PRESENTAZIONE AGLI ANALISTI Piano Industriale Milano, 27 ottobre 2005

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1 PRESENTAZIONE AGLI ANALISTI Piano Industriale Milano, 27 ottobre 2005 Foto: La Bolla, veduta dall interno. Renzo Piano - Factory Conversion,

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3 LA MISSION DELLA NUOVA IPI La nuova IPI Linee strategiche Obiettivi di redditività Affermazione di un sistema di impresa attraverso il rinnovamento industriale delle aree di business storiche (storicità del marchio), quali l intermediazione e i servizi, e la creazione di nuove aree di business strategiche quali il development, la rete di agenzie e i fondi immobiliari per creare e rafforzare il valore aggiunto. Asset Management (Fondi Immobiliari) DIVENTARE UN OPERATORE DI RIFERIMENTO DEL REAL ESTATE PIANO INDUSTRIALE

4 LE LINEE STRATEGICHE La nuova IPI Linee strategiche Obiettivi di redditività Riposizionamento competitivo ed affermazione della leadership attraverso 6 aree di business autonome ma sinergiche di cui è centrale l attività di sviluppo. Attività di riqualificazione di aree attraverso progetti di prestigio. Consolidamento della gamma di servizi offerti. Sviluppo della presenza territoriale attraverso l apertura di nuove agenzie dirette e in franchising. Crescita dimensionale e di redditività. PIANO INDUSTRIALE

5 GLI OBIETTIVI DI REDDITIVITA (dati elaborati sulla base dei principi contabili civilistici) La nuova IPI Linee strategiche Obiettivi di redditività Sviluppo dei ricavi (milioni di euro) Sviluppo dell EBITDA (milioni di euro) ~ 578 CAGR ~ 39% CAGR ~ 58 % ~ * 2008F 2004* 2008F * dati aggregati incluso S.p.A. Mix dei ricavi 2004 Mix dei ricavi 2008 F = Forecast 13% 7% 11% 33% 22% 4% 5% 1% 36% 68% PIANO INDUSTRIALE

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7 LA STORIA La storia Azionisti attuali Titolo Struttura 1970 nasce IPI come società di intermediazione immobiliare e viene quotata in borsa nel le attività immobiliari di Toro e di FIAT confluiscono in IPI che diventa la società di intermediazione, gestione e consulenza immobiliare di Fiat. IPI rileva le proprietà non strumentali di Fiat divenendone la property e management company OGGI IPI entra a far parte del Gruppo Risanamento. Risanamento vende IPI al Gruppo Coppola che, dopo l OPA, detiene circa il 75% delle azioni di IPI. Nasce la nuova IPI, con l obiettivo di diventare un operatore di riferimento nel settore Real Estate. PIANO INDUSTRIALE

8 GLI AZIONISTI ATTUALI Ad oggi gli azionisti di IPI sono: La storia Azionisti attuali Titolo Struttura ALTRI 25% Finpaco Property (Gruppo Coppola) 75% Numero azioni: PIANO INDUSTRIALE

9 L ANDAMENTO DEL TITOLO La storia Azionisti attuali Titolo Struttura NUMERO AZIONI PREZZO AL 24/10/05 (euro) 7,69 MARKET CAP (euro/milioni) ~ 313 Prezzo azione (Euro) Prezzo per azione IPI ultimi 12 mesi rispetto all Indice MIB Real Estate, fonte Bloomberg, 24/10/05 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 16 novembre 2004 Annuncio della cessione di IPI al Gruppo Coppola e del lancio dell OPA a Euro 5,6 per azione 1 aprile 2005 Termine periodo d OPA Indice Mib - RE 2,0 ott-04 nov-04 gen-05 feb-05 apr-05 mag-05 giu-05 ago-05 set-05 ott Indice MIB- Real Estate IPI I DIVIDENDI PAGATI (euro mln) 7,71 7,71 7,71 7, DIVIDEND PER SHARE (DPS) 0,18 euro 0,189 euro 0,189 euro 0,189 euro PIANO INDUSTRIALE

10 LA STRUTTURA SOCIETARIA La storia Azionisti attuali Titolo Struttura SERVIZI IPI S.p.A. 99,9% 99% 100% 100% 82,6% 100% IPI S.r.l. Dedalo RE S.r.l. Frala S.r.l. IPI S.p.A. S.p.A. IPI Porta Vittoria S.p.A.* INTERMEDIAZIONE TRADING ASSET MANAGEMENT PROPERTY DEVELOPMENT * già Icaro RE SpA PIANO INDUSTRIALE

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12 STRATEGIE E NUOVO POSIZIONAMENTO COMPETITIVO Il piano industriale prevede il consolidamento delle aree di business già presidiate da IPI e l ingresso in nuovi mercati che le consentano di competere con gli altri players presenti sul mercato italiano (Risanamento, Gabetti, Aedes, Beni Stabili, Pirelli RE). SERVIZI TRADING DEVELOPMENT LINGOTTO INTERMEDIAZIONE (Agency + Franchising) ASSET MANAGEMENT (Fondi Immobiliari) OGGI 2008 Assente Presente PIANO INDUSTRIALE

13 STRATEGIE ED AREE DI INTERVENTO AREE DI INTERVENTO SERVIZI TRADING DEVELOPMENT AZIONI consolidamento della gamma dei servizi immobiliari offerti consolidamento ed ampliamento delle attività di trading consolidamento dell attività di development con particolare attenzione alla riqualificazione di aree di pregio LINGOTTO valorizzazione dello storico complesso immobiliare di Torino INTERMEDIAZIONE ampliamento dell attività di intermediazione tramite la creazione di una rete di agenzie immobiliari dirette e in franchising (presenza territoriale) lancio di fondi immobiliari con IPI (asset management) MERCATI ESTERI ingresso nei mercati esteri sia nuovi (est Europa) che maturi (Francia, Spagna) PIANO INDUSTRIALE

14 STRATEGIE E NUOVA STRUTTURA ORGANIZZATIVA valorizzazione del know how e riposizionamento delle risorse esistenti in linea con le Staff 27% strategie del piano industriale % Staff Fondi immobiliari 9% 5% 16% 3% 4% 2% 28% CAGR ~ 12% 61% Risorse 2004 Risorse 2008 PIANO INDUSTRIALE

15 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE SERVIZI IPI è presente in tutta la gamma di servizi di gestione operativa di portafogli e progetti immobiliari. RIPOSIZIONAMENTO STRATEGICO DI IPI SVILUPPO SINERGICO DELLE DIVERSE AREE DI BUSINESS Il volume dell attività prestata nei confronti dei clienti terzi è compreso, nel periodo di piano, tra 5 e 6 milioni di euro annui. ADVISORY Consolidamento dell attività e focus sui servizi ad alto valore aggiunto PROJECT MANAGEMENT Consolidamento dell attività verso terzi e sviluppo sinergico verso i progetti di IPI (Porta Vittoria, Sesto) PROPERTY MANAGEMENT Sviluppo del ruolo di gestore di immobili dei principali fondi immobiliari italiani e stranieri PIANO INDUSTRIALE

16 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE TRADING Allo stato attuale IPI intende svolgere l attività di trading su un portafoglio immobiliare di proprietà dislocato tra le principali città italiane. Tra i conduttori principali segnaliamo il Gruppo ENEL, l Autorità Garante della Concorrenza, Acea e Wind. E prevista la valorizzazione di alcuni importanti asset immobiliari anche attraverso la trasformazione con cambio di destinazione d uso. Milano Milano Roma Corso Magenta Via Azario Via Martini / Piazza Verdi PIANO INDUSTRIALE

17 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE TRADING Como Padova Palermo Viale Innocenzo XI Via Uruguay Via Castellana Firenze Firenze Marentino - Torino Via Campofiore Lungarno C. Colombo Strada Andezeno, 1 PIANO INDUSTRIALE

18 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE TRADING Pisa Bologna Venezia Lungarno Pacinotti Via Darwin Via Brunacci Roma Torino Via Assisi Via Olivero PIANO INDUSTRIALE

19 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE DEVELOPMENT Si prevede di costituire un sistema di partnership strategiche con Property e Company di prestigio e con Istituzioni Finanziarie per ampliare ed intensificare le attività di e sull intero territorio nazionale, con focus sulle principali città (Milano, Roma, Torino). Al momento IPI è impegnata nello sviluppo delle seguenti aree: PORTA VITTORIA SESTO SAN GIOVANNI PIANO INDUSTRIALE

20 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE DEVELOPMENT PORTA VITTORIA Il progetto prevede la riqualificazione urbana delle aree dello scalo dismesso di Porta Vittoria. Un intervento strategico e rappresentativo perché si sviluppa su una delle ultime aree edificabili nel centro della città di Milano. Zona MI - Porta Vittoria Residenziale mq** Inizio cantiere 2005 Ricettivo mq** (300 camere + 14 suite) Fine cantiere 2008 Commerciale mq** Iter amministrativo Iniziati i lavori ad ottobre Terziario / Altro mq** Investimenti previsti Ricavi previsti ~ 260 milioni di euro ~ 470 milioni di euro Parcheggi ** superficie commerciale ragguagliata mq di cui park pubblico PIANO INDUSTRIALE

21 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE DEVELOPMENT SESTO SAN GIOVANNI E stato sottoscritto un preliminare per l acquisizione dell area edificabile in Sesto San Giovanni denominata Area Falck per un importo di 200 milioni di euro. Il progetto di riqualificazione delle ex aree Falck è stato affidato all architetto Renzo Piano, incaricato della progettazione urbanistica e in particolare della predisposizione del masterplan. L operazione riguarda l acquisizione dei diritti edificatori così definiti: mq di SLP a destinazione residenziale mq di SLP a destinazione ricettiva, terziario/commerciale. PIANO INDUSTRIALE

22 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE DEVELOPMENT ALTRE INIZIATIVE La società intende individuare ulteriori opportunità di sviluppo presenti sul mercato. La scelta verrà focalizzata nelle principali città italiane sfruttando la presenza delle nuove agenzie dirette d intermediazione che verranno aperte nei prossimi mesi. Saranno valutate partnership con primarie istituzioni finanziarie/immobiliari con la creazione di specifiche società veicolo. Gli investimenti saranno finanziati anche con mezzi propri grazie alla disponibilità di cassa originata dalle attuali iniziative. PIANO INDUSTRIALE

23 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE LINGOTTO Recentemente è stato acquisito il controllo della società S.p.A., proprietaria dell omonimo business center situato nello storico edificio, oggi centro polifunzionale riqualificato da Renzo Piano. Il controvalore dell acquisizione è stato pari a 9 milioni di euro per il 51%. Attualmente la società ha in portafoglio importanti asset immobiliari in fase di valorizzazione per una superficie di oltre mq. Superfici mq Uffici La Bolla ed eliporto 832 Usi diversi (pista, ristoranti, magazzini) Parcheggi uso privato (1.438 posti auto) Parcheggi uso pubblico (2.771 posti auto) Hotel Le Méridien (Art+Tech e, 320 camere) Totale PIANO INDUSTRIALE

24 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE INTERMEDIAZIONE Attualmente IPI svolge la sua attività attraverso le 4 sedi dirette di Torino Milano Roma e Firenze. L attività è svolta prevalentemente per conto di clienti istituzionali (Toro Assicurazioni, Alpitour, Utet, Fiat, etc ). Tra i progetti più importanti occorre segnalare: Firenze Novoli (valore delle vendite 240 milioni di euro) e 5 immobili del fondo Carlyle (valore delle vendite 20 milioni di euro). Nell anno 2004 IPI ha intermediato un portafoglio complessivo di oltre 400 milioni di euro come qui di seguito dettagliato. Portafoglio intermediato 2004 valore* unità Residenziale 213, Uffici 51,3 83 Commerciale 26,5 54 Industriale 30,9 20 Altro (box, posti auto, ecc.) 83,9 114 Totale , * dati in milioni di euro PIANO INDUSTRIALE

25 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE AGENZIE DIRETTE INTERMEDIAZIONE Lo sviluppo dell intermediazione avverrà attraverso il lancio della rete di agenzie dirette e in franchising. apertura di 18 agenzie AGENZIE IN FRANCHISING apertura 325 punti franchising NUOVO BRAND PIANO INDUSTRIALE

26 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE APERTURE PREVISTE INTERMEDIAZIONE AGENZIE DIRETTE 1 semestre 2006 Torino 1 Milano 1 Roma 1 Padova Genova 2 semestre 2006 Bologna Napoli Bari 1 semestre 2007 Milano 2 Roma 2 Firenze Varese 2 semestre 2007 Parma Ancona Torino 2 Milano 3 Roma 3 Bergamo PIANO INDUSTRIALE

27 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE INTERMEDIAZIONE Le aperture di nuove agenzie in franchising nei prossimi tre anni seguiranno la dinamica qui riportata: agenzie AGENZIE FRANCHISING agenzie agenzie Aperture 2006 NORD OVEST 58 NORD EST 14 CENTRO SUD 53 PIANO INDUSTRIALE

28 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE INTERMEDIAZIONE Brand Identity NUOVO BRAND Corporate Identity PIANO INDUSTRIALE

29 CONSOLIDAMENTO NEI SETTORI DEL REAL ESTATE INTERMEDIAZIONE Commercial Advertising NUOVO BRAND Brand Advertising PIANO INDUSTRIALE

30 INGRESSO IN NUOVI SETTORI DEL REAL ESTATE IPI è una società orientata alla gestione e sviluppo di fondi immobiliari (asset management), ai quali erogare servizi immobiliari di property e facility management. E in fase di completamento l iter amministrativo per la richiesta di autorizzazione da parte di Banca d Italia. E previsto il lancio di fondi immobiliari dedicati a investitori istituzionali nei prossimi 3 anni. PIANO INDUSTRIALE

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32 DATI ECONOMICI (dati elaborati sulla base dei principi contabili civilistici) PIANO INDUSTRIALE Dati economici Dati patrimoniali Dati in milioni di euro Ricavi e altri proventi 2004 * % 2006F % Variazione delle rimanenze** (66) 210 (234) Valore della produzione F % Ebitda 36 23,5% 69 26% % Risultato netto del Gruppo IPI 9 5,6% 25 9% % F = Forecast * dati aggregati incluso S.p.A. ** s intendono rispetto all anno precedente Ricavi e altri proventi Ebitda Risultato netto F 2008F PIANO INDUSTRIALE

33 DATI ECONOMICI (dati elaborati sulla base dei principi contabili civilistici) RICAVI (in milioni di euro) PIANO INDUSTRIALE CAGR ~ 47% 578 Dati economici Dati patrimoniali 155 CAGR ~ 31% 267 * Dati aggregati incluso S.p.A. F = Forecast 2004* 2006F 2008F Suddivisione per area di business 13% 7% 11% 33% 8% 3% 2% 22% 4% 5% 1% 36% 87% 68% PIANO INDUSTRIALE

34 DATI PATRIMONIALI (dati elaborati sulla base dei principi contabili civilistici) PIANO INDUSTRIALE Dati economici Dati patrimoniali Dati in milioni di euro Patrimonio Netto Indebitamento Finanziario Netto I.F.N. escluso prestito soci DEBT/EQUITY escluso prestito soci 2004* F F (129) * Dati aggregati incluso S.p.A. F = Forecast 320 Patrimonio Netto 1,72x IFN escluso prestito soci 323 IFN/Patrimonio Netto escluso prestito soci ,6x * 2006F 2008F (0,4x) (129) Nota Bene: non sono compresi nel calcolo dell IFN i debiti per leasing (quota capitale) pari a 22,2 milioni di euro nel 2004, 97,9 milioni di euro nel 2006 e 77,4 milioni di euro nel PIANO INDUSTRIALE

35 DATI PATRIMONIALI (dati elaborati sulla base dei principi contabili civilistici) Dati in milioni di euro 2004* 2006F 2008F PIANO INDUSTRIALE Rimanenze finali Dati economici Dati patrimoniali * Dati aggregati incluso S.p.A. RIMANENZE F = Forecast 657 trading development * 2006F 2008F PIANO INDUSTRIALE

36 PRESENTAZIONE AGLI ANALISTI Piano Industriale Milano, 27 ottobre 2005 CONTATTI IPI S.p.A. Via Nizza, 262/ Torino Giovanni Emanuele Viscovi CFO e Investor Relator Tel Fax Barabino & Partners S.p.A. Foro Buonaparte, Milano Stefania Bassi Partner Niccolò Moschini Senior Consultant Tel Fax

37 Disclaimer Il presente documento è stato predisposto da IPI S.p.A. per fini esclusivamente informativi per la presentazioni del piano industriale del Gruppo IPI. Le informazioni qui contenute non sono state oggetto di verifica da parte di organismi indipendenti. Nessuna garanzia, espressa o implicita, viene fornita in merito alla attendibilità, accuratezza, completezza e correttezza delle informazioni e delle opinioni e previsioni indicate di cui al presente documento. IPI ed i suoi advisor o rappresentanti non saranno a qualsiasi titolo responsabili (per colpa o altrimenti) per perdite che discendessero in qualsiasi modo da ogni utilizzo del presente documento o dei suoi contenuti o fossero altrimenti riconducibili allo stesso. Le informazioni di carattere prospettico qui contenute sono state preparate sulla base di assunzioni che potrebbero risultare non corrette e, di conseguenza, le attuali risultanze potrebbero divergere anche significativamente. Il presente documento non costituisce un offerta o un invito all acquisto o alla sottoscrizione di azioni e nessuna parte dello stesso avrà la funzione di base o di riferimento per qualsivoglia contratto o impegno. PIANO INDUSTRIALE