Detrazione del 36% per i box pertinenziali di Massimo Pipino Pubblicato il 4 febbraio 2011 un problema sempre vivo: la detrazione del 36% spetta anche sulle pertinenze dell abitazione? gli ultimi chiarimenti dall Agenzia Come noto con l articolo 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449 è stata istituita la detrazione del 36% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, detrazione la cui norma istitutiva prevede espressamente l estensione dell agevolazione alla realizzazione di autorimesse o posti auto purché pertinenziali, anche in proprietà condominiale. Sulla base delle interpretazioni che nel tempo l Agenzia delle Entrate ha ritenuto di fornire, la realizzazione dei box pertinenziali deve essere intesa in senso oggettivo, a prescindere dalla soggettività del realizzatore. In tal modo possono fruire dell agevolazione i seguenti soggetti e fattispecie: soggetti proprietari o detentori ad altro titolo dell abitazione, i diventano di conseguenza di i costruttori del box; 1
soggetti terzi che assumono le vesti di impresa di costruzione. In questo secondo caso il titolare dell abitazione di cui il box è pertinenza si limita ad acquistare l autorimessa usufruendo dell agevolazione in relazione alle spese di realizzazione certificate dal costruttore. Con la circolare n. 57 del 24 febbraio 1998, successivamente confermata dalla risoluzione n. 166 del 20 dicembre 1999, l Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare che la detrazione spetta legittimamente anche ai soggetti IRPEF che acquistino, presso una cooperativa o una società immobiliare che non ricopra il ruolo di costruttore, box e/o posti auto già ultimati, anche congiuntamente ad unità immobiliari residenziali. Così come negli altri casi, la detrazione spetta in questa fattispecie limitatamente ad una percentuale dei costi di costruzione. In ultimo, la Direzione Regionale delle Entrate del Piemonte, nella risposta del 10 gennaio 2002 all istanza di interpello 21 novembre 2001, n. 901-111/2001, protocollo 901-86321/2001 e risposta 3 dicembre 2001 all istanza di interpello 7 novembre 2001 n. 901-74/2001 protocollo n. 901-90912/2001 ha ritenuto di precisare che, sia nel caso di costruzione che di acquisto da terzi la detrazione compete anche se l autorimessa è pertinenza di una seconda casa. 2
Il vincolo di pertinenza Per espressa previsione normativa si ha diritto alla detrazione solo in caso di spese sostenute per l acquisto o la realizzazione del box o posto auto pertinenziale ad una unità immobiliare principale. Di conseguenza, così coke ha chiarito la risoluzione dell Agenzia delle Entrate n. 7/E del 13 gennaio 2011 in oggetto, tale vincolo deve già sussistere nel momento in cui la spesa viene sostenuta. A tale riguardo, ai sensi dell articolo 817 del codice civile, è necessario che il proprietario dell unità immobiliare principale all atto dell acquisto del bene servente abbia già manifestato la propria volontà di destinare il box o posto auto a servizio dell abitazione. L apposizione del vincolo, al fine di usufruire dell agevolazione può avvenire in uno dei seguenti modi: espressa indicazione nel corpo dell atto di acquisto dell immobile abitativo. In questo caso possono essere detratte tutte le spese sostenute contestualmente o successivamente a tale data; 3
apposizione del vincolo nell atto autorizzativi (permesso di costruire o documento equipollente) nel caso di costruzione in proprio o in economia: in tal modo è possibile ottenere l agevolazione di tutte le spese sostenute anche per il rilascio del permesso stesso (vedi Circolare Agenzia Entrate n. 24/E del 10 giugno 2004 e Circolare Ministero delle Finanze n. 95 del 13 maggio 2000) stipula e registrazione di un contratto preliminare di compravendita finalizzato all acquisto del posto auto con l impresa costruttrice. In questo caso, ai fini della detrazione rilevano tutte le spese sostenute dopo la stipula del preliminare a condizione che gli estremi di registrazione di quest0ultimo vengano indicati nel modulo di comunicazione da presentare al Centro di servizi del Ministero. In quest ultimo caso, se dovesse mancare il contratto preliminare registrato, dal quale poter desumere la volontà delle parti di istituire il vincolo pertinenziale tra immobile principale ed immobile servente, le somme che l acquirente del posto auto ha versato prima dell atto traslativo della proprietà, a titolo di acconto, non sono rilevanti ai fini della detrazione, che rimarrà limitata a quanto versato in sede di stipula dell atto notarile, sempre che in tale sede si abbia cura di evidenziare il vincolo di pertinenzialità. 4
Infine, per i posti auto acquistati dalle cooperative edilizie, la Risoluzione n. 282 del 7 luglio 2008, dell Agenzia delle Entrate ha indicato il verbale della delibera del Consiglio di Amministrazione della cooperativa con il quale è accettata la domanda di assegnazione formulata dal socio, quale documento con il quale indicare la costituzione del vincolo di pertinenza tra immobile residenziale principale e posto auto servente. Con la risoluzione n. 7/E del 13 gennaio 2011, l Agenzia delle Entrate ha affrontato il caso della costituzione del vincolo di pertinenza tra immobile residenziale e posto auto contestualmente alla redazione dell atto di acquisto dell immobile stesso. In questa situazione, stante il fatto che una delle condizioni previste per essere in grado di usufruire dell agevolazione è la certificazione della spesa mediante bonifico bancario o postale, l acquirente non può effettuare il pagamento utilizzando un assegno circolare. Nel caso in cui l atto di compravendita venga stipulato presso un istituto bancario non sussistono problemi in quanto il bonifico può essere eseguito contestualmente al rogito, se invece l atto di compravendita viene eseguito presso lo studio notarile, da un lato il venditore pretende la certezza dell incasso del corrispettivo e dall altro l acquirente vuole la certezza del trasferimento dell immobile. Alla luce di ciò si sono venuti a creare nella prassi comportamenti diversificati, tra i quali quello di richiedere il bonifico in data antecedente quella del rogito, al fine di avere la certezza e l irrevocabilità dello stesso. Al proposito, l Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nell ipotesi in cui il bonifico venga effettuato in data coincidente a quella della stipula dell atto di trasferimento della proprietà, ma in orario precedente quello 5
della stipula stessa, il contribuente può legittimamente fruire della detrazione del 36%, naturalmente in presenza di tutti gli altri requisiti prescritti dalla normativa di riferimento. Questo, nonostante il fatto che, al momento del pagamento il posto auto per il quale si intende fruire della detrazione non sia ancora esplicitamente destinato al servizio dell abitazione principale. Viceversa, nell ipotesi di versamenti effettuati con bonifico in data anteriore a quella dell atto notarile di trasferimento della proprietà, in assenza di un preliminare d acquisto registrato il corrispettivo versato non sarà agevolabile. Altre condizioni necessarie per poter fruire della detrazione Tra le altre condizioni che sono previste dalla norma al fine di poter utilizzare l agevolazione in parola, vi è quella della novità della costruzione. Si deve infatti trattare di posti auto o box di nuova costruzione oppure oggetto di interventi di manutenzione. Occorre, inoltre, che il costo dell intervento venga certificato tramite dichiarazione dell impresa costruttrice e che il pagamento del corrispettivo avvenga tramite bonifico bancario o postale, cui, però, non andrà applicata la ritenuta del 10% ex art. 25 del D.L. 31 maggio 2010, n. 78. va poi sottolineato che la detrazione può 6
essere goduta solo in riferimento alle spese che sono state sostenute per realizzare le autorimesse pertinenti immobili residenziali. Tale principio, inoltre, vale sia nel caso in cui il contribuente abbia realizzato in conto proprio il posto auto (operando in economia o tramite il conferimento di un contratto di appalto ad una impresa di costruzioni) sia nell ipotesi in cui abbia acquisito il posto auto da impresa costruttrice o cooperativa edilizia. In quest ultimo caso il costo di costruzione, su cui andrà calcolata la percentuale di detraibilità IRPEF, deve essere certificato dal cedente tramite apposita dichiarazione. Va inoltre tenuto conto di quali sono le spese che vanno a costituire il monte in base al quale si calcola l agevolazione. Tali spese sono quelle che sono state sostenute dal cedente in riferimento a: progettazione; esecuzione dei lavori; eventuali relazioni di conformità rilasciate dal venditore all acquirente in forma di norme dic legge; 7
prestazioni professionali varie che il tipo di intervento ha richiesto; IVA (per l acquirente persona fisica si tratta di un costo), imposta di bollo e diritti versati per l ottenimento delle concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori; Oneri di urbanizzazione; Tassa per l occupazione del suolo pubblico versata dall Impresa all Amministrazione comunale. Sono invece da ritenersi esclusi i costi che l impresa realizzatrice e cedente ha sostenuto per l acquisto dell area e l utile d impresa ritraibile dal realizzatore-cedente i posti auto. In ultimo, tra gli adempimenti cui deve fare fronte il contribuente per poter godere 8
dell agevolazione, va ricordata la comunicazione da inviare al Centro Servizi di Pescara, anche in data successiva a quella di inizio lavori, purché entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui il contribuente intende iniziare ad usufruire della detrazione in parola. 31 gennaio 2011 Massimo Pipino 9