TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA * * *

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA ANNA ANTONELLA RIMONDINI * * * PROCEDURA DI SOVRAINDEBITAMENTO * * * La scrivente in qualità di Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres R.G. 5143/18 LOTTO 2 visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn il SUE del Cmune di Blgna e cn l Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue. PREMESSA Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dalla dcumentazine ipcatastale allegata agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI DEL DECRETO DI APERTURA DELLA PROCEDURA DI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO Pag. 1 di 13

2 Decret di apertura di prcedura di liquidazine del patrimni a favre della MASSA DEI CREDITORI cntr missis trascritt a Blgna in data all art per il diritt di 1/1 dei seguenti beni: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) Fgli 153 Particella 415 Sub 20, Nat. A3 ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via Piave N. civ. 43; Fgli 142 Particella 312 Sub 1, Nat. A4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via della Barca N. civ. 73/17; Fgli 142 Particella 312 Sub 2, Nat. A4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via della Barca N. civ. 73/17. LOTTO 2 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà di fabbricat bifamiliare ciel terra, su crte cmune ai sli beni in ggett, legittimamente cstituit da due appartamenti di ca. 102 mq cmmerciali, psti ai p. terra e prim, cmpsti da ingress, pranz e cucintt, sggirn, due camere e bagn; l appartament al p. prim inltre da due balcni di 6 mq cmplessivi; vani cantina al p. seminterrat di cmplessivi ca. 92 mq; van ad us depsit e terrazza svrastante, quest ultima accessibile sl dal van scale cmune, entrambi di 15 mq; autrimessa al p. terra di ca. 17 mq. Diffrmità edilizie da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Si precisa che sarà nere e cura della prcedura, nelle mre tra l aggiudicazine e l emissine del decret di trasferiment, prcedere all aggirnament ed integrazine della dcumentazine catastale. Beni siti ad Blgna (BO) in Via Vighi n.17. Classe energetica di tip G. L appartament al prim p. risulta gravat da diritt d abitazine vitalizi ex art. 540 c.c. a favre di missis, nata nel Pag. 2 di 13

3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO): Fgli 1422 Mappale 312 Sub 1 - Z.C. 2 - Cat. A/4 - Cl. 2 - Cns. 5,5 vani - Rendita: Eur 511,29 Via della Barca n. 73/17 pian: T-S1; Fgli 1422 Mappale 312 Sub 2 - Z.C. 2 - Cat. A/4 - Cl. 2 - Cns. 5,5 vani - Rendita: Eur 511,29 Via della Barca n. 73/17 pian: 1-S1; al Catast Terreni inltre, intestat alla Partita 1: Fgli 142 Mappale 312 Ente Urban Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali attuali (visura prt. n. BO del ) nn risultan crretti perchè l attuale indirizz dei beni è Via C. Vighi n.17. Anche la categria A/4 nn appare rispndente all attuale stat di fatt degli immbili. I due appartamenti sn stati censiti d uffici nel 59 (il van ad us depsit nella scheda di accertament e classament appare definit), ma nn sn mai state depsitate le relative planimetrie. L autrimessa, cstruita sulla crte a metà degli anni 60, diffrme rispett titl edilizi, nn risulta denunciata e nn è rappresentata in mappa. Si renderà quindi necessari al Catast Terreni aggirnare la mappa tramite la redazine di Tip Mappale; al Catast Fabbricati depsitare le planimetrie dei due appartamenti ed aggirnare il lr classament, denunciare ex nv il van depsit e l autrimessa (predisprre mdulistica e planimetrie), ed infine redigere l elabrat planimetric dei beni. Si precisa che sarà nere e cura della prcedura, nelle mre tra l aggiudicazine e l emissine del decret di trasferiment, prcedere all aggirnament ed integrazine della dcumentazine catastale. PARTI COMUNI E SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI E cmpresa nella vendita la cmprprietà pr-quta delle parti cmuni Pag. 3 di 13

4 dell edifici tali per legge e per destinazine. La vendita viene effettuata a crp, nell stat di fatt in cui i beni si trvan, cn tutte le aderenze, pertinenze e svrastanze, cn le servitù attive e passive, che abbian legale ragine di esistere. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. Vedasi in particlare quant relazinat al paragraf Prvenienza dei beni. CONFINI Il cmpendi in cnfine cn Via C. Vighi, beni identificati al Fgli 142 Mappali 1029, 313, 1053 e salv altri. PROPRIETA Ved. paragraf successiv. PROVENIENZA DEI BENI Per successine in mrte di missis denuncia di successine n. 25 vl. 86 dell Uffici del Registr di Blgna del , ivi trascritta il al Reg. Part Reg. Gen Erede per legge la figlia, - missis -. La cniuge - missis -, ha rinunciat cn att in data Rep / Si rileva che il suddett att recita ferm restand il legat ex lege, ai sensi dell art. 540 c.c., secnd cmma, del diritt d abitazine sulla casa adibita a residenza familiare e che nella dichiarazine di successine - missis - è definita cniuge rinunciante legataria diritt d abitazine ex art. 540 c.c.. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI I beni sn pervenuti per successine. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile allegata agli atti dell esec. imm. n. 84/2014, datata , gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Pag. 4 di 13

5 Trascrizini: 1. dmanda giudiziale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen cntr missis e missis. Grava i Ltti 1 e 2; 2. dmanda giudiziale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen cntr missis e missis. Grava i Ltti 1 e 2; 3. dmanda giudiziale trascritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis e missis. Grava i Ltti 1 e 2; 4. dmanda giudiziale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen cntr missis e missis. Grava i Ltti 1 e 2; 5. cstituzine di fnd patrimniale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen a favre di missis e missis, cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2; In calce a detta nta risultan i seguenti anntamenti: - revcazine del Tribunale di Blgna trascritta a Blgna il al Reg. Part. 309 Reg. Gen. 4018, rdinanza cn la quale viene dichiarata l inefficacia nei cnfrnti della missis -; - revcazine del Tribunale di Blgna trascritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen , rdinanza cn la quale viene dichiarata l inefficacia nei cnfrnti della missis -. Trascrizini: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: 1. ipteca giudiziale iscritta a Blgna il al Reg. Part Pag. 5 di 13

6 Reg. Gen cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2; 2. ipteca giudiziale iscritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2; 3. ipteca giudiziale iscritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2; 4. ipteca vlntaria iscritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis, debitre nn datre missis. Grava i Ltti 1 e 2. Trascrizini: 1. pignrament immbiliare trascritt a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2. Si segnala inltre che in data il legale di un dei creditri ha segnalat che in calce alla cstituzine di fnd patrimniale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen risulta anche il seguente anntament: - revcazine del Tribunale di Blgna trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen. 9192, rdinanza cn la quale viene dichiarata l inefficacia nei cnfrnti di missis. All attualità inltre l immbile risulta ggett della seguente frmalità: Trascrizini: 1. decret di apertura di prcedura di liquidazine del patrimni a favre della MASSA DEI CREDITORI cntr missis trascritt a Blgna in data all art Grava i Ltti 1 e 2. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l edifici del quale le unità immbiliari ggett di trasferiment sn Pag. 6 di 13

7 parte, la cui cstruzine è anterire al , agli atti del Cmune di Blgna risultan i seguenti dcumenti: Nulla Osta Prt. Gen. n del PUT n rilasciat il (cstruzine di fabbricat ad us civile abitazine) Nulla Osta Prt. Gen. n del PUT n. 6506/V/64 rilasciat il (cstruzine di fabbricat accessri ad us autrimessa) Gli immbili sn privi di abitabilità (Dmande di abitabilità Prt. Gen. n del e di usabilità Prt. Gen. n del , entrambe diniegate) La cmparazine fra l stat di fatt dei beni e gli elabrati grafici allegati ai precedenti edilizi ha evidenziat diffrmità cnsistenti, tra le altre, per il fabbricat residenziale in mdifiche esterne (al p. rialzat trasfrmazine di finestra in prtafinestra e realizzazine di balcncin cn scala d access alla crte; al prim p. tampnament di una finestra e realizzazine di cpertura cn struttura in legn sulla terrazza accessibile dal van scale; al p. terra mdifica dell access dall estern al depsit ex legnaia; al p. seminterrat realizzazine di una scaletta esterna d access alla crte; nel van scale prlungament della scala per accedere al stttett. Sn inltre presenti lievi mdifiche della distribuzine interna. Quant all autrimessa la stessa risulta di maggire cnsistenza rispett a quella autrizzata, è stata realizzata cn due accessi cntrappsti e viene attualmente abusivamente utilizzata cme lcale abitabile ed al su intern è stat ricavat un servizi igienic. Si renderà necessari presentare pratica edilizia, previa verifica nrmativa, per la reglarizzazine e/ il ripristin dell stat legittim, ltre che prvvedere al pagament delle eventuali sanzini previste per legge. La reglarizzazine degli immbili sarà a cura e spese dell aggiudicatari degli stessi. Pag. 7 di 13

8 CERTIFICAZIONE ENERGETICA Gli appartamenti sn dtati di Attestati di Prestazine Energetica del 15/02/2018 validi sin al girn 15/01/2028, che attestan che gli stessi sn psti rispettivamente in Classe energetica G = EP gl,nren 329,55 kwh/m 2 /ann (Sub 1) e G = EP gl,nren 351,73 kwh/m 2 /ann (Sub 2). STATO DI OCCUPAZIONE All attualità l abitazine al p. rialzat e l autrimessa risultan ccupati dall esecutata e dai sui famigliari. L appartament al prim pian è ccupat da missis in frza di diritt d abitazine ex art. 540 c.c. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il cmpendi in ggett è un fabbricat bifamiliare su crte pst in Via C. Vighi n. 17, già Via della Barca n. 73, edificat a metà degli anni 50. L unica autrimessa risulta invece edificata circa dieci anni dp. La crte, recintata, è in parte lastricata, in parte destinata a giardin. E accessibile dalla pubblica via per mezz di cancellin pednale e di cancell carrabile a due ante. L edifici si eleva due piani furi terra, ltre a seminterrat destinat a cantine, ed è cmpst da una sla unità residenziale per pian. Il fabbricat ha struttura in muratura cn parament estern intnacat e basament in pietra. Una piccla przine della facciata vers la pubblica via è in mattni facciavista. Il cpert è a falde inclinate, cn mant in laterizi. I balcni hann parapetti in metall. Il van ad us depsit e la terrazza svrastante, entrambi accessibili sl dal van scale cmune, e l autrimessa hann le medesime caratteristiche cstruttive del crp di fabbrica principale. Sulla terrazza risulta realizzata una cpertura cn struttura in legn. I due appartamenti sn cstituiti da ingress, pranz e cucintt, sggirn, due camere e bagn; inltre l appartament al p. rialzat da balcncin cn scala d access alla crte, quell al p. prim da due balcni. Pag. 8 di 13

9 Le finiture sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti in marm negli ambienti principali, in ceramica nei lcali accessri prtne d'ingress al fabbricat in metall e vetr prta d'ingress agli appartamenti e prte interne in legn serramenti delle finestre in pvc dtati di retrcamera, in parte dtati fi inferriate tapparelle in pvc bagni cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate impiant elettric stttraccia impiant di riscaldament autnm per ciascun appartament. I crpi scaldanti sn radiatri. Le caldaie sn pste al p. rialzat nel cucintt, al prim p. nel pranz. le cantine hann finiture rdinarie il van depsit e l autrimessa hann infissi in metall e vetr, pareti intnacate e tinteggiate, paviment il prim in gres, la secnda in laminat. Una delle pareti dell autrimessa presenta ammalramenti dvuti ad infiltrazini. L stat di cnservazine e manutenzine è bun. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. Pag. 9 di 13

10 CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda dei beni, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. La superfici csì cme spra determinate vengn arrtndate al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Appartament p.t 102 1, Cantine al p. S1 46 0,25 11 Ttale Sub Appartament p , Balcni p ,30 2 Cantine al p. S1 46 0,25 11 Ttale Sub Depsit al p.t 15 0,25 4 Autrimessa p.t (ca.) 16 1,00 17 Pag. 10 di 13

11 Per cmpletezza espsitiva: Terrazza al p.1 15 STIMA DEI BENI Cme già illustrat trattasi di fabbricat bifamiliare ciel terra, su crte cmune ai sli beni in ggett, cstituit da due appartamenti, un al pian rialzat ed un al pian rialzat, vani cantina al p. seminterrat e terrazza accessibile dal van scala cmune; un van depsit ed una autrimessa al pian terra, beni siti a Blgna in Via C. Vighi n. 17. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine dei beni, si sn esaminati e cnfrntati i seguenti valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2017 Cmune di Blgna (BO) Fascia/zna: Periferica/SAFFI SANTA VIOLA BARCA - Abitazini di tip ecnmic stat cnservativ nrmale: minim /m ,00 massim /m ,00; - Bx stat cnservativ nrmale: minim /m ,00 massim /m ,00. Osservatri Immbiliare FIAIP Cmune di Blgna (BO) Zna: BARCA - Abitazini bun stat: minim /m ,00 massim /m ,00 - Autrimesse inferire a 4,5 m lunghezza: minim a crp ,00 massim ,00 Occrre tuttavia tener cnt, ltre che delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dell effettiv stat d'us e di manutenzine degli immbili (ved. paragrafi Indagine amministrativa e Descrizine degli immbili ), dell attuale andament del mercat immbiliare e delle indicazini frnite dagli peratri di settre. Pag. 11 di 13

12 Si ritiene quindi, cnsiderata la presenza della crte cmune alle sle unità in ggett, ltre a quella del terrazz accessibile dal van scale cmune, di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale dell appartament cn cantine Sub 1 pari a 1.650,00 /mq, dell appartament cn cantine Sub 2 e del depsit al p.t. pari a 1.600,00 /mq ed infine il valre dell autrimessa a crp paria ,00. VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament al p.t cn cantine accessrie al p. S1 113 mq x 1.650,00 /mq = ,00 Appartament al p.1 cn cantine accessrie al p. S1 115 mq x ,00 /mq = ,00 Depsit al p.t 4 mq x 1.600,00 /mq = (arr.) 6.000,00 Autrimessa ca. 17 mq a crp ,00 Ttale (arr.) ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbili che sarann ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20%. VALORE A BASE D'ASTA dei beni per inter ,00 (Eur trecentundicimila/00) Determinazine dell inter cmpendi cnsiderat il Sub 2 gravat da diritt d abitazine vitalizi ex art. 540 c.c. Si determina il valre del Sub 2 gravat dal diritt d abitazine detraend dall inter il diritt d abitazine vitalizi calclat in analgia all usufrutt, facend riferiment ai cefficienti determinati cn decret interdirigenziale, calclati al saggi di interesse dell 0,3%, (cme fissat dal D.M in vigre dal ). Pag. 12 di 13

13 Nel cas in ggett il valre dell usufrutt per la fascia d età cmpresa tra 83 ed 86 anni è pari al 16,5% dell inter. Il valre del bene gravat è quindi il su cmplementare, pari a 83,5%. VALORE DEI BENI cnsiderat il Sub 2 gravat da diritt d abitazine ex art. 540 c.c. Appartament al p.t cn cantine accessrie al p. S ,00 Appartament al p.1 cn cantine accessrie al p. S ,0 x 83,5% = ,00 Depsit al p.t 6.000,00 Autrimessa ,00 Ttale (arr.) ,00 VALORE A BASE D'ASTA dei beni cnsiderat il Sub 2 gravat da diritt d abitazine vitalizi ,00 (Eur duecentttantaseimila/00) *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 27 giugn 2019 IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI 1. Piante (planimetrie catastali ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 13 di 13