*La legge di stabilità 2016 ha introdotto numerose novità. *In questa sede verranno illustrate quelle che riguardano la sfera immobiliare in ambito notarile.
Possibilità di acquistare con agevolazione prima casa, a determinate condizioni, anche per chi è già proprietario di una «prima casa» Detrazione Iva per immobili di classe energetica A e B Agevolazioni fiscali edilizia convenzionata Leasing di fabbricati ad uso abitativo per l acquisto della prima casa Rivalutazione di quote di partecipazione e terreni Agevolazioni PPA anche per discendenti in linea retta del titolare Registro dal 12 al 15% per i trasferimenti di aree
L agevolazione per acquisto prima casa è stata introdotta con la legge 168/1982, e permette di applicare le seguenti imposte In caso acquisto da privato l imposta del registro sarà al 2% su valore catastale dato da rendita catastale moltiplicata per coefficiente di 115,5 più due fisse di 50,00 (ipotecaria e catastale) In caso di acquisto da impresa costruttrice IVA al 4% pagata all impresa più tre Imposte fisse da 200,00.(registro, ipotecaria e catastale) Per poter Usufruire di tali vantaggi fiscali, vengono richiesti taluni requisiti : * 1) che il bene acquistato sia un'abitazione "non di lusso". * 2) che il bene acquistato sia ubicato nel Comune di residenza della parte acquirente o che la residenza venga ivi trasferita entro 18 mesi PENA DECADENZA; * 3) che nell'atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non essere titolare esclusiva (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa di abitazione nel Comune ove è ubicato l'immobile per il quale si chiedono le agevolazioni prima casa; * 4) In caso di vendita entro 5 anni dalla data di acquisto si ha l obbligo di riacquistare entro i 12 mesi dalla vendita una nuova casa, pena decadenza dalla agevolazioni TUTTAVIA L ART. 55 DELLA LEGGE DI STABILITA HA INTRODOTTO UNA GRANDE NOVITA *
L ART. 55 dà la possibilità a chi è già proprietario di un unità abitativa acquistata con agevolazione prima casa, di acquistare sempre con agevolazioni prima casa una «nuova» purchè «alieni» entro 12 mesi la «vecchia» abitazione. In sostanza, non è più richiesto il requisito della «impossidenza» di casa acquistata con agevolazioni fiscali. La parola «alieni» si presta a diverse opzioni, non vi è l obbligo di vendere bensi alienare l immobile cosa che può essere realizzata anche con una donazione.
UN ESEMPIO AIUTERA A CAPIRE MEGLIO La famiglia Alfa, composta da i due coniugi, in separazione dei beni, con due figli gemelli appena divenuti maggiorenni, ha acquistato una villetta bifamiliare intestando una porzione a ciascun coniuge, nella strada di fronte è appena stata messa in vendita una villetta monofamiliare, i coniugi Alfa decidono di voler acquistare quella casa, visto che è un affare, il venditore signor Beta ha urgenza di vendere perché si trasferisce in altra città e deve acquistare nuovamente. I coniugi Alfa, chiedono consiglio al notaio di famiglia, il quale suggerisce loro di procedere all acquisto utilizzando l agevolazione prima casa con relativo mutuo e nei successivi 12 mesi praticare quella che loro ritengono la soluzione più idonea tra: una donazione ai figli delle due unità abitative, la vendita delle stesse.
UN ESEMPIO AIUTERA A CAPIRE MEGLIO A LIVELLO DI SPESE (SOLO IMPOSTE REGISTRO, CATASTALE, IPOTECARIA) Acquisto casa da signor BETA con agevolazione prima casa prezzo d acquisto 200.000,00 mutuo 175.000,00 valore catastale ai fini calcolo imposte 100.000,00 Le imposte saranno 2.000,00 più 100 (voci inerenti registro, catastale ed ipotecaria) Donazioni ai figli di un unità abitativa ciascuno,che possono anche in questo caso, usufruire dell agevolazione prima casa. Le imposte per ciascun atto saranno pari a 400,00 (, catastale ed ipotecaria ) Spesa totale, di sole imposte, per i tre atti (acquisto, mutuo, donazione in 2 luoghi) pari ad 3.000,00. I coniugi Alfa, lasciano le cose come stanno ed acquistano senza agevolazioni la voce imposte sarà pari al 9% del valore catastale di 100.000,00 pari ad 9.000,00, oltre poi tutte le altre voci. Quindi come si vede da tabella sotto riportata 3 atti sono molto più vantaggiosi di 1 Imposta di registro Imposta catastale Imposta ipotecaria Totale Acquisto prima casa 2000 50 50 2100 Contratto di Mutuo Donazione Prima casa 0 400 400 800 Acquisto Seconda casa 9000 50 50 9100 Differenza 6200
Comma 56 Detrazione Iva per immobili di classe energetica A e B * Si dispone una detrazione Irpef del 50% dell importo corrisposto per il pagamento dell Iva sull acquisto effettuato entro il 31 dicembre 2016 di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B cedute dalle imprese costruttrici. * La detrazione è pari al 50% dell imposta dovuta ed è ripartita in 10 quote annuali a partire dall anno di acquisto.
Di nuovo un ESEMPIO per aiutarci a comprendere meglio, Il signor Beta, che ormai si è trasferito, acquista da impresa la sua abitazione principale senza autorimessa. La paga 200.000,00 più IVA. *L IVA sarà pari ad 8.000,00 cioè il 4% su 200.000,00 *Negli anni 2017-2026 in sede dichiarazione dei redditi potrà portare in detrazione dall IRPEF 400 ogni anno, cioè il 50% di 8.000,00 pari ad 4.000 diviso in 10 quote annuali. *
* Art. 58 Agevolazione Fiscale edilizia convenzionata * Sugli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste al titolo III della L. 865/1971 (quelle che rientrano nei piani di edilizia convenzionata), indipendentemente dal titolo di acquisizione della proprietà da parte degli enti locali, l imposta di registro si applica in misura fissa ed i suddetti atti sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali. * La tabella sotto riportata aiuterà a comprendere meglio tale voce: Imposta di registro Imposta catastale Imposta ipotecaria 200 Esente Esente
ACQUISTO DELLA CASA CON LEASING IMMOBILARE In cosa consiste di preciso? Per chi è vantaggioso? Quale differenze rispetto ad un mutuo? L utilizzatore paga un canone a un intermediario (banche o altri operatori) e, dopo un lasso di tempo concordato, può chiedere il riscatto della casa oppure il prolungamento del leasing. O ancora rinunciare all'acquisto. Si tratta in sostanza dello stesso meccanismo già a disposizione delle aziende applicato a persone fisiche. E vantaggioso soprattutto per le giovani coppie anche da un punto di vista fiscale con una sostanziale differenza a seconda che si sia under o over 35. Va sottolineato però che mentre con i mutui si diventa subito proprietari dell'abitazione, con il leasing questo non avviene. Inoltre rispetto ad un mutuo, con la scelta del leasing al momento iniziale vi è: * da versare una maxi rata pari al 15% dell intero importo; * la durata non può essere inferiore ad 8 anni; * Una maxi rata finale al momento del riscatto * Infine rispetto ad un mutuo le detrazioni fiscali sono decisamente più soddisfacenti i mutui danno la possibilità di detrarre fino ad un massimo di 4000,00 per il leasing «casa» è previsto un maggior risparmio fiscale.
* ACQUISTO DELLA CASA CON LEASING IMMOBILARE * Chi acquisti casa tramite il novellato strumento del leasing immobiliare nel periodo compreso tra il 1 gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020, ha la possibilità di beneficiare di una detrazione dall IRPEF pari al 19%, oltre che sull importo pagato ogni mese a titolo di canoni ed oneri accessori (si ricorda, fino ad un ammontare massimo pari a 8mila euro), anche sul prezzo pagato a titolo di riscatto (in questo caso, per un importo massimo di 20mila euro). * E prevista, infine, un imposta di registro pari all 1,5% sul trasferimento dei fabbricati. L abitazione deve comunque essere quella principale (PRIMA CASA), altrimenti l imposta di registro ammonta al 9%. * Una significativa garanzia offerta da questa nuova forma di acquisto è che in caso di fallimento del venditore l acquisto di questi immobili non può essere revocato per entrare a far parte della massa fallimentare.
* ACQUISTO DELLA CASA CON LEASING IMMOBILARE * 2.1. UNDER 35 * Solamente chi ha meno di 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55mila euro, che non risulta essere già titolare di diritti di proprietà su altri immobili a destinazione abitativa, può beneficiare di questa agevolazione. * 2.2. OVER 35 * Per chi ha 35 anni o più, la detrazione fiscale al 19% rimane valida, tuttavia gli importi delle spese detraibili verranno diminuiti della metà, passando così a 4mila euro per i canoni e gli oneri accessori, e a 10mila per il riscatto.
* ACQUISTO DELLA CASA CON LEASING IMMOBILARE NON PAGHI? IMMOBILE RESTITUITO. Che cosa succede se l'utilizzatore non paga? Deve restituire alla società di leasing l abitazione, che sarà venduta ai valori di mercato. L'utilizzatore si vedrà poi restituire quanto di sua competenza al netto dei canoni scaduti e non pagati e di altre voci quali, per esempio, eventuali spese legate alla vendita dell immobile. Nel caso l'ammontare non copra le passività (una situazione che in termini tecnici prende il nome di 'incapienza') è però l'utilizzatore a dover restituire la somma mancante. SENZA LAVORO SOSPENDI LA RATA. Novità assoluta è la possibilità contrattuale di sospensione delle rate che può essere chiesta, per esempio, in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato. Restano escluse altre casistiche, come la fine del rapporto di lavoro subordinato non dipendente, il pensionamento o le dimissioni. La sospensione, che può essere concessa per una sola volta per tutta la durata del contratto e per massimo 12 mesi, non prevede alcun costo per il contraente. Al momento della ripresa le rate sono quelle previste dal contratto, con la periodicità originaria salvo rinegoziazioni.
*Di nuovo con un esempio risulterà più facile comprendere questo innovativo strumento volto a rilanciare il mercato immobiliare. *La giovane coppia under 35, composta dal signor Omega e dalla signora Alfa, (sorella minore del precedente Alfa) appena sposati decidono di acquistare una casa, siccome sono giovani, non hanno una grande disponibilità finanziaria, si consigliano con il notaio di fiducia, e decidono di scegliere LEASING IMMOBILIARE, il quale ha i seguenti valori: *L immobile è valutato 100.000,00 si pagherà in questo modo * 15.000,00 maxi rata iniziale *I Canoni di locazione annua totali sono 67.200,00 pari ad un affitto mensile di 700,00 per 96 Mensilità *Rata finale di riscatto pari ad 17.800,00
*Da un punto di vista fiscale la coppia ALFA/OMEGA potrà dedurre: *Canoni Locazione 700,00x12= 8.400,00 *Detraibile 19% su 8.400,00 pari ad 1.596,00
Rivalutazione di quote di partecipazione e terreni *È nuovamente possibile la rideterminazione del costo o valore d acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni posseduti alla data del 01 gennaio 2016. *Diversamente dal passato, ma come già previsto per l anno 2015, si applica un aliquota unica di imposta sostitutiva, pari all 8%, sia per la rideterminazione del costo dei terreni che delle partecipazioni non quotate, senza distinguere tra partecipazioni qualificate o non qualificate. *La perizia va giurata entro il 30 giugno 2016, unitamente al versamento della prima rata o dell intero.
La legge di Stabilità per it 2016 (L. 208/2015) ha apportato delle modifiche anche alla disciplina in tema di agevolazioni per l agricoltura, in particolare detta legge prevede: - l'applicabilità delle suddette agevolazioni anche agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze, posti in essere a favore di proprietari di masi chiusi di cui alla legge della provincia autonoma di Bolzano 28 novembre 2001, n. 17, da loro abitualmente coltivati (art.1, c. 906, L. 208/2015); l'applicabilità delle suddette agevolazioni anche a favore del coniuge o dei parenti in linea retta di soggetti che rivestono la qualifica di coltivatore diretto (iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale) ovvero la qualifica di imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) (iscritto nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale), purchè già proprietari di terreni agricoli e conviventi con gli stessi (art. 1, c. 907, L. 208/2015 208/2015).
Con Ia legge stabilità 2016, art. 1, c. 887, legge 28 dicembre 2015 n. 208 6 stata riproposta Ia possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli, alle condizioni già previste per l'anno 2015 ossia con l'aliquota dell'imposta sostitutiva raddoppiata rispetto agli anni di imposta sino al 2014 (dal 4% in vigore sino al 30 giugno 2014 all'8% per Ia rinnovata possibilità di affrancamento). * Pertanto, sulla base delle nuove disposizioni, si potranno affrancare, sino,a1 30 giugno 2016, i terreni posseduti alla data del 1 gennaio 2016 e cia pagando l'8% del valore del terreno stesso alia data 1 gennaio 2016 risultante da apposita perizia da effettuarsi entro il 30 giugno 2016. * L'imposta sostitutiva deve essere pagata o in un'unica soluzione entro il suddetto termine del 30 giugno 2016 o può essere rateizzata in tre rate annuali di pari importo con scadenza 30 giugno 2016, 30 giugno 2017 e 30 giugno 2018 (sull'importo delle rate al 30 giugno 2017 ed al 30 giugno 2018 sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo). * Rimane ferma Ia possibilità (introdotta dall'art. 7, comma 2, lett. ee) e segg. D.L. 13.5.2011 n. 70 convertito con legge 12.7.2011 n. 106), di compensare l'imposta sostitutiva dovuta per la nuova rideterminazione con quanto già nel passato versato a titolo di imposta sostitutiva in occasione di precedente rideterminazione. * Con la surrichiamata disposizione 6 stato, pertanto, disatteso l'indirizzo in precedenza formulato dall'agenzia della Entrate (Circolari 10/2006, 16/E/2005, 35/E/2004 27/E/2003), che nel caso di nuova rideterminazione del valore escludeva in modo tassativo la possibilità di compensazione con I imposta sostitutiva già pagata in precedenza ammettendo solo Ia possibilità del rimborso. *
*Registro dal 12 al 15% per i trasferimenti di aree * Viene innalzata, dal 12 al 15%, la misura dell imposta di registro applicabile ai trasferimenti immobiliari di terreni agricoli operati in assenza delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina. * Criteri di determinazione della rendita catastale di immobili a destinazione speciale in categoria D ed E Dal giorno 1 gennai 2016 Ia determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (categorie catastali dei gruppi D ed E) è effettuata tramite stima diretta tenendo canto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità nei limiti' dell'ordinario apprezzamento.
LE "SOCIETÀ BENEFIT" * Le "società benefit" Vengono dettate una serie di disposizioni finalizzate a promuovere la costituzione di una nuova figura societaria, Ia "society benefit", che, nell'esercizio di un'attività economica a scopo di lucro, persegue anche una o più) finalità di beneficio comune. * Si tratta quindi di un'ulteriore figura che si inserisce nell'ambito del terzo settore, pur mantenendo a pieno lo scopo lucrativo e non costituendo un nuovo tipo sociale. In questa si differenzia dall'impresa sociale alla quale 6 vietata in forma sia diretta che indiretta la distribuzione di utili o avanzi di gestione, nonché di fondi e riserve in favore di amministratori, soci, partecipanti, lavoratori e collaboratori. * L'Italia sara la prima nazione in Europa ad introdurre nel suo ordinamento questa figura. Per "beneficio comune" si intende ii perseguimento, nell'esercizio dell'attività economica della società benefit, di uno o più effetti positivi, o Ia riduzione degli effetti negativi, su una o più delle seguenti categorie: persone, comunità, territori e ambiente, beni ed attività culturali e sociali, enti e associazioni ed altri portatori di interesse. Queste società potranno essere costituite in una qualsiasi forma giuridica prevista nel Codice Civile, potendo adottare la forma di società di persone, di capitali ed anche di cooperative e mutue assicuratrici. Esse dovranno, oltre che destinare i propri utili ai soci, anche dichiarare nel proprio oggetto sociale che tipo di ricadute positive avrà la loro azione sul territorio e sulla comunità dove operano, vincolando quindi le decisioni degli amministratori.
LE "SOCIETÀ BENEFIT" * Si tratta per la peculiarità del proprio oggetto sociale che, come detto, deve indicare le finalità di "beneficio comune"; per essere amministrate in modo da bilanciare gli interessi dei soci, il perseguimento delle finalità di beneficio comune e gli interessi delle categorie sopra già elencate; per la possibilità di introdurre, accanto alla denominazione sociale, le parole: "Società benefit" o l'abbreviazione "SB«e utilizzare tale denominazione nei titoli emessi, nella documentazione e nelle comunicazioni verso terzi; per l'obbligo di operare "in modo responsabile, sostenibile e trasparente nei confronti di persone, comunità, territori e ambiente, beni ed attività culturali e sociali, enti e associazioni e altri portatori di interesse". Per garantire la trasparenza del proprio operato, la society benefit sara tenuta a redigere annualmente una relazione concernente il perseguimento del beneficio comune, da allegare al bilancio societario, e che include: * la descrizione degli obiettivi specifici, delle modalità e delle azioni attuati dagli amministratori per il perseguimento delle finalità di beneficio comune e delle eventuali circostanze che lo hanno impedito o rallentato; la valutazione dell'impatto generato utilizzando lo standard di valutazione esterno con caratteristiche peculiari e che comprende specifiche aree di valutazione; una sezione dedicata alla descrizione dei nuovi obiettivi che la società intende perseguire nell'esercizio successivo. La relazione annuale dovrà essere pubblicata nel sito internet della società, qualora esistente. La società benefit che non persegua le finalità di beneficio comune a soggetta alle disposizioni di cui al decreto legislativo 2 agosto 2007 n. 145, in materia di pubblicità ingannevole, e alle disposizioni del Codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005 n. 206.
*Infine non oggetto della Legge Stabilità bensi introdotto con *DL 133/2014 *Desidero richiamare la vostra attenzione su questa ulteriore forma di «INVESTIMENTOIMMOBILIARE»
Il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 (convertito dalla legge n. 164 dell'il novembre 2014) ha introdotto, in favore delle persone fisiche che non esercitano attività commerciali, una deduzione dal reddito complessivo Irpef per l'acquisto di unità immobiliari, a destinazione residenziale, che saranno successivamente date in locazione. * Deve trattarsi di immobili di nuova costruzione, invenduti alla data del 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl n. 133/2014), o sui quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (cioè gli interventi indicati nell'art. 3, comma 1, lettere d e c del Dpr 380/2001). * Gli acquisti agevolati sono quelli effettuati dal 1 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017. * La deduzione è pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, e degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle stesse unità immobiliari. * Essa va ripartita in otto quote annuali di pari importo (a partire dall'anno in cui viene stipulato il contratto di locazione) e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le stesse spese. * Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, l'agevolazione spetta anche per la costruzione di un'abitazione su un'area edificabile già posseduta. In sostanza, si possono portare in deduzione anche le spese sostenute dal contribuente persona fisica, non esercente attività commerciale, per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti di appalto, per la costruzione di un'unità immobiliare a destinazione residenziale. *
Le principali condizioni necessarie per poter usufruire dell'agevolazione sono le seguenti: l'unità immobiliare non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 A/8 e A/9 entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l'immobile deve essere concesso in locazione, per almeno otto anni continuativi, a un canone non superiore a quello indicato nella convenzione riportata nell'art. 18 del Dpr n. 380/2001, o a un canone non superiore al minore importo ira il canone concordato (legge 431/1998) e quello stabilito dalla legge che ha istituito i canoni speciali (legge n. 350/2003). * La deduzione, comunque, non viene meno se, per motivi non attribuibili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del tempo previsto e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data di risoluzione: tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado l'unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non deve trovarsi nelle zone territoriali omogenee classificate E (Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444), vale a dire, in parti del territorio destinate ad usi agricoli l'immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B (allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 o normativa regionale, laddove vigente). * * L'agevolazione fiscale è riconosciuta anche quando l'unità immobiliare acquistata è ceduta in usufrutto, anche contestualmente all'atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale. In tal caso, è però indispensabile che venga mantenuto il vincolo alla locazione con lo stesso canone sopra indicato e che il corrispettivo dell'usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all'importo dei canoni di locazione (come sopra specificati). Le modalità attuative per richiedere l'agevolazione saranno stabilite con un apposito decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e del Ministero dell'economia e delle finanze.
Infine con un esempio pratico per comprendere meglio. *Il signor Beta, ricordate quello che si era trasferito ha acquistato da impresa costruttrice una villetta bifamiliare, composta da due unita abitative distinte, una l ha pagata 200.000,00 più IVA 4% già visto precedente esempio, l altra porzione la paga 200.000,00 più IVA 10%. *Per questo acquisto accende un mutuo ipotecario di 200.000,00 cioè 100.000,00 ad unità abitativa, gli interessi passivi annuali ammontano a 10.000,00 *Dopo circa un mese, tempo di trasferirsi, affitta con regolare contratto registrato 4+4 la seconda casa ad una giovane coppia la famiglia DELTA. *
In sede di dichiarazione dei redditi nel 2017 potrà detrarre ai fini IRPEF: *Oltre la prima delle 10 quote annuali del 50% dell IVA prima casa pari ad 400,00 *Su abitazione principale la quota massima di 4000,00 dagli interessi passivi del mutuo *Inerente la seconda casa di 200.000,00 più IVA con interessi del mutuo pari 10.000,00 potrà detrarre la somma di 5.250,00 *
*Signore e signori vi ringrazio per l attenzione che mi avete concesso BUONA SERATA