NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Pasquale Guerra (referente OMI) Dario Agosti (collaboratore) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Venezia con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Venezia Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Venezia, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Venezia. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Veneto con approfondimenti sulla provincia di Venezia ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; l intensità del mercato immobiliare (); lo stock e per dimensione delle abitazioni. 1

4 2 Mercato regionale In questa prima sezione è fornita un analisi del mercato immobiliare residenziale di tutte le province del Veneto relativamente al II semestre. Nella regione Veneto si sono registrate nel II semestre complessivamente , 8,5% circa delle compravendite nazionali ( ). Dalla Tabella 1 emerge, per l intera regione Veneto, un calo delle compravendite tra il II semestre e lo stesso periodo dell anno precedente pari al -29,1% leggermente superiore al calo nazionale, -28,9%. I cali più consistenti si sono rilevati nelle provincie di Verona (-32,3%) e Padova (-30,9%); mostrano cali inferiori, ma comunque molto elevati, le provincie di Venezia (-26,9%) e Belluno (-24,1%). Nella stessa Tabella 1 si registra, per i soli capoluoghi, un calo complessivo del tra il II semestre e l omologo semestre del 2011 del -28,0% di poco superiore, anche in questo caso, al calo registrato nei capoluoghi a livello nazionale, -27,7%. I cali più consistenti si sono rilevati nei capoluoghi di Verona (-38,1%) e Belluno (-29,7%), mentre variazioni minori, ma comunque consistenti, si sono avute nei capoluoghi di Vicenza (-24,1%) e Venezia (-21,0%). Per quanto attiene i dati relativi ai comuni delle province con esclusione dei capoluoghi, riportati sempre in Tabella 1, si osserva una contrazione analoga a quella registrata nei comuni non capoluogo a livello nazionale, -29,4%. I cali più elevati si sono rilevati nei comuni (escluso capoluogo) della provincia di Padova -32,9% e di Verona, -29,8%, mentre variazioni minori si sono avute nei comuni della provincia di Vicenza -27,7%, e Belluno, -23,0%. Nella Tabella 2 si rileva che la quotazione maggiore a livello di intera provincia è quella di Venezia (2.071 /m²) seguita da Belluno (1.484 /m²), mentre i valori più bassi si registrano nelle provincie di Vicenza (1.144 /m²) e Rovigo (1.095 /m²). La variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il I semestre mostra, a livello di intera provincia, nel complesso una sostanziale tenuta dei valori, con oscillazioni che vanno dal -2,9% osservato nella provincia di Vicenza al +0,4% nella provincia di Verona. Per i soli capoluoghi la quotazione maggiore si rileva nella città di Venezia (2.935 /m²) seguita da Treviso (2.292 /m²), mentre i valori più bassi si registrano nelle città di Rovigo (1.113 /m²) e Belluno (1.082 /m²). La variazione percentuale delle quotazioni tra il II semestre e il I semestre mostra, anche a livello di capoluoghi una sostanziale tenuta dei valori, con tassi compresi tra il -2,5% di Vicenza al +0,2% di Verona. Per quanto attiene le quotazioni relative ai comuni delle province con esclusione dei capoluoghi, i valori maggiori si rilevano, ancora nella provincia di Venezia (1.705 /m²) seguita da quella di Belluno (1.542 /m²), mentre i valori più bassi si registrano nelle provincie di Rovigo (1.090 /m²) e Vicenza (1.026 /m²). La variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il II semestre 2011 mostra, nei comuni delle province con esclusione dei capoluoghi, ancora una sostanziale tenuta dei valori, con tassi compresi tra il -3,0% rilevato nella provincia di Vicenza al +0,5% osservato a Verona. Nella Tabella 3 è riportato, con l analoga suddivisione delle precedenti tabelle (intera provincia, capoluoghi e non capoluoghi), il relativo all intero anno, la variazione rispetto all anno 2011 e il valore dell intensità di mercato misurata attraverso l. Nella Figura 1 è riportato il grafico della distribuzione del tra le province del Veneto dal quale si evince che la provincia di Venezia è la prima nella regione per numero di transazioni (20,6%), mentre quella con il minor numero è Rovigo che rappresenta il 4,7% del totale degli scambi; da notare che le provincie di Venezia, Verona e Padova si dividono quasi il 60% del mercato immobiliare regionale. 2

5 Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem Var % II sem 11 Quota % Italia II sem Var % II sem 11 Quota % Italia II sem Var % II sem 11 Quota % Italia Belluno ,1% 0,45% ,7% 0,21% ,0% 0,56% Padova ,9% 1,56% ,2% 1,41% ,9% 1,63% Rovigo ,5% 0,39% ,2% 0,34% ,6% 0,42% Treviso ,1% 1,29% ,6% 0,50% ,0% 1,65% Venezia ,9% 1,74% ,0% 1,64% ,1% 1,78% Vicenza ,2% 1,36% ,1% 0,70% ,7% 1,67% Verona ,3% 1,65% ,1% 1,41% ,8% 1,76% Veneto ,1% 8,44% ,0% 6,20% ,4% 9,47% Italia ,9% 100% ,7% 100% ,4% 100% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province Quotazione /m 2 Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Var % quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Belluno ,4% 130, ,8% 111, ,2% 132,7 Padova ,2% 114, ,1% 120, ,2% 112,1 Rovigo ,2% 143, ,1% 126, ,2% 148,4 Treviso ,1% 111, ,0% 110, ,1% 111,9 Venezia ,0% 113, ,4% 121, ,2% 109,0 Vicenza ,9% 116, ,5% 126, ,0% 113,7 Verona ,4% 119, ,2% 117, ,5% 121,4 Veneto ,4% 117, ,4% 119, ,4% 115,9 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province Var % / 2011 Var % / 2011 Var % / 2011 Belluno ,5% 1,06% ,3% 1,33% ,7% 1,02% Padova ,7% 1,51% ,3% 1,59% ,2% 1,49% Rovigo ,9% 1,31% ,2% 1,70% ,4% 1,21% Treviso ,6% 1,30% ,5% 1,66% ,7% 1,26% Venezia ,7% 1,60% ,0% 1,51% ,4% 1,64% Vicenza ,7% 1,30% ,1% 1,52% ,3% 1,27% Verona ,8% 1,50% ,5% 1,45% ,8% 1,52% Veneto ,5% 1,42% ,6% 1,53% ,4% 1,39% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% 3

6 Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole province della Regione Veneto per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). Nel grafico di figura 2 è riportato il confronto tra l nazionale, regionale e dei soli capoluoghi di provincia dal quale si evince che tutte le città del Veneto, fatta eccezione per Belluno, hanno un maggiore di quello medio regionale e nazionale. Nel grafico di Figura 3 è invece riportato il confronto tra l nazionale, regionale e dei comuni delle varie province con esclusione del capoluogo dal quale si evince che sole le province di Venezia, Verona e Padova hanno un maggiore di quello medio regionale e nazionale. Nella Figura 4 è rappresentato l indice del dal I semestre 2004 che evidenzia l andamento delle compravendite a livello regionale distinto negli ambiti territoriali dei comuni capoluogo e non capoluoghi posti a confronto con la situazione regionale e nazionale; il grafico mostra il maggior numero di compravendite, per i comuni non capoluogo, nel II semestre 2005, mentre per i comuni capoluogo nel I semestre 2006; i cali più consistenti si sono rilevati, per i comuni capoluogo e per i comuni non capoluogo nel II semestre. La Figura 5 riporta l andamento annuale dell che mostra che la minore intensità del mercato si riscontra, sia per i capoluoghi sia per i comuni non capoluogo nel. 4

7 Figura 2: capoluoghi Figura 3: - non capoluoghi 5

8 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,5 104, ,0 107,3 105,2 107,2 105,5 105,6 105,6 104,2 98,1 101,2 105,2 96,5 99,5 100,1 99,4 96,7 94,1 Italia Veneto Capoluoghi Non capoluoghi 91,7 85,5 79,3 78,775,8 69,5 74,5 72,170,7 76,8 69,3 67,1 68,2 69,6 68,465,8 70,0 69,6 65,8 67,0 69,2 66,1 67,2 67,7 64,8 66,2 48,8 48,3 50,8 50,8 46,7 47,6 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi 3,75% 3,25% 2,75% 3,60% 3,53% 3,43% 3,50% 3,46% 3,38% 3,16% 3,19% 3,17% 3,09% 2,69% 3,00% 2,25% 1,75% 1,25% 2,40% 2,36% 2,20% 2,06% 2,05% 2,03% 2,07% Italia 2,05% 2,05% Veneto 2,13% 1,95% 1,97% Capoluoghi 1,50% Non Capoluoghi 1,42% 1,39%

9 3 Mercato provinciale In questa seconda parte viene analizzato il mercato immobiliare residenziale della provincia di Venezia, costituita da 44 Comuni suddivisi in 5 macroaree con caratteristiche territoriali similari (Figura 6). Le macroaree, utilizzate già nelle precedenti Note Territoriali, sono: o Venezia (comune capoluogo); o Cintura Veneziana (comuni di prima e seconda fascia del capoluogo); o Zona Balneare (fascia costiera esclusa la città di Venezia); o Veneto Orientale; o Zona Sud. Figura 6: Macroaree provinciali Venezia La Tabella 4 riporta i dati del rilevati nel II semestre, suddivisi per singola macroarea, e la loro variazione rispetto allo stesso periodo dell anno Si nota a livello provinciale, come già detto in precedenza, un consistente calo complessivo del (-26,9%) con valori che oscillano dal -31,9% registrato nella macroarea Cintura Veneziana al -18,1% rilevato a Venezia città. Per quanto attiene la quotazione media, che a livello provinciale è pari a /m², i valori oscillano dai /m² a Venezia fino ai /m² della Zona Sud. In termini di variazioni le quotazioni medie delle abitazioni nelle diverse macroaree risultano sostanzialmente stabili rispetto al I semestre. La Tabella 5 riporta i dati del rilevati nell intero anno, suddivisi per singola macroarea, e la loro variazione rispetto all anno Si riscontra, a livello provinciale, un decremento complessivo del pari al -24,7% con valori che oscillano tra il -31,8% osservato nella macroarea Zona Sud e il -21,3% rilevato a Venezia. Nell intera provincia gli scambi hanno coinvolto l 1,60% dello stock mentre tra le macroaree l è massimo nella Cintura Veneziana (1,87%) e minimo a Venezia e nella Zona Sud (1,42%). Nel grafico di Figura 7 sono rappresentati gli andamenti degli indici delle quotazioni e delle compravendite, aggregati per capoluogo e resto della provincia dal I semestre Esaminando il grafico si rileva in generale il trend discendente delle iniziato, in maniera consistente, dal II semestre 2007 che coincide 7

10 anche con la stasi dei prezzi sia nel capoluogo che nei comuni della provincia; da notare che, rispetto all intero periodo considerato (2004-), Venezia raggiunge il minimo delle transazioni nel II semestre 2011 ed il resto della provincia nel II semestre. Nel grafico di Figura 8 è rappresentato l andamento dell, aggregato per capoluogo e resto della provincia dall anno Nella Figura 9 è riportato il grafico con la distribuzione del nelle macroaree provinciali dal quale si evince che la macroarea Cintura Veneziana è la prima per numero di transazioni (30,0%) seguita da Venezia (27,9%) e dalla dalla Zona Balneare (24,9%); le macroaree provinciali con il minor numero di sono quella del Veneto Orientale (12,6%) e della Zona Sud (4,6%). Nella Figura 10 è riportato il grafico dell per singola macroarea provinciale dal quale si evince che la macroarea Cintura Veneziana (1,87%) è la prima per intensità del mercato immobiliare seguita dalla Zona Balneare (1,68%) e dalla Veneto Orientale (1,43%); le macroaree provinciali con minor sono quella di Venezia e della Zona Sud (1,42%). Le mappe riportate nella Figura 11, Figura 12 e Figura 13 rappresentano l intero territorio provinciale e, con diverso grado cromatico, rispettivamente la distribuzione delle, i differenziali di quotazioni rispetto alla media provinciale e l. Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali Var % II sem 11 Quota % Provincia Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Cintura Veneziana ,9% 30,03% ,6% 105,3 Veneto Orientale ,6% 12,58% ,2% 111,5 Venezia ,1% 27,90% ,4% 121,3 Zona Balneare ,4% 24,89% ,1% 110,9 Zona Sud ,9% 4,61% ,0% 106,0 Provincia di Venezia ,9% 100,00% ,0% 113,9 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali Var % / 2011 Cintura Veneziana ,6% 1,87% Veneto Orientale ,9% 1,43% Venezia ,2% 1,42% Zona Balneare ,0% 1,68% Zona Sud ,8% 1,42% Totale Provincia di Venezia ,7% 1,60% 1 Da questa tabella e per il seguito del documento i valori del, la conseguente variazione differiscono da quelli riportato in Tabella 1 in quanto sono state estratti il e lo stock del comune di Cavallino-Treporti. Per problemi catastali, infatti, il e lo stock di tale comune vengono conteggiati come appartenenti al comune di Venezia. Eccezionalmente, in occasione della pubblicazione della Nota Territoriale si riesce ad attribuire il reale e stock del comune di Cavallino-Treporti e del comune di Venezia. 8

11 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,4 124,2 122,5 126,8 126,8 124,3 123,2 123,2 123,2 123,0 123,7 123,7 123,2 121,8 118,6 118,6 121, ,2 112,5 114,0 114,0 112,4 112,5 112,0 108,1 109,5 108,7 109,2 109,3 109,4 108,8 109,0 100,9 106,4 106,9 106,7 106,9 102,0 102, ,6 101,3 102,9 100,1 103,7 99,6 99,0 99,0 92,3 94,9 80,7 83,1 77,1 75,3 73,4 75,2 70,5 72,1 69,5 70,5 70,1 71,1 68,7 70,8 69,0 Quotazioni Venezia 55,6 56,9 Quotazioni Resto provincia Resto provincia 55,1 Venezia 48,5 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 8: capoluogo e resto provincia 4,00% 3,50% 3,83% 3,72% 3,70% 3,54% 3,00% 2,78% 2,73% 2,94% 2,70% 2,50% 2,65% 2,39% 2,32% 2,29% 2,00% 1,50% Capoluogo Resto provincia 2,16% 1,78% 1,97% 1,80% 1,42% 1,68% 1,00%

12 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali Figura 10: per macroaree provinciali 10

13 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale 11

14 Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale Da Tabella 6 a Tabella 9 sono riportati nel dettaglio, a livello di ogni singolo comune, per macroaree provinciale di appartenenza, il nel II semestre e la relativa variazione, l dell anno, la quotazione comunale e la variazione rispetto al I semestre. Nella macroarea Cintura Veneziana (Tabella 6) si registrano compravendite, il 31,9% in meno rispetto al II semestre I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono Mira (146) e Spinea (140), mentre i comuni con il più basso sono Stra (22) e Vigonovo (38). La percentuale di registrate nella macroarea copre il 30% dell intera quota provinciale ed è la prima macroarea, a livello provinciale, per numero di transazioni e quella dove si è registrato il maggior calo di compravendite rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Le quotazioni hanno confermato sostanzialmente una stabilità in tutta la macroarea con una quotazione media che si attesta a /m 2. Nella macroarea Veneto Orientale si registrano 469 compravendite, in calo del -26,6% (Tabella 7). I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono San Donà di Piave (171) e Portogruaro (72), mentre i comuni con il più basso sono Annone Veneto (4) e Gruaro (6). Le quotazioni hanno confermato una stabilità in tutta la macroarea con una quotazione media intorno a /m 2. Forte il calo anche nella macroarea Zona Balneare che con 928 segna una contrazione del -29,4% rispetto al II semestre 2011 (Tabella 8). I comuni che hanno registrato il più alto numero di compravendite sono Jesolo (283) e Chioggia (252), mentre i comuni con il più basso sono Eraclea (63) e Cavallino- Treporti (72). La Zona Balneare è la seconda macroarea, a livello provinciale, per numero di transazioni con una quota del 25% circa. La quotazione media risulta di /m 2 e rispetto al I semestre è da notare l aumento di Cavallino Treporti, +3,1% e la diminuzione del -1,0% a Chioggia, mentre il valore delle abitazioni risulta sostanzialmente invariato negli altri comuni. Con 172 la macroarea Zona Sud rappresenta circa il 5% delle compravendite ed è quella che mostra il calo minore calo, -24,9% delle transazioni (Tabella 9). Le quotazioni non mostrano variazioni. 12

15 Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Veneziana Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media di provincia Dolo 68-41,6% 1,81% 1,79% ,1% 0,76 Fiesso D`Artico 53 2,2% 1,41% 2,52% ,0% 0,65 Fosso` 41 26,2% 1,10% 1,93% ,0% 0,61 Marcon ,5% 2,96% 2,85% ,0% 0,73 Martellago 62-30,5% 1,65% 1,75% ,0% 0,73 Mira ,7% 3,92% 1,56% ,0% 0,68 Mirano ,6% 3,25% 2,14% ,0% 0,75 Noale 58-54,7% 1,57% 1,80% ,0% 0,75 Pianiga 55-41,3% 1,48% 2,01% ,0% 0,63 Quarto D`Altino 35-58,2% 0,93% 1,42% ,0% 0,67 Salzano 41-25,2% 1,10% 1,35% ,0% 0,73 Santa Maria Di Sala 76-16,8% 2,03% 2,09% ,0% 0,67 Scorze` 55-3,6% 1,47% 1,30% ,8% 0,75 Spinea ,5% 3,76% 2,24% ,0% 0,80 Stra 22-36,6% 0,59% 1,51% ,0% 0,68 Vigonovo 38-38,9% 1,01% 1,46% ,0% 0,63 Cintura Veneziana ,9% 30,00% 0,92% ,6% 0,72 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Veneto Orientale Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media di provincia Annone Veneto 4-60,0% 0,11% 0,89% ,0% 0,62 Ceggia 10-66,9% 0,27% 1,03% ,0% 0,62 Cinto Caomaggiore 7-25,2% 0,19% 0,76% ,0% 0,62 Concordia Sagittaria 22-29,5% 0,58% 0,86% ,0% 0,65 Fossalta Di Piave 8-63,5% 0,21% 1,12% ,0% 0,63 Fossalta Di Portogruaro 17-7,1% 0,47% 1,24% ,0% 0,61 Gruaro 6-19,0% 0,15% 1,29% ,0% 0,62 Meolo 32 3,6% 0,85% 1,74% ,0% 0,62 Musile Di Piave 30-30,5% 0,80% 1,43% ,0% 0,65 Noventa Di Piave 32-11,2% 0,85% 1,65% ,0% 0,65 Portogruaro 72-32,8% 1,94% 1,33% ,0% 0,72 Pramaggiore 16 72,2% 0,42% 1,50% ,0% 0,62 San Dona` Di Piave ,0% 4,59% 1,96% ,0% 0,77 Santo Stino Di Livenza 24-47,3% 0,65% 0,90% ,0% 0,61 Teglio Veneto 8 33,3% 0,21% 1,16% ,0% 0,62 Torre Di Mosto 11-56,6% 0,30% 1,48% ,0% 0,63 Veneto Orientale ,6% 12,60% 0,66% ,2% 0,68 13

16 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Balneare Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media di provincia Caorle ,0% 3,19% 1,46% ,0% 1,30 Cavallino - Treporti 72-47,4% 1,93% 1,37% ,1% 0,98 Jesolo ,1% 7,59% 2,29% ,4% 1,13 Chioggia 252 0,4% 6,75% 1,72% ,0% 1,07 Eraclea 63-35,9% 1,70% 1,47% ,6% 0,72 S Michele Tagliamento ,2% 3,73% 1,34% ,8% 0,87 Zona Balneare ,4% 24,90% 0,73% ,1% 1,04 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Sud Comune Var % II sem 11 Quota % Provincia Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media di provincia Campagna Lupia 32-28,3% 0,85% 1,61% ,0% 0,59 Campolongo Maggiore 34-38,4% 0,90% 1,48% ,0% 0,60 Camponogara 62-3,3% 1,67% 1,93% ,0% 0,64 Cavarzere 33-41,2% 0,89% 0,86% ,0% 0,58 Cona 11 24,0% 0,29% 1,57% ,0% 0,56 Zona Sud ,9% 4,61% 0,78% ,0% 0,60 14

17 4 Mercato del comune di Venezia Analogamente a quanto già fatto in precedenza per l intera provincia, dove il territorio è stato analizzato aggregando i singoli comuni in macroaree territorialmente omogenee, si è provveduto ad aggregare le 39 zone OMI che costituiscono l intero territorio comunale di Venezia, in 4 macroaree urbane. Le macroaree, riportate graficamente in Figura 15, sono costituite dalle seguenti zone OMI: - Centro Storico Giudecca (zone OMI da B15 a B26 ed E5); - Lido (zone OMI E4, E9, E10, E15 e E16); - Isole Minori (zone OMI E6, E7, E17, R1, R2 e R3); - Terraferma (zone OMI E8, E14, da E18 a E29 e R4). La città di Venezia ha registrato, nel II semestre, un totale di pari a circa il 28% del totale delle transazioni rilevate sull intero territorio provinciale, con una variazione percentuale, rispetto allo stesso periodo dell anno 2011 pari al -18,2%, risultando la macroarea a livello provinciale dove si è registrato il minor calo delle compravendite. Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Venezia 15

18 Nella Tabella 10, che riporta i dati delle macroaree urbane che compongono l intero territorio comunale, si evince che il maggior numero di compravendite sono avvenute nella macroarea Terraferma (672, 64,7% circa del dell intero comune) seguita dal Centro Storico e Giudecca (278, 26,8% del dell intero comune). Tutte le macroaree evidenziano un andamento negativo del rispetto allo stesso periodo dell anno 2011, con una punta del -21,3% nella macroarea Terraferma ed un minimo nel Centro Storico e Giudecca, -8,9%. La quotazione media comunale è pari a /m 2 e presenta valore massimo nella macroarea Centro Storico e Giudecca con /m 2 e minimo nella Terraferma, /m 2. Le mappe riportate nelle figure Figura 15, Figura 16 e Figura 17 rappresentano le zone OMI del territorio comunale e, con diverso grado cromatico, rispettivamente la distribuzione delle, l e i differenziali di quotazioni rispetto alla media comunale. Dalla mappa della distribuzione del per zona OMI, emerge che le zone del comune di Venezia che hanno espresso, in valore, il maggior numero di transazioni sono quelle di Mestre Centro (E23) e Mestre Semicentrale (E19) nella macroarea urbana Terraferma (Figura 15). La mappa della distribuzione dell per zona OMI, Figura 16, mostra che la zona Mestre Semicentrale (E19) è anche tra le anche le più dinamiche. La mappa dei differenziali delle quotazioni medie di zona, calcolati rispetto alla quotazione media comunale, riportata in Figura 17, pone in risalto come le quotazioni massime si riscontrano nella macroarea Centro Storico e Giudecca e precisamente nelle zone OMI di Dorsoduro Est (B23) e San Marco (B24). Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Venezia Macroaree urbane Var % II sem 11 Quota % comune Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale Centro Storico e Giudecca 278-8,9% 26,72% 1,26% ,0% 1,67 Lido 30-13,6% 2,84% 0,90% ,0% 0,92 Isole minori 58-19,8% 5,61% 1,04% ,0% 1,24 Terraferma ,3% 64,59% 1,56% ,9% 0,65 n.d. 3-0,25% Venezia ,1% 100,00% 1,42% ,8% 1,00 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 16

19 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre Figura 16: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno 17

20 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 18

21 La macroarea Centro Storico e Giudecca (Tabella 11) rappresenta il 26,7% del dell intero comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nella zona OMI di Cannaregio Sud (47), seguita da Castello Ovest (40) e Cannaregio Nord (38). Le uniche variazioni positive del riscontrate tra il II semestre e il II semestre 2011 si sono rilevate nelle zone OMI di Sant Elena (+15,9%), Santa Croce Est ed Ovest (+5,5% ciascuna), San Polo (+4,4%) e San Marco (+0,7%). Le maggiori variazioni negative si sono avute nelle zone OMI di Castello Ovest ed Est (-19,3% ciascuna) e Dorsoduro Ovest ed Est (-15,3% ciascuna). La quotazione media di macroarea è /m 2 con un valore massimo nella zona OMI Dorsoduro Est (6.000 /m 2 ) e San Marco (5.750 /m 2 ) e un minimo nella zona OMI di Sant Elena con /m 2. L analisi per classe dimensionale (Figura 18Errore. L'origine riferimento non è stata trovata.) mostra che, nel centro storico e nell isola della Giudecca, il mercato si è orientato maggiormente verso i tagli piccoli che pur costituendo il 28,3% dello stock residenziale raccolgono quasi il 40,8% degli scambi nel semestre. Tabella 11:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico e Giudecca Zona OMI Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale B15 Cannaregio Sud 47-10,1% 4,49% 1,41% ,0% 1,57 B16 San Polo 28 4,4% 2,73% 1,21% ,0% 1,87 B17 Castello Ovest 40-19,3% 3,88% 1,18% ,0% 1,58 B18 Santa Croce Ovest 2 5,5% 0,22% 1,24% ,0% 1,70 B19 Cannaregio Nord 38-10,1% 3,67% 1,41% ,0% 1,58 B20 Dorsoduro Ovest 12-15,3% 1,17% 1,11% ,0% 1,57 B21 Castello Est 17-19,3% 1,66% 1,18% ,0% 1,45 B22 Sant'Elena 10 15,9% 0,95% 1,48% ,0% 1,36 B23 Dorsoduro Est 18-15,3% 1,76% 1,11% ,0% 2,04 B24 San Marco 24 0,7% 2,32% 1,35% ,0% 1,96 B25 Santa Croce Est 20 5,5% 1,95% 1,24% ,0% 1,66 B26 Tronchetto 20-10,2% 1,92% 1,10% ,0% 1,58 E5 Giudecca 0-0,00% - nd nd n.d. Centro Storico e Giudecca 278-8,9% 26,72% 1,26% ,0% 1,67 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico e Giudecca 19

22 La macroarea Lido (Tabella 12) rappresenta il 5,6% del del comune ed è caratterizzata da un numero maggiore di compravendite nelle zone OMI di Lido Centro (36), Lido Terre Perse (13) e Lido Malamocco (8). Significativi cali del si rilevano nelle zone OMI di Lido Malamocco (-35,0%), Lido Terre Perse (-27,9%) e Lido Centro (-12,1%). La quotazione media di macroarea è di /m 2 e assume valore massimo nella zona OMI Lido Centro (3.850 /m 2 ) e Lido Terre Perse (3.400 /m 2 ) e minimo nella zona OMI di Lido Alberoni (2.750 /m 2 ). Nella macroarea Lido il mercato si è orientato maggiormente verso i tagli medi e piccoli (Figura 19). Si evidenzia che al Lido i tagli dove la richiesta è maggiore rispetto allo stock sono quelli della tipologie piccola, monolocali e medio piccola. Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Lido Zona OMI Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale E4 Lido Centro 36-12,1% 3,48% 0,93% ,0% 1,31 E9 Lido San Nicolo' 0-100,0% 0,00% 0,00% ,0% 1,09 E10 Lido Terre Perse 13-27,9% 1,25% 1,18% ,0% 1,16 E15 Lido Malamocco 8-35,0% 0,78% 1,43% ,0% 1,05 E16 Lido Alberoni 1-0,10% 0,87% ,0% 0,94 Lido 58-19,8% 5,61% 1,04% ,0% 1,24 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Lido 20

23 La macroarea Isole Minori (Tabella 13) rappresenta il 2,8% del e mostra un calo del -13,8%. La quotazione media di macroarea è risultata /m 2 con un valore massimo nella zona OMI Murano (2.950 /m 2 ) e Pellestrina (2.700 /m 2 ) e valore minimo nella zona OMI Laguna (1.450 /m 2 ). L analisi per classe dimensionale (Figura 20) mostra che, nella macroarea Isole Minori, il mercato si è orientato maggiormente verso la classe dimensionale media che rappresenta il 36,4% delle transazioni totali. Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isole Minori Zona OMI Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale E6 Murano 14 35,2% 1,32% 1,15% ,0% 1,00 E7 Burano 5-69,8% 0,46% 0,72% ,0% 0,88 E17 Pellestrina 8 28,0% 0,77% 0,77% ,0% 0,92 R1 Mazzorbo e Torcello 2-0,19% 1,69% ,0% 0,73 R2 Sant'Erasmo e Vignole 1-50,0% 0,10% 0,49% ,0% 0,73 R3 Laguna 0-0,00% 0,00% ,0% 0,49 Isole Minori 30-13,6% 2,84% 0,90% ,0% 0,92 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isole Minori 21

24 Nonostante il calo del -21,3%, con 672 transazioni realizzate nel II semestre la Terraferma rappresenta quasi i 2/3 del totale degli scambi comunali (Tabella 14). Le zone OMI con il maggior numero di compravendite sono Mestre Centro (209), Mestre Semicentrale (167) e Chirignago Periferia (66). Le uniche variazione positive del rispetto al II semestre 2011 si rilevano nelle zone OMI di Marghera (+20,5%) e Mestre Semicentrale (+10,5%). La quotazione media di macroarea è /m 2 con un valore massimo nella zona OMI Mestre Centro (2.100 /m 2 ) e Mestre Semicentrale (1.925 /m 2 ) e minimo nella zona OMI di Malcontenta con /m 2. L analisi per classe dimensionale (Figura 21) mostra che, nella macroarea Terraferma, il mercato si è orientato maggiormente verso il taglio medio che è anche la tipologia più presente. Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Terraferma Zona OMI Denominazione II sem Var % II sem 11 Quota % comune Quotazione /m 2 Var % quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni rispetto alla media comunale E8 Marghera Centro 26-36,9% 2,54% 1,34% ,0% 0,65 E14 Marghera 19 20,5% 1,80% 1,98% ,0% 0,56 E18 Porto Marghera 1 0,0% 0,10% 1,89% nd nd n.d. E19 Mestre Semicentrale ,5% 16,02% 1,93% ,1% 0,65 E20 Chirignago Centro 25-44,6% 2,44% 1,30% ,0% 0,61 E21 Favaro Centro 36-35,8% 3,47% 1,81% ,0% 0,62 E22 Zelarino Centro 26-55,6% 2,54% 1,22% ,0% 0,63 E23 Mestre Centro ,3% 20,09% 1,55% ,9% 0,71 E24 Mestre Periferia 31-8,1% 2,98% 1,33% ,3% 0,63 E25 Chirignago Periferia 66-4,9% 6,33% 1,42% ,0% 0,60 E26 Favaro Periferia 54-37,4% 5,18% 1,58% ,0% 0,61 E27 Malcontenta 4-56,3% 0,34% 0,45% ,0% 0,55 E28 Zelarino Periferia 6-76,9% 0,58% 1,05% ,0% 0,61 E29 Malcontenta Zona Industriale 2-80,0% 0,19% 2,47% nd nd n.d. R4 Aeroporto Tessera 0-0,00% 0,00% nd nd n.d. Terraferma ,3% 64,59% 1,56% ,9% 0,65 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Terraferma 22

25 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 23

26 Glossario STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in /mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 24

27 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia...4 Figura 2: capoluoghi...5 Figura 3: - non capoluoghi...5 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi...6 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi...6 Figura 6: Macroaree provinciali Venezia...7 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia...9 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali...10 Figura 10: per macroaree provinciali...10 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre...11 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale...11 Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale...12 Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Venezia...15 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre...17 Figura 16: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno...17 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre...18 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico e Giudecca...19 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Lido...20 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isole Minori...21 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Terraferma...22 Indice delle tabelle Tabella 1: e variazioni %...3 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %...3 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo...3 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali...8 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali...8 Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Veneziana...13 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Veneto Orientale...13 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Balneare...14 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Sud...14 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Venezia...16 Tabella 11:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico e Giudecca...19 Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Lido...20 Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isole Minori...21 Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Terraferma