RELAZIONE DI STIMA VALORE IMMOBILIARE GLOBALE ALLA DATA DEL 31 DICEMBRE 2007 Gennaio 2008
Indice INTRODUZIONE 1. Premessa pag. 1 2. Definizione di valore corrente di mercato 2 3. Andamento del mercato immobiliare 5 4. Descrizione della metodologia utilizzata 20 5. Documentazione 22 6. Limiti della presente relazione 23 7. Conclusioni 24 ALLEGATI: PERIZIE DI STIMA 1. MILANO, VIA MESSINA 38 1.1 Contesto localizzativo 1.2 Descrizione del bene 1.3 Riferimenti catastali 1.4 Consistenza e situazione locativa 1.5 Processo di valutazione 1.6 Valore del bene 2. MILANO, VIA PIATTI/VIA TORINO 2.1 Contesto localizzativo 2.2 Descrizione del bene 2.3 Riferimenti catastali 2.4 Consistenza e situazione locativa 2.5 Processo di valutazione 2.6 Valore del bene 3. CORSICO, VIA DELL INDUSTRIA 15/17 3.1 Contesto localizzativo 3.2 Descrizione del bene 3.3 Riferimenti catastali 3.4 Consistenza e situazione locativa 3.5 Processo di valutazione 3.6 Valore del bene
4. SAN DONATO MILANESE, VIA MILANO 1 4.1 Contesto localizzativo 4.2 Descrizione del bene 4.3 Riferimenti catastali 4.4 Consistenza e situazione locativa 4.5 Processo di valutazione 4.6 Valore del bene 5. SAN DONATO MILANESE, VIA XXV APRILE 5.1 Contesto localizzativo 5.2 Descrizione del bene 5.3 Riferimenti catastali 5.4 Consistenza e situazione locativa 5.5 Processo di valutazione 5.6 Valore del bene 6. ROMA, VIA DELL OCEANO INDIANO 6.1 Contesto localizzativo 6.2 Descrizione del bene 6.3 Riferimenti catastali 6.4 Consistenza e situazione locativa 6.5 Processo di valutazione 6.6 Valore del bene 7. BRESCIA, CORSO MAGENTA 2 7.1 Contesto localizzativo 7.2 Descrizione del bene 7.3 Riferimenti catastali 7.4 Consistenza e situazione locativa 7.5 Processo di valutazione 7.6 Valore del bene 8. S. GIULIANO MILANESE, VIALE TOLSTOJ 8.1 Contesto localizzativo 8.2 Descrizione del bene 8.3 Riferimenti catastali 8.4 Consistenza e situazione locativa 8.5 Processo di valutazione 8.6 Valore del bene
9. ORIGGIO, LARGO BOCCIONI 9.1 Contesto localizzativo 9.2 Descrizione del bene 9.3 Riferimenti catastali 9.4 Consistenza e situazione locativa 9.5 Processo di valutazione 9.6 Valore del bene
INTRODUZIONE
Milano, 21 gennaio 2008 1. Premessa In conformità all incarico ricevuto da RREEF Fondimmobiliari SGR SpA in data 21.10.2005 Scenari Immobiliari ha provveduto a redigere la presente Relazione di stima comprendente le informazioni e le conseguenti elaborazioni atte a determinare il più probabile valore di mercato, alla data del 31 dicembre 2007, dei seguenti 9 immobili rientranti nel perimetro del fondo immobiliare VALORE IMMOBILIARE GLOBALE : Città Indirizzo Milano Via Messina, 38 Milano Via Piatti/Via Torino Corsico Via dell Industria, 15/17 San Donato Milanese Via Milano, 1 San Donato Milanese Via XXV Aprile lotto 3A Roma Viale dell Oceano Indiano Brescia Corso Magenta, 2 S. Giuliano Milanese Viale Tolstoj 63/65 Origgio Largo Boccioni 1
2. Definizione di valore corrente di mercato Nella stima del valore corrente di mercato dei 9 immobili si è fatto riferimento alla definizione contenuta nel Titolo V Capitolo IV, sezione II, Paragrafo 2 (criteri di valutazione) del Regolamento Banca d Italia del 14 aprile 2005, che recita: 2.5 Beni immobili Ciascun bene immobile detenuto dal fondo è oggetto di singola valutazione. Più beni immobili possono essere valutati in maniera congiunta ove gli stessi abbiano destinazione funzionale unitaria; tale circostanza è opportunamente illustrata dagli amministratori nella relazione semestrale e nel rendiconto di gestione del fondo. Il valore corrente degli immobili è determinato in base alle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche e tenendo conto della loro redditività. Sono caratteristiche di tipo intrinseco quelle attinenti alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc.), di tipo estrinseco quelle rivenienti da fattori esterni rispetto al bene, quali ad esempio la possibilità di destinazioni alternative rispetto a quella attuale, vincoli di varia natura e altri fattori esterni di tipo giuridico ed economico, quali ad esempio l andamento attuale e prospettico del mercato immobiliare nel luogo di ubicazione dell immobile. Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che: - il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare l operazione; - siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l immobile, condurre le trattative e definire le condizioni del contratto; 2
- i termini dell operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il cespite è ubicato al momento della valutazione; - l acquirente non abbia per l operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente rilevanti per il mercato. Il valore corrente degli immobili può essere determinato: 1. ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente; 2. facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che tengano conto del reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di revisione del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la determinazione dei redditi netti futuri derivanti dalla locazione della proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa. Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale delle attività finanziarie a basso rischio a medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite; 3. sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile con un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile stesso. Tale costo dovrà essere rettificato in relazione a vari fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico, obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno. Per gli immobili dati in locazione con facoltà di acquisto, il valore corrente è determinato, per la durata del contratto, attualizzando i canoni di locazione ed il valore di riscatto dei cespiti, secondo il tasso del contratto eventualmente rettificato per tener conto del rischio di insolvenza della controparte. 3
Alternativamente, il valore dei cespiti è determinato sulla base del valore corrente all atto in cui gli stessi sono concessi in locazione, ridotto della differenza maturata tra il valore corrente di cui sopra e il valore di riscatto alla conclusione della locazione. Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere determinato tenendo anche conto del valore corrente dell area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente dell immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il completamento della costruzione. Il valore corrente dell immobile è determinato al netto delle imposte di trasferimento della proprietà del bene. Il valore corrente dei diritti reali immobiliari è determinato applicando, per quanto compatibili, i criteri di cui al presente paragrafo. 4
3. Andamento del mercato immobiliare LO SCENARIO Il 2008 sarà un anno bicolore per il mercato immobiliare europeo. Nella prima parte dell'anno predominerà il grigio, con un andamento rallentato dovuto agli effetti della crisi dei mutui subprime innescata negli States nell'agosto scorso. Nella seconda metà dell'anno il trend dovrebbe essere decisamente più positivo, sia per il recupero del sistema finanziario che per una più decisa ripresa dell'economia, che determinerà miglioramenti in tutti i mercati. Solo il mercato residenziale, a livello continentale, dovrebbe subire un rallentamento più deciso, soprattutto nelle zone periferiche e per gli immobili di peggiore qualità. La domanda delle famiglie sarà decisamente più fredda, ma nella parte finale dell'anno il segno dovrebbe cambiare. Il comparto degli uffici dovrebbe essere il best performer a livello continentale. Canoni e rendimenti dovrebbero crescere soprattutto nei business district e nelle top location. Gli investitori istituzionali tornano su questo segmento giudicato difensivo e meno soggetto ad oscillazioni rispetto al commerciale. Nei cinque Paesi più importanti il fatturato immobiliare nel 2007 è stato di oltre 705 miliardi di euro, con un incremento del 4,3 per cento rispetto al 2006. Il fatturato in UE25, invece, ha superato 900 miliardi di euro, più 6,1 per cento sull'anno precedente e più delle previsioni effettuate a settembre. Per il 2008, grazie alla ripresa economica dei Paesi sviluppati e alla rapida evoluzione di quelli in via di sviluppo, si prevede un incremento del fatturato del 3,5 per cento nei cinque Paesi principali e del 5,2 per cento in UE25. Non emergono variazioni significative con riferimento agli Stati Uniti, dove la crisi legata ai mutui subprime e alle difficoltà economiche generali dovrebbe proseguire per tutto il 2008. Analizzando i singoli Paesi si nota un lento ridimensionamento della crescita del fatturato negli anni, ma nessuna diminuzione. Il mercato spagnolo continua ad essere il più brillante, anche se è in atto una contrazione nelle nuove costruzioni. Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2007 con un incremento del 4,9 per cento, superiore rispetto alla media degli altri grandi Paesi. Per il 2008 invece la previsione è di una crescita del 2,9 per cento, inferiore alla media 5
europea, a causa soprattutto del rallentamento nel settore residenziale (che rappresenta circa l'80 per cento degli scambi). Il miglioramento netto degli altri comparti non basta a compensare il calo del settore della casa. Per quanto riguarda le quotazioni medie nel 2008 si manterranno oltre il tasso di inflazione, anche se sarà ampia la forbice (in tutti i mercati) tra prodotti di alta qualità e quelli scadenti. Andamento del fatturato immobiliare nei cinque principali Paesi europei 200.000 180.000 160.000 Milioni di euro 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 Francia Germania Inghilterra Spagna Italia 40.000 20.000 0 2005 2006 2007 2008* *Stima Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Andamento del fatturato immobiliare in UE5, UE25 e USA 1.400.000 1.200.000 1.000.000 milioni di euro 800.000 600.000 400.000 200.000 Ue5 Ue25 USA 0 2005 2006 2007 2008* *Stima Fonte: SCENARI IMMOBILIARI 6
Variazione dei prezzi medi per mercato Paese Mercato Var% 2007/2006 Var% 2008/2007 (*) Francia Germania Inghilterra Spagna Italia Residenziale 4,0 3,3 Turistico 4,5 4,4 Terziario/uffici 4,0 4,6 Industriale 0,5 0,8 Commerciale 4,7 4,5 Residenziale 4,2 4,0 Turistico 4,4 5,0 Terziario/uffici 3,5 3,8 Industriale 1,2 1,5 Commerciale 5,0 5,2 Residenziale 4,8 3,9 Turistico 4,7 4,5 Terziario/uffici 4,2 4,3 Industriale 1,4 2,0 Commerciale 2,8 2,5 Residenziale 4,2 3,7 Turistico 5,0 4,5 Terziario/uffici 5,4 5,0 Industriale 8,7 4,4 Commerciale 11,3 8,2 Residenziale 4,4 4,0 Turistico 4,7 4,3 Terziario/uffici 3,9 4,5 Industriale 0,8 2,0 Commerciale 3,9 3,5 (*) Previsione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI 7
IL MERCATO RESIDENZIALE La percentuale di proprietari di case è sostanzialmente stabile nei Paesi europei, anche se la quota tedesca è destinata ad aumentare considerevolmente nel prossimo futuro. In Germania, infatti, il mercato è tradizionalmente orientato verso la locazione, ma la recente immissione di un elevato numero di nuovi progetti e il contenimento dei tassi di interesse costituiscono un incentivo valido per indurre all acquisto un buon numero di famiglie. Rispetto all anno precedente, alla fine del 2007 emergeva il calo del numero medio di persone per abitazione in Spagna, causato dal progressivo cambiamento della struttura sociale spagnola, che si avvicina gradualmente a quella degli altri Paesi europei con la diminuzione delle dimensioni delle famiglie e l aumento dei single ma, soprattutto, dalla presenza di un elevato numero di residenze turistiche che restano vuote per lunghi periodi. Il patrimonio più vecchio si trova in Italia, dove il 58,5 per cento degli immobili è stato costruito prima del 1970 e solo il 9,8 per cento risale al periodo successivo al 1995.. Nel 2007 il numero di compravendite nei Paesi considerati ha superato 4,5 milioni. Si tratta di un risultato lievemente inferiore rispetto alle previsioni di settembre, in considerazione soprattutto della frenata del mercato spagnolo. Le compravendite, comunque, hanno registrato un aumento dell 1,1 per cento rispetto all'anno scorso e del 13,9 per cento rispetto al 2000. Per il 2008 si prevede un incremento di circa il 2,5 per cento. Il mercato residenziale ha avuto un andamento positivo in quasi tutta Europa, sostenuto da tassi di interesse contenuti e crescente interesse da parte degli investitori istituzionali. Il fatturato in UE5 (Francia, Germania, Gran Bretagna, Spagna e Italia) nel 2007 è stato di 424 miliardi di euro, che rappresentano un aumento del 5 per cento rispetto all anno precedente. Per il 2008 si prevede un ulteriore aumento di circa il 3,7 per cento, che dovrebbe portare ad un fatturato di circa 440 miliardi di euro. I prezzi hanno registrato un incremento medio del 4,1 per cento, seguendo un andamento piuttosto omogeneo nei vari Paesi. In tutte le principali città però si allarga la forbice tra prodotti nuovi, di qualità e ben localizzati e quelli vecchi e obsoleti, situati in posizione marginale. 8
Nelle grandi città sono particolarmente richiesti i miniappartamenti e le abitazioni situate nei nuovi complessi residenziali, dotati di servizi comuni. Nelle aree periferiche esterne la tipologia più richiesta è la villetta a schiera, con particolare attenzione agli aspetti ecologici, all impatto ambientale e alle nuove esigenze della famiglia, quali il telelavoro. Andamento del numero di compravendite di immobili residenziali nei cinque principali Paesi europei 1 1.600.000 1.400.000 1.200.000 n compravendite 1.000.000 800.000 600.000 Francia Germania Gran Bretagna Spagna Italia 400.000 200.000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 1 Per la Gran Bretagna i dati fanno riferimento a Scozia, Galles e Inghilterra considerati nel loro complesso, non essendo disponibili dati disaggregati *Stima Fonte: SCENARI IMMOBILIARI La fascia alta di mercato è caratterizzata da un incremento consistente della domanda e dell assorbimento e da un aumento medio delle quotazioni variabile dall 8 al 15 per cento negli ultimi dodici mesi, soprattutto a Roma, Parigi e Londra: veri mercati globali europei. Gli immobili meno recenti, invece, non registrano variazioni significative e, in qualche caso, si evidenziano i primi cali. È il caso, ad esempio, degli immobili vecchi e bisognosi di importanti interventi di ristrutturazione situati nelle zone centrali delle principali città francesi. 9
Il 2008 dovrebbe confermare la tendenza al rallentamento della crescita delle quotazioni nei mercati maturi, mentre i mercati emergenti dovrebbero continuare a crescere in modo vistoso. In Italia il fatturato residenziale nel 2007 è stato di 104 miliardi di euro, con un incremento del 5 per cento rispetto al 2006, in arretramento rispetto al più 5,9 per cento dell'anno precedente. È un calo atteso ma accelerato nella seconda metà dell'anno. Il numero di compravendite complessive si colloca intorno alle 780mila, con un meno sei per cento sul 2006. Una maggiore cautela nella concessione dei prestiti per l'acquisto di una casa alle categorie più deboli (immigrati e giovani) porterà ad una contrazione nel mercato più povero (meno di 200mila euro di spesa) e mutuo dipendente. Il leggero miglioramento negli scambi nelle zone più centrali non compensa questo calo che riguarderà anche le vendite di nuove abitazioni. Nel 2008 il mercato dovrebbe avere un numero di compravendite di circa 730-750mila unità e quotazioni a +4 per cento. Il mercato sarà più concentrato nei capoluoghi, rispetto ai piccoli centri. IL MERCATO TERZIARIO/UFFICI Lo stock di immobili ad uso terziario/uffici nei cinque Paesi europei considerati ammonta a circa 890 milioni di mq, di cui il 19 per cento è di classe A, il 35 per cento di classe B e il 46 per cento di classe C. Nel corso degli ultimi dodici mesi gli spazi di classe A sono aumentati di alcuni punti percentuali, grazie sia alla realizzazione di nuovi progetti che alla ristrutturazione di edifici di classe B. 10
Composizione dello stock di uffici in cinque Paesi europei Totale = 890 milioni mq Classe C 46% Classe A 19% Classe B 35% Fonte: SCENARI IMMOBILIARI La percentuale più bassa (9,2 per cento) di edifici di classe A si trova in Italia; solo Milano si avvicina alla media europea, anche se non la raggiunge. La seconda parte del 2007 ha visto un buon andamento nel comparto uffici. La ripresa economica e il diffuso calo del tasso di disoccupazione hanno comportato un sensibile aumento della richiesta di uffici, soprattutto nelle top location. Il fatturato di questo mercato, alla fine del 2007, ha raggiunto 105,5 miliardi di euro, che rappresentano un aumento del 3,1 per cento rispetto all anno precedente. Nel 2008 l aumento del fatturato del settore terziario/uffici dovrebbe superare il 2,8 per cento, per effetto del nuovo interesse degli investitori. Anche nel comparto uffici la domanda si concentra sui prodotti di qualità. Vengono richiesti soprattutto gli edifici di classe A, ad alto contenuto tecnologico, dotati di un elevato numero di servizi e, soprattutto, flessibili, per essere in grado di soddisfare una domanda in continua evoluzione. Gli edifici realizzati 15 anni fa sono già considerati obsoleti. La domanda è in aumento anche con riferimento agli immobili ristrutturati nelle aree centrali delle grandi città. Il rendimento è calato nei distretti centrali delle città più importanti, mentre è stabile con riferimento agli immobili situati nelle aree semicentrali e 11
periferiche. La vacancy rate nelle aree centrali è diminuita pressoché ovunque, fatta eccezione per Londra, dove ha registrato un lieve aumento. Per il 2008 si prevede un ulteriore calo. Andamento delle vacancy rate degli uffici nelle principali città europee (Valori percentuali) 20 18 16 14 12 10 8 6 2005 2006 2007 2008* 4 2 0 Amsterdam Bruxelles Francoforte Lisbona Londra Madrid Mosca Parigi Praga Varsavia * Stima Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Grazie alla domanda elevata e al contenuto aumento dell offerta, i canoni degli immobili di prestigio sono aumentati in tutte le principali città. Gli ultimi mesi hanno registrato la crescita più vistosa a partire dal 2000. I prodotti marginali, invece, non subiscono variazioni dei canoni e vedono crescere la vacancy rate in modo graduale, ma costante. Per il 2008 si prevede un consolidamento della crescita del mercato terziario/uffici, sia con riferimento al fatturato che alle quotazioni. Anche in Italia il settore degli immobili uso ufficio è in ripresa e chiude il 2007 con un fatturato in crescita del 7,1 per cento sul 2006, arrivando a 7,5 miliardi di euro. La ripresa, decisa nel primo semestre ma presente anche nella fase finale dell'anno, si concentra nelle città più importanti e nelle top location. 12
Si cercano quasi esclusivamente immobili di classe A, mentre aumenta il vacancy per le altre categorie. Mentre i prezzi sono sostanzialmente stabili, si hanno lievi incrementi dei canoni. Per il 2008 è atteso un più deciso miglioramento delle quotazioni, fino al 4,5 per cento. Milano La provincia di Milano presenta la più alta densità di patrimonio terziario/ufficio di tutta la penisola. In solo 198mila ettari sono concentrati oltre 17 milioni di mq di spazi ad uso ufficio occupati in prevalenza da attività professionali ed imprenditoriali. Lo stock di uffici nella città di Milano è pari a 9 milioni di mq, contro gli 11,7 di Francoforte ed i 13,4 di Madrid. Solo il 15 per cento del patrimonio rientra nella classe A, cioè immobili nuovi o completamente ristrutturati e di alta qualità. Le attività svolte in oltre il 70 per cento delle superfici riguardano il settore classificato come "altre attività professionali ed imprenditoriali" (41 per cento), intermediazione monetaria e finanziaria (14 per cento), informatica e attività connesse (11 per cento) e intermediario del commercio (10 per cento). Gli spazi occupati sono in media di grande dimensioni: il 34 per cento ha grandezze superiori ai duemila mq e il 31 per cento sotto i 500 mq. Il mercato terziario/uffici nel capoluogo lombardo si è mantenuto negli anni novanta tra 200 e 250mila mq scambiati annualmente. Con il nuovo secolo è iniziato un ciclo con un numero di scambi decisamente più elevato, compreso tra 350 e 400 mila mq scambiati ogni anno. Questo positivo andamento dei volumi scambiati è l'effetto della profonda riconversione del sistema economico lombardo (e milanese in particolare) verso l'area dei servizi alle imprese e alle famiglie, con un deciso declino della precedente attività industriale. Nel giro di pochi anni le aziende del settore terziario sono raddoppiate, con forti incrementi nell'occupazione e nella domanda di spazi. Lo sviluppo del terziario milanese è caratterizzato da piccole e medie imprese che operano nei settori dell'intermediazione, della domanda, del design e dell'informatica. 13
Le dieci università milanesi contribuiscono allo sviluppo di molte imprese presenti nei settori della ricerca e dell'alta tecnologia. L'esigenza di buona parte di questa domanda è di lavorare non solo in uffici tecnologicamente di alta qualità, ma anche in quartieri specifici. Molte grandi aziende milanesi del passato sono profondamente cambiate ed altre si sono spostare nell'hinterland cittadino. Il mondo del credito attraversa una fase di profonda trasformazione, che vede ridursi gli spazi occupati. La domanda di grande superfici unitarie (sopra i 10mila mq) è rara ed appartiene alle multinazionali che razionalizzano le proprie sedi. La presenza di investitori istituzionali italiani ed esteri è stata progressivamente crescente negli ultimi anni e rappresenta più del 50 per cento del giro d'affari del mercato terziario cittadino (circa 1,8 miliardi di euro nel 2007). Le nuove iniziative programmate ed in corso di realizzazione a Milano faranno aumentare l'offerta di nuovo, ma non dovrebbero incontrare particolari problemi perché - sono offerte sul mercato in momenti differenti - si collocano nella fascia A di offerta, dove lo stock è limitato e la domanda elevata - c'è una forte presenza di investitori istituzionali. Per quanto riguarda prezzi e canoni l'andamento degli ultimi anni e le previsioni sono positive, data la persistente domanda di utilizzatori ed investitori. Andamento del fatturato (milioni di euro) del settore terziario-uffici a Milano Anni 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* Fatturato 618 770 900 1.018 1.209 1.390 1.600 1.800 (*) Stima a fine anno Fonte: SCENARI IMMOBILIARI 14
Roma La capitale ha il più consistente stock terziario/uffici d'italia. La parte privata è di 10,5 milioni di mq, a cui vanno aggiunti circa 2,8 milioni di mq di uffici pubblici. Rispetto a Milano, oltre la metà degli immobili in quota "privati" appartiene a grandi società, assicurazioni, enti previdenziali. La quota restante è posseduta da privati e piccole aziende. Fino agli anni novanta il mercato terziario movimentava annualmente circa l'uno per cento dello stock, con scambi soprattutto di studi professionali e comunque di medio-piccole superfici. Nei primi anni novanta inizia a svilupparsi nella capitale il settore informatico che diventerà una delle principali voci del Pil cittadino. Dalla "Tiburtina valley" (primo nucleo delle aziende informatiche) il comparto delle nuove tecnologie si allarga sul territorio e riempie anche molti contenitori che erano rimasti vuoti lungo il raccordo anulare. Nonostante una forte produzione di uffici nella seconda metà degli novanta lo stock di classe A si mantiene intorno al 12,5 per cento del totale, ai livelli più bassi tra le grandi città europee. A cavallo del secolo il mercato ha avuto una decisa accelerazione per effetto di un incremento della domanda privata e di diverse dismissioni pubbliche. Inoltre c'è stato anche a Roma un flusso di investimenti esteri e istituzionali italiani. Negli ultimi anni i volumi scambiati si sono ridotti con una previsione di miglioramento nei prossimi anni. Il settore pubblico e quello ad esso collegato ha fortemente ridotto gli investimenti immobiliari, così come le grande aziende private. Una maggiore vitalità delle piccole imprese (soprattutto nel turismo e nel commercio) non riesce a compensare la domanda dei grandi utenti, che sono diventati venditori netti. Il sistema dei valori non riflette in modo preciso questa situazione, perchè la qualità dell'immobile (indirizzo, caratteristiche edilizie e storiche, impiantistica) ha ancora un peso predominante nella scelta di un utilizzatore, piccolo o grande. Così il sistema dei valori mostra - soprattutto nelle zone a maggiore qualità edilizia e di infrastrutture - un quadro migliore rispetto a quello milanese, anche se il mercato nel suo complesso ha un andamento più debole. 15
Andamento del fatturato (milioni di euro) del settore terziario\uffici a Roma Anno 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* Fatturato 668,7 688,0 605,3 669,1 847,8 880,6 930,0 1000,0 (*) Stima a fine anno Fonte: SCENARI IMMOBILIARI IL MERCATO DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI Lo stock di centri commerciali in Europa è pari a 97 milioni di mq, che rappresentano una crescita del 16,1 per cento rispetto al 2006. Un ulteriore aumento di oltre il 14 per cento è previsto per il 2008. Andamento dello stock dei centri commerciali in Europa (Milioni mq) 120 100 80 60 40 20 0 1960 1970 1980 1990 1995 2000 2006 2007 2008* * Previsione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI 16
In Europa sono operativi circa 4.500 centri commerciali, la cui dimensione media è di 18.900 mq, rispetto ai 17.500 di cinque anni fa. Infatti sono in aumento i complessi grandi, superiori a 50mila mq, nelle zone esterne alle grandi città. Attualmente si calcola che il 7 per cento dei centri commerciali europei si estenda su uno spazio superiore a 50mila mq, mentre la tipologia più diffusa è quella dei commplessi compresi tra 10 e 25mila mq. Suddivisione dei centri commerciali europei per dimensioni (Mq) Numero centri commerciali = circa 4.500 25.000-50.000 25% > 50.000 7% 5.000-10.000 32% 10.000-25.000 36% Fonte: SCENARI IMMOBILIARI L attività edilizia è stata intensa in Italia, Spagna e Germania, dove lo stock è piuttosto vecchio e, dunque, i nuovi progetti dovrebbero migliorare il livello qualitativo all interno delle città, con riferimento soprattutto ai progetti di piccole e medie dimensioni. Se i centri commerciali sono considerati il migliore prodotto di investimento, i negozi stanno perdendo terreno sul fronte degli acquisti da parte degli investitori istituzionali. Tuttavia, i canoni di locazione continuano ad aumentare nelle top location di tutte le principali città, in 17
considerazione della carenza di offerta di spazi di qualità nelle zone di maggior prestigio. Situazione stagnante per la fascia di livello medio-basso. I rendimenti sono calati in tutti i Paesi occidentali, il che sposta l attenzione degli investitori verso i Paesi dell est: accanto alle piazze tradizionali, come Varsavia, Praga e Budapest, è in forte aumento l interesse per Romania, Bulgaria e Russia. Il 2008 dovrebbe confermare e consolidare il trend dell anno precedente. Leggero rallentamento in Italia nel mercato degli immobili commerciali, che è stato il best performer per tutti i primi anni del secolo. Gli spazi di sviluppo per la gdo sono ormai ridotti e si assiste alla ristrutturazione dei complessi realizzati dieci o più anni fa. Migliora il clima per il mercato dei negozi, ma solo nelle grandi città per effetto dello sviluppo del franchising specializzato. I prezzi medi sono saliti del 3,9 per cento (ma con punte del 7 per cento per i negozi centrali) con una previsione del 3,5 per cento in più nel 2008. IL MERCATO DEGLI IMMOBILI AD USO ALBERGHIERO Il 2006 era stato un anno record per le compravendite di immobili in Italia con un valore medio, considerando un periodo decennale, di 51 milioni di euro per investimento. Il 2007 si è chiuso su livelli di poco inferiori rispetto ai precedenti 12 mesi per quanto riguarda le compravendite. Il ruolo degli investitori esteri non è certo marginale: i grandi gruppi internazionali sono a caccia di opportunità e l Italia, Milano e Roma in testa, è un ottimo terreno di conquista. Si muovono bene comunque anche i gruppi italiani, sia operatori specializzati che operatori immobiliari generalisti che hanno trovato nel settore un ottimo modo per diversificare il loro portafoglio. Sono in previsione nel 2008 diverse operazioni di collocamento sul mercato di portafogli alberghieri. In crescita notevole sono anche gli investimenti diretti (realizzazione di nuove strutture, più ristrutturazioni e ampliamenti) che, per i cantieri aperti, superano i 3 miliardi di euro. Relativamente al fatturato generato dalle strutture la crescita complessiva è stata pari al 2,4 per cento, mentre quella dei soli alberghi di lusso è stata superiore al 10 per cento. Per quest ultima categoria l unico elemento 18
negativo, dovuto alla crisi di aree specifiche come Napoli e Torino, è il calo del tasso medio di occupazione che scende in un anno di circa due punti. E importante segnalare che nel periodo 2001-2007, mentre il fatturato del settore è rimasto sostanzialmente lo stesso, crescendo di qualche punto percentuale solamente nell ultimo biennio, i valori degli immobili sono aumentati in maniera significativa. Ciò ha comportato, in generale, un calo dei rendimenti e rapporti tra canone di locazione e fatturato (componente immobiliare) tendenzialmente in crescita. IL MERCATO DEGLI IMMOBILI LOGISTICI Nel 2008 questo comparto dovrebbe ancora essere il best performer con un fatturato che potrà crescere con una percentuale compresa tra il 5 e il 7 per cento. Mentre negli anni precedenti questo mercato era dominato quasi esclusivamente dagli immobili per la logistica (che ha vissuto una fase di grande espansione territoriale), nel 2008 aumenteranno anche le operazioni nei comparti più strettamente produttivi. In leggera ma costante risalita i canoni di locazione. 19
4. Descrizione delle metodologie utilizzate nelle valutazioni Metodo del Discounted Cash Flow (Flussi di Cassa Attualizzati) Il Discounted Cash Flow, o DCF, è il criterio di calcolo del valore immobiliare basato sull analisi dei flussi di cassa, positivi e negativi, generabili dall immobile in un periodo medio o medio-lungo: 10, 15-20 anni. Alla base di questo criterio è il concetto che l investitore è disposto a pagare per un bene il valore corrispondente all attualizzazione di tutti gli incassi ed i costi generati dallo stesso, in un periodo prefissato, al tasso di rendimento atteso, in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene. Il grado di rischio dell investimento immobiliare deriva direttamente da tutti gli elementi (tipologia, ubicazione, stato locativo, dimensioni, ecc.) che caratterizzano il bene. Per l applicazione del DCF è necessaria la costruzione di un modello (rappresentato da una tabella) che descrive su un arco di tempo prefissato quella che, in effetti, è un operazione immobiliare: acquisizione al tempo 0, valorizzazione per N anni, e alienazione all ultimo anno. Il valore di acquisizione (che rappresenta il nostro obiettivo come valutatori) è costituito dalla somma dei flussi di cassa attesi attualizzati e del valore attualizzato del bene al termine dell arco temporale. I passaggi affrontati nell applicazione del criterio sono stati: 1. costruzione della distribuzione dei flussi di cassa attesi 2. determinazione del più idoneo tasso di attualizzazione 3. determinazione del più probabile valore finale del bene Per l elaborazione di questa analisi è stato necessario conoscere i fattori che compongono la tabella del DCF, quali ad esempio: - situazione locativa con canoni attuali, adeguamenti previsti da contratto, scadenze, morosità, clausole contrattuali particolari ecc.; - costi per lavori di manutenzione straordinaria; - ammontare annuo dell Imposta Comunale sugli Immobili. Qualunque tipo di modello si fonda su ipotesi che permettono di effettuare una simulazione: 20
- alla prima scadenza del contratto, viene effettuata una verifica ponendo a confronto il canone di locazione in essere con i canoni correnti di mercato: se l importo del canone in essere è minore o uguale, la locazione viene considerata costante (salvo adeguamento indice Istat) fino alla seconda scadenza, momento in cui il canone, in ogni caso, viene adeguato al mercato; le unità immobiliari rimaste libere vengono quindi riaffittate a valori locativi correnti; se invece alla prima scadenza il canone di locazione in essere è maggiore di quello di mercato, si ipotizza direttamente l adeguamento al mercato, considerando probabile una rinegoziazione favorevole al conduttore; - a fine modello, si simula la vendita dell immobile stimandolo per capitalizzazione del reddito netto di allora (valore di uscita); il valore finale verrà cioè determinato nel seguente modo: Vfinale = (reddito netto ultimo anno) / (tasso di uscita) - il tasso di uscita sarà determinato in funzione del tasso di attualizzazione utilizzato nell intero modello e delle condizioni di mercato prevedibili all ennesimo anno. Nell elaborazione del modello è inoltre necessario fare delle ipotesi di carattere quantitativo relativamente a: - evoluzione del mercato immobiliare nei prossimi anni (andamento dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione); - tempi medi necessari per la locazione delle unità sfitte o liberate; - costi di adeguamento sulla base delle possibili richieste di nuovi conduttori per le unità da locare; - costi di gestione. Una volta definito il modello sulla base delle informazioni raccolte e delle ipotesi fatte, il valore immobiliare verrà determinato mediante attualizzazione dei flussi di cassa sulla base di un tasso che viene determinato ponendo a confronto le aspettative di rendimento degli operatori nel settore immobiliare e quelle riscontrabili nei mercati mobiliari. Questo tasso viene individuato tenendo conto del fatto che la remunerazione attesa per un qualsiasi tipo di investimento è direttamente proporzionale al livello di rischio associato al medesimo. Tale tasso è il frutto di un calcolo di ponderazione tra mezzi di terzi (60%) e mezzi propri (40%). 21
5. Documentazione Per la valutazione degli immobili non si è realizzata (come da incarico) una due diligence tecnica, ma è stata utilizzata la documentazione fornita direttamente dai soggetti proprietari, e precisamente: - regolamento del fondo - documentazione relativa agli atti catastali e di provenienza - planimetrie - database con estremi dei contratti di locazione in essere al 31 dicembre 2007 - copia dei contratti di locazione in essere - elenco analitico della superficie attualmente non locata - elenco delle garanzie di terzi a fronte dei contratti di locazione - elenco degli eventuali contenziosi con i conduttori - elenco delle eventuali morosità attuali e di quelle passate, ancorché risolte - elenco delle spese e/o progetti (manutenzione od altro) già deliberate a carico della proprietà - tabella ICI - estremi del nuovo contratto di assicurazione in capo al Fondo immobiliare 22
6. Limiti della presente relazione La presente relazione di stima include i seguenti limiti: a) non sono stati effettuati collaudi statici o di funzionamento degli impianti sugli immobili esistenti, né analisi per la presenza di eventuali sostanze nocive nei terreni o nei manufatti, né verifiche sulla presenza di sorgenti di campi elettromagnetici dannosi per la salute; b) i valori di riferimento (prezzi e canoni di mercato) sono stati attinti dal mercato immobiliare, sulla base di rilevazioni dirette, utilizzando i principali prezzari a disposizione oltre che la Bancadati- ScenariImmobiliari; c) il computo delle superfici e la determinazione dei canoni di locazione in essere sono stati effettuati sulla base della documentazione fornitaci dalla SGR; d) nel corso dei sopralluoghi è stata effettuata solo una verifica sommaria sia della corrispondenza tra destinazioni ed uso effettivo delle superfici che dello stato di conservazione e di manutenzione degli immobili; e) le certificazioni urbanistiche, catastali, di provenienza e le altre documentazioni fornite dalla proprietà sono state assunte come veritiere. 23
7. Conclusioni Alla data del 31 dicembre 2007, sulla base delle metodologie utilizzate e sopradescritte, si ritiene come più probabile valore corrente di mercato dei beni immobili oggetto della perizia, considerati asset by asset: Città Indirizzo Valore corrente al 31 Dicembre 2007 Euro Milano via Messina 38 42.500.000 Milano via Torino 17.600.000 Corsico via dell'industria 15/17 12.600.000 San Donato Milanese via Milano 1 10.500.000 San Donato Milanese via XXV Aprile lotto 3A 36.100.000 Roma viale Oceano Indiano 29.300.000 Brescia corso Magenta 2 19.200.000 San Giuliano Milanese via Tolstoj 29.000.000 Origgio largo Boccioni 41.600.000 Totale 238.400.000 Milano, 21 gennaio 2008 Dott. Ing. Raffaello Pochettino 24