TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA * * *

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, nminata dal Giudice dell Esecuzine Cnsulente Tecnic N /18 R.G. (Esec. Imm. N. 720/16) LOTTO UNICO d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn il SUE del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) e cn l Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue. PREMESSA Per la prprietà, la prvenienza e i gravami quant riprtat è desunt dal certificat ventennale ntarile allegat agli atti; per le cmprprietà, servitù, diritti, ecc., dall att di prvenienza. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di vendita giudiziaria, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvedut ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di divisine. * * * Pag. 1 di 12

2 DATI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art è stata pignrata la quta di 1/3 dei seguenti beni: Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) Fgli 67 Particella 165 Sub 1, Nat. A3 ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Cnsistenza 7,5 vani, Ind. Via Emilia Pnente 6951; Fgli 67 Particella 165 Sub 3, Nat. C6 STALLE, SCUDERIE, RIMESSE, AUTORIMESSE, Cnsistenza 53 mq, Ind. Via Emilia Pnente 6951; Catast Terreni dell stess Cmune Fgli 67 Particella 323, Nat. T TERRENO, Cnsistenza 12 are 58 centiare; Fgli 67 Particella 324, Nat. T TERRENO, Cnsistenza 2 are 92 centiare. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà di immbili siti in ambit prduttiv, legittimamente csì cmpsti: allggi di custdia pst al prim pian, cn access indipendente dal p. terra, di ca. 160 mq cmmerciali, magazzin di ca. 38 mq ed ulteriri lcali destinati a labratri di 27 mq (attualmente cantine e CT); terren agricl limitrf di mq catastali. Beni siti in Cmune di Castel San Petr Terme (BO), lcalità Osteria Grande, Via Emilia Pnente n. 6947/B. Immbili privi di abitabilità. Diffrmità edilizie da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Classe Energetica di tip G. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Pag. 2 di 12

3 I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme Fgli 67 Mappale 165 Sub 1 - Cat. A/3 - Cl. 3 - Cns. 7,5 vani - Sup. Cat. Ttale: 186 m 2 Ttale escluse aree scperte 185 m 2 - Rendita: Eur 755,32 - Via Emilia Pnente n pian T-1-2; Fgli 67 Mappale 165 Sub 3 - Cat. C/6 - Cl. 3 - Cns. 53 m 2 - Sup. Cat. Ttale: 63 m 2 - Rendita: Eur 240,88 - Via Emilia Pnente n pian T; ed al Catast Terreni dell stess Cmune Fgli 67 Mappale 323 Qualità BOSCO CEDUO Cl. 1 - Sup. are 12 ca 58 Deduz. BA2B - Reddit Dm. Eur 2,47 Agr. Eur 0,39 Fgli 67 Mappale 324 Qualità INCOLT PROD Cl. U - Sup. are 02 ca 92 Deduz. BA2B - Reddit Dm. Eur 0,12 Agr. Eur 0,05. Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali (visura prt. n. BO del ) risultan crretti, eccett quant all indirizz, che attualmente risulta il civ. n. 6947/B. Le planimetrie attualmente in atti (prt. n. BO e BO del ) sn cnfrmi all stat attuale. PARTI COMUNI E SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Sn cmpresi i prprzinali diritti di cmprprietà sulle parti cmuni del fabbricat, cmuni per legge e per destinazine e titli di prvenienza. E inltre cmpresa nella vendita dei beni gni ragine, diritt ed azine spettante sull immbile in ggett, sue aderenze, pertinenze, svrastanze, infissi e seminfissi, usi e cmunini, servitù attive e passive, nell stat di fatt e di diritt in cui l immbile ra si trva, cn particlare riferiment a tutti i patti, bblighi, e cndizini cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza da cnsiderarsi, per quant utili ai fini della presente vendita, Pag. 3 di 12

4 parte integrante del presente att. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. In particlare vedasi paragraf Indagine amministrativa. CONFINI In cnfine: i subb 1 e 3 cn il Sub 2 del mappale 165 da più lati, mappale 326 (crte); i mappali 323 e 324 cn i mappali 30 e 168, salv altri più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ - Omissis -, Omissis - e Omissis - prprietarie ciascuna della quta di 1/3 dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Le rispettive qute di 1/3 dei beni sn pervenute alle cmprprietarie per successine legittima al cniuge padre - missis, decedut il , cme da denuncia di successine registrata all Uffici del Registr di Imla il al n. 14 vl. 471, trascritta a Blgna il al n reg. part., accettazine tacita di eredità trascritta a Blgna il ai nn , reg. part. e il al n reg. part. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI I beni sn pervenuti per successine. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile allegata agli atti, datata , aggirnata il , gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: nessuna Trascrizini: 1. rdinanza di sequestr cnservativ in data rep. 1871/2015 trascritt a Blgna l al n Reg. Part., a caric di Pag. 4 di 12

5 missis. Grava gli immbili in ggett; 2. pignrament immbiliare in data rep. 7731/2016 trascritt a Blgna il ai nn Reg. Part., a caric di missis. Grava gli immbili in ggett. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Negli attuali strumenti urbanistici cmunali il fabbricat del quale i beni in ggett sn parte ricade in zna ASP_C.1.2 ambiti prduttivi e terziari cmunali esistenti di cui all art delle NTA. Si rileva che, ai sensi di tale articl, l us residenziale è cnsentit in tali ambiti esclusivamente cme definit al punt d9) del paragraf 3 e ciè: Residenza per il prprietari, per il custde e fresteria in rapprt pertinenziale cn la funzine prduttiva sl nelle aziende cn ltt nn inferire a 1500 mq; la superficie utile netta residenziale nn può superare il 12% della Su edificabile e nn può cmunque superare i 220 mq per ltt e Sa nella quantità di pertinenza (Tm III sezine intercmunale art ); sn fatte salve le situazini esistenti; sia le Su che le Sa rientran nei calcli delle Su dell edifici prduttiv per il calcl della Uf. I terreni censiti al Catast Terreni ricadn in ambit agricl. Per l edifici del quale le unità immbiliari ggett di trasferiment sn parte, la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) risultan i seguenti dcumenti: Nulla Osta Prat. n. 19/62 rilasciat il (cstruzine di fabbricat us labratri e lavrazine marmi e abitazini) Nulla Osta a carattere di precarietà Prt. n Prat. n. 243 rilasciat l (ampliament fabbricat a carattere precari) Pag. 5 di 12

6 Cncessine Edilizia Prt. n. 660 rilasciata il (spstament access carrai) Gli immbili sn privi d abitabilità. Premess che l attuale stat di fatt degli immbili è rappresentat graficamente nelle planimetrie catastali, si rileva che il cnfrnt fra l elabrat grafic del Nulla Osta n. 19/62 e l stat di fatt ha evidenziat diffrmità cnsistenti, per la parte riginale del fabbricat, nell aver realizzat un edifici divers da quell autrizzat, di cnsistenza inferire, distribuzine parzialmente e destinazine d us ttalmente differenti rispett a quelle legittime (a sl titl d esempi: si sarebbe dvut realizzare un pian rialzat destinat a labratri, mentre invece è stat realizzat un pian terra destinat a cantine, CT e mstra; il prim p. dveva essere cmpst da due abitazini, mentre ne è stata realizzata una sla; ecc.). Per la przine di fabbricat successivamente realizzata in ampliament il cnfrnt fra l elabrat grafic del Nulla Osta Prat. n. 243/70 e l stat di fatt ha evidenziat le stesse tiplgie di diffrmità già descritte, però in quest cas l ampliament è di cnsistenza maggire rispett a quella autrizzata (a sl titl d esempi: al p. terra il magazzin è stat realizzat in maggire cnsistenza; al p. prim dve era previst un balcne è stata invece realizzata una cucina; dvevan essere realizzati sl due piani invece è stat edificat anche un stttett; ecc.). La reglarizzazine dei beni rimarrà a caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L allggi è dtat di Attestat di Prestazine Energetica del , valid sin al girn che attesta che l immbile è pst in classe energetica Classe Energetica G = EP gl,nren 395,51 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità i beni sn ccupati dalla scietà missis in frza di cntratt Pag. 6 di 12

7 di lcazine ad us abitativ sttscritt il , della durata di 4 anni più 4, cn decrrenza , prssima scadenza al e canne annuale pari ad ,00, sggett ad aggirnament ISTAT. La cpia del cntratt frnita dall esecutata è priva degli estremi di registrazine. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI I beni in ggett fann parte di un fabbricat sit in Cmune di Castel San Pietr Terme (BO) in lcalità Osteria Grande, in Via Emilia Pnente n. 6947/A e B. l edifici è raggiungibile dalla Via Emilia per mezz di un tratt di strada sterrata. Sulla crte, priva di recinzine, sn presenti anche altri fabbricati destinati all attività di cmmercializzazine e depsit di materiali ceramici. L edifici al civ. 6947/A e B è cmpst, ltre che dai beni in ggett, da una terza unità immbiliare psta al pian terra, cn access autnm, destinata a mstra. Il fabbricat ha struttura in muratura ed il parament è parte intnacat, parte rivestit in ceramica in vari frmati e clri. I balcni hann parapetti in metall. Il cpert è a falde. L attuale allggi di custdia ha access indipendente dal p. terra dal quale si può accedere anche all attuale autrimessa cn cantina. Al pian terra sn inltre cllcate, accessibili dal retr cn accessi autnmi, un ulterire cantina e la CT. Il prim pian, accessibile per mezz di scala rettilinea, è attualmente cmpst da disimpegn, cucina, sei camere, due bagni e due balcni. Un ulterire rampa di scale cnsente di accedere, da una delle camere, al stttett svrastante. Le finiture sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate Pag. 7 di 12

8 pavimenti in ceramica rivestimenti, dve presenti, in ceramica prta d'ingress a due ante, in allumini andizzat e specchiature in vetr prte interne impiallacciate serramenti delle finestre parte in legn, dtati di retrcamera, parte in allumini andizzat, parte in ferr. Alcune aperture sn dtate di cancelletti estensibili in metall tapparelle in pvc bagni cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate impiant elettric stttraccia impiant di riscaldament cn caldaia psta al pian terra; i crpi scaldanti sn termsifni in ghisa le cantine e l attuale autrimessa hann finiture rdinarie Il grad delle finiture e l stat di cnservazine e manutenzine sn medicri. I terreni agricli limitrfi sn inclti. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie e la relativa destinazine catastale del terren risulta la seguente: Pag. 8 di 12

9 Destinazine Bsc cedu Mappale 323 Inclt prduttiv Mappale 324 Ttale Sup. catastale 12 are 58 ca 02 are 92 ca 15 are 50 ca La superficie delle unità immbiliari distinte al Catast Fabbricati viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. La superficie csì cme spra determinata, tenut cnt slamente di quella legittima, viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Allggi di custdia 157 1, Balcne 9 0,30 3 Sup. ad us prduttiv 17 1,00 17 Ttale cmmerciale Sub Magazzin 38 1,00 38 Sup. ad us prduttiv 10 1,00 10 Ttale cmmerciale Sub 3 48 STIMA DEI BENI Pag. 9 di 12

10 Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di immbili siti in ambit prduttiv, legittimamente csì cmpsti: allggi di custdia pst al prim pian, cn access indipendente dal p. terra, magazzin ed ulteriri lcali destinati a labratri (attualmente cantine e CT), ltre a terren agricl limitrf. Beni siti in Cmune di Castel San Petr Terme (BO), lcalità Osteria Grande, Via Emilia Pnente n. 6947/B. - Per la valutazine dei terreni agricli, sn stati assunti cme riferiment i Valri Agricli Medi (VAM) delle regini agrarie dell Emilia Rmagna cme determinati dalle Cmmissini prvinciali per l ann 2017 in attuazine all art. 25 L.R n. 37. Quelli espressi nell Allegat A) alla Delibera n. 01/2016 Fasc /1/2016 per la Regine Agraria di Blgna n. 5 Clline del Sillar e del Santern sn i seguenti: VAM 2017 Tip di cltura Reg. Agr. 5 Valri medi Ha - Bsc cedu degradat 1.500,00 /ha - Cltiv abbandnat 7.500,00 /ha Si ritiene, in cnsiderazine cnsiderate della cnsistenza e delle diverse incidenze, di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale del terren pari a 6.000,00 /ha. - Per la valutazine delle unità immbiliari distinte al Catast Fabbricati, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine dei beni, si sn esaminati e cnfrntati i seguenti valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2017 Cmune di Castel San Pietr (BO) Fascia/zna: suburbana/osteria GRANDE e VARIGNANA: - Abitazini di tip ecnmic stat cnservativ nrmale: minim /m ,00 massim /m ,00; - Capannni tipici stat cnservativ nrmale: minim /m 2 350,00 massim /m 2 500,00; Pag. 10 di 12

11 Osservatri Immbiliare FIAIP Cmune di Castel San Pietr (BO) Frazine: Caplug: - Abitazini in bun stat: minim /m ,00 massim /m ,00 - Abitazini da ristrutturare: minim /m 2 450,00 massim /m 2 700,00 - Capannni stat cnservativ nrmale: minim /m 2 400,00 massim /m 2 500,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre dei beni in ggett ccrre tener cnt anche delle indagini effettuate press primari peratri immbiliari lcali. Questi ultimi individuan valri unitari di cmpravendita simili a quelli espressi dalla banca dati FIAIP, che si rileva però, nel cas in ggett, essere riferiti al caplug del Cmune. Nella fattispecie, tenut cnt dell effettiv stat d'us e di manutenzine degli immbili, cnsiderate le lr specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche (ved. paragrafi Indagine amministrativa e Descrizine degli immbili ), tenut cnt in particlare del fatt che i beni sn ricmpresi in ambit prduttiv e sn diffrmi dall stat legittim, si ritiene di pter indicare il lr più prbabile valre unitari cmmerciale pari a 650,00 /mq per il Sub 1 e 300,00 /mq per il Sub 3. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Sub 1: 177 mq x 650,00 /mq = arr ,00 Sub 3: 48 mq x 300,00 /mq = ,00 Terren mq x 6.000,00 /Ha = arr Ttale ,00 Pag. 11 di 12

12 Trattandsi di determinare il valre di immbili che sarann ggett di vendita nell ambit di una prcedura di divisine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20%. VALORE A BASE D'ASTA dei beni per inter ,00 (Eur centcinquemila/00) *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 01 aprile 2019 IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI 1. Piante (planimetrie catastali ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 12 di 12