Investimento Immobiliare Mercato, valutazione, rischio e portafogli

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1 Investimento Immobiliare Mercato, valutazione, rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Capitolo 4 FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARI ITALIANI

2 Introduzione Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR) Caratteristiche dei fondi comuni di investimento: - patrimonio indiviso - pluralità di investitori - sottoscrizione di quote - attività di gestione e investimento delegata ad una Società di Gestione del Risparmio (SGR) - gestione professionale - Regolamento redatto dalla SGR e approvato dalla Banca d Italia 2

3 Principali caratteristiche I fondi immobiliari si differenziano dai tradizionali fondi mobiliari principalmente per la natura delle attività in cui investono il patrimonio del fondo deve essere investito in misura uguale o superiore ai due terzi del valore complessivo del fondo in beni immobili, diritti reali in immobili e partecipazioni in società immobiliari Caratteristiche dell investimento: possibile investimento in immobili progettati e costruiti da terzi no attività diretta di costruzione unico bene in misura superiore ad 1/3 delle attività no investimento in una società di costruzione in misura superiore al 10% delle attività Possibili operazioni in conflitto di interessi: divieto di investire in beni ceduti da un amministratore, direttore generale o sindaco della SGR Valore del singolo bene non superiore al 10% del valore del fondo (NO RISERVATI) operazioni con soci della SGR non superiori al 40% del valore del fondo (NO RISERVATI) operazioni con soci della SGR e i soggetti del gruppo di appartenenza della SGR non superiori al 60% del valore del fondo (NO RISERVATI) Durata del fondo: stabilita dal Regolamento limite massimo 30 anni eventuale proroga di 3 anni per completare lo smobilizzo degli investimenti 3

4 Le diverse tipologie di fondi immobiliari Modalità di costituzione del fondo: ordinari a raccolta: 1. chiusi 2. con riaperture delle sottoscrizioni ad apporto: 1. pubblico 2. privato 3. misto Tipologia degli investitori cui le quote sono destinate pubblico indistinto (c.d. fondi retail) riservati a investitori professionali fondi immobiliari speculativi 4

5 Regolamento del fondo È il documento in cui si esplicita il mandato dei sottoscrittori-investitori nei confronti della SGR e definisce gli aspetti principali di funzionamento e gestione del fondo Esempio di Regolamento di un fondo retail A) Scheda Identificativa Articolo 1. Denominazione e tipologia del Fondo Articolo 2. Durata del Fondo Articolo 3. Società di Gestione del Risparmio del Fondo Articolo 4. Banca Depositaria Articolo 5. Periodicità del calcolo del valore unitario delle quote e modalità di comunicazione Articolo 6. Quotazione Articolo 7. Esercizio del Fondo B) Caratteristiche del prodotto Articolo 8. Patrimonio del Fondo e sottoscrizione delle Quote mediante Apporto Articolo 9. Scopo e oggetto del Fondo Articolo 10. Politiche di investimento Articolo 11. Valore del Fondo Articolo 12. Proventi gestione del Fondo e modalità di ripartizione Articolo 13. Regime delle spese C) Modalità di funzionamento Articolo 14. Gestione del Fondo Articolo 15. Il Comitato Consultivo Articolo 15. Assemblea dei Partecipanti Articolo 17. Sostituzione della SGR nella gestione del Fondo Articolo 18. Esperti Indipendenti Articolo 19. Intermediario Finanziario Articolo 20. Banca Depositaria Articolo 21. Partecipazione al Fondo Articolo 22. Rimborsi parziali pro-quota Articolo 23. Valore nominale delle Quote e dematerializzazione Articolo 24. Modifiche del Regolamento Articolo 25. Liquidazione del Fondo Articolo 26. Estensione del periodo di liquidazione Articolo 27. Scritture contabili Articolo 28. Documenti a disposizione dei Partecipanti Articolo 29. Informativa su fatti rilevanti Articolo 30. Revisione contabile, certificazione e controllo Articolo 31. Legge applicabile e foro competente 5

6 I soggetti coinvolti Attività per il funzionamento di un fondo immobiliare: - gestione - controllo - governance Soggetti coinvolti: - interni: SGR Assemblea dei Sottoscrittori Advisory Committee (o Comitato Consultivo) - esterni Autorità di controllo A. Consob B. Banca d Italia C. Banca Depositaria D. Esperti Indipendenti Advisor esterni 6

7 I soggetti coinvolti - Gestione Property Manager Facility Manager Project Manager Agency Advisors incarica servizi Società di Gestione del Risparmio responsabilità gestione Fondo Immobiliare Immobili Investitori CDA 7

8 I soggetti coinvolti - Controllo nomina Consob Società di revisione vigila vigila certificano rendiconto Società di Gestione del Risparmio incarica Banca depositaria Fondo Immobiliare Immobili controlla NAV Investitori nomina autorizza / vigila Banca d Italia autorizza / vigila / regola valutano Esperti indipendenti 8

9 I soggetti coinvolti - Governance Advisory Committee advisory / potere di veto nominano Società di Gestione del Risparmio gestisce Fondo Immobiliare Immobili Investitori richiede modifiche Regolamento potere di sostituzione Assemblea dei Sottoscrittori partecipano 9

10 Le caratteristiche di natura economica Ricavi: - canoni di locazione e capital gain dall investimento in immobili a reddito - capital gain dal frazionamento e dalla dismissione di portafogli - ricavi dalla vendita della produzione di sviluppi immobiliari Costi: - commissioni (gestione periodica, performance finale) - compensi (banca depositaria, esperti indipendenti) - oneri fiscali di pertinenza del fondo - spese (revisione, legali e giudiziarie) - contributo di vigilanza alla Consob - costi dell eventuale quotazione dei certificati rappresentativi delle quote 10

11 Fiscalità Regime di trasparenza fiscale il fondo non è soggetto passivo IRES e IRAP, ma la tassazione dei proventi avviene in capo ai percettori finali: Persone Persone fisiche fisiche 20% a titolo definitivo Imprese commerciali 20% a titolo di acconto Tassazione caratteristica (IRES + IRAP) Soggetti esteri Tassati solo nel paese di competenza 11

12 Documenti contabili - Rendiconto patrimoniale ATTIVITÀ PASSIVITÀ E NETTO A. STRUMENTI FINANZIARI H. FINANZIAMENTI RICEVUTI Strumenti finanziari non quotati H1. Finanziamenti ipotecari A1. Partecipazioni di controllo H2. Pronti contro termini passivi e op. assimilate A2. Partecipazioni non di controllo H3. Altri A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI A6. Titoli di capitale L1. Proventi da distribuire A7. Titoli di debito L2. Altri debiti versi i partecipanti A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati M. ALTRE PASSIVITA M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI M2. Debiti di imposta B1. Immobili dati in locazione M3. Ratei e risconti passivi B2. Immobili dati in locazione finanziaria M4. Altre B3. Altri immobili M5. Fondo Imposte sospese B4. Diritti reali immobiliari M6. Debiti per cauzioni ricevute M7. Opere da appaltare C. CREDITI VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO D. DEPOSITI BANCARI E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA F1. Liquidità disponibile F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare G. ALTRE ATTIVITA G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi G3. Crediti di imposta G4. Altre G5. Credito Iva 12

13 Documenti contabili - Rendiconto reddituale A. STRUMENTI FINANZIARI F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI Strumenti finanziari non quotati F1. Operazioni di copertura A1. Partecipazioni F1.1 Risultati realizzati A1.1 dividendi e altri proventi F1.2 Risultati non realizzati A1.2 utili/perdite da realizzi F2. Operazioni non di copertura A1.3 plus/minusvalenze F2.1 Risultati realizzati A2. Altri strumenti finanziari non quotati F2.2 Risultati non realizzati A2.1 interessi, dividendi e altri proventi A2.2 utili/perdite da realizzi G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE A2.3 plus/minusvalenze G1. Proventi delle operazioni di pronti contro termine e assimilate Strumenti finanziari quotati G2. Proventi delle operazioni di prestito titoli A3. Strumenti finanziari quotati Risultato lordo della gestione caratteristica A3.1 interessi, dividendi e altri proventi A3.2 utili/perdite da realizzi H. ONERI FINANZIARI A3.3 plus/minusvalenze H1. Interessi passivi su finanziamenti ricevuti Strumenti finanziari derivati H1.1 su finanziamenti ipotecari A4. Strumenti finanziari derivati H1.2 su altri finanziamenti A4.1 di copertura H2. Altri oneri finanziari A4.2 non di copertura Risultato netto della gestione caratteristica Risultato gestione strumenti finanziari I. ONERI DI GESTIONE B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI I1. Provvigione di gestione SGR B1. Canoni di locazione e altri proventi I1.1 di cui provvigioni di gestione B2. Utili/perdite da realizzi I1.2 di cui provvigioni di overperformance B3. Plus/minusvalenze I2. Commissioni banca depositaria B4. Oneri per la gestione di beni immobili I3. Oneri per esperti indipendenti B5. Ammortamenti I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico B6. Imposta Comunale Immobili I5. Altri oneri di gestione: B7. Perdite su crediti Risultato gestione beni immobili L. ALTRI RICAVI ED ONERI L1. Interessi attivi su disponibilità liquide C. CREDITI L2. Altri ricavi C1. Interessi attivi e proventi assimilati L3. Altri oneri C2. Incrementi/decrementi di valore Risultato della gestione prima della imposte Risultato gestione crediti M. IMPOSTE D. DEPOSITI BANCARI M1. Imposta sostitutiva a carico dell esercizio D1. interessi attivi e proventi assimilati M2. Imposta sostitutiva a credito dell esercizio M3. Altre imposte E. ALTRI BENI M4. Imposte sospese E1. Proventi Utile dell esercizio E2. Utile/perdita da realizzi E3. Plusvalenze/minusvalenze Risultato gestione investimenti 13

14 Mercato italiano dei fondi immobiliari Raccolta e patrimonio dei fondi immobiliari italiani Fonte: Assogestioni - IPD 14

15 Mercato italiano dei fondi immobiliari Numero di SGR e di fondi operativi Fonte: Assogestioni - IPD 15

16 Mercato italiano dei fondi immobiliari Patrimonio, attività e grado di utilizzo della leva % 40% 35% 30% 25% 20% mln Fonte: Assogestioni - IPD 15% 10% 5% 0% 16 giugno-09 giugno-02 dicembre-02 giugno-03 dicembre-03 giugno-04 dicembre-04 giugno-05 dicembre-05 giugno-06 dicembre-06 giugno-07 dicembre-07 giugno-08 dicembre-08 dicembre-09 Totale attività Patrimonio Grado di utilizzo leva finanziaria (%)

17 Fondi immobiliari quotati Fondo SGR GAV ( ) Market cap ( ) LTV ( ) Anni a NAV rettificato ( ) 30/06/ /08/ /06/2010 scadenza Data Scadenza Amundi RE Europa Amundi Re Italia SGR ,9% 6,3 31/12/2016 Amundi RE Italia Amundi Re Italia SGR ,7% 6,3 31/12/2016 Bnl Portfolio Immobiliare BNP Paribas REIM Italia SGR ,0% 0,3 31/12/2010 Caravaggio Sorgente SGR ,9% 2,3 31/12/2012 Estense - Grande Distribuzione BNP Paribas REIM Italia SGR ,5% 3,3 31/12/2013 Europa Immobiliare 1 Vegagest Immobiliare SGR ,2% 4,3 31/12/2014 Fondo Alpha Fondi Immobiliari Italiani SGR ,3% 4,8 27/06/2015 Fondo Atlantic 1 First Atlantic Real Estate SGR ,8% 3,3 31/12/2013 Fondo Atlantic 2 - Berenice First Atlantic Real Estate SGR ,9% 2,3 31/12/2012 Fondo Beta Fondi Immobiliari Italiani SGR ,4% 0,5 18/02/2011 Fondo Delta Fondi Immobiliari Italiani SGR ,3% 4,3 31/12/2014 Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni SGR ,4% 7,3 31/12/2017 Invest Real Security Beni Stabili Gestioni SGR ,9% 3,3 31/12/2013 Investietico AEDES BPM Real Estate SGR ,6% 2,3 31/12/2012 Obelisco Investire Immobiliare SGR ,8% 5,3 31/12/2015 Olinda - Fondo Shops Pirelli RE SGR ,4% 1,3 31/12/2011 Piramide Globale RREEF Fondimmobiliare SGR ,4% 5,3 31/12/2015 Polis Polis Fondi Immobiliari SGR ,4% 2,3 31/12/2012 Risparmio Immobiliare Uno Energia PensPlan Invest SGR ,1% 10,3 31/12/2020 Securfondo Beni Stabili Gestioni ,8% 4,3 31/12/2014 Tecla - Fondo Uffici Pirelli RE SGR ,9% 1,3 31/12/2011 Unicredito Immobiliare Uno Torre SGR ,0% 4,3 31/12/2014 Valore Immobiliare Globale RREEF Fondimmobiliare SGR ,9% 4,3 31/12/2014 Riferimento al 30/08/2010 Fonte: Aggiornamento al 30 agosto

18 Sconto sul NAV Fondo NAV rettificato per Sconto sul NAV Quotazione ( ) quota( ) rettificato Fondo Delta 93,82 36,18 61,44% Obelisco 2.276, ,00 55,20% Europa Immobiliare ,99 913,00 55,13% Amundi RE Europa 2.153, ,00 52,50% Invest Real Security 2.464, ,01 47,74% Unicredito Immobiliare Uno 3.538, ,00 46,19% Amundi RE Italia 2.880, ,00 43,23% Olinda - Fondo Shops 600,12 350,00 41,68% Polis 2.137, ,00 40,57% Fondo Alpha 3.928, ,00 40,13% Bnl Portfolio Immobiliare 2.314, ,00 34,17% Immobilium , ,00 34,06% Investietico 2.852, ,00 33,04% Valore Immobiliare Globale 5.068, ,10 32,62% Fondo Atlantic 1 611,82 430,00 29,72% Estense - Grande Distribuzione 2.869, ,14 24,12% Caravaggio 3.083, ,00 24,10% Securfondo 2.903, ,00 21,63% Piramide Globale 372,71 295,00 20,85% Fondo Atlantic 2 - Berenice 445,43 358,00 19,63% Tecla - Fondo Uffici 528,49 445,00 15,80% Fondo Beta 594,85 555,55 6,61% Risparmio Immobiliare Uno Energia 9.632, ,69 2,74% Fonte: Aggiornamento al 30 agosto

19 Indice BNP Paribas REIM DTN 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 19 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 Indice BNP Paribas REIM DTN Fonte: elaborazione su dati BNP Paribas REIM