Le detrazioni fiscali relative ad interventi di recupero su immobili a destinazione abitativa effettuati sulle parti comuni condominiali L articolo 16 bis del DPR 917/86 prevede una detrazione fiscale ai fini IRPEF sugli interventi in oggetto, nella misura del 50% della spesa sostenuta fino ad un ammontare complessivo della stessa non superiore a 96.000 per ciascuna unità immobiliare. Tale agevolazione, relativa all anno di imposta 2017, è stata prorogata con legge 205/2017 (legge di bilancio 2017) anche per il 2018 mentre dall'anno 2019, in assenza di una ulteriore proroga, essa sarà ridotta al 36% con un limite massimo di spesa di euro 48.000 Per poter fruire dell agevolazione in esame il condomino deve presentare la dichiarazione dei redditi in quanto la detrazione opera in compensazione dell imposta dovuta risultante dalla stessa. La detrazione si ripartisce su un arco temporale di 10 anni in quote costanti. Il suo ammontare deve risultare da apposita certificazione rilasciata dall amministratore del condominio e la quota imputabile a ciascun condomino è determinata pro-quota millesimale sulla base dei pagamenti effettuati dall amministratore all appaltatore nell anno solare. La detrazione compete, a favore del condomino, nei limiti dei versamenti da lui effettuati entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi (Circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E/2017). Beneficiari della detrazione sono non soltanto i titolari di un diritto reale di proprietà o di godimento sull immobile ma anche i titolari di un diritto di godimento, come nel caso di contratti di locazione e di comodato. Essi sono dunque: il proprietario e il nudo proprietario; l usufruttuario, l usuario e il superficiario; il locatario e il comodatario; i soci di cooperative divise e indivise; altri soggetti IRPEF come ad esempio l imprenditore individuale, i soci persone fisiche di società di persone, i partecipanti delle imprese familiari, sempreché trattasi di interventi su immobili residenziali. Alla detrazione hanno titolo di accedere anche i familiari del titolare del diritto di proprietà o di godimento (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo) se conviventi e purché siano loro a sostenere le spese con bonifici a loro intestati e il convivente more uxorio. 1
Calcolo della detrazione e tipologia di interventi agevolati Va Innanzitutto precisato che l agevolazione in esame presuppone la presenza di un contratto di appalto o di opera, non essendo invece applicabile ad altre fattispecie di contratto. Ai fini del calcolo della detrazione occorre fare riferimento, come già precisato, all ammontare dei pagamenti effettuati per l intervento dal condominio in ciascun anno solare. A ciascun partecipante al condominio compete una detrazione nel limite della quota a lui imputabile e nei limiti dei versamenti effettuati al condominio entro il termine massimo della presentazione della dichiarazione dei redditi. Per accedere all agevolazione il singolo condomino deve munirsi di apposita certificazione rilasciata dall amministratore che va rilasciata al proprietario della unità immobiliare a prescindere da chi abbia realmente sostenuto il pagamento, salvo che il proprietario non abbia comunicato all'amministratore i dati di un diverso beneficiario. Le tipologie di interventi agevolabili sono: o manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia; manutenzione ordinaria, straordinaria, trasformazione e ampliamento di impianti tecnologici; ricostruzioni e ripristini a seguito di eventi calamitosi, realizzazione di autorimesse o posti auto comuni; abbattimento di barriere architettoniche, compresa la robotica e la telecomunicazione, bonifiche da amianto; vetri anti-infortunio; aumento della sicurezza contro la consumazione di reati; cablatura dell'edificio; contenimento dell'inquinamento acustico; contenimento energetico, compresi gli impianti da fonti rinnovabili (Agenzia delle Entrate 22/E/2013); misure antisismiche su parti strutturali; o oltre alle spese direttamente sostenute per gli interventi sono ammesse al beneficio anche altre spese connesse come: le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse; le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento; le spese per l'effettuazione di perizie e sopralluoghi; gli oneri di urbanizzazione; gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (Decreto n. 41 del 18 febbraio 1998). 2
Presupposti per accedere alla agevolazione Per il condominio occorre: o la delibera assembleare che approva l'intervento con il relativo stato di ripartizione delle spese, con indicazione dei millesimi di ogni partecipante; o che la spesa per l intervento sia pagata a mezzo di bonifico bancario o postale parlante, utilizzando una apposita modulistica, menzionando gli estremi della legge che consente la detrazione (art. 16-bis del DPR n 917/1986) e dando conto, nella causale, degli estremi della fattura con il nominativo del beneficiario. Questi pagamenti non sono soggetti ad alcuna ritenuta fiscale da parte del condominio; l amministratore è tenuto a bonificare l importo lordo risultante dal documento di spesa; sarà la banca del beneficiario a procedere all applicazione della ritenuta del 8% sull imponibile; o o effettuare una comunicazione alla ASL quando obbligatoria per la vigente normativa sulla sicurezza dei luoghi di lavoro; provvedere alla conservazione da parte dell amministratore della documentazione di spesa e dei relativi pagamenti. Il condominio dovrà conservare la certificazione rilasciatagli dall'amministratore. Termine di rilascio della certificazione Ai fini dell elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell Agenzia delle Entrate (dichiarazione precompilata), a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all Agenzia delle Entrate, entro il 07/03 di ogni anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini (Decreto MISE del 01/12/2016). Entro il 16 aprile di ogni anno va rilasciata al condomino la certificazione della detrazione che gli compete sulla base dei versamenti dallo stesso eseguiti entro l'anno solare precedente. 3
Tuttavia, qualora il condomino avesse effettuato, entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi, ulteriori versamenti a valere sulle quote a lui imputate nell anno precedente, è ammessa anche la detrazione degli stessi (circolare Agenzia delle Entrate n. 8/E/2017). Perdita del beneficio ed eventuali responsabilità dell amministratore La detrazione non è riconosciuta è l importo eventualmente fruito viene recuperato a tassazione dall Agenzia delle Entrate quando: o non è stata effettuata la comunicazione preventiva all'asl competente, se obbligatoria; o il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale o è stato effettuato in modo incompleto o irregolare; o non sono esibite le fatture e le ricevute che dimostrano le spese effettuate; o non è prodotta la ricevuta del bonifico; o le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali o risultano difformi rispetto al titolo abilitativo; o sono state violate le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e quelle relative agli obblighi contributivi, salvo il caso in cui si sia in possesso di dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori. Gli obblighi ed adempimenti sopra elencati sono posti a carico dell amministratore, il quale, in caso di perdita dell agevolazione, ne risponde personalmente nei confronti dei condomini i quali individualmente possono promuovere nei confronti dello stesso una azione di risarcimento. Trattamento di aliquota IVA Sulle prestazioni di servizi relative a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati sulle parti comuni di beni immobili residenziali è previsto un regime agevolato che consiste nell applicazione dell IVA ridotta al 10%. Le cessioni di beni restano assoggettate all aliquota IVA ridotta solo se la relativa fornitura è posta in essere nell ambito del contratto di appalto o d opera. Quando poi l appaltatore fornisce beni di valore significativo, l aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione lavorativa, mentre sull eccedenza si applica l aliquota IVA ordinaria. 4
I beni significativi sono stati espressamente individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Trattasi di: o ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell'aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza. Per quanto riguarda gli interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione, l aliquota agevolata del 10% dell IVA si applica anche sulle forniture dei predetti beni di valore significativo. Tipologia di interventi ammessi alla detrazione fiscale A tale riguardo occorre fare riferimento alla ampia casistica di cui all articolo 3, comma 1, del DPR 380/2001 ed alla circolare del Ministero delle Finanze numero 57/E del 24 febbraio 1998, ed all art. 16 bis, comma 1, del DPR 917/86. Detrazioni fiscali in materia di risparmio energetico Fruiscono della detrazione IRPEF gli interventi sulle parti comuni finalizzati al risparmio energetico. La detrazione, per l'anno 2017, è pari al 65% delle spese sostenute riguardanti le seguenti tipologie di interventi (Circ. Agenzia delle Entrate n. 36/E del 31/05/2017): Sp. agevolabile Detraz. ammessa o Tabella A: riqualificazione energetica globale 153.846,15 100.000 o Tabella B: interventi sull involucro 92.307,69 60.000 o Tabella C: installazione pannelli solari 92.307,69 60.000 o Tabella D: sostituzione impianti di climatizzazione invernale 46.153,84 30.000 o Altri: schermature solari 92.307,69 60.000 o Climatizzatori invernali con generatori di calori a biomasse; 46.153,84 30.000 o Dispositivi multimediali per controllo da remoto; sp. sostenute 65% o Contatori individuali, sistemi di termo regolaz. e contabilizzaz. COME TABELLA D La detrazione compete nell anno di effettuazione del bonifico bancario da parte dell amministratore e nel limite delle rispettive quote millesimali imputate ai singoli condomini e da questi ultimi effettivamente versate al condominio fino al momento della presentazione della dichiarazione. 5
La misura della detrazione sulle parti comuni degli edifici condominiali sostenute dal 2017 al 2021 può essere elevata a: o 70% sugli interventi sull'involucro che interessano più del 25% della superficie disperdente; o 75% se gli interventi hanno l obiettivo di migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva. In questi casi la detrazione è commisurata ad un importo massimo di spesa di 40.000 per ciascuna unità immobiliare sita nell'edificio. La detrazione è ripartita In 10 quote annuali costanti. Condizioni da rispettare da parte del condominio: o asseverazione di un professionista abilitato; o pagamento delle spese da parte del condominio tramite bonifico bancario; o invio documentazione all'enea (scheda informativa, attestato di certificazione energetica); o conservazione ed esibizione su richiesta degli uffici di tutta la documentazione di supporto compresa copia della delibera assembleare di approvazione della spesa e del relativo piano di riparto. Roma, 16/03/2018 Roberto Santececchi 6