PIANO ECONOMICO FINANZIARIO PER I LAVORI DÌ AMPLIAMENTO DEL CIMITERO COMUNALE (Revisione del 07.01.2010) STUDIO PEZZULLO DR. PEZZULLO CARMINE VIA F. FERRO 28 FRATTAMAGGIORE (NA)
INDICE 1. INTRODUZIONE 1 2. IL PROGETTO 1 3. LE IPOTESI DEL MODELLO ECONOMICO FINANZIARIO 2 4. ANALISI DELLA DOMANDA 3 5. CANONE DI CONCESSIONE 3 6. OGGETTO DELLA CONCESSIONE 4 7. FINANZIAMENTO 4 6. I COSTI 6 7. I RICAVI 11 8. PIANO ECONOMICO E FINANZIARIO 14 9. VERIFICA SUSSISTENZA EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO 14 10. CONCLUSIONI 17 11. GLI ELEMENTI POSTI A BASE DI GARA 17
1. INTRODUZIONE Il Comune di Melito di Napoli intende procedere all ampliamento del complesso cimiteriale situato a Sud del territorio comunale in prossimità della circonvallazione esterna in via Papa Giovanni XXIII, il cui progetto definitivo è stato approvato con atto di Giunta Comunale del 9 settembre 2008 n 41. Il presente documento costituisce il piano economico finanziario per la realizzazione e la gestione dell opera di cui sopra. Gli obiettivi specifici del presente documento sono i seguenti: Indicare e quantificare gli elementi di carattere economico finanziario per il soddisfacimento degli obiettivi dell Amministrazione; Indicare i requisiti minimi in possesso delle società che potranno concorrere alla procedura per la gestione dell opera in questione. L amministrazione Comunale nell affidare l incarico ha fornito i seguenti indirizzi operativi per la redazione del piano economico-finanziario: Esecuzione lavori di ampliamento; Gestione di tutto il complesso cimiteriale; Affidamento anche del servizio di illuminazione votiva poiché è in rescissione il contratto con la RI. LAN Impianti S.a.s. (Fonte Amministrazione); Affidamento in gestione alla Congrega di 200 mq di terreno da individuare in qualsiasi punto del complesso cimiteriale. 2. IL PROGETTO L intervento di ampliamento (fonte Amministrazione) sarà effettuato nella zona Sud-Ovest del complesso cimiteriale esistente e prevederà la realizzazione dei seguenti manufatti: Nuovi lotti per cappelle gentilizie su un area di 3.900 mq (160 lotti); Un edificio perimetrale rettilineo sul lato Ovest per i loculi (804 loculi posti su 2 livelli) che funge anche da recinzione per una lunghezza di 125 m e una larghezza di 5m.; Un edificio posto all ingresso del cimitero in cui saranno localizzati alcuni servizi necessari al cimitero tra cui la sala mortuaria, la sala autopsia i servizi igienici per il pubblico, gli uffici di ricevimento al pubblico e la sala del custode; Un campo di inumazione con 700 fosse (2500mq) sul versante Sud; Un corpo perimetrale a pianta semicircolare che ospiterà ancora loculi (804 loculi e 404 colombaie) e funge anche da muro di recinzione. 1
Tabella 1 DESCRIZIONE LOCULI COLOMBAI FOSSE LOTTI PER CAPPELLE Corpo perimetrale rettilineo 804 Corpo perimetrale curvo 804 404 Campi di inumazione 700 Lotti per cappelle gentilizie 160 Totale 1608 404 700 160 Tabella 2 Descrizione Area occupata Destinazione Superficie mq Cubatura MC mq Corpo perimetrale rettilineo 665 5.800 Loculi Corpo perimetrale curvo 552 4.818 Loculi Campi di inumazione 2.500 Fosse Lotti per cappelle gentilizie 3.900 Lotti cappelle Edificio servizi 213 950 Servizi L opera (Fonte Amministrazione) prevede un costo, totalmente a carico del concessionario, di 4.371.103,84 così distinto: - 3.568.721,04 per lavori; - 137.737,00 per oneri di sicurezza; - 125.000,00 per elementi di arredo; - 370.645,80 per I.V.A. su lavori 10%; - 25.000,00 per I.V.A. su arredi 20%; - 120.000,00 per oneri tecnici (come meglio indicati nel par. 8.1); - 24.000,00 per I.V.A. spese tecniche 20%. 3. LE IPOTESI DEL MODELLO ECONOMICO E FINANZIARIO L aspetto finanziario si riferisce al flusso dei fondi connesso con le operazioni effettuate, le quali vengono considerate solo e in quanto comportino movimenti finanziari che assumono la forma di impieghi e risorse oppure movimenti monetari costituiti da entrate e uscite di cassa. Il presente piano economico e finanziario è finalizzato ad individuare la dinamica finanziaria generata dalla gestione del cimitero tramite la predisposizione di un modello ad hoc in grado di identificare e quantificare, sulla base del progetto e delle indicazioni dell Amministrazione, i costi di gestione e di manutenzione, nonché di individuare l equilibrio economico e finanziario. 2
4. ANALISI DELLA DOMANDA La popolazione del Comune di Melito di Napoli al 31 dicembre 2007 (Fonte ISTAT) è pari a circa 36.400 abitanti mentre dal censimento del 1991 (fonte Istat) era pari a circa 20.000 abitanti facendo registrare negli ultimi 18 anni un incremento dell 81%. 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 20095 34405 35530 36401 1991 2002 2004 2007 Residenti La forte crescita della popolazione residente del Comune di Melito di Napoli soprattutto tra il 1991 ed il 2000 ha comportato la necessità di espansioni del cimitero di tipo occasionale ed episodico generando una non chiara e razionale visone spaziale distributiva. Il progetto dell ampliamento mira alla risoluzione di tali problematiche e alla risoluzione della crescente necessità di spazio. 5. CANONE DI CONCESSIONE Si prevede a base del nostro modello un canone di concessione minimo, costituito: Dall esecuzione della manutenzione ordinaria e straordinaria di tutto il complesso cimiteriale. Canone di annuo stimato in euro 20.000,00 annui che il concessionario si impegna a versare al Comune dal momento del completamento delle opere. Il comune mette a disposizione, gratuitamente per tutta la durata dell appalto, i locali e le aree di proprietà pubblica posti all interno del cimitero. 3
6. OGGETTO DELLA CONCESSIONE La concessione in questione ha per oggetto. La progettazione esecutiva più ogni altra attività tecnica, ad esclusione del Rup (Responsabile unico del procedimento) e del collaudo, dei lavori di ampliamento del cimitero per la realizzazione di un opera conforme alla normativa e sulla base del progetto definitivo approvato dalla Giunta Comunale compresi tutti gli impianti e le opere collegate; L esecuzione dei lavori progettati, secondo un programma di realizzazione definito; Il finanziamento dell opera; La prestazione del servizio di gestione dell attività di concessione dei loculi cimiteriali e dei suoli per le cappelle gentilizie all utenza 1 ; La gestione e la manutenzione ordinaria e straordinaria di tutto il complesso cimiteriale e più in particolare: o Custodia, sorveglianza e presidio del cimitero; o Pulizia delle aree interne al perimetro cimiteriale; o Opere di giardinaggio; o Opere di manutenzione ordinaria e straordinaria degli edifici, dei campi, dei viali e dei manufatti cimiteriali di proprietà pubblica, compresi gli impianti idrici, igienico sanitari, elettrici, telefonici, attrezzature di trasporto e movimentazione feretri; o Esecuzione di tutte le operazioni cimiteriali previste per legge e operazioni di Polizia Mortuaria di cui al D.P.R. 285 del 10.09.1990: inumazioni, tumulazioni, esumazioni ed estumulazioni, traslazioni ecc. o Gestione del servizio di illuminazione votiva all interno di tutto il complesso cimiteriale; o Smaltimento dei rifiuti cimiteriali derivanti dalle attività di inumazioni, tumulazioni, esumazioni ed estumulazioni, traslazioni ecc.. La società dovrà fornire tutte le attrezzature, i materiali, i mezzi ed il personale necessari ad eseguire le operazioni di cui sopra. 7. FINANZIAMENTO Nella tabella n 3 sono evidenziate le forme di finanziamento dell opera. Tabella 3 Piano di Finanziamento dell opera Mutui presso Istituti bancari 4.000.000,00 Capitali propri 371.103,84 Totale 4.371.103,84 1 Gli atti di concessione dei loculi e dei suoli per la costruzione delle cappelle gentilizie devono essere stipulate dal legale rappresentante dell ente nella forma della scrittura privata autenticata dal Segretario Generale. 4
Tabella 4 Ammortamento Mutuo ENTE MUTUANTE IMPORTO MUTUO TASSO DURATA IN ANNI NUMERO RATE SEMESTRALI COSTANTI RATA SEMESTRALE DI AMMORTAMENTO COSTO TOTALE ANNUO MUTUO BANCA 4.000.000,00 7% 25 50 170.534,84 341.069,68 ANNI RESTO CAPITALE QUOTA CAPITALE QUOTA INTERESSI TOTALE RATA 2010 Anno di concessione del mutuo 2011 4.000.000,00 62.138,40 278.931,28 341.069,68 2012 3.937.861,60 66.564,20 274.505,47 341.069,68 2013 3.871.297,40 71.305,24 269.764,44 341.069,68 2014 3.799.992,16 76.383,95 264.685,72 341.069,68 2015 3.723.608,21 81.824,40 259.245,27 341.069,68 2016 3.641.783,80 87.652,35 253.417,33 341.069,68 2017 3.554.131,46 93.895,38 247.174,29 341.069,68 2018 3.460.236,07 100.583,08 240.486,59 341.069,68 2019 3.359.652,99 107.747,11 233.322,56 341.069,68 2020 3.251.905,88 115.421,40 225.648,27 341.069,68 2021 3.136.484,48 123.642,29 217.427,38 341.069,68 2022 3.012.842,18 132.448,71 208.620,96 341.069,68 2023 2.880.393,47 141.882,37 199.187,30 341.069,68 2024 2.738.511,10 151.987,95 189.081,73 341.069,68 2025 2.586.523,15 162.813,29 178.256,39 341.069,68 2026 2.423.709,86 174.409,66 166.660,01 341.069,68 2027 2.249.300,20 186.831,99 154.237,68 341.069,68 2028 2.062.468,20 200.139,10 140.930,57 341.069,68 2029 1.862.329,10 214.394,01 126.675,67 341.069,68 2030 1.647.935,09 229.664,22 111.405,45 341.069,68 2031 1.418.270,87 246.022,06 95.047,62 341.069,68 2032 1.172.248,81 263.544,98 77.524,70 341.069,68 2033 908.703,83 282.315,97 58.753,71 341.069,68 2034 626.387,86 302.423,93 38.645,75 341.069,68 2035 323.963,93 323.963,93 17.105,75 341.069,68
8. I COSTI Per l analisi dei costi nel seguente piano economico-finanziario dobbiamo prendere in considerazione le ipotesi indicate dall Amministrazione. I costi sono indicati a valori monetari costanti; le variazioni nel tempo sono correlate solo al grado di utilizzo delle strutture e degli impianti del cimitero e non a fenomeni di tipo inflattivo. Il modello economico-finanziario prevede un periodo di 30 mesi per la progettazione e la realizzazione dell opere, di cui 24 mesi di cantiere. Nell ipotesi che la firma della convenzione avvenga nel mese di aprile 2010, che costituisce l anno 1 del piano economico-finanziario, si può prevedere l inizio dei lavori per ottobre 2010 e l inizio della gestione indicativamente nel mese di ottobre 2012. La durata ipotizzata dal nostro studio è stata così ripartita: 30 mesi per il completamento delle opere; 27 anni e 6 mesi per l utilizzo in concessione del bene realizzato. 8.1 STIMA DEI COSTI I costi si possono dividere in costi di realizzazione ed in costi di gestione. I costi di realizzazione sono così divisi: Tabella 5 costi di Realizzazione Lavori 3.568.721,04 Arredi 125.000,00 Oneri per la sicurezza 137.737,00 Spese tecniche 120.000,00 Totale 3.951.458,04 Iva 10% 370.645,80 Iva 20% 49.000,00 Totale Iva inclusa 4.371.103,84 Il costo di euro 120.000,00 per le spese tecniche è un importo forfettario in cui sono incluse tutte le attività tecniche ad esclusione del Rup (Responsabile unico del procedimento) e del collaudo che il Comune si riserva (Fonte Amministrazione). L analisi dei costi di gestione è effettuata basandosi sui costi di alcuni cimiteri delle vicinanze e di entità paragonabile. I costi di gestione dell opera a carico del Concessionario riguardano i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, i costi del personale ed i costi per le attrezzature. Possiamo stimare un costo per l acquisto delle attrezzature necessarie di circa 20.000,00 euro. Tra i costi di gestione dobbiamo considerare costi per le pulizie stimate sui metri quadrati e, le utenze, nonché lo smaltimento dei rifiuti Speciali che possiamo stimare in circa 15.000 euro annui. Le manutenzioni ordinarie comprendono la manutenzione degli impianti idrici, igienico sanitari, elettrici, telefonici, la manutenzione dei campi, dei viali, dei manufatti cimiteriale, di tutte le aree a verde, le manutenzioni dei servizi igienici e della recinzione. Dobbiamo anche stimare i costi per il personale. È essenziale per un mantenimento dell attuale livello qualitativo dei servizi e l adattamento alle esigenze dei visitatori un organico minimo di: 6
Un unità amministrativa per la gestione degli archivi cimiteriali, della programmazione delle operazioni del coordinamento degli operai, del rapporto con le imprese e con le utenze. Cinque unità operative per presidio cimitero, per informazioni ed assistenza ai visitatori esecuzione delle operazioni di Polizia Mortuaria, delle pulizie, dei piccoli lavori di manutenzione, della gestione del verde. I costi sono valutati prendendo in considerazione l attuale C.C.N.L. di riferimento per il settore. Gli interventi di manutenzione straordinaria fanno riferimento all intera struttura. Gli interventi vengono destinati ogni dieci anni al rinnovo degli arredi e relative sistemazioni (edificio ed impianti). Il piano prevede un importo di euro 30.000,00 per arredi ed impianti con cadenza decennale. L ultimo intervento è previsto nel corso dell ultimo anno di gestione al fine di garantire la piena funzionalità della struttura al termine del momento concessorio. Il finanziamento degli interventi è assicurato mediante l accantonamento delle risorse necessarie in un apposito fondo di riserva obbligatorio. Per l ammortamento delle immobilizzazioni realizzate utilizziamo i criteri previsti dal comma 2 dell art 2426 c.c. che prevede che il costo delle immobilizzazioni, materiali e immateriali, la cui utilizzazione è limitata nel tempo, deve essere sistematicamente ammortizzato in ogni esercizio in relazione con la loro residua possibilità di utilizzazione. Tabella 6 Costo dell Investimento ANNO FABBRICATI ATTREZZATURE ARREDO TOTALI 2010 892.180,26 892.180,26 2011 1.784.360,52 1.784.360,52 2012 892.180,26 20.000,00 125.000,00 1.037.180,26 TOTALE 3.568.721,04 20.000,00 125.000,00 3.713.721,04 7
Tabella 7 proiezione dei costi di gestione nel caso di affidamento congiunto ANNI PERSONALE MANUT Servizio di trasporto e smaltimento rifiuti UTENZE MANUT. STRA. ALTRE SPESE TOTALE 2010 0,00 2011 32.000,00 32.000,00 2012 76.000,00 7.000,00 8.000,00 5.000,00 5.000,00 101.000,00 2013 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2014 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2015 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2016 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2017 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2018 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2019 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 30.000,00 5.000,00 226.606,00 2020 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2021 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2022 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2023 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2024 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2025 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2026 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2027 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2028 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2029 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 30.000,00 5.000,00 226.606,00 2030 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2031 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2032 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2033 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2034 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2035 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2036 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2037 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2038 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 5.000,00 196.606,00 2039 151.606,00 15.000,00 15.000,00 10.000,00 30.000,00 5.000,00 226.606,00
Tabella 8 Calcolo Ammortamento tecnico FABBRICATI ATTREZZATURE ARREDO totale coefficienti 15% 15% durata 30 7 7 costi 3.568.721,04 20.000,00 125.000,00 3.713.721,04 ANNI 2010 PROIEZIONE AMMORTAMENTI 0,00 2011 0,00 2012 127.454,32 3.000,00 18.750,00 149.204,32 2013 127.454,32 3.000,00 18.750,00 149.204,32 2014 127.454,32 3.000,00 18.750,00 149.204,32 2015 127.454,32 3.000,00 18.750,00 149.204,32 2016 127.454,32 3.000,00 18.750,00 149.204,32 2017 127.454,32 3.000,00 18.750,00 149.204,32 2018 127.454,32 2.000,00 12.500,00 141.954,32 2019 127.454,32 127.454,32 2020 127.454,32 127.454,32 2021 127.454,32 127.454,32 2022 127.454,32 127.454,32 2023 127.454,32 127.454,32 2024 127.454,32 127.454,32 2025 127.454,32 127.454,32 2026 127.454,32 127.454,32 2027 127.454,32 127.454,32 2028 127.454,32 127.454,32 2029 127.454,32 127.454,32 2030 127.454,32 127.454,32 2031 127.454,32 127.454,32 2032 127.454,32 127.454,32 2033 127.454,32 127.454,32 2034 127.454,32 127.454,32 2035 127.454,32 127.454,32 2036 127.454,32 127.454,32 2037 127.454,32 127.454,32 2038 127.454,32 127.454,32 2039 127.454,32 127.454,32
Tabella 9 Riepilogo costi ANNI costi di gestione ammortamento tecnico spese generali amministrazione TOTALE 2010 0,00 0,00 3.000,00 3.000,00 2011 32.000,00 0,00 3.000,00 35.000,00 2012 101.000,00 149.204,32 3.000,00 253.204,32 2013 196.606,00 149.204,32 3.000,00 348.810,32 2014 196.606,00 149.204,32 3.000,00 348.810,32 2015 196.606,00 149.204,32 3.000,00 348.810,32 2016 196.606,00 149.204,32 3.000,00 348.810,32 2017 196.606,00 149.204,32 3.000,00 348.810,32 2018 196.606,00 141.954,32 3.000,00 341.560,32 2019 226.606,00 127.454,32 3.000,00 357.060,32 2020 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2021 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2022 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2023 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2024 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2025 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2026 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2027 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2028 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2029 226.606,00 127.454,32 3.000,00 357.060,32 2030 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2031 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2032 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2033 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2034 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2035 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2036 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2037 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2038 196.606,00 127.454,32 3.000,00 327.060,32 2039 226.606,00 127.454,32 3.000,00 357.060,32
9. I RICAVI L analisi dei ricavi è effettuata basandosi su stime di tipo prudenziale. Gli incassi sono indicati a valori monetari costanti e non si tiene conto, così come nella valutazione dei costi, di fenomeni di tipo inflattivo. 9.1 STIMA DEGLI INCASSI Le tariffe per le concessioni cimiteriali dei suoli, su cui costruire le cappelle gentilizie, e dei loculi, attualmente in vigore nel Comune Di Melito di Napoli sono fissate con delibera consiliare del 30/11/1992 n. 88 e con delibera di Giunta dell 01/02/1994 n. 26. Queste tariffe dalla loro adozione non sono mai state modificate e per questo risultano fortemente inferiori a quelle che sono le tariffe applicate da altri Comuni del sud Italia di pari grandezza. L Amministrazione nell affidare l incarico di redazione del piano economico-finanziario ha evidenziato l intenzione di rivedere le attuali tariffe nel breve periodo ed in una successiva nota a richiesto la valutazione di nuove tariffe. Stimiamo gli incassi applicando delle tariffe per la concessione dei loculi in linea con quelle adottate da altri Comuni di pari grandezza del Sud Italia: Prima fila 2.200,00 Seconda fila 2.400,00 Terza fila 2.700,00 Quarta fila 2.500,00 Quinta fila 2.200,00 Sesta fila 2.000,00 Stimiamo anche il prezzo di vendita del suolo per la costruzione delle cappelle gentilizie in 1.500,00 al mq in linea con quelle adottate da altri Comuni di pari grandezza del Sud Italia. I ricavi deriveranno dalla somme riscosse dalle concessione cimiteriali dei suoli, su cui costruire le cappelle gentilizie, e dei loculi secondo le tariffe da noi stimate. Nella stima dei ricavi dobbiamo tener presente che un area di 200 mq di terreno da individuare in qualsiasi punto del complesso cimiteriale deve essere affidato in gestione all Arciconfraternita. Altro elemento da considerare nella nostra stima sono i loculi e i suoli per la costruzione delle cappelle gentilizie già assegnati in concessione al netto di eventuali restituzioni. La concessione sottoscritta tra i privati e il Comune di Melito di Napoli prevede un acconto del 70% del prezzo fissato ed un saldo del 30% entro venti giorni dalla richiesta dell Amministrazione. La delibera di G.C. n. 203 del 17.12.2009 avente ad oggetto La determinazione di alcune condizioni operative di tipo amministrativo concernenti la concessione del Cimitero Comunale procede ad una ricognizione delle concessioni cimiteriali per la costruzione delle cappelle gentilizie e dei loculi assegnati. Inoltre prevede che il saldo del pagamento delle concessioni cimiteriali venga destinato direttamente al Comune e non al concessionario. Tabella 10 Assegnazione già effettuate dal Comune TIPO NUMERO ACCONTO DIFFERENZA Suoli da 6 mq 6 27.600,48 11.830,14 Suoli da 9 mq 13 93.713,23 40.158,17 Suoli da 12 mq 18 165.510,00 70.927.74 Loculi 16 22.558,24 8.846,88 TOTALE 309.381,95 131.762,93 11
La delibera di G.C. n.203 del 17.12.2009 fissa anche il prezzo del servizio di tumulazione, da corrispondere al concessionario in euro 150,00 per ogni loculo. La stessa delibera fissa la tariffa per la concessione delle colombaie nel seguente modo: Prima fila 1.100,00 Seconda fila 1.200,00 Terza fila 1.350,00 Quarta fila 1.250,00 Quinta fila 1.100,00 Precisiamo che, come da nota n. 27503 del 10.12.2009 del progettista Arch. Michele Storace, i loculi previsti nel progetto date le loro dimensioni sono tutti utilizzabili sia per la tumulazione che per i resti mortuali. Tabella 11 Stima Ricavi derivanti dalle concessioni. Tipologia N. Incasso totale Loculi 1592 3.714.500,00 Colombaie 404 485.500,00 Lotti per le realizzazione delle Cappelle 123 2.314.650,00 TOTALE RICAVI 6.514.650,00 Tabella 12 Obiettivi di vendita concessioni non ancora assegnate ANNO OBIETTIVI DI VENDITA 2010 0,00 2011 543.395,00 2012 843.395,00 2013 800.395,00 2014 623.073,00 2015 573.073,00 2016 463.000,00 2017 354.224,00 2018 350.000,00 2019 300.000,00 2020 260.000,00 2021 250.000,00 2022 250.000,00 2023 200.000,00 2024 200.000,00 2025 200.000,00 2026 150.079,00 2027 100.000,00 2028 54.016,00 TOTALE 6.514.650,00 12
Le ulteriori tariffe previste nel Comune per le altre tipologie di servizi cimiteriali adottate con delibera di Giunta Comunale n 40 del 21/03/2005 sono: Servizio di inumazione in campo comune, comprensivo di eventuale esumazione ordinaria: 100,00; Servizio di esumazione straordinaria e collocazione in loculo ossario: 200,00; Servizio di trasferimento di resti mortali e salme che escono dal cimitero o che vi entrano provenienti da altri Comuni, in campo aperto, in cappelle comunali, congregali, gentilizie o normali; 150,00; Servizio di traslazione resti mortali all interno del cimitero ivi compreso l Arciconfraternita: 100,00. Dall applicazione delle tariffe sopra indicate, per i servizi offerti, si può ipotizzare un presunto ricavo di 25.000,00 annui. L Amministrazione è intenzionata a concedere anche la gestione del servizio di illuminazione votiva. All attuale numero di circa 1.800 lampade votive l ampliamento della zona cimiteriale porterà un aumento di circa 1.100 lampade per un totale di circa 2.900 lampade votive. L affidamento avrà un aggio a favore del comune minimo dell 20% sui canoni di abbonamento (al netto dell IVA) incassati nell anno. Possiamo stimare un ricavo annuo di circa 50.000,00 di cui 40.000 euro per la società affidataria della concessione e 10.000 euro per il Comune. 13
10. PIANO ECONOMICO E FIANAZIARIO Sulla base delle precedenti valutazioni si procede alla costruzione della tabella n. 15 con riferimento ad un anno a regime (si prende in considerazione l anno 2017). Le tabelle accolgono nella sezione di sinistra i costi di esercizio e nella sezione di destra i ricavi nelle tre ipotesi formulate in precedenza. Tabella n 13 Piano economico finanziario (dati al netto delle imposte) COSTI RICAVI Costi di gestione Proventi derivanti dalla 196.606,00 assegnazione di loculi e suoli 354.224,00 Spese generali di Amministrazione Proventi per la gestione del servizio di illuminazione votiva. 40.000,00 3.000,00 Ammortamento tecnico 149.204,32 Altri ricavi 25.000,00 Canone concessorio 70.413,68 Totale costi 573.073,00 Totale ricavi 419.224,00 Il canone concessorio si ricava a saldo come differenza tra il totale dei ricavi ed il totale dei costo di gestione, degli ammortamenti tecnici e delle spese generali di Amministrazione. Possiamo così determinare il canone massimo che ci consente di ottenere una prima importante indicazione per verificare l equilibrio economico e l equilibrio finanziario Canone concessorio massimo (anno 2017) = euro 70.413,68 Già da questa tipo di analisi possiamo notare come l affidamento permette dei buoni margini tanto che il canone applicato nel nostro modello si allontana da quello necessario per il raggiungimento dell equilibrio economico in un anno a regime. 11. VERIFICA SUSSISTENZA EQUILIBRIO ECONOMICO FINANZIARIO La tabella Proiezione dei conti economici previsionali raccoglie le componenti di ricavo e costo che si possono dedurre dalle precedenti tabelle. Nella tabelle vengono indicati i ricavi sulla base delle tariffe stimate sulla base di quelle che sono le tariffe applicate in altri Comuni del sud Italia di pari grandezza. Le ultime tre colonne della tabella accolgono il risultato netto (come differenza tra costi e ricavi), il fattore di sconto ed il risultato netto non attualizzato, la cui somma algebrica rappresenta il Valore Attuale netto (VAN). Dall analisi della tabella seguente possiamo affermare che la concessione dei lavori di ampliamento del cimitero comunale e della sua gestione consente di ottenere un VAN positivo, quindi si può affermare che consente di ottenere una redditività positiva, risultato che può consentire all Amministrazione di effettuare ulteriori variazioni all attuale piano in termini di qualità del servizio di gestione o di canone da percepire per la concessione in gestione del complesso cimiteriale. 14
tasso di attualizzazion 7% Canone di concessione 20.000 Tabella 14 Anni Ricavi derivante dala concessione dei loculi e delle cappelle Proiezione dei conti economici previsionali Ricavi gestione illuminazione votiva Ricavi per servizi cimiteriali costi di gestione ammort. tecnico spese di amministrazio ne canone concessorio risultato netto risultato netto attualizzato 2010 3.000,00-3.000,00 1,0000-3.000,00 2011 543.395,00 25.000,00 32.000,00 3.000,00 533.395,00 0,9346 498.500,00 2012 843.395,00 20.000,00 25.000,00 101.000,00 149.204,32 3.000,00 635.190,68 0,8734 554.800,14 2013 800.395,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 149.204,32 3.000,00 20.000,00 496.584,68 0,8163 405.361,02 2014 623.073,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 149.204,32 3.000,00 20.000,00 319.262,68 0,7629 243.563,97 2015 573.073,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 149.204,32 3.000,00 20.000,00 269.262,68 0,7130 191.980,57 2016 463.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 149.204,32 3.000,00 20.000,00 159.189,68 0,6663 106.074,81 2017 354.224,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 149.204,32 3.000,00 20.000,00 50.413,68 0,6227 31.395,11 2018 350.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 141.954,32 3.000,00 20.000,00 53.439,68 0,5820 31.102,38 2019 300.000,00 40.000,00 25.000,00 226.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-12.060,32 0,5439-6.560,01 2020 260.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-22.060,32 0,5083-11.214,35 2021 250.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-32.060,32 0,4751-15.231,63 2022 250.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-32.060,32 0,4440-14.235,17 2023 200.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-82.060,32 0,4150-34.052,12 2024 200.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-82.060,32 0,3878-31.824,41 2025 200.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-82.060,32 0,3624-29.742,44 2026 150.079,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-131.981,32 0,3387-44.706,64 2027 100.000,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-182.060,32 0,3166-57.635,63 2028 54.016,00 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-228.044,32 0,2959-67.470,09 2029 40.000,00 25.000,00 226.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-312.060,32 0,2765-86.287,28 2030 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,2584-72.889,75 2031 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,2415-68.121,26 2032 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,2257-63.664,73 2033 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,2109-59.499,75 2034 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,1971-55.607,24 2035 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,1842-51.969,38 2036 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,1722-48.569,52 fattore di sconto
2037 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,1609-45.392,07 2038 40.000,00 25.000,00 196.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-282.060,32 0,1504-42.422,50 2039 40.000,00 25.000,00 226.606,00 127.454,32 3.000,00 20.000,00-312.060,32 VAN 0,1406-43.864,08 1.108.817,98
11. CONCLUSIONI Dalla analisi dei dati fin qui determinati possiamo stimare che la concessione alla base del piano economico-finanziario presenta una redditività positiva come si evidenzia anche dal VAN. Si nota come a partire dall anno in cui si ottiene l assegnazione di tutti i loculi e di tutti gli spazi per le cappelle gentilizie della parte nuova del cimitero il risultato netto diventa negativo anche se una più veloce assegnazione delle concessioni rispetto a quelle ipotizzate nel modello accresce il VAN e rende ancor più vantaggiosa la concessione. 12. GLI ELEMENTI POSTI A BASE DI GARA Sulla base del piano economico finanziario di gestione è possibile desumere il valore degli elementi sulla base dei quali valutare l offerta economicamente più vantaggiosa nella successiva gara. Il presente piano economico e finanziario di gestione prevede una durata della concessione fissata a 30 anni Tra gli elementi da prevedere nel bando di gara, quali criteri per determinare l offerta economicamente più vantaggiosa, il Piano Economico e Finanziario di gestione indica: Il numero di impiegati ed operai utilizzati per l esecuzione della gestione. Il valore del canone concessorio a favore del Comune; Miglioramenti rispetto al presente piano economico-finanziario di gestione in termini di qualità del servizio; L aggio a favore del Comune per la gestione del servizio di illuminazione votiva; La tempistica di realizzazione dell opera, che nel presente modello è ipotizzata in 30 mesi. Nel piano non si considerano i fenomeni inflattivi. Però tra gli elementi da considerare nella gara di aggiudicazione vi sono i criteri di aggiornamento delle tariffe sia in termini temporali sia in termini percentuali rispetto alle variazioni inflattive (tempo-percentuale). Il canone concessorio è corrisposto annualmente in modo anticipato. Il canone previsto dal presente piano economico finanziario è di euro 20.000,00 annui oltre che alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell intera struttura (interna ed esterna). Alla stipula della concessione il concessionario dovrà consegnare apposita polizza fideiussoria a garanzia dell investimento e degli oneri concessori di durata pari alla concessione. In fase di aggiudicazione della gestione questo parametro va considerato al rialzo, attribuendo quindi un maggior valore alle offerte che prevedono canoni concessori più elevati di quelli previsti nel presente piano economico finanziario sia in termini di somme da trasferire al Comune sia in termini di qualità e tempistica della manutenzione ordinaria e straordinaria. Tutti gli elementi sopra evidenziati sono gli elementi minimi da considerare e da valutare nella fase di aggiudicazione e quindi gli elementi minimi da prevedere nel bando di gara. 17