Milano Comune di Milano Direzione Centrale Sviluppo del Territorio Revisione del Documento di Inquadramento delle politiche urbanistiche comunali approvata dal Consiglio Comunale con delibera n. 3/08 del 10.12.2008 ASPESI Hotel Cavalieri 3 marzo 2009
Perché rivedere il DDI? Opportunità di mettere a fuoco obiettivi e strategie in un contesto politico, urbanistico e sociale in evoluzione Necessità di adeguarsi ad una nuova legislazione di riferimento (dalla L.R. 9/99 alla L.R. 12/0) Necessità di formalizzare ed esplicitare alcune pratiche consolidate dopo 8 anni di applicazione e di sua interpretazione Necessità di colmare alcune carenze, chiarire alcuni passaggi, eliminarne altri nel sistema di regole Opportunità di anticipare nel breve/medio periodo scelte urbanistiche e soluzioni regolative da registrare poi con i nuovi strumenti di pianificazione generale (P.G.T. e R.E.)
Criteri ispiratori della revisione Conferma dei criteri di selezione, degli indirizzi urbanistici e dei principi regolativi di riferimento Maggiore attenzione all interesse collettivo, da perseguire con l innalzamento degli indici edificatori finalizzato a: - sperimentazione di forme di convenzionamento dell edilizia residenziale finalizzate ad un ulteriore calmieramento dei prezzi di assegnazione - creazione di condizioni per l attuazione delle previsioni di standard del Piano Regolatore vigente, senza il ricorso a procedure di carattere espropriativo - realizzazione di un sistema di servizi più rispondente alle esigenze degli ambiti oggetto di trasformazione - implementazione dei programmi di opere pubbliche programmate dall Amministrazione
Coordinamento con il PGT La revisione del Documento si pone come momento di raccordo, nel periodo transitorio, per coordinare le varianti al PRG in attesa del PGT. Rispetto ai criteri del PGT, i temi comuni sviluppati sono: - individuazione di nuove politiche per l abitare; - definizione di nuove strategie per qualificare e completare la rete dei servizi; - attenzione al rapporto tra nuovi insediamenti e infrastrutture per la mobilità.
Ambito di applicazione (1) Regola generale: applicazione a tutti gli azzonamenti di PRG con regime differenziato tra zone industriali (e simili) e aree a standard con vincolo decaduto Esclusione aree agricole (v. art. 89 L.R. 12/0) salvo interventi su cascine, con specificazioni su volumetrie ammissibili ( vuoto per pieno ) e destinazioni funzionali (prevalenza art. 68 NTA)
Ambito di applicazione (2) Esclusione aree a standard comprese nei parchi regionali (Parco Agricolo Sud Milano e Parco Nord); le aree con azzonamento diverso possono sfruttare la relativa capacità edificatoria ma fuori dal perimetro dei parchi Per zone IF, ST e M: regime differenziato solo se attuati e appartenenti (o appartenuti) ad enti pubblici ancorché privatizzati Per alcuni ambiti specifici (zone C e zone speciali non attuate/parz. attuate, Ippodromi S.Siro, scali ferroviari) futuri epicentri di PGT individuazione di obiettivi di massima e definizione di un sistema di regole ad hoc con specifici atti di programmazione negoziata (ADP e PII in attuazione)
Indici edificatori (1) Aree industriali e tutti gli azzonamenti di PRG non a standard Conferma indici UT di riferimento 1) 0,6 mq/mq (con quote di edilizia residenziale convenzionata ordinaria minima del 20% della s.l.p. residenziale nei casi sopra i.000 mq. s.l.p.) ( 17-2-a) 2) 0,7 mq/mq (con quote di edilizia residenziale convenzionata ordinaria minima del 0% della s.l.p. residenziale) ( 17-2-b)
Indici edificatori (2) Aree industriali e tutti gli azzonamenti di PRG non a standard Individuazione nuovi indici UT massimi 1) fino a 1,00 mq/mq, con destinazione della quota in più (3%) a residenza convenzionata agevolata o a forme alternative di partecipazione all interesse collettivo (nel caso di edifici esistenti, entro questo indice anche con interventi di demolizione e ricostruzione, si può tenere conto dello standard già conferito) ( 17-2-c, 17-2-d e 17-4-a) 2) fino a 1,20 mq/mq, con quota massima di residenza libera uguale all ipotesi 1) (0,6 mq/mq), esclusivamente nel caso di edifici esistenti, conformi alla disciplina urbanistico-edilizia al 11.2.2008, per i quali non si procede a demolizione ( 17-4-b)
Indici edificatori (3) Aree a standard con vincolo decaduto non in parchi regionali Previsione di nuovi indici UT 1) In aree sopra i 10.000 mq., indice UT 0,30 mq/mq con destinazione di quota del 3% a residenza convenzionata agevolata e obbligo di cessione e sistemazione del 7% dell area per U1 e U2 ( 17-3-a e 17-3-d) 2) In aree sopra i 10.000 mq., se degradate dal punto di vista ambientale o con localizzazione e dimensione strategica, possibilità di scostamento da indice UT e quote di cessione per U1 e U2 di ipotesi 1) ( 17-3-e) 3) In aree sotto i 10.000 mq., se in tessuti consolidati e urbanizzati, indice UT fino a 1,00 mq/mq con possibilità di scostamento da quota di cessione di aree per U1 e U2, residenza agevolata min. 0% e libera uguale all ipotesi 1) (6% di 0,30 mq/mq) ( 17-3-f)
Le scelte in tema di housing sociale L innalzamento dell indice edificatorio nelle aree industriali e simili (da 0,6/0,7 a 1,00) e la previsione di un indice edificatorio per funzioni residenziali nelle aree a standard (0,30) sono collegati, preferenzialmente, alla realizzazione di edilizia residenziale convenzionata agevolata : l incidenza del costo dell area nella definizione del prezzo di assegnazione non può superare il 20% del costo di costruzione (ai sensi dell art. 18 comma 2, DPR 380/01); Nel caso di aree industriali e simili con previsione di s.l.p. superiore a 10.000 mq., la quota del 3% della s.l.p. totale deve essere destinata ad affitto in housing sociale per tutte le tipologie del bisogno, oltre che ad edilizia residenziale convenzionata agevolata in vendita
Alternative all edilizia convenzionata agevolata Principio dell equilibrio economico-finanziario Calcolo del contributo compensativo risultante dal maggior utile ricavato dalla realizzazione di quote di edilizia libera in luogo di edilizia convenzionata agevolata in cui: V - C [per ogni mq commerciale] V = Valore medio del Borsino Immobiliare CAAM - per residenze nuove nella specifica zona C = prezzo di vendita dell'edilizia convenzionata agevolata [incrementato dei maggiori costi indotti dalla realizzazione dell'edilizia libera, ovvero: maggiori oneri di urbanizzazione + maggior contributo sul costo di costruzione + maggiori oneri di costruzione + maggiori oneri finanziari sull'anticipazione economica del contributo]
Ipotesi alternative Ipotesi: area mq. 10.000 Prezzo residenza libera: 3.200 /mq. sc Costo edilizia convenzionata agevolata (+ magg.): 2.300 /mq. sc Contributo per opere pubbliche: (3.200 2.300) X s.c. libera in più 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 1 2 3 1 caso di riferimento: 0,6 libera, 0,3 convenzionata agevolata 2 0,80 libera, 0,20 agevolata + contributo di 1.620.000 3 0,90 libera, 0,10 agevolata + contributo di 2.700.000
Standard Elevazione dello standard dovuto per la funzione residenziale da 80% della s.l.p. a 100% della s.l.p. (principio dell indifferenza funzionale) ( 18-1) Effetti: inevitabile modulazione delle forme di conferimento (cessione aree, realizzazione di standard qualitativo e monetizzazione per acquisizione di aree e per la realizzazione diretta di altri servizi) da verificare in coerenza con Piano dei Servizi, Programma Triennale delle Opere Pubbliche e altre strategie territoriali (ad es. raggi verdi ) Nelle aree a standard con vincolo decaduto: obbligo di recupero dello standard indotto (con funzioni private) e dello standard sottratto (con individuazione di aree fondiarie) ( 18-6) Effetti: salvaguardia della dotazione di standard di P.R.G.
Coordinamento per la valutazione Obbligo di verifica e sostenibilità delle proposte con le future previsioni di PGT con parere obbligatorio del Settore Pianificazione Generale (in particolare verifica opportunità delle nuove localizzazioni e confronto con il fabbisogno di servizi in riferimento alle analisi del Piano dei Servizi) ( 17- e 18) Attenzione al tema del rapporto con il sistema della mobilità (verifiche su livello di infrastrutturazione, impatti sul traffico, fabbisogno di spazi per la sosta pubblica e privata) anche ai fini della modulazione della capacità edificatoria, nonché dell articolazione funzionale della volumetria proposta ( 17-)
Esempi applicativi
Area industriale - ipotesi base ( 17-2-c) Area: 20.000 mq. in zona Vigentino Indice: 1,00 mq/mq S.l.p. libera: mq. 13.000 pari a 6% (ipotesi base) S.l.p. convenzionata agevolata: mq. 7.000 pari a 3% (ipotesi base) Contributo: non dovuto Standard dovuto: 20.000 mq. Modalità di reperimento: 1.000 mq. in aree e 1.093.700 (.000 x 218,74) in servizi 23 Micronido da 30 posti 23
Area industriale con contributo ( 17-2-d) Area: 20.000 mq. in zona Vigentino Indice: 1,00 mq/mq S.l.p. libera: mq. 16.000 pari a 80% (3.000, pari a 1%, in più di ipotesi base) S.l.p. convenzionata agevolata: mq. 4.000 pari a 20% (3.000 in meno di ipotesi base) Contributo: 1.000 mq/s.l.p. x 3.000 = 3.000.000 Standard dovuto: 20.000 mq. Modalità di reperimento:.000 mq. in aree e 3.281.000 (1.000 x 218,74) in servizi Materna da 90 posti Nido da 60 posti
Area a standard ipotesi base ( 17-3-b) Area: 20.000 mq. in zona Vigentino Indice: 0,30 mq/mq (s.l.p. mq. 6.000) S.l.p. libera: mq. 3.900 pari a 6% (ipotesi base) S.l.p. convenzionata agevolata: mq. 2.100 pari a 3% (ipotesi base) Contributo: non dovuto Standard dovuto: 11.000 mq (6.000 mq. per nuove funzioni +.000 mq. sottratto) Modalità di reperimento: 2.406.140 (mq 11.000 x 218,74 /mq) in servizi Cessione per U1 e U2: 7% area Materna da 120 posti
Area a standard con contributo ( 17-3-f) Area: 10.000 mq. in zona Vigentino Indice: 1,00 mq/mq S.l.p. libera: mq..000 pari a 0% (3.00 in più rispetto ipotesi base) S.l.p. convenzionata agevolata: mq..000 pari a 0% Contributo: 1.000 mq/s.l.p. x 3.00 = 3.00.000 Standard dovuto: 1.000 mq. (10.000 mq. per nuove funzioni +.000 mq. sottratto) Modalità di reperimento: 3.281.000 (mq. 11.000 x 218,74 /mq) in servizi Cessione per U1 e U2: 0% area Materna da 90 posti Nido da 60 posti
Questioni aperte (1) Coordinamento con la riforma della delibera C.C. 134/00 sull edilizia convenzionata (con particolare attenzione a: criteri di assegnazione, specificazioni nel convenzionamento, modalità di controllo dell attuazione, verifica equilibrio economico-finanziario in caso di proposta di forme differenti di locazione) Computabilità nello standard di forme particolari di residenza (in particolare locazione a canone sopportabile, moderato o convenzionato che le LL.RR. 14/07 e 27/07 definiscono rispettivamente servizi abitativi anche ai sensi e per gli effetti dell art. 9 L.R. 12/0 e servizio di interesse economico generale ; opportunità/necessità di assicurare dotazioni minime di standard anche per queste tipologie di residenze; verifiche per l equilibrio economico-finanziario) L alternativa degli interventi diretti in deroga al PRG (interpretazione dell art. 2 comma 8 sexies L.R. 12/0: necessità di definizione delle forme di edilizia convenzionata consentita e della dotazione di standard da richiedere)
Questioni aperte (2) Controllo dei tempi della procedura (anche attraverso monitoraggio e controllo automatico dei tempi e delle scadenze, smaltimento delle attività pregresse, coordinamento con i Settori per ottimizzazione delle fasi preparatorie e conclusive delle Conferenze dei Servizi) Impostazione e/o definitiva approvazione di strumenti generali di riferimento (studio geologico, piano di zonizzazione acustica, criteri per la VAS, definizione del reticolo idrografico minore, variante di adeguamento al PAI, protocollo per distanze da industrie insalubri)
Milano Comune di Milano Direzione Centrale Sviluppo del Territorio Revisione del Documento di Inquadramento delle politiche urbanistiche comunali approvata dal Consiglio Comunale con delibera n. 3/08 del 10.12.2008 ASPESI Hotel Cavalieri 3 marzo 2009