen. n PUT n depsitata il Denuncia di inizi attività Prt. Gen. n PUT n depsitata il Denuncia di inizi attività Prt. Gen. n PUT n depsitata il (realizzazine di pensilina, sstituzine di parte di perglat esistente cn slai in laterizi, demlizine mur divisri). Fine lavri Prt. Gen. n del Denuncia di inizi attività Prt. Gen. n PUT n depsitata il (pere esterne di manutenzine strardinaria). Fine lavri Prt. Gen. n del Pag. 5 di 11

6 Abitabilità assentita per decrrenza dei termini di legge Prt. Gen. n /2010 Cert. PUT rilasciata il Cmunicazine Prt. Gen. n depsitata il (pere di manutenzine rdinaria installazine impiant ftvltaic di 3 KWp) La cmparazine fra l stat di fatt dei beni e gli elabrati grafici allegati ai precedenti edilizi ha evidenziat per l appartament diffrmità cnsistenti, tra l altr, nella mancata trasfrmazine in verande dei due balcni esistenti, nella realizzazine di un camin cn canna di esalazine autnma sfciante sul cpert, nella lieve inferire cnsistenza del sggirn. L autrimessa risulta cnfrme. La reglarizzazine dell immbile sarà a cura e spese dell aggiudicatari dell stess. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L appartament è dtat di Attestat di Prestazine Energetica del 20/02/2018, valid sin al girn 20/02/2028, che attesta che l immbile è pst in classe energetica Classe energetica F = EP gl,nren 239,92 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità i beni sn ccupati dagli esecutati. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immbili in ggett sn parte di un edifici cndminiale realizzat nell ambit di un intervent di lttizzazine, denminat Levante, in frza del quale sn stati realizzati 4 edifici simili, su piltis, siti a San Lazzar di Savena (BO), tra le vie Gzzadini, Calindri e Fantini. Ciascun edifici è dtat di crte di pertinenza, recintata cn siepe. All atri dell edifici sit al civ. 2 di Via Gzzadini si accede da un vialett pednale; da una rampa carrabile adiacente, dtata di cancell autmatizzat, si accede al pian interrat. Il fabbricat si eleva tt piani furi terra ltre ad interrat, ha struttura a Pag. 6 di 11

7 telai in ca, parament estern in muratura intnacata e tinteggiata. Il cpert è pian. Il van scala è dtat di ascensre. L'appartament, pst al settim ed ultim pian, è attualmente cstituit da cucina, sggirn suddivis in due zne distinte ed a livelli diversi, disimpegn, tre camere, due bagni, due balcni (nn risultan realizzati gli infissi che li avrebber trasfrmarti in verande) e terrazza. E presente un camin cn autnma canna fumaria sfciante sul cpert. Le finiture, eccett che parte del sggirn, risalgn all epca della cstruzine seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti parte in ceramica, parte in gres, parte in legn prta d'ingress blindata prte interne impiallacciate serramenti delle finestre in legn dtati di vetrcamera tapparelle in plastica bagni cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate impiant elettric stttraccia impiant di riscaldament autnm cn caldaia psta in cucina. I crpi scaldanti sn ventilcnvettri. l autrimessa ha finiture rdinarie L stat di cnservazine e manutenzine generale della parte riginale dell appartament è discret, eccett che per quant riguarda alcune setlature presenti nei pavimenti ed alcune infiltrazini dalla cpertura piana. Nella parte di sggirn realizzata a scapit del terrazz una przine del paviment e del sttfnd sn stati rimssi per rislvere mmentaneamente danni da infiltrazini causati all unità immbiliare sttstante. Presumibilmente la realizzazine della struttura dell ampliament del sggirn ha danneggiat la guaina del terrazz. Pag. 7 di 11

8 Si rileva che l attuale cmprprietaria ha installat sul cpert della przine di falda inclinata che cpre la przine di sggirn realizzata in ampliament pannelli slari ftvltaici e risulta sggett respnsabile dell impiant. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. La superficie legittima csì cme spra determinata viene arrtndata al Pag. 8 di 11

9 metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Appartament 156 1, Terrazz 30 0,30 9 Ttale cmmerciale 165 Autrimessa 40 1,00 40 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di appartament pst al settim pian, ltre ad autrimessa al p. interrat, beni siti a San Lazzar di Savena (BO) in Via G. Gzzadini n. 2. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine dei beni, si sn esaminati e cnfrntati i seguenti valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2017 Cmune di San Lazzar di Savena (BO) Fascia/zna: Periferica/CICOGNA E VIA EMILIA: - Abitazini di tip ecnmic stat cnservativ nrmale: minim /m ,00 massim /m ,00; - Bx stat cnservativ nrmale: minim /m ,00 massim /m ,00. Osservatri Immbiliare FIAIP Cmune di San Lazzar di Savena (BO) Frazine: CICOGNA IDICE CASTEL DE BRITTI - Abitazini bun stat: minim /m ,00 massim /m ,00 - Autrimesse ltre 5 m lunghezza: minim a crp ,00 massim ,00 Occrre tuttavia tener cnt, ltre che delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dell effettiv stat d'us e di manutenzine Pag. 9 di 11

10 dell immbile (ved. paragrafi Indagine amministrativa e Descrizine degli immbili, cn particlare riferiment alle infiltrazini), dell attuale andament del mercat immbiliare e delle indicazini frnite dagli peratri di settre; si ritiene quindi di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale dell appartament pari a 1.650,00 /mq e dell autrimessa a crp paria a ,00. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament 165 mq x 1.650,00 /mq = arr ,00 Autrimessa 40 mq a crp = ,00 Ttale ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbili che sarann ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20%. VALORE A BASE D'ASTA dei beni per inter ,00 (Eur duecentquarantamila/00) *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 01 marz 2018 Pag. 10 di 11

11 IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI 1. Piante (planimetrie catastali ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 11 di 11