LE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI A PIACENZA NEL 2015. Analizzando i dati più recenti dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, è possibile fornire ai lettori di Piacenz@ Economia Lavoro e Società un quadro aggiornato al 2015 relativamente al numero delle compravendite riferite al settore residenziale (abitativo) e non residenziale (produttivo, commerciale e terziario) in provincia di, effettuando un confronto anche con il dato regionale e nazionale 1. IL SETTORE RESIDENZIALE Come si può osservare nella tabella seguente, nel complesso dell anno 2015 sono state registrate 2.338 compravendite immobiliari nel settore residenziale a livello provinciale, in aumento rispetto all anno precedente del 3,3%. La variazione è perciò positiva e sembra consolidare l inversione di tendenza in atto dal 2014, anche se occorre rilevare che la crescita è stata meno sostenuta di quella regionale (+6,8%) e nazionale (+6,5%). Di fatto la nostra provincia è, con Parma, tra quelle con il minor tasso di variazione. Meglio sono andate le cose da questo punto di vista analizzando la situazione del solo capoluogo, la città di, dove le compravendite 2015 si sono attestate a 923, il 7,4% in più rispetto al 2014, una variazione superiore a quella media emiliano-romagnola (+5,5%) e in linea con quella nazionale (+7,1%). Compravendite immobiliari. Settore Residenziale. Anno 2015 e variazioni su 2014 e 2004. 2015 intera 2014 intera 2004 intera 2015 solo 2014 solo 2004 solo 2015-14 2015-04 2015-14 2015-04 intera intera solo solo provincia provincia provincia provincia provincia capoluogo capoluogo capoluogo capoluogo capoluogo BOLOGNA 10.218 9.469 16.636 7,9-38,6 4.2 4.321 5.891 4,2-23,6 FERRARA 2.828 2.571 7.529 10,0-62,4 1. 998 2.6 11,2-58,1 FORLI-CE 2.7 2.544 5.334 9,3-47,9 830 8 1.751 2,8-52,6 MODENA 5.520 5.258 10.348 5,0-46,7 1.621 1.516 2.229 6,9-27,2 PIACENZA 2.338 2.264 4.625 3,3-49,4 923 859 1.594 7,4-42,1 PARMA 3.9 3.921 6.8 1,0-42,1 2.026 2.051 2.942-1,2-31,1 RAVENNA 3.413 3.055 7.881 11,7-56,7 1.577 1.5 4.151 12,2-62,0 REGGIO E. 3.759 3.514 9.362 7,0-59,8 1.446 1.361 3.532 6,2-59,1 RIMINI 2.296 2.146 4.2 7,0-49,0 1.0 986 1.8 6,5-44,4 Totale ER 37.114 34.742 73.057 6,8-49,2 15.086 14.306 26.630 5,5-43,3 444.636 417.524 828.037 6,5-46,3 152.004 141.874 2.331 7,1-39,3 Si tratta quindi di una ripresa generalizzata dal punto di vista territoriale, quella messa a segno dal comparto immobiliare residenziale nel 2015, che dovrà essere tuttavia confermata dai dati 2016 (specialmente a, vista la dinamica piuttosto debole), e in un ottica di medio periodo. Si deve ricordare infatti che il gap con gli anni del boom è ancora elevatissimo (e quasi sicuramente non recuperabile essendosi trattato di una bolla anche speculativa, che difficilmente potrà ripresentarsi), tant è che siamo oggi su valori pari alla metà di quelli registrati nel 2004. 1 I dati in questione riguardano il Numero di Transazioni Normalizzate (NTN), ovvero ponderate rispetto all effettiva quota di proprietà oggetto di compravendita. I valori sono approssimati all unità. 1
Particolarmente difficili per il territorio piacentino osservando il periodo 2008-2015, e in un confronto con gli andamenti a livello regionale e nazionale - sono stati i passaggi 2009-2010 e 2012-2013, con tassi di variazione negativi superiori alla media (specie per il capoluogo), mentre d altra parte è risultata meno incisiva la ripresa del 2014-2015, soprattutto con riferimento al dato dell intera provincia. Compravendite immobiliari. Settore Residenziale. Numeri indice (2008=).,8 85,4 83,9 61,4 53,2 53,8 55,6 Compravendite immobiliari. Settore Residenziale. Numeri indice (2008=). Solo capoluogo, e confronto capoluoghi Emilia-Romagna e. 99,1 87,5 86,0 65,1 57,6 61,0 65,6 Di seguito si espone la serie storica 2008-2015 delle variazioni trimestrali delle compravendite di abitazioni, che evidenzia come abbia risentito nel 2015 della minore intonazione congiunturale occorsa in particolare negli ultimi due trimestri (il quarto chiude con un tendenziale di - 2,1%, e suggerisce a maggior ragione le verifiche da fare per l anno in corso), a confronto con l evoluzione positiva che ha invece caratterizzato il contesto emiliano-romagnolo e nazionale (attorno a +10%). 2
Compravendite immobiliari. Settore Residenziale. Variazioni % tendenziali trimestrali dal 2008 al 2015. 20,0 10,0 12,9 13,1 13,4 8,5 0,0-10,0-20,0 1 trim 2009/8 2 trim 2009/8-16,6 3 trim 2009/8-11,9 4 trim 2009/8-8,2-0,9-1,7 1 trim 2010/9 2 trim 2010/9 3 trim 2010/9-9,7 4 trim 2010/9-14,4 1,3 1 trim 2011/10-1,8 2 trim 2011/10 3 trim 2011/10-9,0 4 trim 2011/10 1 trim 2012/11-4,5 2 trim 2012/11-13,4 3 trim 2012/11 4 trim 2012/11 1 trim 2013/12 2 trim 2013/12-15,0 3 trim 2013/12 4 trim 2013/12-8,5-11,2 1 trim 2014/13-17,5 0,5 2 trim 2014/13 3 trim 2014/13-9,2-0,1 4 trim 2014/13 1 trim 2015/14 2 trim 2015/14-5,2 3 trim 2015/14 4 trim 2015/14-2,1-30,0-26,9-29,3-34,2 -,0 Compravendite immobiliari. Settore Residenziale. Variazioni % tendenziali trimestrali dal 2008 al 2015. Solo Capoluogo, e confronto capoluoghi Emilia-Romagna e. 30,0 20,0 10,0 0,0-10,0-20,0-30,0 1 trim 2009/8 2,2 2 trim 2009/8 3 trim 2009/8-11,4 23,5 4 trim 2009/8 1 trim 2010/9 2 trim 2010/9 3 trim 2010/9-6,3-9,2-9,3 4 trim 2010/9-26,6-3,8 1 trim 2011/10 5,5 2 trim 2011/10 3 trim 2011/10-20,6 15,9 4 trim 2011/10 2,0 1 trim 2012/11 2 trim 2012/11 3 trim 2012/11-18,6-17,1 4 trim 2012/11-25,5 1 trim 2013/12-33,4 2 trim 2013/12-5,5 3 trim 2013/12-12,9 4 trim 2013/12-6,7 1 trim 2014/13-19,8 3,6 2 trim 2014/13 1,0-0,1 3 trim 2014/13 4 trim 2014/13 20,2 1 trim 2015/14 2 trim 2015/14-7,1 18,2 3 trim 2015/14 22,5 4 trim 2015/14-1,6 -,0 3
Dal punto di vista della distribuzione delle compravendite per tipologia dimensionale delle unità abitative, emerge infine la preferenza del mercato immobiliare piacentino accordata alle abitazioni di medie e grandi dimensioni, con le prime in particolare che incidono per oltre il % sul totale, contro valori del 32-34% in Emilia Romagna e. Distribuzione delle compravendite nel settore residenziale, per tipologia delle unità abitative. Anno 2015 (valori %). 45,0%,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 8,3% 4,6%5,2% 21,5% 23,9% 15,4% 20,9% 19,7% 15,8% Monolocali Piccole Medio piccole 41,4% 34,3% 31,4% 16,4% 13,1% 11,3% 6,3% 5,1%5,4% Medie Grandi Non class. Distribuzione delle compravendite nel settore residenziale, per tipologia delle unità abitative. Solo Capoluogo, e confronto capoluoghi Emilia-Romagna e. Anno 2015 (valori %). 45,0%,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 5,2% 6,3%8,3% 25,4% 22,0% 17,8% 22,1% 20,4% 18,9% Monolocali Piccole Medio piccole 43,0% 34,5% 32,2% 11,5% 10,6% 9,9% 3,6% 4,4% 3,8% Medie Grandi Non class. 4
LA RIPRESA DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE IN ITALIA NEL 2015. (estratto da Rapporto immobiliare 2016. Il settore residenziale, pgg. 2-3, Osservatorio del Mercato Immobiliare Agenzia delle Entrate, maggio 2016) Il dato del 2015 consolida il trend positivo riscontrato già nel 2014, segnando un inequivocabile segnale di ripresa. Se infatti la crescita registrata nel 2014 era in realtà influenzata dagli effetti che ha avuto sul mercato l entrata in vigore, il 1 gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23), il dato del 2015 rappresenta un dato di crescita tout court (+6,5%). Le cause di questa ripresa del mercato residenziale dipendono da quattro fattori già evidenziati nello scorso Rapporto: 1. In primo luogo dal fatto che per un bene d uso come l abitazione è inevitabile che oltre certi livelli è difficile scendere, in quanto le necessità alla base dell acquisto, per quanto rinviabile, imporranno prima o poi la realizzazione dell acquisto medesimo. 2. In secondo luogo, la complessiva congiuntura economica inizia a dare segnali, seppure non esaltanti, di ripresa che si riflettono, in particolare, sui diversi indicatori che misurano la fiducia delle famiglie; al riguardo, un indice utile a comprendere la propensione ad affrontare acquisti che richiedono una forte esposizione nel lungo periodo, come è tipicamente l acquisto di un abitazione, è quello che l ISTAT elabora come Clima Futuro2. Tale indice è passato da una media di 108,7 nel 2014, ad una 120,7 nel 2015. 3. In terzo luogo, i tassi di interessi sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche è aumentato. I dati contenuti nel Rapporto al riguardo mostrano che nel 2015 gli acquisti effettuati con mutuo ipotecario (limitando l osservazione a quegli acquisti effettuati con ipoteca iscritta sull abitazione acquistata) sono incrementati del 19,5% ed il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata) si è ridotto di 0,65 punti percentuali attestandosi al 2,75% in media nel 2015. 4. Infine, l ulteriore flessione dei prezzi delle abitazioni, seppure avvenuta nel corso del 2015 a tassi inferiori rispetto agli anni precedenti, disincentiva il rinvio all acquisto potendo essere percepita dai potenziali acquirenti come una condizione da non perdere per la previsione di una ripresa anche dal lato dei prezzi e questo induce ad una maggiore propensione all acquisto. Si può ipotizzare, poi, che le turbolenze dei mercati finanziari con una ripresa dei rendimenti dei beni immobili, almeno in alcuni segmenti, provoca una ricomposizione dei portafogli a favore dell investimento immobiliare. Una considerazione, questa, che andrebbe comunque ulteriormente verificata. Questi fattori sono alla base della ripresa che ha contrassegnato il mercato residenziale nel 2015. Allo stato attuale non sembrano esservi motivi per una deviazione da questo trend ora finalmente positivo. A livello strutturale, tuttavia, rimane l incognita della riduzione della propensione al risparmio delle famiglie che reca con sé la riduzione dello stock accumulato da poter mobilizzare nel futuro per l acquisto dell abitazione. Ciò rende ancor più rilevate, nel futuro, il ruolo del credito quale sostegno all acquisto. 5
IL SETTORE NON RESIDENZIALE L Osservatorio del Mercato Immobiliare consente il monitoraggio delle compravendite riferite anche al settore non residenziale, con la messa a disposizione della serie storica dei dati per il comparto produttivo (capannoni e stabilimenti artigianali/industriali), per il comparto commerciale (negozi, centri commerciali e alberghi) e per quello terziario (uffici e istituti di credito). Il 2015 ha rappresentato da questo punto di vista per un anno complessivamente non facile. Compravendite immobiliari. Settore Non residenziale. Anni 2015, 2014 e variazione %. Produttivo Commerciale Terziario 2015 2014 2015 2014 2015 2014 Provincia di 38 69-44,9 112 103 8,7 51 69-26,1 solo Capoluogo 10 11-9,1 55 48 14,6 36 37-2,7 Emilia-Romagna 1.122 1.206-7,0 1.955 2.144-8,8 885 1.085-18,4 solo Capoluoghi 259 291-11,0 911 936-2,7 488 589-17,1 9.243 9.582-3,5 26.234 25.753 1,9 8.842 9.017-1,9 solo Capoluoghi 1.413 1.374 2,8 10.332 9.6 7,2 4.649 4.417 5,3 Compravendite immobiliari. Settore Non Residenziale - Produttivo. Numeri indice (2008=).,0,0,0,0,0,0,0,0 30,0 20,0,0 66,7 63,4 65,4 58,2 58,3 45,5 36,3 Nell ambito del produttivo si assiste infatti ad un inversione dei segnali di recupero che avevano contraddistinto gli anni precedenti, con una contrazione delle compravendite di ben il 45% rispetto al 2014, e con una caduta di nuovo accentuata (similmente al 2011 e al 2009) rispetto al trend regionale e nazionale. In valori assoluti, il livello scende da due terzi ad un terzo delle compravendite registrate nel 2008. Più allineato alle variazioni medie di riferimento il dato 2015 del capoluogo, sostanzialmente stabile (una compravendita in meno) rispetto all anno precedente. Anche nel comparto terziario l evoluzione è stata negativa, le compravendite passano infatti da 69 nel 2014 a 51 nel 2015, invertendo così la ripresa messa a segno nel passaggio 2013/2014, dopo quattro 6
anni di calo ininterrotto. La contrazione inoltre è a piuttosto pesante (-26%), superiore a quella osservata per l Emilia-Romagna (-18%) e soprattutto per l (-2%), anche se qui occorre rilevare come - in un ottica di medio-lungo periodo (rispetto cioè ai valori 2008) l indice piacentino sia ancora al di sopra dei corrispondenti indici regionale e nazionale. In questo contesto, fa meglio di nuovo il capoluogo (-3%), soprattutto a confronto con l analogo dato regionale (-17%). Si distingue invece per l andamento in controtendenza rispetto agli altri due settori, il comparto commerciale (+9% la variazione 2015/14 per l intera provincia, + 15% quella per il solo capoluogo), che recupera così in parte la dinamica negativa sperimentata negli anni precedenti. Anche in questo caso è sempre il capoluogo a mostrare un evoluzione particolarmente positiva, con un tasso di crescita doppio rispetto a quello medio dei capoluoghi italiani (+7%). Compravendite immobiliari. Settore Non Residenziale - Commerciale. Numeri indice (2008=). 30 86,1,7 76,0 62,6 51,8 48,5 44,6 Compravendite immobiliari. Settore Non Residenziale - Terziario. Numeri indice (2008=). 120 30 112,0 96,1 96,8 89,6 74,7 67,7 55,3 7