CATASTO DEI TERRENI
Il catasto è l inventario di tutti i beni immobili ( terreni e fabbricati) esistenti nel territorio nazionale e ha finalità fiscali e civili. E costituito da un complesso di documenti in cui si registrano sostanzialmente tre cose: 1) le caratteristiche tecniche ed economiche dei beni immobili 2) i possessori 3) le mutazioni che si verificano nel tempo
Si parlerà di catasto terreni o rustico se riguarda i beni fondiari e di catasto civile o edilizio-urbano se ci si riferisce ai fabbricati: civili e industriali; questi catasti, hanno uno scopo prevalentemente fiscale (serve allo Stato per l applicazione delle imposte dei beni immobili; IMU), ma anche giuridico (è possibile attribuire ai documenti catastali carattere probatorio ossia che possano essere fatti valere come prova) e civile (fornisce servizi di tipo amministrativo topografico, tecnico-estimativo e storico ai cittadini, ai professionisti e alle istituzioni. Entrambi inoltre appartengono all Agenzia del territorio. Dal 1 Dicembre 2012, l Agenzia del territorio è stata assorbita dall Agenzia delle entrate
AGENZIA DELLE ENTRATE E un ente pubblico, oltre alle funzioni catastali si occupa dei servizi geocartografici, della gestione dell Osservatorio del mercato immobiliare, di servizi estimativi, di riscossione tributaria ecc Ha sede centrale a Roma, ed è articolata a livello locale in: direzioni regionali (coordinano la sede centrale con le sedi provinciali) uffici provinciali (si occupano dei servizi operativi e dei rapporti con i Comuni) poli catastali (sono delegate le funzioni operative degli uffici provinciali). Esso può comprendere un solo comune, o un gruppo di comuni di piccole dimensioni.
Oltre al Catasto con scopi fiscali vi sono catasti con scopi puramente statistici. catasto agrario; catasto forestale; catasto viticolo; catasto olivicolo; ecc Questi ci danno notizie della distribuzione sul territorio dei diversi tipi di coltura, ad esempio il catasto viticolo, permette di conoscere la distribuzione di uva nelle diverse regioni e la sua destinazione.
CARATTERISTICHE DEL CATASTO ITALIANO Tipi di catasto In base al dato topografico: catasti descrittivi e catasti geometrici quest ultimi si dividono in particellare, per masse di colture, per singola proprietà. In base alla proprietà: probatorio e non probatorio; In base all accertamento del reddito: ad estimo diretto,ad estimo indiretto e ad estimo accertato attraverso la denuncia dei possessori; In base alla data cui si riferisce l accertamento del reddito: ad epoca fissa e all attualità.
Il nuovo catasto terreni attualmente in vigore è geometrico, particellare, non probatorio, a stima indiretta per classi e tariffe ed a epoca fissa 1. geometrico si basa sulla misura ( rilievo topografico dei terreni ) 2. particellare : ha come oggetto porzioni omogenee di terreno dette particelle 3. a stima indiretta: la stima della rendita non viene fatta direttamente su ogni singola particella ma attraverso un sistema indiretto, per classi e tariffe 4. non probatorio in quanto non ha valore probatorio a fini giuridici ossia non fornisce la prova giuridica della proprietà
Definizione di particella: è quella porzione continua di terreno, o di fabbricato, situato nello stesso comune, appartenente allo stesso possessore, avente la stessa qualità e classe e che abbia la stessa destinazione. Essa ha le seguenti caratteristiche: 1. E continua: senza interruzioni: per es. la particella non può essere attraversata da strade o canali 2. E compresa nel territorio di un solo Comune: non esiste una particella condivisa da comuni diversi 3. Appartiene allo stesso possessore 4. Ha una sola qualità: per es. seminativo, frutteto, prato ecc..e unica classe, ossia lo stesso livello di produttività
Legislazione catastale Prima dell unità d Italia esistevano ben 24 tipi di catasti appartenenti a 9 compartimenti, alcuni erano solamente descrittivi ( non c era una rappresentazione cartografica ) altri assomigliavano a quello attuale come ad esempio quello esistente nel Lombardo-Veneto, dove era stata predisposta una cartografia con la rappresentazione delle particelle. Con l unificazione dell Italia avvenuta nel 1861, c era la necessità di trovare un modo per ripartire il gettito fiscale fra tutti gli stati italiani, attraverso la costituzione di un catasto unico sul territorio nazionale. Ecco che nel 1884 viene varato il primo intervento legislativo, la legge del conguaglio provvisorio dell imposta fondiaria. In pratica il gettito fiscale viene suddiviso fra tutti gli stati (c erano 9 compartimenti catastali)secondo i criteri previsti dai catasti esistenti. A distanza di due anni nel 1886 viene varata la legge fondamentale che istituisce il catasto ( la cosiddetta legge Messedaglia). Con questa legge viene istituito un unico catasto in tutto il territorio nazionale, geometrico e particellare. Le operazioni di formazione del catasto cominciano pertanto nel 1886 e ci vorranno ben 70 anni per completarle, fino al 1956.
Le principali fasi del catasto Le fasi del catasto sono quattro : 1. formazione 2. pubblicazione 3. attivazione 4. conservazione La prima fase ( formazione) si è conclusa negli anni 50, ( nel 1956 a distanza di 70 anni dalla legge fondamentale) dopodiché ha subito inevitabilmente degli aggiornamenti periodici ( revisioni) sia per quanto riguarda le tariffe sia per quanto riguarda i documenti, con la introduzione di nuovi strumenti ( es. foto aeree, GIS, ecc..) per i rilievi topografici e la introduzione di procedure informatiche per la gestione di tutti i documenti
FORMAZIONE Si attua attraverso due operazioni: topografiche estimative Le operazioni topografiche consistono in: 1. Delimitazione: delimitano i confini tra fondo e fondo e tra comune e comune 2. Terminazione: laddove questi mancano si appongono dei termini o cippi 3. Rilevazione: infine si passa al rilievo planimetrico di ciascun comune che viene riportato in scala 1:2000, su fogli di mappa a perimetro chiuso, contrassegnati con numeri arabi e misurano 75x105cm. Ogni particella viene rappresentata sul foglio di mappa con una linea nera e con un numero arabo; inoltre con segni convenzionali nella mappa sono rilevati i fiumi, i laghi, le strade, i fabbricati rurali. Con le mappe catastali vengono rilevate tutte le superfici in un dato comune, siano esse soggette o no all imposizione fiscale. Tutti i fogli di mappa di un comune censuario sono poi riuniti nel quadro d unione, in scala 1:20000. le ultime mappe portano pure l altimetria rilevata con l aerofotogrammetria.
Per lo svolgimento delle operazioni estimative il territorio nazionale è stato diviso in 21 zone censuarie. Le 21 zone a sua volta sono state suddivise in 300 settori o circoli censuari (chiamati distretti censuari), i quali comprendono terreni aventi stesse caratteristiche topografiche, economiche, agrarie ecc.. Infine per ogni circolo è stato scelto un comune studio detto anche comune tipo che esprime le caratteristiche del circolo censuario stesso. I 300 comuni studio sono stati integrati dai comuni sussidiari per quelle qualità di coltura. OPERAZIONI ESTIMATIVE QUALIFICAZIONE Si effettua per ogni singolo comune, e consiste nel suddividere i terreni del comune ( di un comune tipo ) in tante qualità ( quante sono quelle presenti )sulla base di un quadro di qualificazione generale che riporta 30 qualità di coltura (qualità di suolo, di soprassuolo e miste)stabilito dalla direzione generale del catasto.
CLASSIFICAZIONE Consiste nel suddividere ogni qualità di coltura in classi di produttività, tra loro differenti con uno scarto intorno al 15-20% fra una classe e l altra. La classificazione dipende da condizioni agronomiche, climatologiche, colturali ed economiche che sono le principali cause che influiscono sulla produzione e sulle spese. Le classi ammesse per ogni qualità di coltura sono 5, di cui la prima è quella più produttiva, le altre rappresentano produttività decrescente.
Classamento E un operazione estimativa, consiste nell assegnare ad ogni particella del comune censuario la rispettiva qualità e classe che le competono (in confronto al campionario delle caratteristiche tipo già descritte). Operazione di campagna.
CALCOLO DELLE TARIFFE La tariffa esprime il Reddito Dominicale o il Reddito Agrario per ogni qualità e classe, per ettaro di superficie, in moneta legale, con riferimento all epoca censuaria. Il reddito dominicale, è il reddito ordinario ritraibile dal proprietario, il reddito agrario è il reddito ordinario spettante a chi gestisce l attività agricola del fondo (imprenditore agricolo ). Se il proprietario gestisce anche il fondo dovrà dichiarare al fisco entrambi i redditi. Il procedimento per la determinazione della tariffa è a stima indiretta, cioè non viene effettuato una stima particella per particella, ma si effettuata un bilancio economico-estimativo su aziende campione.
La procedura è la seguente : 1) All interno del circolo censuario viene scelto un comune tipo, che comprenda le qualità di coltura predominanti. 2) Nell ambito del comune tipo viene scelta l azienda di studio, dove viene fatto un bilancio estimativo allo scopo di determinare le tariffe delle qualità e classi in essa presenti. Il bilancio viene eseguito con modalità standard utilizzando il quaderno di stima, mod. 23 ( mod. 26 per le qualità boschive), composto da 22 prospetti, ciascuno dei quali rappresenta una fase del bilancio ( prodotti, spese varie, salari, interressi, ecc..) Il prospetto 21 è il quadro riepilogativo per il calcolo del reddito dominicale Il prospetto 22 è il quadro riepilogativo per il calcolo del reddito agrario. Le tariffe sono i redditi imponibili per ettaro di superficie di ogni qualità e classe. Il calcolo della tariffa avviene con modalità differenti a seconda del tipo di azienda presa in esame ; Azienda con un'unica qualità e classe Azienda con più qualità e classi, ma con una qualità e classe prevalente L azienda costituita da più qualità e classi, nessuna prevalente Note le tariffe è sufficiente moltiplicare la tariffa della qualità e classe corrispondente per la superficie di una particella.
3) Per determinare le tariffe delle diverse qualità di colture presenti nel comune tipo non presenti nella azienda di studio, si utilizzano scale di merito che esprimono, il merito delle qualità e classi presenti nel Comune tipo. 4) Per determinare le tariffe fra comuni diversi, nell ambito della stessa qualità e classe si utilizzano scale di collegamento, che consistono nell attribuire un punteggio di merito alle qualità e classi presenti nei comuni limitrofi Vedi esempio sul libro pag.331 15.2
Mentre il Reddito Dominicale ( dal latino dominum che significa padrone, proprietario) è il reddito medio ordinario spettante al proprietario, il Reddito Agrario è la parte di reddito ordinario spettante all imprenditore agricolo. Il Reddito Dominicale si calcola nel seguente modo: Si determina in un primo momento il reddito padronale lordo : Rpl = Plv ( Qagrarie + Sv + Sa + St + I) E quindi si detraggono dal Rpl le spese riferibili al capitale fondiario ( Quote capitale fondiario ) RD = Rpl Qfondiarie In sostanza il RD è dato dal beneficio fondiario al lordo dei tributi RD = Bf + Tr Il Reddito agrario è dato dagli interessi sul capitale di esercizio e dalla parte degli stipendi (Di) corrispondente al lavoro direttivo ( 2,2% della Plv) RA = I + Di Le tariffe d estimo sono calcolate in condizioni ordinarie; in caso di spese non ordinarie riconosciute ( spese per opere permanenti di difesa, scolo e bonifica, spese di irrigazione e diminuzioni di reddito da servitù militari) sono previste deduzioni fuori tariffa per il Reddito Dominicale. Tali particelle sono contrassegnate da simboli di deduzione (I₁, ecc).dalla tariffa principale, tolte le deduzioni fuori tariffa, si ottiene la tariffa derivata da utilizzare per le particelle con queste caratteristiche particolari.
Gli estimi catastali vengono periodicamente ricalcolati facendo riferimento a prezzi aggiornati e tenendo conto delle eventuali modifiche di procedura indicate dal Ministero delle Finanze. Queste operazioni di aggiornamento vengono chiamate revisioni. Le revisioni finora compiute sono le seguenti: prima revisione (1923) seconda revisione (1939), importante perché ha introdotto il Reddito Agrario (prima esisteva il Reddito Dominicale) terza revisione (1979), attualmente in uso; gli estimi catastali sono riferiti ai prezzi dell epoca censuaria 1978-1979 Quarta revisione, iniziata nel 1990 e ancora in uso.
PUBBLICAZIONE E ATTIVAZIONE Al termine della fase di formazione, gli atti catastali provvisori vengono esposti al pubblico per 60 giorni, per consentire ai possessori di prendere visione delle tariffe e segnalare eventuali errori e omissioni. Dopo le verifiche e le eventuali correzioni, gli atti vengono resi attivi, cioè operanti.
LA FASE DI ATTIVAZIONE CONSISTE: Consiste nella correzione dei documenti catastali provvisori in seguito alle segnalazioni dei possessori e alle mutazioni avvenute durante la fase di pubblicazione e nell approntare i documenti definitivi. Gli atti catastali sono i seguenti: 1) la mappa particellare (vedi prima) E il documento cartografico del C.T. esistente per tutto il territorio nazionale. 2) l elenco e lo schedario delle particelle (ex tavola censuaria) riporta per ciascun foglio le particelle esistenti e il numero della partita in cui risultano in carico. Prima dell avvento della informatizzazione e la costituzione dell archivio elettronico, si potevano consultare dei registri dove venivano riportati comune per comune, foglio per foglio tutte le particelle in ordine crescente, con i relativi dati ( Superficie, qualità, classe, RD, RA, simboli di deduzione)
3) il registro o schedario delle partite Era costituito da un registro con il numero delle partite catastali in ordine crescente, dove venivano riportati il nome del possessore e il codice fiscale, la quota di possesso, i dati relativi ai terreni ( Comune, foglio, particella, superficie, qualità, classe, RD. RA, simboli di deduzione). Tutte le volte che veniva richiesto un certificato catastale, il funzionario del catasto faceva una fotocopia del registro e apponeva un visto di conformità con i relativi bolli. 4) La matricola o schedario dei possessori Il registro dei possessore riportava in ordine alfabetico l elenco di tutti i possessori, con il relativo numero della partita catastale, in modo tale che era possibile andare a consultare il registro delle partite. Si trova negli uffici tecnici erariali
Una partita catastale è l insieme delle particelle intestate a una ditta. Una ditta catastale è formata da uno o più intestati titolari degli stessi diritti su uno o più immobili. Nel registro delle partite troviamo 2 sezioni: sezione carico e sezione scarico Nella sezione del carico troviamo il numero delle particelle che fanno parte della ditta possessore con gli estremi relativi: località, comune, particella,classe,qualità, numero di mappa, RD e RA. Nella sezione dello scarico troviamo le particelle cedute dalla ditta che li possedeva Nel catasto sono presenti partite speciali, numerate da 0 a 5. Partita 0, riporta l elenco dei numeri di mappa soppressi ( es. in caso di frazionamento) Partite da 1 a 3 sono utilizzate per il catasto dei fabbricati Partita 4, acque esenti da estimo Partita 5, strade pubbliche Con l informatizzazione tutti i dati contenuti negli atti catastali pubblicati in forma cartacea ( prontuario delle particelle, registro delle partite, schedario dei possessori ) sono stati archiviati e inseriti in una procedura informatica. Tale procedura informatica consente di avere in tempo reali le informazioni che sono fra loro collegate, per cui è sufficiente ad esempio avere il nome del possessore per conoscere i terreni da questi posseduti con relative superfici, oppure basta sapere il numero del foglio e della particella catastale per risalire al nome del possessore, ecc.. L archivio elettronico delle particelle catastali, viene continuamente aggiornato in base alle operazione di compravendita con eventuale frazionamenti.
VISURA E una consultazione degli atti catastali da cui risulta lo stato attuale o storico degli atti o degli elaborati. La richiesta di visura viene fatta con l apposito modello RC ( richiesta certificato ) La richiesta può riguardare : 1) la cartografia 2) la banca dati censuaria 3) gli atti di aggiornamento ( es. frazionamenti ) La visura dei dati catastali si effettua presso gli sportelli delle agenzie del territorio o poli catastali comunale previo pagamento dei relativi diritti. Per ricercare un atto è necessario avere riferimenti, quale il nome del soggetto intestatario con relativo CF, oppure il numero delle particelle o della partita catastale. Gli studi tecnici sono convenzionate con il catasto e possono accedere tramite internet agli archivi informatici pagando un canone convenzionato. In base al periodo di riferimento la visura può essere : storica riferita ad un periodo determinato attuale
CONSERVAZIONE La fase di conservazione consiste con il tenere aggiornati i documenti catastali in seguito alle variazioni delle particelle. Le variazioni sono di due tipi: 1. variazioni soggettive che avvengono nella intestazione ( voltura) 2. variazioni oggettive, che riguardano lo stato ed il reddito
Le variazioni di tipo soggettivo: riguardano i cambiamenti di titolarità su un bene immobile,che riguardano l intestazione o il possesso, e si verificano in seguito a compravendita, successione ereditaria, donazione, esproprio ; devono essere denunciati All Agenzia del territorio con la domanda di voltura catastale. La voltura si rende necessaria anche quando variano i diritti di godimento, come nel caso dell usufrutto e uso. La domanda di voltura viene inoltrata dai seguenti soggetti: Notai, in caso di compravendita o donazione Cancellieri giudiziari Segretari o delegati di qualunque amministrazione
Le variazioni oggettive si hanno quanto: cambia la qualità di coltura aumenta o diminuisce la consistenza di una particella La variazione di qualità di coltura va fatta entro il 31 gennaio dell anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione, presentando un appositi modello, il Modello 26. In caso invece di frazionamento, va utilizzato il Modello 51. Se una particella viene edificata ( variazioni nello stato e nel reddito) si presenta il modello 3 SPC La denuncia di variazione della qualità di coltura deve essere dichiarata online con la procedura informatica denominata DocTe 2.0
ATTI DI AGGIORNAMENTO CATASTALI Gli atti di aggiornamento vengono elaborati e presentati utilizzando la Procedura informatizzata che prevede l utilizzo del programma PREGEO, Fornito dall Agenzia delle Entrate. PREGEO comprende un insieme di funzioni tra le quali: l immissione dei dati di misura e della descrizione geometrica degli oggetti rilevati; la descrizione delle operazioni catastali associate all aggiornamento geometrico ( frazionamenti, fusioni, variazioni di qualità/destinazione di particelle catastali); la visualizzazione grafica dell oggetto di rilievo; la gestione degli estratti di mappa rilasciati dall ufficio; la formazione della proposta di aggiornamento ; la predisposizione dei modelli informatizzati per la presentazione in ufficio ; la predisposizione del documento dematerializzato e la sua memorizzazione su supporto informatico per la presentazione dell atto di aggiornamento in front office o per via telematica; la stampa di presentazione dell atto di aggiornamento