Massimo Curatolo Laureato in Ingegneria Civile presso l Università di Roma, è stato capo area presso la struttura centrale della Agenzia del Territorio e si occupava dell Osservatorio del Mercato Immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni sia in campo estimale che catastale. Ha diretto l Ufficio Tecnico Erariale di Isernia e di Viterbo. È stato capo del Servizio Tecnico 1 della Direzione Centrale dei SS.TT.EE. Licia Palladino È stata dipendente dell Agenzia del Territorio interessandosi di aspetti giuridici e tecnici con particolare riguardo a quello estimativo. È autore di numerose pubblicazioni. Copyright 2011 DEI Srl - TIPOGRAFIA DEL GENIO CIVILE Roma, Via Nomentana, 16-00161 Roma Tel. 06.441.63.71 Fax 06.440.33.07 e-mail dei@build.it URL http://www.build.it I diritti di traduzione, di memorizzazione elettronica, di riproduzione e di adattamento, totale o parziale con qualsiasi mezzo (compreso i microfilm e le copie fotostatiche) sono riservati per tutti i Paesi. L elaborazione del testo, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche responsabilità per eventuali involontari errori o inesattezze. 4
INDICE Introduzione.............................................. pag. 13 CONSIDERAZIONI GENERALI - Sul metodo statistico della regressione lineare................. pag. 17 - Sul calcolo dell equazione di regressione lineare monoparametrica e pluriparametrica con utilizzazione di un PC... pag. 23 - Sulla determinazione della deviazione standard con l ausilio di un PC. pag. 31 - Sulla determinazione dell intervallo di confidenza con un PC........ pag. 35 SCHEMA GUIDA PER LE RELAZIONI ESTIMATIVE - Schema guida per le relazioni di stima delle aree edificabili...... pag. 41 - Schema guida per le relazioni di stima dei fabbricati............ pag. 43 STIME SUI FABBRICATI: ESEMPLIFICAZIONI Esempio n. 1: stima di un appartamento in multiproprietà......... pag. 55 Esempio n. 2: stima di un appartamento destinato ad abitazione secondaria................................... pag. 59 Esempio n. 3: stima di due appartamenti mediante regressione lineare...................................... pag. 63 Esempio n. 4: stima di un immobile con il metodo per allineamento cronologico.................................. pag. 67 Esempio n. 5: stima di un villino a costo di costruzione......... pag. 72 Esempio n. 6: valutazione di un patrimonio ereditario con ripartizione di un mutuo.................... pag. 76 Esempio n. 7: stima del più probabile valore di mercato di un autorimessa............................. pag. 79 Esempio n. 8: determinazione del valore locativo di un negozio.... pag. 82 Esempio n. 9: determinazione del più probabile valore di mercato di un negozio................................ pag. 84 Esempio n. 10: determinazione del valore di un area fabbricabile destinata ad attività commerciale................. pag. 87 Esempio n. 11: valore di mercato di due magazzini occupati........ pag. 90 Esempio n. 12: valore di mercato di un negozio con il metodo della regressione a più variabili.................. pag. 94 Esempio n. 13: valutazione di un centro sportivo polifunzionale..... pag. 100 Esempio n. 14: determinazione del valore di un campo da tennis.... pag. 106 Esempio n. 15: determinazione del valore di trasformazione di un campo da tennis in un campo di calcetto...... pag. 108 5
Esempio n. 16: determinazione del valore di mercato di un appezzamento di terreno utilizzabile ad attività sportiva............................ pag. 111 Esempio n. 17: determinazione del valore di un diritto di abitazione... pag. 113 Esempio n. 18: determinazione del valore di locazione di uno studio professionale................................... pag. 115 Esempio n. 19: stima del valore locativo di un immobile destinato ad ufficio.............................. pag. 118 Esempio n. 20: stima del valore locativo di un immobile a sede di ufficio con il metodo della regressione lineare...... pag. 122 Esempio n. 21: stima del valore locativo di un edificio adibito ad uffici. pag. 127 Esempio n. 22: determinazione del valore di mercato di uno studio professionale col metodo della regressione lineare..... pag. 132 Esempio n. 23: valore di mercato di un ufficio strutturato (con utilizzazione della regressione lineare multipla)....... pag. 135 Esempio n. 24: determinazione del valore della nuda proprietà di un appartamento.............................. pag. 140 Esempio n. 25: valore dell usufrutto e della nuda proprietà di un appartamento con ripartizione di debiti ereditari....... pag. 143 Esempio n. 26: determinazione del valore venale di un edificio di tipo industriale................................ pag. 145 Esempio n. 27: stima di un complesso industriale con utilizzo dei coefficienti di deprezzamento per vetustà ed obsolescenza................................... pag. 149 Esempio n. 28: stima di un complesso industriale con utilizzo dei coefficienti di deprezzamento per vetustà ed obsolescenza................................. pag. 152 Esempio n. 29: determinazione del valore di avviamento di una azienda di produzione del legno.............. pag. 154 Esempio n. 30: valore di un albergo con annesso ristorante........... pag. 157 Esempio n. 31: determinazione del numero di camere di un albergo a 4 stelle....................................... pag. 161 Esempio n. 32: determinazione del più probabile valore di due fabbricati utilizzati ad albergo...................... pag. 162 Esempio n. 33: determinazione del valore delle mura di un albergo.... pag. 167 Esempio n. 34: valutazione di una sala cinematografica.............. pag. 176 Esempio n. 35: stima di una sala cinematografica................... pag. 179 Esempio n. 36: determinazione del valore di mercato di un immobile da adibire ad ufficio pubblico...................... pag. 182 Esempio n. 37: determinazione del canone di locazione della porzione di fabbricato per la sede di un ufficio pubblico........ pag. 186 Esempio n. 38: determinazione del valore di mercato di un compendio edilizio con il criterio del costo di produzione......... pag. 189 6
Esempio n. 39: valutazione della convenienza all acquisto di un edificio da ristrutturare....................... pag. 198 Esempio n. 40 : verifica di coerenza del canone di un locale utilizzato a Banca interna................................. pag. 200 Esempio n. 41: stima del costo di costruzione di una Chiesa determinato con la regressione lineare (con test di accettabilità negativo)............................ pag. 209 Esempio n. 42: stima del costo di costruzione di una chiesa determinato con la regressione lineare (con test di accettabilità positivo)....................................... pag. 215 Esempio n. 43: salore locativo di un appartamento nell'ipotesi di contratto in regime di libero mercato e di contratto agevolato. Variazione della rendita catastale................... pag. 220 Esempio n. 44: parere di congruità sull offerta di acquisto di un immobile a destinazione pubblica effettuato con la metodologia classica........................................ pag. 229 Esempio n. 45: valore di una rendita a tempo determinato e valore di un diritto di abitazione.............................. pag. 235 Esempio n. 46: valutazione di un magazzino/laboratorio. Metodo per punti di merito e metodo statistico...... pag. 240 Esempio n. 47: calcolo delle quote in una successione ereditaria..... pag. 257 Esempio n. 48: verifica del canone offerto per la locazione di una villa destinata ad uffici di rappresentanza..... pag. 261 Esempio n. 49: determinazione del tasso medio di incremento del fatturato di un azienda...................... pag. 268 Esempio n. 50: determinazione percentuale del danno medio arrecato ad un edificio......................... pag. 269 Esempio n. 51: stima storica di un appartamento a Roma nel 1980... pag. 270 Esempio n. 52: stima storica di un villino a Roma nell anno 1980... pag. 273 Esempio n. 53: calcolo dei vani di un edificio................... pag. 276 Esempio n. 54: calcolo della probabilità di vita di un individuo all anno 1980................... pag. 278 Esempio n. 55: determinazione della probabilità di vita di un individuo all anno 1980................................ pag. 280 Esempio n. 56: tavole di sopravvivenza di un individuo maschio e femmina riferite all anno 2003: alcuni esempi..... pag. 282 Esempio n. 57: congruità storica su un immobile................. pag. 291 Esempio n. 58: valore di un complesso immobiliare. Metodo Discounted Cash Flow Analysis........... pag. 301 Esempio n. 59: fattibilità di un intervento edilizio abitativo in una grande area urbana....................... pag. 312 7
Esempio n. 60: superficie cauzionale di un complesso immobiliare.. pag. 317 Esempio n. 61: superficie cauzionale di un complesso con unità immobiliari di diversa destinazione....... pag. 319 Esempio n. 62: congruità economica su una porzione di edificio da realizzare, con diritto d uso limitato. Metodo classico.............................. pag. 321 Esempio n. 63: stima di un edificio cielo terra di nuova edificazione. Criterio a costo di costruzione ed a valore di mercato......................... pag. 325 Esempio n. 64: valore di un capannone. Metodologia classica....... pag. 332 Esempio n. 65: quote di riparto per la manutenzione di un piazzale comprensoriale................... pag. 336 Esempio n. 66: valore di un villino bifamiliare. Metodo statistico.... pag. 339 Esempio n. 67: verifica della convenienza alla realizzazione di un impianto sportivo. Metodologia del flusso di cassa.................. pag. 350 Esempio n. 68: non convenienza alla realizzazione di un opera. Metodologia dei flussi di cassa........ pag. 352 Esempio n. 69: verifica della convenienza alla trasformazione di un immobile che produce reddito. Metodo dei flussi di cassa...................... pag. 355 Esempio n. 70: valore di un immobile a destinazione non ordinaria. Metodo statistico della funzione t di Student...... pag. 358 Esempio n. 71: valore di un appartamento in presenza di dinamica di mercato, Metodo della regressione monoparametrica e verifica di attendibilità......... pag. 366 Esempio n. 72: valore di un appartamento con presenza di dinamica di mercato. Metodo della regressione pluriparametrica......... pag. 370 Esempio n. 73: determinazione di un intervallo di valori entro cui collocare il valore di un edificio ai fini di un suo probabile acquisto. Metodologia statistica.......... pag. 375 Esempio n. 74: valutazione della convenienza all utilizzazione di un immobile per un periodo limitato di tempo. Metodo classico.............................. pag. 380 Esempio n. 75: valutazione della convenienza all utilizzazione per un periodo limitato di tempo di un immobile. Metodo del flusso di cassa...................... pag. 390 Esempio n. 76: verifica della convenienza del canone di un immobile con oneri di ristrutturazione a carico del conduttore.. pag. 394 8
Esempio n. 77: stima della rideterminazione del valore locativo di un piccolo immobile ad uffici e di un terreno di pertinenza da adibire a parcheggio.............. pag. 400 Esempio n. 78: valore di un appartamento con il metodo MCA...... pag. 411 Esempio n. 79: valore di un appartamento ad uso abitativo con il metodo del MCA............................... pag. 424 STIME SUI TERRENI EDIFICABILI Esempio n. 80: stima di un terreno con la regressione lineare......... pag. 437 Esempio n. 81: stima di un area edificabile con il metodo per allineamento cronologico......................... pag. 440 Esempio n. 82: stima di un area edificabile con il metodo per allineamento cronologico e con utilizzo della deviazione standard... pag. 444 Esempio n. 83: stima di un area a seguito di un procedimento espropriativo................................... pag. 448 Esempio n. 84: determinazione del valore di un area edificabile destinata ad edificio a torre........................ pag. 451 Esempio n. 85: stima di un suolo edificabile in presenza di indagini con diverso indice di edificabilità con il metodo della regressione lineare.......................... pag. 454 Esempio n. 86: determinazione del valore di permuta di un area edificabile ubicata in zona destinata ad uffici......... pag. 456 Esempio n. 87: determinazione del valore di un terreno con diversi indici di edificabilità....................... pag. 459 Esempio n. 88: determinazione del valore di mercato di un terreno edificabile ubicato in zona destinata a servizi generali.. pag. 462 Esempio n. 89: stima di un area appartenente ad un comparto edificatorio..................................... pag. 466 Esempio n. 90: stima di un terreno avente diversa destinazione urbanistica..................................... pag. 472 Esempio n. 91: determinazione del valore di un area edificabile con la metodologia dell incidenza percentuale........ pag. 475 Esempio n. 92: valutazione di un lotto edificabile destinato ad attrezzature sportive........................... pag. 478 Esempio n. 93: valore di un terreno utilizzato a parcheggio. Metodo della regressione pluriparametrica.......... pag. 480 Esempio n. 94: valore di un area destinata a parcheggio privato di autovetture e stima del costo dell intervento di costruzione del parcheggio...................... pag. 483 Esempio n. 95: stima del valore di costo di un area a verde attrezzato effettuata con il metodo statistico-matematico e con il metodo classico: confronto dei risultati..... pag. 487 Esempio n. 96: valore di una tenuta silvo-pastorale............... pag. 491 9
STIME SUI TERRENI AGRICOLI Esempio n. 97: determinazione di un importo annuale di accantonamento per l acquisto di un bene mobile in una azienda agraria.......................... pag. 501 Esempio n. 98: determinazione di un importo annuale di accantonamento per reintegro di colture arboree poliennali............................. pag. 502 Esempio n. 99: determinazione dell interesse corrisposto per l acquisto di un frutteto........................ pag. 503 Esempio n. 100: determinazione del valore medio di un fondo rustico che possiede redditi annuali variabili.............. pag. 504 Esempio n. 101: determinazione della somma periodica costante di accumulazione di un fondo arboreo............. pag. 505 Esempio n. 102: determinazione del valore di un bosco con turno di poliannuale................................ pag. 506 Esempio n. 103: determinazione di un fondo rustico che possiede redditi saltuari................................ pag. 507 Esempio n. 104: determinazione del valore di un azienda agraria soggetta a piano di ammortamento................ pag. 508 Esempio n. 105: determinazione del valore di un bosco a governo annuo. pag. 509 Esempio n. 106: determinazione del valore di un terreno coltivato a seminativo................................. pag. 510 Esempio n. 107: determinazione del valore di un terreno coltivato a seminativo condotto in affitto.................. pag. 511 Esempio n. 108: determinazione del valore di un bosco con taglio periodico.................................... pag. 512 Esempio n. 109: determinazione del valore di cessione di un bosco che possiede ricavi periodici.................... pag. 513 Esempio n. 110: determinazione dei ricavi di un bosco ceduo che possiede ricavi periodici.................... pag. 514 Esempio n. 111: determinazione delle quote di riparto per la manutenzione di una strada interpoderale.......... pag. 515 Esempio n. 112: ripartizione della spesa di manutenzione di una strada interpoderale............................ pag. 517 Esempio n. 113: determinazione delle quote di riparto per la manutenzione di una strada..................... pag. 519 Esempio n. 114: determinazione del valore di mercato di un orto irriguo................................ pag. 520 Esempio n. 115: determinazione del reddito medio di un fondo...... pag. 522 Esempio n. 116: compilazione di relazione descrittiva per i terreni agricoli........................... pag. 523 Esempio n. 117: determinazione del danno di un terreno agricolo..... pag. 525 10
Esempio n. 118: determinazione del valore di un bosco............. pag. 527 Esempio n. 119: determinazione del valore di un frutteto........... pag. 529 Esempio n. 120: compilazione di relazione descrittiva di un fondo boschivo.......................... pag. 531 Esempio n. 121: determinazione del valore del bosco mediante capitalizzazione dei redditi...................... pag. 533 Esempio n. 122: determinazione del valore di mercato di un fondo boschivo.......................... pag. 536 Esempio n. 123: determinazione del valore dell avviamento di aziende agricole............................ pag. 539 Esempio n. 124: determinazione del valore di una azienda agricola... pag. 545 Esempio n. 125: stima sommaria di un fondo agricolo con il metodo statistico dell intervallo di confidenza............ pag. 551 Esempio n. 126: un caso particolare di stima storica:valore di un possedimento forestale al 1938.................. pag. 562 Esempio n. 127: valore storico al 1938 di un possedimento boschivo di varie essenze con stima di una riserva di caccia..... pag. 565 Esempio n. 128: stima storica di un azienda di lavorazione del legno.. pag. 569 Esempio n. 129: determinazione del tempo dedicato ad attività agricola di un azienda agrituristica in Aosta............... pag. 575 Esempio n. 130: determinazione del tempo dedicato alla attività agricola in un azienda agrituristica in Pavia........ pag. 577 Esempio n. 131: determinazione del valore medio delle colture agricole in una provincia....................... pag. 579 Esempio n. 132: determinazione del valore medio del seminativo nella provincia di Roma nell anno 1985........... pag. 581 Esempio n. 133: determinazione del tasso medio di incremento di una massa legnosa................. pag. 582 11
INTRODUZIONE Il presente testo contiene una raccolta delle valutazioni più frequenti che un perito può incontrare nel proprio cammino professionale. Vengono considerati, in ciascuna applicazione, gli aspetti più rilevanti dal punto di vista metodologico che consentono al tecnico di individuare il criterio di stima adottato e le formule che vengono utilizzate per la risoluzione del problema estimativo. Gli esempi riportati nel testo sono una selezione aggiornata, integrata da richiami dottrinali, delle esemplificazioni già riportate nei testi di estimo editi dagli stessi autori. 13