LE BOLLE IMMOBILIARI: COME NASCONO E SCOPPIANO. COSA STA SUCCEDENDO OGGI IN ITALIA? Senior Professor Area Amministrazione, Controllo, Finanza Aziendale e Immobiliare
Jan Brueghel d. J. A Satire of the Folly of Tulip Mania 2
3
4
Prezzi nominali e reali Abitazioni nei semicentri delle città in Italia 4500,0 4000,0 3500,0 3000,0 2500,0 2000,0 1500,0 1000,0 500,0,0 Prezzi nominali (base 2012) Prezzi reali (base 2012) Lineare (Prezzi nominali (base 2012)) Fonte: Scenari Immobiliari 5
Indice residenziale a valori nominali Fonte: The Economist house-price indicators 6
Indice residenziale a valori reali Fonte: The Economist house-price indicators 7
Indice residenziale e reddito Fonte: The Economist house-price indicators 8
Indice mercato residenziale ISTAT Fonte: ISTAT 9
Il ciclo del nido d ape: modello 10
Andamento dei valori immobiliari in Italia Fonte: Nomisma 11
Volume transazioni: NTN residenziale Previsioni 2013: Circa 400.000 Fonte: Agenzia del Territorio 12
Il ciclo del nido d ape: mercato residenziale Elaborazione Reddy s Group su dati Censis e Agenzia del Territorio 13
Mercato dello spazio e canone di locazione Canone al mq Domanda Offerta Canone in equilibrio D=O Stock di mq esistenti 14
Fonte: ISTAT 15
Mercato dello spazio e canone di locazione Canone al mq D Vecchia Curva di Domanda Offerta Situazione precedente Nuovo Canone in equilibrio D=O Stock di mq esistenti 16
17
Uffici a Milano (tasso di sfitto) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Q2 2013 18
Uffici a Milano (canoni) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Q2 2013 19
Andamento dei canoni in Italia Fonte: Nomisma 20
Valore dei Beni i 1 = 8% P = canone i = 7% i 2 = 6% Canone di mercato Valore V 2 V Canone 70,00 Valore = -------------------------- = 1.000 Canone 70,00 Tasso 7,00% Tasso = -------------------------- 7,00% = Valore 1.000 % Costo Costo relativo Debito 60% 5,00% 3,00% Equity 40% 10,00% 4,00% Costo del Capitale (Tasso) 7,00% V 1 i 2 i i 1 21
Investimenti in Italia (commercial real estate) Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Luglio 2013 22
Prime office yield Milano Fonte: BNP Paribas Real Estate Research Luglio 2013 23
24
25
Immobiliare e Finanza: asset & space market i 1 = 6% P = canone i = 5% ERV ERV 1 D = domanda Valore i i 1 D 1 Q = spazio (mq) V V 1 O= stock esistente 26
Mercato e Finanza: valore degli immobili Canone 70,00 Valore = -------------------------- = 1.000 Canone 70,00 Tasso 7,00% Tasso = -------------------------- 7,00% = Valore 1.000 % Costo Costo relativo Debito 60% 5,00% 3,00% Equity 40% 10,00% 4,00% Costo del Capitale (Tasso) 7,00% Asset market Shock Canone 70,00 Valore = -------------------------- = 860 Tasso 8,14% Space market Shock Canone 60,00 Valore = -------------------------- = 857 Tasso 7,00% % Costo Costo relativo Debito 45% 5,25% 2,36% Equity 55% 10,50% 5,78% Costo del Capitale (Tasso) 8,14% % Costo Costo relativo Debito 60% 5,00% 3,00% Equity 40% 10,00% 4,00% Costo del Capitale (Tasso) 7,00% Canone 60,00 Valore = ---------------------- = 737 Tasso 8,14% % Costo Costo relativo Debito 45% 5,25% 2,36% Equity 55% 10,50% 5,78% Costo del Capitale (Tasso) 8,14% 27
Concessione di mutui residenziali Fonte: Nomisma 28
Mercato e Finanza: residenziale 1 2 3 Prezzo Immobile 250.000 250.000 300.000 LTV 60% 80% 80% Debito 150.000 200.000 240.000 Equity 100.000 50.000 60.000 20% Variazione Prezzo -40% Variazione Equity necessaria Aumento credito bancario RIDUZIONE Prezzo Effettivo 3 4 5 Prezzo Immobile 300.000 300.000 270.000 LTV 80% 70% 70% Debito 240.000 210.000 189.000 Equity 60.000 90.000 81.000-10% Variazione Prezzo 35% Variazione Equity necessaria Riduzione credito bancario AUMENTO Prezzo Effettivo 29
LE BOLLE IMMOBILIARI: COME NASCONO E SCOPPIANO. COSA STA SUCCEDENDO OGGI IN ITALIA? Passato? Variazioni inferiori rispetto ad altri mercati Bolla immobiliare? PIL mercati finanziari sviluppo «Il futuro non è più quello di una volta» globalizzazione e mercati locali qualità del prodotto 30
, PhD Senior Professor Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department SDA Bocconi School of Management Milan Italy giacomo.morri@sdabocconi.it www.sdabocconi.it/realestate www.propertyfinance.it 31