o manutenzione, restauro, ristrutturazione edilizia e urbanistica; o nuove costruzioni.

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2 Capitolo n. 1 Trasferimento di proprietà La legge n. 248/06, di conversione del decreto legge n. 223/06 (c.d. Decreto Visco Bersani ) e la legge n. 134/2012, di conversione del decreto legge n. 83/2012 (c.d. Decreto Sviluppo) hanno modificato i numeri 8 bis) e 8-ter) all art. 10, comma 1, del Dpr n. 633/72 ( Decreto IVA ). Le modifiche hanno innovato profondamente la disciplina IVA delle cessioni di fabbricati, prevedendo un diverso regime in funzione di quatto variabili (soggetto cedente, tipo di fabbricato, soggetto acquirente, periodo intercorrente tra l'ultimazione del fabbricato e la cessione dello stesso). Inoltre, la disciplina ai fini dell'imposta di registro e delle imposte ipo-catastali delle cessioni di immobili, è stata oggetto di importanti modifiche in base alle nuove disposizioni introdotte, a decorrere dal 1 gennaio 2014, dall'art. 10 del D.Lgs n. 23/2011 e dall'art. 26 del D.L. n. 104/13, convertito dalla legge n.128/2013. SCHEMA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Impresa costruttrice o ristrutturatrice dell'abitazione Altre imprese non costruttrici o ristrutturatrici CEDENTE Entro 5 anni dall'ultimazione(1) Dopo 5 anni dall'ultimazione(1) - abitazione abitazione in piano di edilizia convenzionata, locata per almeno 4 anni alloggio sociale sino al IVA obbligatoria abitazione Esente Esente abitazione in piano di edilizia convenzionata, locata per almeno 4 anni IVA obbligatoria se locate entro 5 anni dal termine dei lavori REGIME IVA dal dal IVA IVA obbligatoria obbligatoria IVA su opzione IVA su opzione (con reverse charge )(2) dal IVA obbligatoria IVA su opzione (con reverse charge")(2) alloggio sociale Esente IVA obbligatoria abitazione Esente Esente Esente Esente abitazione in piano di IVA su opzione IVA su opzione edilizia convenzionata, (con reverse locata per almeno 4 anni charge")(2) alloggio sociale Esente IVA su opzione Esente Note: (1) Si considera ultimato l immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n Inoltre, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente si presume che lo stesso, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata. Con riferimento ai fabbricati in corso di ristrutturazione si precisa che la relativa cessione si deve ritenere imponibile ad IVA a condizione che i lavori edili siano stati effettivamente realizzati, anche se in misura parziale. Pertanto, non è sufficiente la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione dell'intervento affinchè il fabbricato possa considerarsi in fase di ristrutturazione. Di conseguenza, se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione. Il precedente termine di 4 anni è stato portato, con effetto 1 gennaio 2011, a 5 anni dall'articolo 1, c. 86, della Legge n. 220 del 31 dicembre (2) Regime c.d. di "reverse charge" si applica solo se l'acquirente è un soggetto IVA (esercente attività di impresa, arti o professioni) TABELLA ALIQUOTE CESSIONI FABBRICATI ABITATIVI (regime vigente fino al 31 dicembre 2013) (Sono i fabbricati inclusi nelle categorie catastali da A1 ad A9, esclusi la categoria A10 corrispondente a uffici e studi privati) TIPOLOGIA DI IMMOBILE CEDENTE(2) IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Abitazione non di lusso ceduta oltre 5 anni dalla fine dei lavori a condizione che nell'atto sia manifestata l' opzione per 4% 168 EURO 168 EURO 168 EURO

3 come prima casa (1) l'imponibilità (3) costruttrice/ristrutturatrice(8) oppure (4) ESENTE 3% 168 EURO 168 EURO Abitazione non di lusso i oltre 5 anni dalla fine dei lavori, a condizione che nell'atto sia manifestata l' opzione per l'imponibilità (3) 10% 168 EURO 168 EURO 168 EURO oltre 5 anni dalla fine dei lavori, in (4) costruttrice/ristrutturatrice (8) ESENTE 7% (7) 2% 1% Abitazione di lusso oppure impresa costruttrice/ristrutturatrice oltre 5 anni dalla fine dei lavori a condizione che nell'atto sia manifestata l'opzione per l'imponibilità costruttrice/ristrutturatrice oppure 168 EURO 168 EURO 168 EURO ESENTE 7% 2% 1% oppure oltre 5 anni dalla fine dei lavori con opzione per l'imponibilità Box, cantina, soffitta manifestata in atto pertinenziali alla prima casa non di lusso - una per ciascuna categoria catastale (5) (6) costruttrice/ristrutturatrice oppure oppure oltre 5 anni dalla fine dei lavori con opzione per l'imponibilità Ulteriori box, cantine, soffitte manifestata nel rogito notarile pertinenziali alla prima casa non di lusso (6) costruttrice/ristrutturatrice(8) oppure Box, cantina, soffitta pertinenziali ad abitazione non di lusso diversa dalla prima casa (6) oppure oltre 5 anni dalla fine dei lavori con opzione per l'imponibilità manifestata nel rogito notarile costruttrice/ristrutturatrice (8) oppure impresa costruttrice/ristrutturatrice oltre 5 anni dalla fine dei lavori in assenza di opzione per l'imponibilità 4% 168 EURO 168 EURO 168 EURO ESENTE 3% 168 EURO 168 EURO 10% 168 EURO 168 EURO 168 EURO ESENTE 7% 2% 1% 10% 168 EURO 168 EURO 168 EURO ESENTE 7% 2% 1% Box, cantina, soffitta pertinenziali ad abitazione di lusso (6) oppure oltre 5 anni dalla fine dei lavori con opzione per l'imponibilità manifestata nel rogito notarile costruttrice/ristrutturatrice oppure 168 EURO 168 EURO 168 EURO ESENTE 7% 2% 1%

4 Note: (1) Come prima casa si intende l'abitazione per la quale l'acquirente risulti in possesso dei requisiti previsti dalla nota II-bis dell art.1, della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986. (2) Per impresa costruttrice si intende: - l impresa che realizza direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri; - l impresa che si avvale di imprese terze per l esecuzione dei lavori. Per impresa ristrutturatrice si intende sia quella che ha eseguito lavori di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica ai sensi dell art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e) della legge 457/1978 (ora art. 3 del D.P.R. 380/ Testo Unico dell edilizia ), sia quella che affida a terzi tali lavori, mediante contratti di appalto (cfr. la R.M. 27/E/2006). (3) L'opzione per l'imponibilià deve essere espressamente manifestata in atto. Se l'acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d impresa, arte o professione), l opzione per l imponibilità comporta l applicazione del meccanismo del reverse charge. (4) L'operazione è esente se non è stata esercitata in atto l'opzione per l'imponibilità. (5) In base alla nota II-bis dell art.1, della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, le agevolazioni per l acquisto della prima casa sono estese all acquisto, anche se con atto separato, delle unità immobiliari pertinenziali classificate nelle categorie catastali C2 (cantina), C6 (box) e C7 (soffitta), limitatamente ad una per ciascuna categoria. (6) Il vincolo pertinenziale con l abitazione deve essere dichiarato nell atto di compravendita. (7) Sono previste, ai fini dell'imposta di registro, particolari agevolazioni nel caso di trasferimenti inerenti ad immobili. Ad esempio, nei casi di trasferimento effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di beni immobili, se nell'atto l'acquirente dichiara che intende trasferirli entro 3 anni e se il trasferimento stesso ha per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato ed è esente da Iva in base all'articolo 10, c. 1, n. 8-bis) del DPR n. 633/72, l'aliquota dell'imposta di registro è prevista nella misura dell'1%. Ulteriore agevolazione è prevista per i trasferimenti che hanno ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro 8 anni dalla stipula dell'atto: in tal caso l'aliquota dell'imposta di registro è prevista nella misura dell'1%. (8) In caso di cessione di alloggi sociali, come definiti dal D.M.22/4/2008, è prevista l'applicazione dell'iva previa opzione in atto. In tale ipotesi, la liquidazione dell'imposta deve avvenire con il meccanismo del reverse charge. TABELLA ALIQUOTE CESSIONI FABBRICATI ABITATIVI (regime vigente a decorrere dal 1 gennaio 2014) (Sono i fabbricati inclusi nelle categorie catastali da A1 ad A9, esclusi la categoria A10 corrispondente a uffici e studi privati) TIPOLOGIA DI IMMOBILE CEDENTE(2) IVA REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE Abitazione non di lusso ceduta come prima casa (1) (11) Abitazione non di lusso (11) oltre 5 anni dalla fine dei lavori a condizione che nell'atto sia manifestata l' opzione per l'imponibilità (3) costruttrice/ristrutturatrice(8) oppure (4) i oltre 5 anni dalla fine dei lavori, a condizione che nell'atto sia manifestata l' opzione per l'imponibilità (3) 4% 200 EURO 200 EURO 200 EURO ESENTE 2% (7) (9) 10% 200 EURO 200 EURO 200 EURO oltre 5 anni dalla fine dei lavori, in (4) costruttrice/ristrutturatrice (8) ESENTE 9% (7) (9) Abitazione di lusso (11) oppure impresa costruttrice/ristrutturatrice oltre 5 anni dalla fine dei lavori a condizione che nell'atto sia manifestata l'opzione per l'imponibilità 200 EURO 200 EURO 200 EURO costruttrice/ristrutturatrice oppure ESENTE 9% (7) (9) oppure oltre 5 anni dalla fine dei 4% 200 EURO 200 EURO 200 EURO

5 lavori con opzione per l'imponibilità Box, cantina, soffitta manifestata in atto pertinenziali alla prima casa non di lusso - una per ciascuna categoria catastale (5) (6) costruttrice/ristrutturatrice oppure ESENTE 2% (7) (9) oppure oltre 5 anni dalla fine dei lavori con opzione per l'imponibilità manifestata nel rogito notarile Ulteriori box, cantine, soffitte pertinenziali alla prima casa non di lusso (6) costruttrice/ristrutturatrice(8) oppure 10% 200 EURO 200 EURO 200 EURO ESENTE 9% (7) (9) Box, cantina, soffitta pertinenziali ad abitazione non di lusso diversa dalla prima casa (6) oppure oltre 5 anni dalla fine dei lavori con opzione per l'imponibilità manifestata nel rogito notarile costruttrice/ristrutturatrice (8) oppure impresa costruttrice/ristrutturatrice oltre 5 anni dalla fine dei lavori in assenza di opzione per l'imponibilità 10% 200 EURO 200 EURO 200 EURO ESENTE 9% (7) (9) Box, cantina, soffitta pertinenziali ad abitazione di lusso (6) oppure oltre 5 anni dalla fine dei lavori con opzione per l'imponibilità manifestata nel rogito notarile costruttrice/ristrutturatrice oppure 200 EURO 200 EURO 200 EURO ESENTE 9% (7) (9) Note: (1) Come prima casa si intende l'abitazione per la quale l'acquirente risulti in possesso dei requisiti previsti dalla nota II-bis dell art.1, della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986. (2) Per impresa costruttrice si intende: - l impresa che realizza direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri; - l impresa che si avvale di imprese terze per l esecuzione dei lavori. Per impresa ristrutturatrice si intende sia quella che ha eseguito lavori di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica ai sensi dell art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e) della legge 457/1978 (ora art. 3 del D.P.R. 380/ Testo Unico dell edilizia ), sia quella che affida a terzi tali lavori, mediante contratti di appalto (cfr. la R.M. 27/E/2006). (3) L'opzione per l'imponibilià deve essere espressamente manifestata in atto. Se l'acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d impresa, arte o professione), l opzione per l imponibilità comporta l applicazione del meccanismo del reverse charge. (4) L'operazione è esente se non è stata esercitata in atto l'opzione per l'imponibilità. (5) In base alla nota II-bis dell art.1, della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, le agevolazioni per l acquisto della prima casa sono estese all acquisto, anche se con atto separato, delle unità immobiliari pertinenziali classificate nelle categorie catastali C2 (cantina), C6 (box) e C7 (soffitta), limitatamente ad una per ciascuna categoria. (6) Il vincolo pertinenziale con l abitazione deve essere dichiarato nell atto di compravendita. (7) In base all'art. 10, c. 4, del D.Lgs. n. 23/2011, a decorrere dall'1/1/2014, sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali, in relazione agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi e i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi. Tuttavia, In base al successivo art. 1, comma 737, delle legge n. 147 del 27/12/2013, agli atti aventi ad oggetto trasferimenti gratuiti di beni di qualsiasi natura, effettuati nell'ambito di operazioni di riorganizzazione tra enti appartenenti per legge, regolamento o statuto alla medesima struttura organizzativa politica, sindacale, di categoria, religiosa, assistenziale o culturale, si applicano, se dovute, le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. La disposizione in questione si applica agli atti pubblici formati e alle scritture private autenticate a decorrere dal 1 gennaio 2014, nonché alle scritture private non autenticate presentate per la registrazione dalla medesima data. (8) In caso di cessione di alloggi sociali, come definiti dal D.M.22/4/2008, è prevista l'applicazione dell'iva previa opzione in atto. In tale ipotesi, la liquidazione dell'imposta deve avvenire con il meccanismo del reverse charge. (9) L'imposta, comunque, non può essere inferiore a euro (art.10, c. 2, del D.Lgs. n. 23/2011). Importo così previsto dall'art. 26, c. 1, del D.L. n. 104/2013. (11) Come prima casa si intende l'abitazione per la quale l'acquirente risulti in possesso dei requisiti previsti dalla nota II-bis dell art.1, della tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986. Ai fini dell'imposta di registro, a decorrere dal 1 gennaio 2014, la nozione di abitazione non di lusso è mutata: l'applicabilità delle agevolazioni prima casa risulta ora vincolata alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l'immobile e non più alle caratteristiche individuate dal D.M. del 2 agosto 1969, come previsto nella formulazione della norma vigente fino al 31 dicembre Pertanto, in sede di stipula dell atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull abitazione per il quale si intende beneficiare del trattamento agevolato riservato all acquisto della "prima casa", sarà sufficiente indicare, oltre che la sussistenza delle altre condizioni richieste dalla Nota II-bis all articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, la classificazione o la classificabilità dell immobile nelle categorie catastali che possono beneficiare del regime di favore, che sono quelle da A/2 ad A/7 e A/11. Pertanto, rimangono esclusi dalle agevolazioni prima casa previste per l'imposta di registro gli immobili compresi nelle

6 categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Ai fini dell'iva, invece, le previsioni agevolative "prima casa", stabilite dal numero 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, prevedono che l individuazione delle case di abitazione per le quali è possibile fruire delle agevolazioni sia invece ancorata ai criteri dettati dal citato DM 2 agosto Da ciò deriva che per i trasferimenti soggetti ad IVA, ai fini dell individuazione della case di abitazione "non di lusso" cui si applicano le agevolazioni "prima casa", continuano a rilevare i criteri dettati dal DM 2 agosto 1969, a prescindere dalla categoria catastale nella quale l immobile risulta censito in catasto. Si rammenta che il DM 2 agosto 1969 individua le caratteristiche che qualificano come "di lusso" le abitazioni; in particolare, gli articoli da 1 a 7 qualificano come "di lusso" alcune tipologie di unità immobiliari che presentano specifici requisiti (ad esempio, superficie superiore a 240 mq, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina, piscina superiore a 80 mq, ecc.) mentre l articolo 8 del decreto stabilisce che sono considerate "di lusso" le case e le singole unità immobiliari che presentano oltre 4 delle caratteristiche indicate nella Tabella allegata al decreto (superficie superiore a 160 mq, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina, presenza di più di un ascensore per scala, scala di servizio ecc.). SCHEMA DELLE CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA (2) CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA SINO AL Impresa costruttrice o ristrutturatrice dell'immobile Entro 4 anni dall'ultim azione (1) Tutti IVA obbligatoria Entro Impresa costruttrice o 5 anni dall'ultimazione (1) ristrutturatrice dell'immobile CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA DAL Tutti IVA obbligatoria Persone fisiche IVA obbligatoria Oltre 4 anni dall'ultim Soggetti con pro-rata al 25% IVA obbligatoria (con reverse charge ) Oltre 5 anni dall'ultimazione (1) Tutti IVA su opzione (con reverse azione Altri IVA su opzione charge") (3) (1) (con reverse charge ) Persone fisiche IVA obbligatoria Tutte le altre - Soggetti con IVA obbligatoria imprese pro-rata al 25% (con reverse Tutte le altre - Tutti IVA su opzione charge ) imprese (con reverse Altri IVA su opzione charge") (3) (con reverse charge ) Note: (1) Si considera ultimato l immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n Inoltre, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente si presume che lo stesso, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata. Con riferimento ai fabbricati in corso di ristrutturazione si precisa che la relativa cessione si deve ritenere imponibile ad IVA a condizione che i lavori edili siano stati effettivamente realizzati anche se in misura parziale. Non è sufficiente, pertanto, la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative alla esecuzione dell'intervento perché il fabbricato possa considerarsi in fase di ristrutturazione. Di conseguenza, se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione. (2) Sono da qualificare fabbricati strumentali non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni, come precisato dal Ministero delle finanze con la circolare n. 36 del 21 luglio 1989, quelli classificabili catastalmente nei gruppi B (es. magazzini sotterranei per depositi derrate, case di cura e ospedali), C (es. negozi, magazzini), D (es. opifici, impianti industriali, alberghi) ed E (es. stazioni per servizi di trasporto, edifici a destinazione particolare) e nella categoria A/10 (uffici), nei casi in cui la destinazione ad uffici o studi privati sia prevista nella licenza o concessione edilizia anche in sanatoria. (3) Regime c.d. di "reverse charge" si applica solo se l'acquirente è un soggetto IVA (esercente attività di impresa, arti o professioni). TABELLA ALIQUOTE CESSIONI FABBRICATI STRUMENTALI (regime vigente fino al 31 dicembre 2013) (Sono i fabbricati censiti in catasto nella categoria A10 o nei gruppi catastali B, C, D, E (1)) CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA REVERSE REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE impresa costruttrice/ristruttura trice che cede l immobile strumentale entro 5 anni dall ultimazione dei lavori di costruzione o recupero impresa costruttrice/ristruttura trice che cede l immobile strumentale oltre 5 anni dall ultimazione dei lavori di Qualsiasi tipo di soggetto, che agisca o meno nell'esercizio di imprese, arti o professioni IVA OBBLIGATORIA % per: - porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa cedute da impresa costruttrice; - fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero (2) IVA SU OPZIONE % per: - porzioni di fabbricati a Soggetto che agisce prevalente destinazione nell'esercizio di imprese, abitativa cedute da impresa costruttrice; NO 168 EURO 3% 1% SI

7 costruzione o recupero OPPURE costruttrice/ ristrutturatrice (indipendentemente dalla data di cessione dell'immobile) in presenza di opzione per l imponibilità arti e professioni soggetto che non agisce nell'esercizio di imprese, arti o professioni - fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero (2) NO 168 EURO 3% 1% impresa costruttrice/ ristrutturatrice che cede l immobile strumentale oltre 5 anni dall ultimazione qualsiasi tipo di dei lavori di soggetto, che agisca o costruzione o meno nell'esercizio di recupero imprese, arti o OPPURE professioni costruttrice/ ristrutturatrice (indipendentemente dalla data di cessione dell'immobile) ESENTE 168 EURO 3% 1% in assenza di opzione per imponibilità Note: (1) La C.M. n. 27/E/2006 ha chiarito che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo. (2) Si tratta degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica di cui all'art. 31, c. 1, lett. c), b), e) della Legge n. 457/78 (ora art. 3, del DPR n. 380/2001, "Testo Unico dell'edilizia"). TABELLA ALIQUOTE CESSIONI FABBRICATI STRUMENTALI (regime vigente a decorrere dal 1 gennaio 2014) (Sono i fabbricati censiti in catasto nella categoria A10 o nei gruppi catastali B, C, D, E (1)) CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA REVERSE REGISTRO IPOTECARIA CATASTALE impresa costruttrice/ristruttura trice che cede l immobile strumentale entro 5 anni dall ultimazione dei lavori di costruzione o recupero Qualsiasi tipo di soggetto, che agisca o meno nell'esercizio di imprese, arti o professioni IVA OBBLIGATORIA % per: - porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa cedute da impresa costruttrice; - fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero (2) NO 200 EURO 3% (3) 1% (3) impresa costruttrice/ristruttura trice che cede l immobile strumentale oltre 5 anni dall ultimazione dei lavori di costruzione o recupero OPPURE costruttrice/ ristrutturatrice (indipendentemente dalla data di cessione dell'immobile) in presenza di opzione per l imponibilità Soggetto che agisce nell'esercizio di imprese, arti e professioni soggetto che non agisce nell'esercizio di imprese, arti o professioni IVA SU OPZIONE % per: - porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa cedute da impresa costruttrice; - fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero (2) SI NO 200 EURO 3% (3) 1% (3) impresa costruttrice/ ristrutturatrice che cede l immobile strumentale oltre 5 anni dall ultimazione dei lavori di costruzione o recupero OPPURE costruttrice/ ristrutturatrice qualsiasi tipo di soggetto, che agisca o meno nell'esercizio di imprese, arti o professioni ESENTE 200 EURO 3% (3) 1% (3)

8 (indipendentemente dalla data di cessione dell'immobile) in assenza di opzione per imponibilità Note: (1) La C.M. n. 27/E/2006 ha chiarito che la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo. (2) Si tratta degli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica di cui all'art. 31, c. 1, lett. c), b), e) della Legge n. 457/78 (ora art. 3, del DPR n. 380/2001, "Testo Unico dell'edilizia"). (3) Le imposte ipotecarie e catastali dovute in misura proporzionale non possono essere inferiori a 200 euro (art. 18, D.Lgs. n. 347/90).

9 Capitolo n. 2 Tabelle aliquote Iva nuove costruzioni La presente tabella riepiloga le aliquota IVA applicabili in caso di costruzione di un fabbricato o di un'opera di urbanizzazione. TIPOLOGIA DI IMMOBILI PRESTAZIONI E MATERIALI ALIQUOTA ABITAZIONI NON DI LUSSO (1) Contratti di appalto riguardante la prima abitazione 4% ABITAZIONI NON DI LUSSO (1) Altri contratti di appalto 10% ABITAZIONI NON DI LUSSO (1) Altre prestazioni d'opera (senza contratto di appalto) ABITAZIONI NON DI LUSSO (1) Acquisto di beni finiti (2) 4% ABITAZIONI NON DI LUSSO (1) Acquisto di materie prime e semilavorate (3) ABITAZIONI DI LUSSO Contratti di appalto ABITAZIONI DI LUSSO Altre prestazioni d'opera (senza contratto di appalto) ABITAZIONI DI LUSSO Acquisto di beni finiti ABITAZIONI DI LUSSO Acquisto di materie prime e semilavorate FABBRICATI A DESTINAZIONE MISTA Contratti di appalto affidati da imprese di costruzioni 4% Tupini (4) FABBRICATI A DESTINAZIONE MISTA Altri contratti di appalto 10% Tupini (4) FABBRICATI Altre prestazioni d'opera A DESTINAZIONE MISTA (senza contratto di appalto) Tupini (4) FABBRICATI A DESTINAZIONE MISTA Acquisto di beni finiti 4% Tupini (4) FABBRICATI A DESTINAZIONE MISTA Acquisto di materie prime e semilavorate Tupini (4) OPERE PER IL SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE Contratti di appalto 4% OPERE PER IL SUPERAMENTO DELLE BARRIERE Altre prestazioni d'opera ARCHITETTONICHE (senza contratto di appalto) OPERE PER IL SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE Acquisto di beni finiti (7) OPERE PER IL SUPERAMENTO DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE Acquisto di materie prime e semilavorate COSTRUZIONI RURALI AD USO ABITATIVO Contratti di appalto 4% COSTRUZIONI RURALI AD USO ABITATIVO Altre prestazioni d'opera (senza contratto di appalto) COSTRUZIONI RURALI AD USO ABITATIVO Acquisto di beni finiti 4% COSTRUZIONI RURALI AD USO ABITATIVO Acquisto di materie prime e semilavorate ALTRE COSTRUZIONI RURALI Contratti di appalto ALTRE COSTRUZIONI RURALI Altre prestazioni d'opera (senza contratto di appalto) ALTRE COSTRUZIONI RURALI Acquisto di beni finiti ALTRE COSTRUZIONI RURALI Acquisto di materie prime e semilavorate ALTRI EDIFICI NON RESIDENZIALI (capannoni, opifici, centri commerciali, ecc.) Contratti di appalto ALTRI EDIFICI NON RESIDENZIALI Altre prestazioni d'opera (capannoni, opifici, centri commerciali, ecc.) (senza contratto di appalto) ALTRI EDIFICI NON RESIDENZIALI (capannoni, opifici, centri commerciali, ecc.) Acquisto di beni finiti ALTRI EDIFICI NON RESIDENZIALI (capannoni, opifici, centri commerciali, ecc.) Acquisto di materie prime e semilavorate EDIFICI ASSIMILATI (5) e OPERE DI URBANIZZAZIONE (5) Contratto di appalto 10% EDIFICI ASSIMILATI (5) Altre prestazioni d'opera e OPERE DI URBANIZZAZIONE (5) (senza contratto di appalto) EDIFICI ASSIMILATI (5) e OPERE DI URBANIZZAZIONE (5) Acquisto di beni finiti 10% EDIFICI ASSIMILATI (5) e OPERE DI URBANIZZAZIONE (5) Acquisto di materie prime e semilavorate Note: (1) DM 2 agosto 1969 (2) Porte, finestre, termosifoni, caldaie, sanitari, prodotti per impianti elettrici, ecc. (3) Calce, cemento, piastrelle, mattoni, tegole, ecc. (4) Almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopraterra destinato ad abitazione e non più del 25% della medesima supeficie destinata a negozi. (5) Edifici assimilati: scuole, caserme, ospedali, collegi, orfanotrofi, ecc. (6) Opere di urbanizzazione: strade, parcheggi, fognature, rete idrica, elettrica e del gas, delegazioni, impianti cimiteriali, ecc.

10 (7) Per i servoscala l'aliquota è del 4% ai sensi del DPR 633/72 n.31, Tab. A, parte II.

11 Capitolo n. 3 Manutenzione, restauro e risanamento, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica Con riferimento alle aliquote applicabili, le norme IVA relative agli interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione di immobili fanno ancora riferimento all'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, riguardante le norme per l'edilizia residenziale. Secondo tale disposizione, gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così distinti: a. manutenzione ordinaria; b. manutenzione straordinaria; c. restauro e risanamento conservativo; d. ristrutturazione edilizia; e. ristrutturazione urbanistica. In realtà, tale disposizione è confluita, con modifiche, nell'articolo 3 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). La tabella di seguito riportata, individua le aliquote IVA applicabili con riferimento alle prestazioni di servizi relativi alla realizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica. La tabella, inoltre, riporta le aliquote IVA previste per la cessione di beni finiti e di materie prime e semilavorate nonché per la cessione di beni di valore significativo (quest'ultima, riferibile ai soli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati su edifici a prevalente destinazione abitativa privata). Tipo di intervento di cui all'art.31 c.1 della legge 457/78 Tipologia di immobili Prestazioni di servizi Contratti di appalto Contratti di subappalto Acquisti di materiali Materie prime Beni finiti(1) e semilav. Beni significativi (4) utilizzati per prestazioni di servizi Fino a concorr. Oltre il valore del valore della della prestaz. prestaz. Lett. a) manut. ordinaria Edifici a prev. destinaz. abitativa (2) privata 10% 10%(6) Lett. a) manut. ordin Altri edifici e opere (5) Lett. b) manut. straord. Edifici a prev. destinaz. abitativa (2) privata 10% 10%(6) Lett. b) manut. straord. Edifici residenziali pubblici (3) 10% 10% (7) Lett. b) manut. straord. Altri edifici ed opere (5) Lett. c) restauro e risanam. conserv. Tutti gli edifici ed opere (5) 10% 10% (7) 10% 10% 10% Lett. d) ristrutt. edilizia Tutti gli edifici ed opere (5) 10% 10% (7) 10% 10% 10% Lett. e) ristrutt. urbanistica Tutti gli edifici ed opere (5) 10% 10% (7) 10% 10% 10% Note: (1) Per beni finiti cui si applicano le aliquote agevolate si intendono quelli che anche successivamente al loro impiego nella costruzione o nell'intervento di recupero non perdono la loro individualità, pur incorporandosi nell'immobile. Non sono da considerare beni finiti quelli che, pur essendo prodotti finiti per il cedente, costituiscono materie prime e semilavorate per il cessionario (es. mattoni, maioliche, chiodi, eccetera). Sono da considerare beni finiti, ad esempio, gli ascensori, i montacarichi, gli infissi, i sanitari, i prodotti per gli impianti idrici, elettrici, a gas, eccetera. L'applicazione per l'aliquota ridotta è prevista solo nella fase finale di commercializzazione dei beni ed è subordinata al rilascio di una dichiarazione da parte dell'acquirente circa l'utilizzazione dei beni stessi (vedi capitolo 4) (2) Definizione di "fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata": art. 7, comma 1, lett. b), legge 488 del , art. 23-bis, comma 1, lett. c), legge n. 47/2004 e circolare min. fin. n. 247/E del , punto 2.1. (3) Definizione di "edifici di edilizia residenziale pubblica": circolare min. fin. n. 151/E del 9 luglio 1999 (alloggi pubblici, orfanotrofi, ospizi, brefotrofi pubblici). (4) Nell'ambito dei beni finiti, il legislatore ha individuato i "i beni significativi" con il D.M. 29 dicembre Trattasi di: ascensori e montacarichi; infissi esterni ed interni; caldaie; videocitofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria; sanitari e rubinetterie da bagno; impianti di sicurezza.

12 (5) Opere di urbanizzazione e equiparate. (6) Es. Appalto per l'installazione caldaia: costo complessivo euro. Costo caldaia euro; costo manodopera euro. In tal caso è necessario distinguere in fattura: euro (manodopera) con IVA al 10%; euro (parte del costo della caldaia pari al costo della manodopera) con IVA al 10%; euro (il rimanente costo della caldaia eccedente il costo della manodopera) con IVA al. (7) Se il contratto di appalto principale sconta l'aliquota Iva agevolata.

13 Capitolo n. 4 Modelli di dichiarazioni (fac-simili) Acquisto di unità immobiliari con caratteristiche non di lusso prima casa - Integrazione del contratto preliminare. (file PDF - 7 Kb) fac-simile1.pdf Appalto/subappalto per la costruzione di unit à immobiliari, non di lusso prima casa, oppure, commissionate da imprese edili o da cooperative edilizie. (file PDF - 7 Kb) fac-simile2.pdf Appalto/subappalto per la costruzione di abitazione non prima casa non di lusso - fabbricati Tupini. (file PDF - 6 Kb) fac-simile3.pdf Appalto/subappalto per la costruzione di fabbricati rurali ad uso abitativo. (file PDF - 6 Kb) fac-simile4.pdf Appalto/subappalto per la costruzione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria e opere equiparate. (file PDF - 6 Kb) fac-simile5.pdf Appalto/subappalto per interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche. (file PDF - 6 Kb) fac-simile6.pdf Prestazione di servizi per interventi di manutenzione straordinaria lett. b) art.31 della legge 457 del 5 agosto 1978 effettuati su edifici di edilizia residenziale pubblica. (file PDF - 9 Kb) fac-simile7.pdf Appalto/subappalto per gli interventi di restauro e risanamento conservativo, per gli interventi di ristrutturazione edilizia e per gli interventi di ristrutturazione urbanistica di cui, rispettivamente, alle

14 lett. c), d), ed e) dell'art.31 della legge 457 del 5 agosto (file PDF - 6 Kb) fac-simile8.pdf Appalto/subappalto per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di cui all'art.31 della legge 457 del 5 agosto 1978 effettuati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. (file PDF - 7 Kb) fac-simile9.pdf Acquisto di beni finiti diversi dalle materie prime e semilavorate (file PDF - 6 kb) fac-simile10.pdf

15 Capitolo n. 5 Modelli di clausole contrattuali (fac-simili) Cessione da impresa costruttrice entro i cinque anni dalla ultimazione dei lavori di costruzione di fabbricato non strumentale per natura (es: abitativo, strumentale per destinazione ) Fac-simile 1.pdf Cessione da impresa costruttrice entro i cinque anni dalla ultimazione dei lavori di recupero di fabbricato non strumentale per natura (es: abitativo, strumentale per destinazione ) Fac-simile 2.pdf Cessione di fabbricato non strumentale per natura (es: abitativo, strumentale per destinazione ) da impresa costruttrice oltre cinque anni dalla fine dei lavori in assenza di opzione per l'applicazione dell'imposta sul valore aggiunto. Fac-simile 3.pdf Cessione da impresa costruttrice entro i cinque anni dalla ultimazione dei lavori di costruzione di fabbricato strumentale per natura Fac-simile 4.pdf Cessione da impresa costruttrice entro i cinque anni dalla ultimazione dei lavori di recupero di fabbricato strumentale per natura Fac-simile 5.pdf Cessione di fabbricato strumentale per natura da impresa costruttrice oltre cinque anni dalla fine dei lavori o da impresa diversa da imprese costruttrice, in assenza dell'opzione di cui all'articolo 10, comma 1, numero 8-ter) del D.P.R. n. 633/1972 Fac-simile 6.pdf Cessione di fabbricato non strumentale per natura (es: abitativo) da impresa costruttrice oltre cinque anni dalla fine dei lavori in presenza di opzione per l'applicazione dell'imposta sul valore aggiunto. Fac-simile 7.pdf Cessione di fabbricato strumentale per natura oltre i cinque anni dal termine dei lavori, opzione della

16 parte alienante per la sottoposizione del contratto ad imposta sul valore aggiunto Fac-simile 8.pdf

17 Confindustria Vicenza