La valutazione dell investimentoimmobiliare DIBA Titolo della presentazione 1

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1 La valutazione dell investimentoimmobiliare DIBA Copyright SDA Copyright Bocconi 2004 SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 1

2 Indice Gli indici di mercato I fondi comuni di investimento real estate I fondi immobiliari L acquisto diretto di immobili I rendimenti I fattori di rischio Le variabili oscure Conclusioni Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 2

3 Gli immobili nell indice Mib Industria Finanza Servizi Immobili Portafoglio Generale Pesi 25% 25% 25% 25% Media 0,28% 2,43% 13,31% -1,09% 3,73% 4,29% St.dev. 20,6% 25,8% 28,6% 19,7% 19,0% 23,1% Periodo: Valori annui Equiripartizione pesi Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 3

4 Un ottimizzazione SENZA OTTIMIZZAZIONE: Industria Finanza Servizi Immobili Portafoglio Generale Pesi 25% 25% 25% 25% 100% Media 0,28% 2,43% 13,31% -1,09% 3,73% 4,29% St.dev. 20,6% 25,8% 28,6% 19,7% 19,0% 23,1% CON OTTIMIZZAZIONE: Industria Finanza Servizi Immobili Portafoglio Generale Pesi 0% 0% 33% 67% 100% Media 0,28% 2,43% 13,31% -1,09% 3,73% 4,29% St.dev. 20,6% 25,8% 28,6% 19,7% 16,2% 23,1% Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 4

5 Qual è il beta? Beta 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% Comit real esta 10,0% 5,0% 0,0% -30,0% -20,0% -10,0% 0,0% 10,0% 20,0% 30,0% 40,0% -5,0% -10,0% -15,0% -20,0% -25,0% Comit globale BETA: 0,68 Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 5

6 Quali spiegazioni? 2500 Mib r.e. Mib generale Indici mib a confronto Mib r.e Mib generale Prima fase: andamento real estate reale? Seconda fase: andamento finanziario? Anni Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 6

7 Quali sono i titoli? Cap.ne Prezzi Perf. Acqua marcia 100,5 0,26 1,2% Aedes 340,78 3,41-0,3% Alerion 188,85 0,472 4,2% Bastogi 89,9 0,133-10,5% Beni stabili 1039,82 0,611-29,0% Bipielle Investimenti 1487,37 1,46 26,2% Brioschi 130,1 0,27-11,5% Gabetti 59,52 1,86-8,1% Immobiliare Lombarda 100,72 0,164-39,6% IPI 156,61 3,84 1,6% La Gaiana 30,53 1,7-17,9% Pirelli Real Estate 1238,45 30,5-32,2% Risanamento 384,07 1,4-10,0% Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 7

8 Ma a livello europeo? Indice EPRA Indice SP ,00 Indici europei a confronto 450,00 160,00 400,00 140,00 350,00 120,00 300,00 100,00 80,00 250,00 200,00 60,00 150,00 40,00 100,00 20,00 50, /01/ /06/ /11/ /04/ /09/ /02/ /07/ /12/ /05/ /10/ /03/ /08/ /01/ /06/ /11/ /04/ /09/ /02/ /07/ /12/ /05/ /10/ /03/ /08/ /01/ /06/ /11/ /04/ /09/ /02/ /07/ /12/ /05/ /10/ /03/2004 Mesi Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 8 Indice Epra SP 350

9 Ma a livello europeo? /01/ /04/ /07/ /10/ /01/ /04/ /07/ /10/ /01/ /04/ /07/ /10/ /01/ /04/ /07/ /10/ /01/ /04/ /07/ /10/ /01/ /04/ /07/ /10/ /01/ /04/2004 SP real estate Europe Date SP Europe 350 Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 9 R.E. SP 350

10 Ma la dinamica delle abitazioni qual è stata? Il mercato immobiliare risulta caratterizzato da cicli più o meno lunghi Sia a livello italiano, sia a livello europeo Ciascun Paese ha il suo ciclo e talvolta un Paese può essere più avanti nel ciclo di altri I cicli prevedono: Una fase di crescita dei prezzi a due cifre Una fase di crescita dei prezzi a una cifra Una fase di diminuzione dei prezzi a due cifre Una fase di diminuzione dei prezzi ad una cifra Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 10

11 Quale crescita dei prezzi reali? Tassi di crescita reali resid.le 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% Valori % 10,0% 5,0% 0,0% ,0% -10,0% Anni Germania Spagna Francia UK Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 11

12 Quale rapporto fra i fondamentali e la finanza? Tassi di crescita reali resid.le 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% ,0% -10,0% Anni In dice E P R A Indice SP ,00 Indici europei a confronto 450,00 160,00 400,00 140,00 350,00 120,00 300,00 100,00 80,00 250,00 200,00 60,00 40,00 20,00 Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 12-01/01/ /06/ /11/ /04/ /09/ /02/ /07/ /12/ /05/ /10/ /03/ /08/ /01/ /06/ /11/ /04/ /09/ /02/ /07/ /12/ /05/ /10/ /03/ /08/ /01/ /06/ /11/ /04/ /09/ /02/ /07/ /12/ /05/ /10/ /03/2004 In dice E p 150,00 100,00 50,00 M esi - SP 35 Valori % Germania Spagna Francia UK

13 E che rapporto esiste con i tassi? Epra I tassi di interesse Euribor 180,00 Correlazione = 0, , ,00 120, , ,00 60, , , /01/ /03/ /05/ /07/ /09/ /11/ /01/ /03/ /05/ /07/ /09/ /11/ /01/ /03/ /05/ /07/ /09/ /11/ /01/ /03/ /05/ /07/ /09/ /11/ /01/ /03/ /05/ /07/ /09/ /11/ /01/ /03/ /05/2004 Anni Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 13 Indice EPRA Euribor

14 I fondi comuni di investimento mobiliare Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 14

15 Quale comportamento? Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 15

16 In sintesi. Ducato Nextra Azimut Pixel Eurom. EPRA Rend.to 0,12% 0,13% 0,26% -0,02% -0,15% 0,52% Dev. st. 3,33% 3,11% 3,04% 3,47% 3,41% 3,80% Ducato Nextra Azimut Pixel Eurom. EPRA Ducato 1,0 0,9 0,8 0,9 0,9 0,8 Nextra 0,9 1,0 0,8 1,0 0,9 0,7 Azimut 0,8 0,8 1,0 0,8 0,9 0,8 Pixel 0,9 1,0 0,8 1,0 0,9 0,7 Eurom. 0,9 0,9 0,9 0,9 1,0 0,8 EPRA 0,8 0,7 0,8 0,7 0,8 1,0 Le tabelle mettono a confronto tutti i fondi dal momento in cui sono stati tutti presenti sul mercato fino all 1/6/2004 Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 16

17 I fondi immobiliari Prezzo NAV Scambi Oneri/can. Sconto Alpha ,3 20,1-32,7% Polis ,5 22,7-23,5% Unicredit ,3 43,3-29,9% BNL , ,0% Valore imm ,1 26,8-24,4% Piramide ,2 48,7-16,5% Securfondo ,5 24,3-18,4% Nextra sviluppo ,9 23,6-36,6% Portfolio imm. Cresc ,4 249,9-28,7% Immobilium ,1 36,4-31,3% Nextra imm. Europa ,9 109,3-37,2% Tecla ,6 11,2-2,1% Generalmente i fondi immobiliari sono quotati a sconto. Fra le ragioni: la scarsa liquidità; la capacità di recuperare lo sconto nel Nav solo lungo la durata del fondo talvolta l asset allocation del fondo particolarmente orientata a fornire capital gain solo nel lungo termine Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 17

18 I REITs USA Numero minimo investitori 100 Limiti alla concentrazione Limiti all attività speculativa (non più del 30% del reddito può provenire dalla vendita di immobili o di azioni e obbligazioni rispettivamente detenuti: 4 anni (immobili) 6 mesi (azioni/obbligazioni) 75% fondo nel settore immobiliare 75% fatturato affitti degli immobili Equity REITs: immobili + titoli Mortgage REITs: immobili + finanz.ti ipotecari Hybrid REITs: combinazione Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 18

19 Distribuzione REITs Ripartizione numero REITs 20 7 Equity Mortgage Hybrid 149 Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 19

20 Distribuzione REITs La distribuzione per capitalizzazione 4,4 2,2 Equity Mortgage Hybrid 93,4 Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 20

21 I rendimenti dei REITs Fondi chiusi e S&P 500c 300,00 Nareit composite Nareit equity Nareit Mortgage Nareit hybrid S&P ,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 dic-98 feb-99 apr-99 giu-99 ago-99 ott-99 dic-99 feb-00 apr-00 giu-00 ago-00 ott-00 dic-00 feb-01 apr-01 giu-01 ago-01 ott-01 dic-01 feb-02 apr-02 giu-02 ago-02 ott-02 dic-02 feb-03 apr-03 giu-03 ago-03 ott-03 Date Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 21

22 I rendimenti dei REITs Correlazione: - 0,43 IRS 10 anni Indice Reits 6 Andamento Reits e tassi /06/ /07/ /07/ /07/ /08/ /08/ /08/ /09/ /09/ /09/ /10/ /10/ /10/ /11/ /11/ /11/ /12/ /12/ /12/ /01/ /01/ /01/ /01/ /02/ /02/ /03/ /03/ /03/ /03/ /04/ /04/ /04/ /05/ /05/ /05/ /06/2004 Date 0 Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 22 IRS 10 anni Indice Reits

23 L acquisto diretto Caratteristiche del mercato italiano I rendimenti I fattori di rischio Le variabili oscure Principi di valutazione Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 23

24 Caratteristiche mercato italiano Mercato di abitazioni Forte presenza della prima abitazione Scarsa mobilità territoriale Basso indebitamento delle famiglie Ma forte indebitamento a tasso variabile Dinamica di prezzi percepita in attenuazione Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 24

25 La propensione all indebitamento Indebitamento/PIL Italia Grecia Austria Francia Finlandia Paesi Belgio Lussemburgo Spagna Irlanda Germania Portogallo Olanda 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% % Pil Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 25

26 Ma occorre specificare, quali tassi Indebitamento/PIL Italia Grecia Austria Francia Finlandia Paesi Belgio Lussemburgo Spagna Irlanda Germania Portogallo Olanda 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Le barre rosse esprimono tassi prevalentemente variabili % Pil Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 26

27 I rendimenti nominali La crescita dei prezzi nom.li 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% % 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% ,0% -15,0% Anni Abitazioni Uffici Negozi Fonte: elaborazioni su dati Nomisma Abitazioni Uffici Negozi R.to 6,7% 6,0% 4,4% St. dev. 8,8% 10,0% 9,2% Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 27

28 e quelli reali La crescita dei prezzi reali 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% Valori % 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% ,0% -15,0% -20,0% Anni Abitazioni Uffici Negozi Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 28

29 Quali rendimenti in sintesi? IN VALOR NOMINALE Abitazioni Uffici Negozi R.to 6,7% 6,0% 4,4% St. dev. 8,8% 10,0% 9,2% IN TERMINI REALI Abitazioni Uffici Negozi R.to 3,0% 2,2% 0,7% St. dev. 8,2% 9,4% 8,9% Fonte: elaborazioni su dati Nomisma Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 29

30 Ma in termini di numeri indici? Numeri indici reali 180,0 160,0 140,0 120,0 Indici 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0, Anni Abitazioni Uffici Commerciali Fonte: elaborazioni su dati Nomisma Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 30

31 Le transazioni per mese in Italia Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 31

32 I fattori di rischio Rischio Locatario Esogeno Caratteristiche bene Settore Rango città Destinazione d uso Solvibilità Collocamento Tipologia di mercato Sostituibilità Caratteristiche mercato immobiliare Certificazione di qualità Gravami legali Fungibilità Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 32

33 Le variabili oscure Non esiste: Mercato regolamentato (da chi?) Prezzi di mercato (come li rilevo?) Parametri di rischio Capacità di definire un immobile sovra o sotto quotato Ipotesi di arbitraggio o di non arbitraggio Certezza di trattamento fiscale sui frutti Plusvalenze Affitti Certezza di offerta Scelte urbanistiche Piani regolatori Imposizione fiscale Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 33

34 Principi di valutazione Valutazione patrimoniale Comparazione con altri investimenti Aggiustamento Obiettivo: valutazione al mercato Elevata soggettività e tendenza a favorire bolle Valutazione finanziaria Flussi di cassa scontati Necessità di individuare: i flussi di cassa Il terminal value Il tasso di sconto che tenga conto del rischio dell operazione Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 34

35 Quale rapporto fra prezzi azionari e immobili? Periodo Paesi Fonte BRI Ritardo 2 anni Ampiezza della correzione: Crescita e standard deviation Squilibri finanziari In particolare: tassi di interesse a breve Quali prospettive per il periodo attuale? Ritardo > 3 anni Squilibri finanziari minori Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 35

36 Conclusioni Frammentazione dei mercati immobiliari Quotazioni Inflazione Opportunità di intervento attraverso operatori specializzati Per tipologia di sub-mercato/immobile Per servizi a valore aggiunto Per disclosure sulla catena di controllo e sui potenziali conflitti di interesse Quali fattori di rischio? Ciclo immobiliare => rischio prevalentemente di economia reale (temperato dalla specializzazione dell operatore) Tassi di interesse => rischio prevalentemente di economia finanziaria se esposizione al leverage (temperato dall opportunità di previsione dei tassi) Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 36

37 Copyright SDA Bocconi 2004 Titolo della presentazione 37