Rendiconto tipo. per gli Amministratori. Condominiali

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1 Rendiconto tipo per gli Amministratori Condominiali

2 Rendiconto tipo per gli Amministratori Condominiali

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4 UN RENDICONTO TIPO DI MODERNA CONCEZIONE Com è noto, l art del Codice Civile prevede che l amministratore del condominio alla fine di ciascun anno renda il conto della propria gestione, ma nessuna disposizione stabilisce alcunché in ordine alle modalità e ai criteri che debbono essere seguiti per la redazione del relativo documento da parte dell amministratore. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1544/ 04, riconfermando un principio già enunciato dalla giurisprudenza di merito, ha precisato che, pur non dovendo attenersi a regole determinate, il rendiconto deve ispirarsi a criteri di chiarezza, di intelligibilità e di semplicità e dev essere redatto secondo il criterio della competenza. Da parte della giurisprudenza è stato ribadito anche che il rendiconto va reso al termine di ogni esercizio, che dev essere accompagnato dal riparto e trasmesso ai condòmini in tempo utile prima dell assemblea convocata per l approvazione. La giurisprudenza ha infine sancito che ogni condominio amministrato deve essere titolare di un proprio conto corrente, nel quale devono confluire tutte (e solo) le operazioni relative al condominio stesso e dal quale risulti il saldo contabile di cassa. Mentre si formava questa elaborazione giurisprudenziale, nell ultimo decennio venivano emanate normative in materia fiscale che hanno interessato il condominio, tra le quali ricordiamo a puro titolo esemplificativo la legge , n. 449, in forza della quale i condominii sono diventati dal 1 gennaio 1998 sostituti di imposta, nonché la Finanziaria 2007, che ha introdotto per il condominio l obbligo di operare la ritenuta d acconto del 4% sui compensi corrisposti all appaltatore. Alla luce di quanto sopra, si è fatta sempre più impellente l esigenza di individuare alcuni punti fermi e criteri certi cui uniformarsi per una corretta e trasparente tenuta della contabilità condominiale. Agiai, Coram e Gesticond - unitamente a Confedilizia - facendosi portatori di richieste provenienti dai propri associati, hanno quindi predisposto uno schema di RENDICONTO TIPO di moderna concezione che tiene conto sia delle richiamate indicazioni della giurisprudenza, sia delle esigenze emerse alla luce della prassi condominiale e dell esperienza acquisita dagli amministratori nell esercizio della loro attività. Passando alla sintetica disamina del documento che viene oggi messo a disposizione degli amministratori di Agiai, Coram e Gesticond nonché degli associati di Confedilizia, precisato in linea generale che il rendiconto condominiale che l amministratore presenta ai condòmini deve necessariamente contenere il prospetto riepilogativo delle entrate e delle uscite effettuate durante l esercizio contabile nonché di tutti i versamenti effettuati dai condòmini, evidenziamo in particolare quanto segue. Modalità d uso Tra le spese generali sono incluse, quasi sempre, anche le spese relative a Manutenzione parti comuni : sebbene il criterio di ripartizione sia lo stesso delle spese generali, si ritiene opportuno tenere separate le due voci, sia perché gli interventi manutentivi sono quelli che 3

5 presentano di anno in anno le variazioni più rilevanti, sia perché le relative spese si prestano più facilmente a discussioni in sede assembleare. Per tutte le spese iscritte a rendiconto alle voci Spese generali e Manutenzione parti comuni è previsto l inserimento del numero di fattura. Le Spese ascensori sono attribuite per ogni scala, suddivise in costi per la manutenzione in abbonamento, spese ordinarie e spese per forza motrice. Il criterio di riparto utilizzato è quello stabilito dal Regolamento di condominio. Anche i criteri di ripartizione delle spese per l acqua variano ovviamente a seconda di quanto previsto dal Regolamento, che può prevedere l attribuzione delle spese in ragione del consumo espresso in metri cubi per numero di persone stabilmente dimoranti all interno delle unità dello stabile, oppure per millesimi di proprietà. E comunque utile, come nel caso dell ascensore, tenere distinti nel rendiconto i costi delle fatture emesse dalla società erogatrice dagli oneri e dai costi accessori (manutenzione in abbonamento autoclave, forza motrice di sollevamento etc.). I saldi attivi e passivi così risultanti dal rendiconto dovranno essere sommati o detratti in occasione del versamento della prima o della seconda rata del preventivo del successivo esercizio. I fondi di proprietà del condominio sono chiaramente indicati evidenziandosi per ciascuno di essi l entità dell incremento rispetto al precedente esercizio contabile. È stata prevista l integrazione del rendiconto con un prospetto evidenziante le informazioni relative all amministratore, alla portineria, ai dati catastali relativi ai beni comuni, alle polizze assicurative, al certificato prevenzione incendi, alle attrezzature in dotazione al condominio: si tratta di un elemento utile e certamente suscettibile di positiva valutazione da parte dei condòmini. Per la stessa ragione, nell ottica di rendere di immediata comprensione l andamento tendenziale delle spese sostenute nei diversi esercizi contabili, è stato previsto un grafico che consente la valutazione comparativa tra rendiconti e preventivi e un prospetto diretto a evidenziare anche in forma percentuale l entità delle spese sostenute nell esercizio contabile che viene sottoposto all approvazione dell assemblea. Questo è un modello di rendiconto. Esso deve evidentemente essere adattato alle esigenze e alla concreta fattispecie del condominio per il quale viene utilizzato. I suoi contenuti andranno trasferiti in un autonomo documento per le parti di interesse. 4

6 AMMINISTRATORE CONDOMINIO (1) (nome e cognome) (via/piazza) (via e numero civico) (città) (città) (numero telefonico) RENDICONTO SPESE ESERCIZIO DAL AL E RELATIVA RIPARTIZIONE * * * * PREVENTIVO SPESE ESERCIZIO DAL AL E RELATIVA RIPARTIZIONE IMPORTANTE: Lo studio dell Amministratore in via/piazza n è aperto, per i condòmini, nei giorni dal al, dalle ore alle ore, previo appuntamento telefonico. (1) Indicare, se esistente, il nome del condominio. In difetto, il condominio sarà indicato a mezzo del suo indirizzo (Condominio., ovvero: Condominio via ). 5

7 PROSPETTO DEI DATI PRINCIPALI DEL CONDOMINIO AMMINISTRAZIONE GENERALITÀ DELL AMMINISTRATORE:... DATA DELIBERA DI PRIMA NOMINA:... POLIZZA RESPONSABILITÀ PROFESSIONALE:... SOCIETÀ ASSICURATRICE:... N. POLIZZA:... PORTINERIA GENERALITÀ DEL PORTIERE:... DATA ASSUNZIONE:... NUMERO MATRICOLA INPS:... POSIZIONE ASSICURATIVA INAIL:... POLIZZA MALATTIE:... SOCIETÀ ASSICURATRICE:... N. POLIZZA:... LOCALE PORTINERIA (DATI CATASTALI) PARTITA:... FOGLIO:... SUBALTERNO:... ZONA CENSUARIA:... CATEGORIA:... CLASSE:... NUMERO VANI:... RENDITA CATASTALE:... AUTORIZZAZIONE AMMINISTRATIVA CONDOMINIO (licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire) NUMERO:... DATA:... 6

8 LICENZA DI ABITABILITÀ NUMERO:... DATA:... AUTORIZZAZIONE PASSO CARRABILE NUMERO:... DATA:... POLIZZA GLOBALE FABBRICATI SOCIETÀ ASSICURATRICE:... NUMERO DI POLIZZA:... DATA STIPULAZIONE:... DATA SCADENZA:... CERTIFICATO PREVENZIONE INCENDI:... ALTRO:... 7

9 PROSPETTO DELLE ATTREZZATURE IN DOTAZIONE AL CONDOMINIO ALLA DATA DEL... NUMERO ESEMPLARI TIPO DI MATERIALE MARCA STATO DI CONSERVAZIONE 8

10 CONFRONTO PREVENTIVO CONSUNTIVO, ESERCIZIO DAL... AL... INCIDENZA DESCRIZIONE PREVENTIVO CONSUNTIVO SALDO ATTIVO SALDO PASSIVO % SPESE Portineria: stipendi, contributi, tfr, mat. pulizie, telefono, manutenzione Assicurazione globale fabbricati Disinfestazioni Illuminazione scale e parti comuni Spese ascensori Spese acqua Raccomandate, cancelleria, copisteria Compenso amministratore Manutenzione parti comuni ed imprevisti Spese riscaldamento Spese autorimessa Arrotondamento sul preventivato Differenza tra quote richieste e versato (a titolo esemplificativo) 9

11 GRAFICO SPESE ANNO... RAPPRESENTAZIONE GRAFICA DELL'INCIDENZA DELLE SINGOLE SPESE DI CUI AL CONSUNTIVO (a titolo esemplificativo) (indicare percentuale) Portiere Assicurazione globale fabbricato Raccomandate, copisteria, cancelleria Acconto, saldo e compilazione mod.ici Compenso amministratore Illuminazione scale e parti comuni Spese ascensore Spese acqua Manutenzione ordinaria parti comuni 10

12 RENDICONTO SPESE ESERCIZIO DAL... AL... SPESE GENERALI Retribuzione portiere e sostituti Contributi assistenziali INPS e INAIL Tenuta libri paga (Ditta: ft ) Polizza malattie portiere (Compagnia: ) Quota accantonamento licenziamento portiere Locale portineria: manutenzione annua estintori portineria (Ditta: ft ) Materiale pulizie (Ditta: ft ) Assicurazione globale fabbricati (Compagnia: ) Interventi deblattizzanti (Ditta: ) Passo carrabile (Tassa o canone) Canone bocche antincendio dal 1^ trim. al 4^ trim. Illuminazione scala periodo gennaio dicembre Acconto e saldo ICI anno Canone annuo manutenzione idranti scala (Ditta: ft ) Raccomandate: corrispondenza con enti, fornitori, denunce assicurazione etc. Raccomandate invio convocazione assemblea ordinaria del e invio relativo verbale Cancelleria, telefonate, postali etc. Copisteria: rendiconti, preventivi etc. Compenso Amministratore IVA su compenso Amministratore Redazione, compilazione e presentazione mod. AC (anno) a norma di legge, in via telematica Gestione e certificazione ritenute d acconto professionisti Redazione, compilazione e presentazione modello 770 a norma di legge in via telematica (anno ) MANUTENZIONE PARTI COMUNI Disinfestazione formiche (Ditta: ft ) Sostituzione vari neon ai piani e regolazione crepuscolare (Ditta: ft ) Ripristino chiudiporta sganciato per pulizia vetri (Ditta: ft ) Regolazione chiudiporta portoncino ingresso (n. 2 interventi) e regolazione chiudiporta porte a vetri scale ascensori (Ditta: ft ) Causa infiltrazione acqua alloggio, eseguite ispezioni murarie demolizione parete e rivestimento piastrelle all. prop., parte pavimento e parte cartongesso, ricostruzione parti demolite con fornitura e posa di tutti i materiali occorrenti, trasporto macerie pubblica discarica, materiali e monodopera (Ditta: ft ) Previo scarico impianto ed intercettazione colonne a/r con fornitura e posa n. 4 rubinetti a sfera, sostituzione tratto tubazione riscaldamento deteriorata con fornitura di nuovo tratto di colonna (circa 3 mt.) giunti, tee, manicotti contrazione, ricarico impianto tecnico, materiali e manodopera (Ditta: ft ) Rimborso assicurazione su lavori di cui sopra 11

13 SPESE ASCENSORI Forza motrice ascensore periodo gennaio dicembre Manutenzione in abbonamento (Ditta: ft ) Manutenzione ordinaria (Ditta: ft ) per riparazione porte cabina (n. 2 interventi), sostituzione n. 1 batteria alimentazione allarme (entrambi gli impianti), fornitura targhe "vietato fumare" in cabina, sostituz. n. 1 pattino guida e n. pulegge operatore porte, regolazione cinghia trasmissione motore - porte di cabina, applicazione dispositivo di raccolta assorbimento eccedente olio in fossa, sost. n. 2 contatti a pistoncino piano, riparazione gruppo operatore porte Trattamento ecologico fossa (Ditta: ft ) Verifica periodica biennale ente (Ditta: ft ) SPESE ACQUE A MC. Forza motrice autoclave periodo gennaio dicembre Lettura contatori acqua Manutenzione autoclave in abbonamento (Ditta: ft ) Consumo acqua dal 1^ trim. al 4^ trim. SPESE DI RISCALDAMENTO Forza motrice bruciatore Forza motrice pompe e bruciatore periodo Spese combustibile Consumo periodo (mc. ) Conduzione centrale termica Conduzione impianto termico, tenuta libretto centrale, assicurazione, assunzione ruolo "Terzo responsabile", revisione estintore etc. (Ditta: ft ) Spese amministrative Compenso amministratore gestione riscaldamento SPESE AUTORIMESSA Illuminazione corridoio periodo Canone annuo manutenzione estintori (Ditta: ft ) TOTALI RIEPILOGATIVI Totale rendiconto spese Saldi esercizio precedente (a Vs/credito) Totale versamenti Chiusura rendiconto (a Vs/debito) SITUAZIONE FONDI Fondo indennità licenziamento portiere Situazione da ultimo rendiconto Quote accantonamento tfr portiere (a titolo esemplificativo) 12

14 PREVENTIVO SPESE ESERCIZIO... (A) SPESE GENERALI Retribuzione portiere, quota indennità Licenziamento, contributi INPS, INAIL, tenuta Libri Paga Materiale pulizie e contributo telefono Assicurazione Globale fabbricati, ricerca guasti e furto, ICI Derattizzazione e deblattizzazione Illuminazione parti comuni e spese lampade Manutenzione ordinaria parti comuni ed imprevisti..... (B) SPESE ASCENSORE SCALA A Forza motrice ascensore, manutenzione in abbonamento e ordinaria, verifiche in base alle nuove normative..... SCALA B Forza motrice ascensore, manutenzione in abbonamento e ordinaria, verifiche in base alle nuove normative..... (C) SPESE ACQUA Consumo acqua, forza motrice e manutenzione in abbonamento Autoclave..... TOTALE RIEPILOGATIVI TOTALE PREVENTIVO

15 RIPARTIZIONE SPESE ESERCIZIO DAL... AL... CONDÒMINI (nome e cognome) SPESE GENERALI INQUILINI PIANO M.MI IMPORTO SPESE ASCENSORE M.MI IMPORTO SPESE ACQUA MC. IMPORTO SPESE RISCALDAMENTO M.MI IMPORTO SPESE AUTORIMESSA UNITÀ IMPORTO TOTALE SPESE ESERCIZIO SALDI ESERCIZIO PRECEDENTE + VS DARE VS AVERE 1 Inquilino PT 2 Inquilino PT Inquilino Inquilino BOX 24 BOX 25 BOX 26 BOX 27 BOX 28 BOX 29 BOX 30 BOX 31 BOX TOTALE (a titolo esemplificativo) ACCONTI VERSATI ESERCIZIO SALDI PASSIVO ATTIVO 14

16 SPESE GENERALI CONDÒMINI (nome e cognome) PIANO M.MI IMPORTO 1 PT 2 PT BOX 24 BOX 25 BOX 26 BOX 27 BOX 28 BOX 29 BOX 30 BOX 31 BOX TOTALE (a titolo esemplificativo) RIPARTIZIONE PREVENTIVO ESERCIZIO DAL... AL... SPESE ASCENSORE M.MI IMPORTO SPESE ACQUA MC. IMPORTO SPESE RISCALDAMENTO M.MI IMPORTO SPESE AUTORIMESSA UNITÀ IMPORTO SALDI PASSIVO ATTIVO 1^ RATA GIÀ RICHIESTA IN DATA. 2^ RATA + passivo attivo SCADENZA. 3^ RATA DA VERSARE ENTRO IL. ACCONTO ES DA VERSARE ENTRO IL. 15

17 RIEPILOGO RIPARTIZIONE PREVENTIVO IN ORDINE ALFABETICO E CON INDICAZIONE DEI PROPRIETARI CON PIÚ UNITÁ IMMOBILIARI ESERCIZIO DAL... AL... CONDÒMINI (nome e cognome) TOTALE SPESE ESERCIZIO PASSIVO SALDI ATTIVO 1^ RATA GIÀ RICHIESTA IN DATA. 2^ RATA + passivo attivo SCADENZA. ACCONTO ES DA VERSARE ENTRO IL. TOTALE (a titolo esemplificativo) 16

18 AGIAI Associazione Geometri Italiani Amministratori Immobiliari (convenzionata Confedilizia) Via Barberini, Roma Tel CONFEDILIZIA Confederazione italiana proprietà edilizia Via Borgognona, Roma Tel (r.a.) CORAM Coordinamento Registri amministratori Confedilizia Via Borgognona, Roma Tel (r.a.) GESTICOND Libera associazione nazionale amministratori condominiali, immobiliari e gestori di edifici (aderente Confedilizia) Via XX Settembre, Genova Tel

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