1.2 Acquisizione della proprietà del fabbricato e delle relative pertinenze. Tassazione ed agevolazioni fiscali in caso di compravendita e costruzione in economia 1.2.1 Compromesso e sua registrazione In caso di compravendita di un fabbricato, si è soliti stipulare un contratto cosiddetto preliminare di compravendita o compromesso, nel quale vengono decisi tutti i dettagli dell affare che saranno poi formalizzati nel rogito successivo, sia nel caso di acquisto da un privato sia nel caso di acquisto da parte di impresa di costruzione/ristrutturazione. Il compromesso, ai sensi dell art. 10 della Tariffa allegata al d.p.r. n. 131/ 1986, deve sempre essere registrato pagando l imposta di registro nella misura fissa di Euro 168. Con ciò, tra l altro, viene ufficializzata la data in cui è stato stipulato l atto. La Legge 27 dicembre 2006 n. 296, Finanziaria 2007, nei commi che vanno da 46 a 49 ha introdotto l obbligo solidale per i mediatori immobiliari a richiedere e a pagare la registrazione di tutte le scritture private ricevute nell esercizio della propria attività. Il contratto preliminare va senz altro compreso nell ambito dei documenti per i quali il mediatore dovrà curare la registrazione (come obbligato all effettuazione della formalità e pure come coobbligato solidale al pagamento delle imposte dovute). Va escluso invece che vada registrata la cosiddetta proposta contrattuale che è per lo più ritenuta un semplice atto di natura prenegoziale. Certo è che, tuttavia, se al proponente venga notificata l accettazione della controparte e il mediatore sia a conoscenza di questa procedura, nasce comunque l obbligo di registrazione in quanto l incrocio tra proposta e accettazione genera un vero e proprio contratto preliminare 2. Circa il livello di imposizione derivante dalla registrazione del preliminare, l art. 10 della Tariffa, parte prima, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l Imposta di Registro, di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131, prevede che il contratto preliminare sia registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione e prevede il versamento dell imposta di registro in misura fissa, per una somma pari ad Euro 168, indipendentemente dal prezzo della compravendita. Nel caso in cui nel contratto preliminare siano previsti versamenti di somme a titolo di acconto o di caparra confirmatoria, deve essere versata anche un imposta di registro in misura proporzionale. 2 Per maggiori approfondimenti si veda la Risoluzione Ministeriale n. 63/E del 25 febbraio 2008. 10
1. I FABBRICATI A questo proposito, risulta particolarmente interessante e chiarificatrice la Risoluzione Ministeriale del 1-8-2007 n. 197, che oltre a riepilogare gli elementi distintivi di acconto e caparra confirmatoria, ne descrive il corretto trattamento fiscale. In particolare, mentre l acconto rappresenta un vero e proprio anticipo del prezzo pattuito, la caparra confirmatoria, di cui all art. 1385 c.c., ha natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale. Affinché il versamento anticipato di una somma di denaro abbia però tale valenza, è necessario che le parti abbiano espressamente inteso attribuire al versamento stesso tale significato. Circa il trattamento fiscale delle due diverse fattispecie, è necessario distinguere tra il caso in cui la successiva compravendita sia soggetta o meno ad imposta di registro. In particolare, nel caso di preliminare relativo a compravendita soggetta ad imposta di registro, nel caso di versamento di somme: a titolo di acconto sul prezzo di compravendita, è dovuta l imposta di registro nella misura proporzionale del 3% ex combinato disposto degli artt. 9 e 10 della Tariffa di cui al d.p.r. n. 131/1986; a titolo di caparra confirmatoria, è dovuta l imposta di registro nella misura proporzionale dello 0,50% ex combinato disposto degli artt. 6 e 10 della Tariffa di cui al d.p.r. 131/1986. Al momento del perfezionamento del contratto definitivo, la caparra e l acconto saranno imputati alla prestazione dovuta e concorreranno a formare la base imponibile. Nel caso, invece, di preliminare relativo a compravendita soggetta ad IVA, nel caso di versamento di somme: a titolo di acconto sul prezzo di compravendita, è dovuta l imposta di registro nella misura fissa di Euro 168,00; per il resto, rappresentando l acconto una anticipazione del corrispettivo pattuito, lo stesso assume rilevanza ai fini IVA con il conseguente obbligo di emissione della fattura con addebito dell IVA 3 ; a titolo di caparra confirmatoria, non potendosi considerare tale versamento come corrispettivo per una prestazione di servizi o per una cessione di beni, avendo natura risarcitoria, lo stesso sarà escluso dal campo di applicazione dell IVA ex artt. 2 e 3 d.p.r. n. 633/72. In questo caso, dunque, è dovuta l imposta di registro nella misura proporzionale dello 0,50% ex combinato disposto degli artt. 6 e 10 della Tariffa di cui al d.p.r. n. 131/1986. 3 Sul preliminare di vendita non andato a buon fine, se è stata già applicata l aliquota proporzionale sugli acconti, il contribuente ha diritto al rimborso. Si veda Corte di Cassazione Sentenza n. 14028 del 15-6-07. 11
Nella Risoluzione n. 197 è precisato che, affinché il versamento a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, le parti devono attribuire espressamente alla predetta somma, oltre alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella di anticipazione del corrispettivo 4. Esempio Costo dell immobile Euro 100.000, preliminare che prevede da parte del promissario acquirente il versamento di una somma di Euro 50.000 di cui Euro 30.000 come caparra ed Euro 10.000 come acconto sul prezzo: Imposta di registro sulla caparra: 30.000 0,50% = Euro 150 (codice tributo Agenzia delle Entrate 109T). Imposta di registro sull acconto sul prezzo 10.000 3% = Euro 300 (codice tributo Agenzia delle Entrate 109T). A queste cifre va aggiunta l imposta di registro in misura fissa di Euro 168 (codice tributo Agenzia delle Entrate 109T). 1.2.2 La trascrizione del compromesso Diversa dalla registrazione è invece la trascrizione del preliminare, che prevede comunque l intervento di un notaio. La trascrizione è stata prevista dall art. 3 comma I del d.l. n. 669/1996, conv. con Legge n. 30/1997 che ha introdotto l obbligo di trascrizione per i contratti preliminari aventi ad oggetto immobili, se redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Con la trascrizione il promissario acquirente ottiene una serie di vantaggi rappresentati da una maggior tutela per il suo impegno di successivo acquisto. Con l art. 2645/bis c.c. (articolo introdotto dalla Legge n. 30/97) il contratto preliminare è considerato l antecedente logico-giuridico del futuro contratto definitivo di acquisto tra le parti. Un preliminare di vendita non produce effetti reali (solo col contratto definitivo infatti si otterranno tali effetti), ma la pubblicità conseguente all operazione di trascrizione del compromesso evita che lo stesso immobile possa promettersi in vendita a più soggetti. In sostanza, con la trascrizione si ottengono i seguenti benefici a tutela del promissario acquirente di un immobile (anche se da costruire o in corso di costruzione): pubblicità erga omnes presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari degli accordi preliminari; 4 Si veda. Sentenza di Cass. del 22-8-1977 n. 3833: qualora sia dubbia la natura dei versamenti effettuati dalle parti, si devono ritenere corrisposti a titolo di anticipo piuttosto che a titolo di caparra: in questo caso, dunque, l acconto così versato sarà da assoggettare all IVA. 12
1. I FABBRICATI inefficacia delle trascrizioni eseguite successivamente a quella del preliminare; attribuzione di privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto al credito del promissario acquirente per le somme anticipate: privilegio che prevale (salvo esplicite deroghe di Legge) sulle ipoteche iscritte sull immobile anche anteriormente per i crediti derivanti da anticipi sul relativo prezzo di cessione. La trascrizione del preliminare, in definitiva, è consigliabile in particolare nei seguenti casi: quando il venditore ha un attività d impresa; quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni, finanziamenti, altro; quando tra il preliminare e il definitivo intercorre un lungo lasso di tempo; quando viene versata una caparra di importo elevato. Infine, è da segnalare che con il d.lgs. n. 169/07, correttivo della Legge Fallimentare (R.D. n. 267 del 16 marzo 1942) già riformata col d.l. n. 35/05, all art. 67 della Legge Fallimentare è stato previsto che non sono soggetti ad azione revocatoria le vendite e i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell art. 2645 bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad suo abitativo, destinati a costi TUIR e l abitazione principale dell acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. Con il correttivo, dunque, tra gli atti non soggetti a revocatoria fallimentare, accanto alle vendita a giusto prezzo di immobili abitativi, sono inseriti anche i contratti preliminari di compravendita di immobili che abbiano determinate caratteristiche. La trascrizione, in ogni caso, perde efficacia se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per l esecuzione del preliminare, e comunque se entro tre anni dalla trascrizione stessa non è trascritto il contratto definitivo. Per trascrivere l atto è necessario, in primo luogo, che lo stesso sia registrato, sarà poi necessario corrispondere i seguenti ulteriori oneri tributari: l imposta di bollo 5, l imposta ipotecaria in misura fissa pari ad Euro 168 e la tassa ipotecaria. 5 Per le nuove tariffe previste a forfait per l imposta di bollo per la registrazione di atti in via telematica si veda il d.m. del 22 febbraio 2007. 13
L imposta ipotecaria, in particolare, colpisce tutte le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari (le Conservatorie dei Registri Immobiliari). Sono obbligati al pagamento dell imposta ipotecaria coloro che richiedono le formalità e i pubblici ufficiali obbligati al pagamento dell imposta di registro, relativamente agli atti ai quali si riferisce la formalità. Sono inoltre solidalmente tenuti al pagamento delle imposte tutti coloro nel cui interesse è stata richiesta la formalità. 1.2.3 Compravendita da soggetto privato e indicazione dei valori in atto In caso di successiva stipulazione di atto di compravendita, al fine di esaminare i conseguenti risvolti fiscali, è necessario distinguere il caso di acquisto da soggetto privato. In tale fattispecie, infatti, l atto di compravendita si perfeziona tra due soggetti non IVA e risulta assoggettato alle seguenti imposte: imposta di registro; imposta ipotecaria, per la trascrizione nei pubblici registri immobiliari; imposta catastale 6, per la registrazione al Catasto dei trasferimenti immobiliari. Questa imposta si paga all Ufficio del Catasto e normalmente al pagamento provvede il notaio per conto della parte. L ammontare di tali imposte dipende: a) dal valore catastale del fabbricato (nel caso di applicazione del regime del prezzo-valore ) o dal valore dichiarato o dal corrispettivo pattuito se maggiore, in tutti gli altri casi; b) dalla tipologia di fabbricato: se ad uso abitativo o meno e, nel primo caso, se sussistono i requisiti per poter considerare l acquisto prima casa o meno; c) dalla situazione soggettiva in cui viene a trovarsi l acquirente. Infatti, nel caso di acquisto di fabbricato ad uso abitativo, ossia di fabbricato rientrante nella categoria catastale A, in particolare, in una delle seguenti categorie: A/1 Abitazione signorile A/2 Abitazione civile A/3 Abitazione economica 6 Oltreché ad imposta di bollo e tassa ipotecaria, necessarie per definire la trascrizione nei registri immobiliari. 14
A/4 Abitazione popolare A/5 Abitazione ultrapopolare A/6 Abitazione rurale A/7 Abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville 1. I FABBRICATI A/9 Castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/11 Abitazioni tipiche dei luoghi (Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi) è, in primo luogo, necessario verificare se sussistono le caratteristiche affinché si possa parlare di acquisto prima casa e dunque usufruire delle agevolazioni fiscali previste nel d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1 della Tariffa 7, per questo tipo di acquisto. 1.2.4 Acquisto prima casa È, innanzitutto, necessario che l unità abitativa oggetto del trasferimento sia classificabile come abitazione non di lusso. A questo riguardo, si deve rimandare ai parametri riportati nel Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto1969 8. 7 Introdotta per la prima volta nel 1982 e reintrodotta nel 1985, l agevolazione cosiddetta prima casa ha subito svariate modifiche negli anni successivi fino a quando, nel 1996, l art. 3 comma 131 della Legge 549 del 28-12-1995 ha introdotto la nota II-bis) all art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l imposta di Registro approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Successivamente la Legge 488 del 23-12-1999, in vigore dal 1-1- 2000, ha abbassato l aliquota agevolata per il Registro dal 4 al 3%. Quindi la Legge 388 del 23-12- 2000, in vigore dal 1-1-2001, ha portato da un anno a diciotto mesi il termine per trasferire la residenza nel Comune dove sono i beni. Infine la Legge 326 del 24-11-2003, in vigore dal 26-11-2003, ha fatto chiarezza nei casi di decadenza relativi agli atti soggetti a IVA. 8 Sono considerate abitazioni di lusso: 1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a ville, parco privato ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso. 2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali. 3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati. 4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq. 5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un area scoperta della superficie di oltre sei volte l area coperta. 6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine). 7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione. 15
È bene precisare che, ove ricorrano le condizioni affinché l immobile possa essere considerato non di lusso, l agevolazione compete a prescindere dalla categoria catastale della stessa unità (si veda. c.m. del 12 agosto 2005 n. 38/E). Dunque, anche nel caso di fabbricati contraddistinti da categoria catastale di tipo A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico) o A/2 (abitazioni di tipo civile), al fine di valutare se gli stessi abbiamo o meno le caratteristiche di abitazioni di lusso, è necessario verificare il rispetto dei parametri di cui al d.m. citato, non rilevando invece la classificazione catastale. Laddove l immobile ad uso abitativo sia non di lusso, al fine di usufruire dei benefici fiscali legati agli acquisti prima casa, sulla base di quanto 8. Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto (di seguito riportata). 9. Le norme di cui al presente decreto entrano in vigore il primo giorno del mese successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. 10. Alle abitazioni costruite in base a licenza di costruzione rilasciata in data anteriore a quella della entrata in vigore del presente decreto si applicano le disposizioni di cui al decreto ministeriale 4 dicembre 1961. I comuni debbono precisare nella licenza di costruzione e sugli elaborati di progetto la destinazione urbanistica della zona dove sorgono le abitazioni oggetto della licenza stessa e la relativa normativa edilizia, nonché i principali dati inerenti al progetto approvato. Tabella riepilogativa delle caratteristiche Caratteristiche Specificazione delle caratteristiche a. Superficie dell appartamento Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine. b. Terrazze a livello coperte e scoperte Quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 e balconi a servizio di una singola unità immobiliare urbana c. Ascensori Quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati. d. Scala di servizio Quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi e. Montacarichi o ascensore di servizio Quando sono a servizio di meno di 4 piani. f. Scala principale a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un altezza superiore a cm 170 di media; b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato. g. Altezza libera netta del piano Superiore a m 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori. h. Porte di ingresso agli appartamenti a) in legno pregiato o massello e lastronato; da scala interna b) di legno intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate sovrapposte od imprese. i. Infissi interni Come alle lettere a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta %) della superficie totale. 16
1. I FABBRICATI previsto dalla Tariffa parte prima allegata al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, è altresì necessario che: il fabbricato sia ubicato nel territorio del Comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall acquisto la propria residenza 9 o, se diverso, in quello in cui l acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l acquirente sia cittadino italiano emigrato all estero, che l immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall acquirente nell atto di acquisto; che nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo (cioé al 100%, per cui la titolarità di una quota non è di ostacolo) o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione (la titolarità della nuda proprietà dunque non è di ostacolo) di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l immobile da acquistare; che nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione l. Pavimenti Eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta %) della superficie utile totale dell appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo pregiato. m. Pareti Quando per oltre il 30% (trenta %) della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali pregiati. n. Soffitti Se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti. o. Piscina Coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari. p. Campo da tennis Quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari. N.B. - Il computo delle caratteristiche agli effetti delle agevolazioni fiscali va riferito ad ogni singola unità immobiliari (appartamento). 9 I militari e gli appartenenti alle forze dell ordine sono sollevati dall obbligo di trasferirsi entro 18 mesi nel Comune dove si trova l immobile agevolato. (Legge 342 del 21 novembre 2000, art. 66). 17
e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo (ovvero 10 ). Se per errore o dimenticanza, nell atto di acquisto tali dichiarazioni siano omesse, si ritiene possibile rimediare attraverso uno specifico atto integrativo redatto con le stesse formalità giuridiche del precedente. In definitiva, la disciplina dell agevolazione prima casa dispone che non può avvalersi del beneficio fiscale chi, su altro fabbricato situato nel medesimo Comune in cui è ubicato il nuovo acquisto: sia già titolare esclusivo ossia al 100% dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione (la titolarità di un diritto di nuda proprietà non è pertanto un ostacolo); raggiunga detta condizione di titolarità esclusiva cumulando la propria quota di titolarità di detti diritti con la quota di titolarità spettante al coniuge. Non può avvalersi dell agevolazione altresì chi, con riferimento ad un altro fabbricato situato in qualsiasi parte del territorio nazionale, su detto immobile abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l agevolazione prima casa, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà. Le agevolazioni di cui sopra, sussistendo le condizioni, spettano per l acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell immobile agevolato. Le pertinenze, infatti, ai sensi dell art. 817 c.c., sono le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altra cosa, cioè quelle non consistenti in opere autonome ma asservite a fabbricati già esistenti 11. 10..di cui all art. 1 della Legge 22 aprile 1982, n. 168, all art. 2 del decreto-legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla Legge 5 aprile 1985, n. 118, all art. 3, comma 2, della Legge 31 dicembre 1991, n. 415, all art. 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all art. 2, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 luglio 1992, n. 348, all art. 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 settembre 1992, n. 388, all art. 1, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 novembre 1992, n. 455, all art. 1, comma 2, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 marzo 1993, n. 75 e all art. 16 del decreto-legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla Legge 19 luglio 1993, n. 243. 11 Tra i vari chiarimenti espressi dall Amministrazione Finanziaria si ricorda quello contenuto nella Circolare n. 19/E del 1 marzo 2001 dove l Agenzia, per la prima volta, ha esplicitamente riconosciuto che una autorimessa per essere pertinenza di un abitazione non deve necessariamente insistere nello stesso fabbricato, ma può esserlo anche quando il il box sia posto in prossimità dell abitazione principale, purché risulti adibito all utilità della stessa. 18
1. I FABBRICATI Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali: C/2 (cantina o soffitta); C/6 (garage o box auto); C/7 (tettoia o posto auto) che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell acquisto agevolato. Preme rilevare come, al fine della sussistenza dei requisiti per considerare l acquisto prima casa, non sia necessario che il fabbricato in questione sia utilizzato come abitazione principale dal soggetto acquirente, ponendo cioé nello stesso la propria residenza. La norma agevolativa, infatti, non intende agevolare l acquisto dell abitazione principale in cui il soggetto deve dimorare, ma l acquisto della prima casa tout court 12 ; è però necessario che l acquirente abbia o trasferisca entro 18 mesi dall acquisto la propria residenza nel Comune dove è situato il fabbricato 13. Al ricorrere di tutti i requisiti sopra riportati, dunque, è possibile usufruire di particolari agevolazioni fiscali in sede di tassazione dell atto di trasferimento del fabbricato, ossia: abbattimento dell imposta di registro dal 7% al 3% da applicare alla base imponibile di cui si dirà infra; determinazione della base imponibile cui applicare tale aliquota moltiplicando il valore catastale dell immobile rivalutato del 5% per 110 anziché 120 ; determinazione delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa pari ad Euro 168 ciascuna anziché nella misura proporzionale rispettivamente del 2% e dell 1% (da applicare alla base imponibile); determinazione dell imposta sostitutiva, sulla eventuale cifra erogata come mutuo per finanziare l acquisto, nella misura dello 0,25% anziché del 2% 14. Nel caso in cui il mutuo sia cointestato, e qualora solo uno dei 12 In tal senso si veda anche Circolare dell Agenzia delle Entrate 12/08/2005 n. 38/E paragrafo 5- All. 4. 13 La Corte di Cassazione, con sentenza 29 febbraio 2008 n. 5447 ha affermato che la sentenza dichiarativa di usucapione sia inidonea a costituire presupposto per l applicazione dei benefici prima casa. La nota II bis all art. 8 lett. c) tariffa parte I del d.p.r. 131/86 prevede infatti che i provvedimenti che accertano l acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o diritti reali di godimenti sui beni sono soggetti a imposta secondo le disposizioni dell art. 1 della tariffa. Secondo la Cassazione la nota II bis parifica la tassazione delle sentenze di usucapione a quella degli atti di trasferimento ma rendendo inapplicabili le agevolazioni previste. 14 L imposta sostitutiva di cui si parla è stata introdotta dal d.p.r. n. 601 del 29 settembre 1973, che agli articoli 15 e seguenti prevede che le operazioni relative a finanziamenti a medio e lungo termine compiute da istituti di credito siano esenti dalle imposte di registro, di bollo, ipotecaria, catastale e dalla tassa sulle concessioni governative, sostituite appunto da un imposta sostitutiva con aliquota pari allo 0,25 % dell importo finanziato. Gli Istituti di Credito operano come sostituto d imposta e quindi trattengono dalla somma concessa in mutuo un importo a titolo di imposta sostitutiva. Il d.lgs. n. 168 del 12 19
cointestatari abbia i requisiti per usufruire dell agevolazione prima casa, solo per la quota parte di finanziamento allo stesso riferibile sarà applicata l aliquota dello 0,25%, mentre per la quota restante si applicherà l aliquota del 2%. In materia di applicazione delle agevolazioni prima casa, si possono presentare casi particolari. Ad esempio, è interessante prendere in considerazione le casistiche che si possono avere per coniugi in regime di comunione dei beni che intendano acquistare un fabbricato. La norma che preclude l agevolazione a chi già abbia la titolarità di diritti acquistati con l agevolazione, si esprime nel senso che l acquirente non deve essere titolare di detti diritti, acquistati con le agevolazioni, su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge. Dunque, si deve ritenere che: se entrambi i coniugi effettuano il nuovo acquisto e uno solo di essi è già titolare di diritti acquistati con l agevolazione prima casa, il nuovo acquisto dovrebbe essere agevolato per il 50% (e cioè con riguardo al coniuge che non è titolare di diritti acquistati con l agevolazione prima casa ) e non agevolato per l altro 50% (e cioè con riguardo al coniuge titolare di diritti acquistati con l agevolazione prima casa ); se uno solo dei coniugi acquista (in regime di comunione legale dei beni) e l altro coniuge è già titolare di diritti acquistati con l agevolazione prima casa, l agevolazione spetta per il 50% del valore del bene acquistato (e cioè spetta per la quota riferibile al coniuge non titolare di preesistenti diritti acquistati con l agevolazione, mentre non spetta per la quota riferibile al coniuge titolare di preesistenti diritti acquistati con l agevolazione). Si consideri il seguente caso pratico. luglio 2004, convertito con modificazioni nella Legge n. 191 del 30 luglio 2004, ha introdotto un nuovo regime di tassazione dell imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine. La Legge n. 191/ 04 ha stabilito, con riferimento all imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine conclusi e quindi stipulati dal 1 agosto 2004 che, qualora il finanziamento stesso non si riferisca all acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, si applica l aliquota nella misura del 2% dell ammontare complessivo dei finanziamenti. Con un successivo Decreto Legge la norma è stata interpretata nel senso che l aliquota dell imposta sostitutiva nella misura del 2% si applica ai soli finanziamenti erogati per l acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali non ricorrono le condizioni riguardanti i requisiti di prima casa di abitazione. In tutti gli altri casi si continuerà ad applicare l imposta nella misura dello 0,25%. Per approfondimenti sull argomento si vedano la Circolare n. 19/E del 9 maggio 2005 e la Risoluzione n. 49/E del 22 aprile 2005. 20
Esempio 1. I FABBRICATI Caio ha comprato a Torino un appartamento con l agevolazione prima casa anteriormente al matrimonio; Caio si sposa con Tizia (non titolare di diritti immobiliari) in regime di comunione legale; essi fissano la residenza familiare in Roma, dove comprano una abitazione. Se all atto di acquisto si presenta solo Tizia, l acquisto ricade automaticamente nella comunione dei beni (e ciò anche se Caio non partecipa al rogito). Tizia in detto atto dunque legittimamente dichiara di risiedere a Roma e di non possedere alcun diritto immobiliare. Per effetto della norma in oggetto, solo il 50% dell imponibile relativo all immobile che Tizia sta acquistando può essere tassato con l agevolazione, perché l altro 50% è invece riferibile al coniuge, il quale non può avere l agevolazione in quanto già titolare di diritti acquistati con l agevolazione medesima 15. Dunque, ipotizzando una rendita catastale del fabbricato pari ad Euro 500, solo sul 50% si applicheranno le agevolazioni prima casa, restando il residuo 50% soggetto alla tassazione ordinaria: Rendita catastale per la parte agevolabile = Euro 250 Imponibile agevolato = 250 1,05 110 = Euro 28.875 Imposta registro (aliquota agevolata) = Euro 28.875 3% = Euro 866,25 Imposta ipotecaria = Euro 168 Imposta catastale = Euro 168 Rendita catastale per la parte non agevolabile = Euro 250 Imponibile = 250 1,05 120 = Euro 31.500 Imposta registro = Euro 31.500 7% = Euro 2.205 Imposta ipotecaria = Euro 31.500 2% = Euro 630 Imposta catastale = Euro 31.500 1% = Euro 315 L acquirente può decadere dai benefici fiscali prima casa di cui ha usufruito in sede di acquisto dell immobile se: le dichiarazioni rese nell atto di acquisto sono mendaci; non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l immobile entro 18 mesi dall acquisto; vende o dona l immobile prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquisti un immobile da adibire a propria abitazione principale. La decadenza dall agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi relativi nonché l applicazione di una sanzione pari al 30% dell imposta stessa. È comunque possibile sanare la situazione ancor prima che sia l Ufficio a liquidare le maggiori imposte con sanzioni ed interessi; ciò avviene mediante l istituto del ravvedimento operoso ex art. 13 comma 1, del d.lgs. n. 472/97, che offre la possibilità al contribuente di sanare tutte le violazioni di carattere sostanziale tra le quali quella relativa alla decadenza dalle 15 In tal senso si vedano anche le Circolari ministeriali 19/E del 1 marzo 2001 al paragrafo 2.2.10 e la n. 38/E del 12 agosto 2005. 21
agevolazioni prima casa per mancato riacquisto entro un anno dalla vendita infraquinquennale. Il termine ultimo per il ravvedimento operoso è di un anno dal verificarsi della decadenza dalle agevolazioni. In tal caso, oltre alla differenza tra l imposta ordinaria (registro 7% e ipotecaria e catastale pari complessivamente al 3%) e quella corrisposta in misura agevolata, sono dovute le sanzioni in misura ridotta. 1.2.5 La base imponibile In merito alla determinazione della base imponibile su cui applicare le imposte, sono necessarie importanti precisazioni, in virtù delle novità introdotte. Prima della Legge n. 266 del 2005 (Finanziaria 2006), nel caso di compravendite soggette ad imposta di registro, era previsto che la base imponibile fosse rappresentata dal valore dichiarato in contratto del bene oggetto della compravendita oppure dal corrispettivo pattuito, qualora lo stesso fosse superiore al primo (articoli 51 e 52 del d.p.r. 131/86). Allo stesso modo, era previsto che, nell ambito di tali compravendite, l azione di accertamento da parte degli Uffici non fosse esperibile se il valore o il corrispettivo dichiarati nel contratto non erano inferiori al valore cosiddetto catastale, ottenuto aggiornando la rendita catastale con i coefficienti di aggiornamento previsti, così come previsto nell 52, comma 4, del T.U.R. n. 131 del 26 aprile 1986. Dunque, tale norma non autorizzava la dichiarazione di un corrispettivo inferiore a quello effettivo ma il limite all azione di accertamento spingeva molti a dichiarare come prezzo pattuito proprio quello rappresentato da tale limite inferiore, adottando il cosiddetto sistema della valutazione automatica o catastale. Questo sistema ha ricevuto una prima importante correzione con la Legge Finanziaria 2006, art. 1 comma 497 (poi modificato dall art. 1 comma 309 della Finanziaria 2007) che ha previsto che, in caso di contratto soggetto ad imposta di registro in cui il cessionario è rappresentato da una persona fisica non soggetto IVA, lo stesso acquirente possa richiedere al notaio che la base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia rappresentata dal prodotto tra la rendita catastale del fabbricato per il coefficiente di aggiornamento, indipendentemente dal corrispettivo dichiarato nel contratto. Con il d.l. 223/2006, art. 35 comma 23-ter, (convertito con modificazione dalla Legge del 4 agosto 2006) inoltre, è stato modificato l art. 52 del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, disponendo l inapplicabilità del meccanismo della cosiddetta valutazione automatica o catastale di cui sopra, sulla base 22
1. I FABBRICATI del quale cioè gli Uffici non potevano procedere all accertamento di valore nei casi in cui il valore o il corrispettivo degli immobili fosse stato dichiarato in misura non inferiore al valore catastale. Dunque, con tale modifica è venuto meno il limite al potere di accertamento di valore prima previsto, tranne che nei casi di cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze che si realizzano tra privati, cioè tra persone fisiche che non agiscono nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. A partire dal 1 gennaio 2007, poi, data di entrata in vigore della Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Legge Finanziaria per il 2007), è stato previsto che per escludere l accertamento di valore in riferimento alle cessioni sopra indicate, sia sufficiente che solo la parte acquirente sia una persona fisica. In definitiva, dunque, con la Finanziaria 2007, è stato previsto che per le vendite di fabbricati ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell immobile anziché dal corrispettivo pattuito, sempreché la parte acquirente lo richieda espressamente al notaio rogante. Trattasi del cosiddetto regime prezzo-valore 16. 1.2.6 Regime prezzo-valore Tale regime risulta applicabile a tutte le compravendite soggette ad imposta di registro che vedano una persona fisica (non imprenditore né professionista) nella veste di acquirente e che abbiano ad oggetto un fabbricato ad uso abitativo e relative pertinenze. Con la Finanziaria 2007, dunque, rispetto a quanto invece previsto col d.l. n. 223/06, sono rientrati nel regime del prezzo-valore anche: le cessioni di immobili abitativi da parte di soggetto non persona fisica che non possiede una partita IVA (società semplici, associazioni, fondazioni ecc.); le cessioni di immobili abitativi da parte di soggetti IVA che effettuano le cessioni in regime di esenzione da IVA (in pratica, richiamando le modifiche apportate di recente dal d.l. n. 223/2006 convertito nella Legge 248/2006, tutte le imprese non costruttrici e quelle che, pur costruttrici, cedono l immobile decorsi i quattro anni dall ultimazione dei lavori). 16 Al fine di approfondire i nuovi poteri in materia di accertamento ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali alla luce del d.l. 4/07/2006 n. 223 convertito nella Legge 4 agosto 2006 n. 248, si rimanda alla Circolare Ministeriale n. 6/E del 06/02/2007. 23
Per tali cessioni, dunque, nell atto di compravendita la parte acquirente può richiedere (è sua facoltà) con dichiarazione resa al notaio e recepita nell atto, che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, in deroga al disposto dell art. 43 del d.p.r. n. 131/1986, sia costituita dal valore catastale del fabbricato, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell atto. Nel caso in cui la parte acquirente si avvalga di tale facoltà, gli onorari notarili debbono essere ridotti del 30%. È previsto che i contribuenti che decidono di avvalersi di tali disposizioni (art. 1, comma 496 e 497 della Finanziaria 2006) siano esclusi dai controlli dell Amministrazione Finanziaria. Nei loro confronti non troveranno applicazione né l accertamento ai fini delle imposte dirette (art. 38, comma III, d.p.r. 600/73) né l accertamento di maggior valore ai fini dell imposta di registro (art. 52, comma I, d.p.r. 131/1986). Il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell atto di acquisto la destinazione pertinenziale. Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni prima casa. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale: il che può comunque rappresentare un considerevole risparmio di imposta. Nel caso di applicazione del regime del prezzo-valore, il valore catastale degli immobili abitativi è dato dal prodotto tra la rendita catastale, rivalutata del 5%, ed un moltiplicatore pari a 100, incrementato del 10% per immobili destinati a prima casa ed incrementato invece del 20% in tutti gli altri casi. Volendo schematizzare, dunque, i criteri di determinazione del valore catastale, nel caso di applicazione del regime del prezzo-valore, si ottiene: Valore catastale 24 Moltiplicatore Tipologia Base Rivalutazione Base Incremento Globale Coefficiente del fabbricato di calcolo complessivo Requisiti Rendita catastale 5% 100 10% 110 115,50 prima casa No requisiti Rendita catastale 5% 100 20% 120 126,00 prima casa
1. I FABBRICATI Ai fini dell applicazione dell imposta di registro, se si eccettua il caso dell applicazione del regime del prezzo-valore, che, nei casi sopra previsti, rimane una facoltà in capo all acquirente, la base imponibile, normalmente, è rappresentata dal valore dichiarato nel contratto oppure dal corrispettivo pattuito ove manchi la dichiarazione di valore o il corrispettivo pattuito risulti superiore. In questo caso l Ufficio non avrà limiti al proprio potere di accertamento, potendo richiedere una maggior tassazione qualora ritenga che il valore o il corrispettivo dichiarati siano inferiore a quelli effettivi. Preme rilevare come anche per gli immobili di interesse storico artistico, di cui alla Legge 1089/1939 (ora si fa riferimento al d.lgs. n. 42 del 22/01/ 2004) la base imponibile ai fini dell imposta di registro vada calcolata moltiplicando la rendita catastale propria dell immobile rivalutata per i moltiplicatori sopra riportati (a seconda che sussistano i requisiti prima casa o meno). Non è invece ammesso, come ad esempio per il calcolo dell ICI e delle imposte dirette, il riferimento alla minore delle tariffe d estimo previsto dall art. 11 comma 2 della Legge n. 413/1991. Dunque, nel caso di compravendita di fabbricato per cui ricorrano in capo all acquirente tutti i requisiti per cui si possa parlare di prima casa e qualora lo stesso opti per la tassazione sulla base del valore catastale, anziché sul corrispettivo pattuito, la tassazione viene così calcolata: in primo luogo, si deve determinare il valore catastale ai fini dell imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali: questo è dato dal prodotto tra la rendita catastale rivalutata del 5% (per tutti i fabbricati) ed un moltiplicatore che, originariamente pari a 100 17, è stato poi incrementato del 10% per tutti i fabbricati 18 e quindi di un 20% (in luogo del 10%) ma solo per gli immobili diversi da quelli destinati a prima casa 19 ; quindi, alla base imponibile così ottenuta, si deve applicare l imposta di registro nella misura del 3% invece che del 7%, nei casi diversi da acquisto prima casa ; le imposte ipotecarie e catastali sono determinate in misura fissa, anziché nella misura proporzionale sul valore catastale, rispettivamente del 2% e dell 1%, nei casi diversi da acquisto prima casa. Volendo fare un esempio del diverso livello di tassazione nel caso in cui il fabbricato a destinazione abitativa oggetto di compravendita rappresenti o meno la prima casa per l acquirente, si veda il seguente caso. 17 Si veda l art. 52 d.p.r. 131/1986. 18 Con il comma 63 dell art. 2 della Legge Finanziaria 2004 con decorrenza 1 gennaio 2004. 19 Con il comma 7 dell art. 1 bis del d.l. 168/2004. 25
Esempio Tassazione per acquisto di fabbricato a destinazione abitativa Rendita catastale pari ad Euro 500 Caso A: sussistenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa (nota II bis, art. 1, tariffa, d.p.r. 131/1986) Valore catastale = Euro 57.750 (rendita rivalutata del 5% il valore del coefficiente dal 1 gennaio 2004, pari a 110) Imposta di registro (3% del valore catastale) = Euro 1.732,50 Imposta ipotecaria e catastale in misura fissa = Euro 336 Tassazione globale dell atto = Euro 2.068,50 Caso B: non sussistenza dei requisiti per le agevolazioni prima casa (nota II bis, art. 1, tariffa, d.p.r. 131/1986) Valore catastale = Euro 63.000 (rendita rivalutata del 5% il valore del coefficiente, pari a 120) Imposta di registro (7% del valore catastale) = Euro 4.410 Imposta ipotecaria (2% del valore catastale) in misura proporzionale = Euro 1.260 Imposta catastale (1% del valore catastale) in misura proporzionale = Euro 630 Tassazione globale dell atto = Euro 6.300 1.2.7 Pertinenze Nel caso di trasferimento di una pertinenza di fabbricato ad uso abitativo, abbiamo già detto che la tassazione dello stesso segue le medesime regole applicabili al trasferimento dell immobile principale. Quindi, se si tratta di fabbricato con i requisiti prima casa, anche per l acquisto della pertinenza relativa si potranno applicare le aliquote ridotte, le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, i moltiplicatori della rendita catastale più vantaggiosi (laddove si utilizzi il regime del prezzovalore ). 26
1. I FABBRICATI Nel seguente schema si riepilogano le varie ipotesi di tassazione dell acquisto di un fabbricato ad uso abitativo con relativa pertinenza. Fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze Varie ipotesi di tassazione di un fabbricato ad uso abitativo con relativa pertinenza Requisiti prima casa No requisiti prima casa Aliquote Imposta di registro 3% Imposta ipotecaria Euro 168 Imposta catastale Euro 168 Imposta sostitutiva su mutuo erogato 0,25% Regime del Rendita catastale Base imponibile per prezzo-valore rivalutata del 5% imposta di registro Valore dichiarato o corrispettivo pattuito se superiore Aliquote Imposta di registro 7% Imposta ipotecaria 2% Imposta catastale 1% Imposta sostitutiva 2% su mutuo erogato 115,5 Regime del Rendita catastale Base imponibile prezzo-valore rivalutata del 5% 126 per imposta di registro, ipotecaria Valore dichiarato o e catastale corrispettivo pattuito se superiore 27
1.2.8 Fabbricati ad uso non abitativo Nel caso di acquisto di fabbricati ad uso non abitativo e che non siano pertinenze di fabbricati ad uso abitativo, che rientrino, dunque, in uno dei seguenti gruppi di categorie catastali: Gruppo categoria A: A/10 Uffici Gruppo categoria B: Gruppo categoria C: C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali di deposito C/3 Laboratori e locali di deposito C/4 Fabbricati per arti e mestieri C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 Stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse C/7 Tettoie chiuse o aperte Gruppo categoria D: D/1 Opifici D/2 Alberghi e pensioni D/3 Teatri, cinema, sale per concerti / spettacoli e simili D/4 Case di cura ed ospedali D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6 Fabbricati e locali per attività sportive D/7 Fabbricati costruiti o comunque adattati per le speciali esigenze legate ad una attività industriale e non suscettibili di diversa utilizzazione se non con radicali trasformazioni D/8 Fabbricati costruiti o comunque adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di diversa utilizzazione se non con radicali trasformazioni D/9 Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi sul suolo, ponti privati soggetti a pedaggi D/10 Residence D/11 Scuole e/o laboratori scientifici privati D/12 Posti barca in luoghi turistici, stabilimenti balneari Gruppo categoria E: E/1 Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei, metropolitane, ferrovie. Impianti di risalita in genere E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio 28
1. I FABBRICATI E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4 Recinti chiusi per mercati, fiere, posteggio bestiame e simili E/5 Fabbricanti costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 Fari, semafori, torri per rendere l uso dell orologio E/7 E/8 Fabbricati destinati all esercizio pubblico del culto E/9 Altri fabbricati non compresi nelle precedenti categorie del gruppo E si applicheranno, in relazione ad imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale sui trasferimenti degli stessi fabbricati, le aliquote ordinarie, ossia: imposta di registro al 7%; imposta ipotecaria al 2%; imposta catastale all 1%. L imposta sostitutiva sull eventuale erogazione del mutuo per finanziare l acquisto, sarà pari allo 0,25 %, essendo l aliquota maggiorata del 2% prevista solo nel caso di mutui per l acquisto di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze che non abbiano i requisiti prima casa. Per quanto riguarda la base imponibile sulla quale applicare le aliquote suddette, la stessa sarà rappresentata dal valore del bene come dichiarato in atto o dal corrispettivo pattuito se superiore o in assenza del primo valore. Non ci sarà in questo caso la possibilità di optare per il regime del prezzovalore, riservato agli acquisti di fabbricati ad uso abitativo e alle relative pertinenze. Infatti, come già detto precedentemente, soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) nei confronti di un acquirente privato, si può assumere come base imponibile il valore catastale. Per tutte le altre compravendite in cui l acquirente non sia un privato e/o che riguardino negozi, garage, cantine, uffici ecc. la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell atto dalle parti e non dal valore catastale. 29
Nel seguente schema finale si riepilogano tutte le ipotesi di tassazione in caso di acquisto di un fabbricato da un privato, sia esso ad uso abitativo o meno: Fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze Fabbricati ad uso non abitativo Varie ipotesi di tassazione per acquisto di un fabbricato da un privato Requisiti prima casa No requisiti prima casa Aliquote Base imponibile Aliquote Base imponibile Aliquote Imposta di registro 3% Imposta ipotecaria Euro 168 Imposta catastale Euro 168 Imposta sostitutiva su mutuo erogato 0,25% Regime del Rendita catastale prezzo-valore rivalutata del 5% Valore dichiarato o corrispettivo pattuito se superiore Imposta di registro 7% Imposta ipotecaria 2% Imposta catastale 1% Imposta sostitutiva 2% su mutuo erogato Imposta sostitutiva 0,25% su mutuo erogato Valore dichiarato o Base imponibile corrispettivo pattuito se superiore 30 115,5 Regime del Rendita catastale 126 prezzo-valore rivalutata del 5% Valore dichiarato o corrispettivo pattuito se superiore Imposta di registro 7% Imposta ipotecaria 2% Imposta catastale 1%