C. Parodi - F. Gerosa - F. Caporilli GUIDA ALLA CONTABILITÀ DI CONDOMINIO : NUOVE MODALITÀ AGEVOLAZIONI CONTR 13ª Edizione
Fotocopie per uso personale del lettore possono essere effettuate nei limiti del 15% di ciascun volume/fascicolo di periodico dietro pagamento alla SIAE del compenso previsto dall art. 68, comma 4, della L. 22 aprile 1941, n. 633 ovvero dall accordo stipulato tra SIAE, AIE, SNS e CNA, CONFARTIGIANATO, CASA, CLAAI, CONFCOMMERCIO, CONFESERCENTI il 18 dicembre 2000. Le riproduzioni per uso differente da quello personale potranno avvenire solo a seguito di specifica autorizzazione rilasciata dagli aventi diritto/dall editore. Gli eventuali errori o imprecisioni presenti nell opera non comportano responsabilità dell Editore e dei Curatori, che hanno posto, comunque, la massima cura nell elaborazione dei testi e nella riproduzione dei documenti. ISBN 13 978-88-19-12460-5 932720130 - - 2012 - Gruppo Buffetti S.p.A. - 00173 Roma - Via Francesco Antolisei, n. 10
INDICE Pag. 1 Contabilità e rendiconto per il condominio... 1 1.1 Il rendiconto... 1 1.1.1 L obbligo di rendiconto... 1 1.1.2 Rendiconto o bilancio?... 3 1.1.3 Modalità di redazione... 5 1.1.4 Requisiti del rendiconto: le indicazioni della giurisprudenza... 6 1.2 La dottrina e l aspetto dimensionale dei condomini... 7 1.3 Dimostrazione dei risultati raggiunti... 9 1.4 I principi contabili... 9 1.5 Criterio di competenza e criterio di cassa... 11 1.5.1 Le spese... 12 1.5.2. Le entrate... 14 1.6 I canoni contabili amministrativi... 15 1.7 Residuo di gestione e costituzione fondi di riserva... 17 1.7.1 La «personalizzazione» dei fondi... 18 1.8 Obiettivi del rendiconto... 19 1.9 Trasparenza gestionale... 20 1.10 Rendiconto standard... 21 1.11 Riferimenti contabili europei... 24 1.12 Il bilancio sociale... 26 1.13 Modello tipo di bilancio condominiale... 28 1.14 Coerenza fra Banca e Cassa... 36 1.14.1 La concordanza... 36 2 La partita doppia... 39 2.1 Applicazione alla contabilità condominiale... 39 2.2 Piano dei conti... 40 2.3 Un esempio pratico... 41 3 La ripartizione delle spese... 57 3.1 Il prospetto dei conti individuali... 57 3.2 Articolo 1123 del Codice Civile... 58 3.3 Riparto consumi idrici... 61 3.4 Articolo 1124 del Codice Civile... 63 3.5 Articolo 1125 del Codice Civile... 66 3.6 Articolo 1126 del Codice Civile... 67 3.7 Le spese per la manutenzione dei balconi... 70 4 Contabilità condominiale «semplificata»... 73 4.1 Il meccanismo contabile... 73 III
4.2 Conto economico o dimostrazione spese ed entrate... 75 4.3 Ripartizione spese o conti individuali... 79 4.4 Situazione di cassa... 82 4.5 Situazione patrimoniale... 83 4.6 Documenti giustificativi... 85 4.7 L obbligo di conservare e presentare i documenti giustificativi delle spese... 87 4.7.1 Il controllo della gestione amministrativa e contabile... 88 4.8 Passaggio delle consegne... 90 4.8.1 La contabilità per le consegne... 93 4.8.2 Schema di verifica contabile... 96 4.8.3 Le anticipazioni al passaggio delle consegne... 99 4.9 Vademecum per la corretta amministrazione... 102 4.10 Il conto corrente... 104 4.10.1 La riconciliazione dei saldi contabili... 106 4.11 L elenco fornitori... 109 4.12 La contabilità «creativa» e corretti inserimenti... 113 APPENDICE GIURISPRUDENZA 1 - Recupero coattivo in base a preventivo fino a esercizio concluso... 127 2 - Elaborazione rendiconto senza particolari formalità... 127 Cassazione 3936/1975... 127 Cassazione 3309/1977... 128 Cassazione 2625/1981... 128 3 - Documenti giustificativi controllati prima dell approvazione del rendiconto... 131 4 - Elaborazione rendiconto senza particolari formalità... 131 5 - Rendiconto finanziario con spese pagate e da pagare... 132 6 - Dopo approvazione del rendiconto contestazioni impossibili... 132 7 - Valido il riferimento al preventivo precedente... 134 8 - Riferimenti del preventivo inseriti a verbale... 134 9 - Il controllo dei documenti di spesa dopo l approvazione del rendiconto... 137 10 - Dopo l approvazione il rendiconto è operativo... 141 11 - Sospetti di gravi irregolarità... 141 12 - Bilanci operativi senza regolare impugnativa; inutile contestazione scritta... 145 13 - Respinti i motivi di violazione dell informativa condomini... 146 14 - Valutazione discrezionali di competenza solo dell assemblea.. 148 15 - Senza evidenziare giacenze patrimoniali sistema non corretto 150 IV
16 - Ritardato pagamento corrispettivo al fornitore... 153 17 - Decorrenza prescrizione dall approvazione del rendiconto... 157 18 - Giustificativi di spesa per l adempimento dell obbligo del rendiconto... 157 19 - Indicazione elenco millesimi vicino alla quota dovuta... 158 20 - Esame preventivo giustificativi di spesa... 159 21 - Delibera approvazione rendiconto non impugnabile per questioni di merito... 162 22 - Corretta l adozione del criterio di competenza... 165 23 - Documenti giustificativi locatore-conduttore... 167 24 - L amministratore non ha azione diretta per recupero oneri nei confronti del conduttore... 169 25 - Riparto spese adeguamento di legge ascensore in base millesimi di proprietà... 170 26 - Rendiconto non contestabile dopo approvazione... 172 Giudice di pace 2/1995... 172 Tribunale Milano 2205/1996... 180 27 - Oneri 46/90 ripartizione in base millesimi di proprietà... 176 28 - Obbligo pagamento quote straordinarie dal momento del riparto... 185 29 - Rendicontazione oneri e accessori a carico inquilino... 187 30 - Possibilità in ogni momento di richiedere in visione documenti contabili... 191 31 - La gestione rapportata alla competenza annuale... 196 32 - Devono essere distinte le spese per l uso da quelle per la conservazione... 200 33 - Contributi e spese condominiali - Criteri di ripartizione - Lastrico solare di uso esclusivo - Porzione di piano - Interpretazione della locuzione - Riferimento alla porzione come unità immobiliare - Sussistenza... 202 34 - Amministratore del condominio - Attribuzioni - Rendiconto - Facoltà del singolo condomino di ottenere l esibizione di documenti contabili - Limitazione al momento della presentazione del rendiconto - Ammissibilità - Esclusiva - Specificazione delle ragioni della richiesta - Necessità - Insussistenza - Limiti... 205 35 - Preventiva verifica dei giustificativi di spesa... 208 36 - Assenza di obbligo di regole formali per redazione del bilancio 209 37 - Validità dell approvazione del preventivo di spesa conforme a quello dell esercizio precedente... 209 38 - Il compenso dell'amministratore comprende tutta l'attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali... 210 V