Mercato Immobiliare e Finanziamenti Mercato immobiliare italiano contagiato dalla crisi Le speranze di ripresa del settore immobiliare italiano sono rinviate inesorabilmente oltre il 2012. Secondo il rapporto di previsione redatto da Scenari Immobiliari, il fatturato immobiliare nei primi cinque Paesi europei (Francia, Germania, Inghilterra, Spagna, Italia) a fine 2011 è stimato in oltre 614 miliardi di euro, con un incremento del 2,3% sullo scorso anno; per il 2012 la previsione è di un ulteriore incremento del 2,7% a/a. L Italia invece procede a marcia ridotta; il fatturato previsto a fine anno è di 113 miliardi di euro, con un incremento dell'1,7% a/a, ma il contesto immobiliare domestico è molto più fragile di quanto le cifre possano lasciare trasparire. L acquisto di un immobile per gli italiani è considerato il modo migliore e più sicuro di impiego del risparmio, convinzione che si rafforza alla luce degli ultimi eventi che hanno interessato i mercati finanziari e che hanno creato un generale clima di incertezza. L'Italia si lascia alle spalle il segno negativo degli anni scorsi ma la ripresa sarà lenta soprattutto per tre ragioni: la diminuzione della capacità di risparmiare delle famiglie, l erogazione selettiva del credito da parte delle banche, sempre attente al merito creditizio e alla solvibilità della clientela, e l'andamento dell'occupazione. L'insieme di questi elementi sta determinando la diminuzione della disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, che, unita al perdurare di una distanza, ancora marcata, tra domanda e offerta, disincentiva gli acquisti di immobili. I tempi di vendita si sono ormai stabilizzati intorno ai 168 giorni nelle grandi città, 198 giorni nei capoluoghi di provincia e 208 giorni nell'hinterland delle grandi città. Nota mensile Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Dall'analisi sulle quotazioni condotte dall Ufficio Studi di Tecnocasa si nota un calo dell'1,3% medio dei valori nelle grandi città negli ultimi mesi, e dell 1,0% nei capoluoghi di provincia. La prevalenza degli acquisti viene fatta come abitazione principale (77,4%), seguiti da quelli ad uso investimento (18%) e infine dalla casa vacanza (4,6%). In aumento la componente di acquisto nella fascia di età compresa tra 18 e 34 anni (passata dal 28,4% al 32,1% dal 1 semestre 2010 al 1 semestre 2011). I giovani che raggiungono la stabilità lavorativa, con l'ottenimento di un mutuo e l'aiuto dei genitori, scelgono di acquistare l'abitazione. Gli investitori sono concentrati per lo più nella fascia di età compresa tra 45 e 54 anni, mentre la casa vacanza vede una maggioranza di acquirenti di età compresa tra 55 e 64 anni. Prezzi delle case al mare verso la stabilità Dopo aver subito una fase di contrazione il mercato turistico immobiliare nelle principali località italiane ha chiuso il periodo estivo ancora con scambi in leggera contrazione rispetto all anno precedente, ma con quotazioni stabili e qualche tendenza al rialzo per le posizioni migliori. La Liguria ha tenuto bene, soprattutto la riviera di Levante, così come il Tirreno centrale. Stabile il mercato nel Sud Italia, con pochi scambi. Una crisi particolare riguarda le isole, con pochi scambi e quotazioni in lieve calo. Residenziale prezzi medi al mq in alcune località turistiche a settembre 2011 Località Euro Località Euro Forte dei Marmi 11.730 Rimini 8.000 Santa Margherita Ligure 9.830 San Remo 8.000 Alassio 9.500 Sestri Levante 7.500 Riccione 8.300 San Felice Circeo 5.400 Porto Cervo 8.300 San Teodoro 4.880 Porto Ercole 8.100 Vieste 4.000 Fonte: Osservatorio Scenari Immobiliari, settembre 2011
La domanda di mutui è scesa nei primi otto mesi del 2011 La domanda di mutui, analizzata nel periodo gennaio-agosto 2011, ha registrato una flessione del 10% a/a secondo le rilevazioni effettuate da EURISC, che raccoglie i dati relativi a oltre 78 milioni di posizioni creditizie. Numero di mutui richiesti nel periodo gennaio-agosto Mutui Var. % 2011/2010 Var. % 2010/2009 Var. % 2009/2008 Var. % 2008/2007 Gennaio-agosto -10-3 4-2 Nota: a parità di giorni lavorativi. Fonte: EURISC (archivio di informazioni creditizie) Esaminando la domanda cumulata dei primi otto mesi dell anno e confrontandola con lo stesso periodo degli anni precedenti, risulta sempre inferiore. Numero di mutui richiesti nel periodo gennaio-agosto Mutui Var. % 2011/2009 Var. % 2011/2008 Var. % 2011/2007 Gennaio-agosto -12-9 -11 Nota: a parità di giorni lavorativi. Fonte: EURISC (archivio di informazioni creditizie) La distribuzione della domanda di mutuo per durata sta vedendo un progressivo spostamento nella fascia superiore a 20 anni. La classe che registra il maggior incremento rimane quella compresa tra i 25 e 30 anni, che si conferma anche essere quella maggiormente richiesta dalle famiglie italiane, con una quota pari al 31% del totale. Per quanto riguarda la suddivisione delle richieste di mutuo in funzione dell importo, invece, continua lo spostamento verso le classi fino a 100 mila euro. Ad agosto 2011 l importo medio è tornato sui valori di gennaio 2011 intorno ai 136 mila euro. Andamento dell importo medio del mutuo ipotecario Fonte: EURISC (archivio di informazioni creditizie) Tassi d interesse su mutui e prestiti L interruzione dei rialzi dei tassi da parte della BCE è destinata a riflettersi sull andamento soprattutto dei tassi Euribor nei prossimi mesi. Un aumento appare allo stato attuale improbabile, così come una significativa discesa. I tassi Eurirs rifletteranno, invece, in misura più significativa la fiducia degli operatori nei mercati finanziari, visto che un eventuale maggiore ottimismo sulle prospettive di normalizzazione potrebbe riflettersi nelle aspettative e dunque nella dinamica dei tassi di mercato. E probabile una maggiore reattività delle scadenze oltre i 5 anni, che hanno registrato i più significativi ribassi nel 3 trimestre. Ne deriva la conferma di una preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso (nonostante la recente risalita) rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi (oltre 10 anni). Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 2
Selezione di tipologie di indebitamento Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Servizio Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE 3,0 2,5 2,0 Area Euro 1m Euribor Area Euro 3m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE Area Euro 12m Euribor 1,5 1,0 0,5 0,0 lug-10 set-10 nov-10 gen-11 mar-11 mag-11 lug-11 set-11 Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. I tassi swap (EURIRS) 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni 1,0 lug-10 set-10 nov-10 gen-11 mar-11 mag-11 lug-11 set-11 Fonte: Bloomberg Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 3
Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data 21.09.2011. Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia e verrà messo a disposizione del pubblico indistinto attraverso il sito internet di Banca IMI (http://retailhub.bancaimi.com/retailhub/commenti-e-analisi.html). Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 4
Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dal Servizio Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n. 11971 del 14.05.1999 e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo (www.intesasanpaolo.com). Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Research Assistant Cecilia Barazzetta Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Cristina Baiardi Intesa Sanpaolo Servizio Studi e Ricerche 5