COMUNE DI MODENA PROVINCIA DI MODENA ZONA ELEMENTARE 891 AREA 13 AREA "EX OFFICINE RIZZI" VIA MANFREDO FANTI, 90 PIANO URBANISTICO ATTUATIVO DI INIZIATIVA PRIVATA PER LA FORMAZIONE DI UNA NUOVA AREA A PARCHEGGIO PROPRIETA Serenissima SGR S.p.A. Via Fermi, 2 37135 Verona P.IVA. / C.F. 03402260230 PROGETTISTA INRES Istituto Nazionale Consulenza Progettazione Ingegneria Società Cooperativa 50019 Sesto Fiorentino (FI) Via Tevere, 60 Telefono 055 33671 Fax 055 3367333 C.F. e P. IVA 00515250488 E-mail: inres@inres.coop.it Ing. Fortunato Della Guerra Iscritto all Ordine degli Ingegneri di Firenze al numero 5361 CONSULENZA URBANISTICA Ing. Francesco Bursi 41053 Maranello (MO) Via Crociale, 33 C.F. BRSFNC72M20I462U P.IVA 02769300365 E-mail: fbursi@gmail.com Ing. Francesco Bursi Iscritto all Ordine degli Ingegneri di Modena al numero 2072 ELABORATO DATA NUMERO NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE Marzo 2016 R.08
Art. 1 Individuazione del piano attuativo Il presente piano attuativo definito anche piano particolareggiato, deriva dalla Variante POC denominata Comparto Consorzio Agrario - Zona elementare n. 891 approvata con delibera del Consiglio Comunale n. 12 del 2014. In particolare, di questa zona elementare, regolamenta unicamente l Area 13. Art. 2 Perimetro del piano attuativo L Area 13 corrisponde a porzione di terreno in precedenza edificato, collocata tra la Via Manfredo Fanti e la Via Canaletto Sud, individuata catastalmente nella Sezione del Comune di Modena, al Foglio 95, Particella 86. Art. 3 Oggetto del piano attuativo Oggetto del presente piano attuativo è il primo stralcio di realizzazione delle complessive trasformazioni ammesse dai piani sovraordinati, con la particolarità di escludere, nella prima fase, l insediamento di funzioni comportanti qualsiasi carico urbanistico e quindi non individuando alcuna area di cessione. Si intende che l attuazione delle destinazioni urbanistiche previste nell area è sin d ora affidata a successivo piano particolareggiato in variante, corrispondente allo stralcio successivo al primo. Il tutto nell arco di validità dei piani attuativi. In dettaglio, l unica trasformazione, definita nella prima fase di attuazione, è la realizzazione di un parcheggio di proprietà privata, di cui si prevede l uso pubblico (prima della cessione da futura convenzione urbanistica), in base al Protocollo di Intesa sottoscritto da Coop Alleanza 3.0 S.C. con il Comune di Modena, CambiaMo S.p.A. e ACER Modena in data 17/03/2016. Art. 4 Destinazioni d uso Pur non prevedendosi l insediamento di alcuna specifica destinazione d uso, ad eccezione di quella del parcheggio auto (G/6), rimane immutata la conformazione del piano sovraordinato e pertanto rimane attuale la previsione di potenziale insediamento delle seguenti destinazioni: A/0 abitazioni di ogni tipo; A/10 uffici e studi privati; B/4 uffici pubblici; B/5 scuole, laboratori scientifici; B/6 biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie; C/1 negozi, botteghe, locali per pubblici esercizi di somministrazione di alimenti e bevande; C/2 magazzini e locali di deposito; 2
C/3 laboratori per arti e mestieri; C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi appartenenti a soggetti operanti istituzionalmente senza fine di lucro; C/6 autorimesse, rimesse, scuderie, stalle; D/2 alberghi e pensioni; D/5 istituti di credito, cambio ed assicurazione; D/6 fabbricati e locali per esercizi sportivi appartenenti a soggetti operanti con fine di lucro; D/8a fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni destinati a medie e grandi strutture di vendita; E/3 costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche, (cabine e centrali di quartiere, macello, impianti di trattamento rifiuti solidi e reflui, ecc.); E/4 recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercato bestiame, depositi all'aperto, campo addestramento, ecc.); E/9 edifici a destinazione pubblica particolare non compresi nelle precedenti categorie del gruppo E (monumenti, locali per impianti tecnici, costruzioni con destinazioni singolari, ecc.). G/1 impianti sportivi a raso; G/4 parchi e giardini pubblici; G/6 parcheggi per autoveicoli. Art. 5 Superficie fondiaria e catastale, determinazione della capacità insediativa La capacità insediativa è determinata dal piano sovraordinato, sulla base della superficie catastale. Nel presente piano attuativo sarà assunta la Superficie Fondiaria, così come derivante dal rilievo topografico. Art. 6 Attrezzature e spazi collettivi Il piano sovraordinato individua la superficie fondiaria minima per servizi di interesse collettivo in 3.595 m 2. Il presente piano attuativo ne recepisce il fabbisogno, ne anticipa la realizzazione, pur rimandandone la cessione al Comune di Modena al secondo stralcio. In particolare il presente piano attuativo prevede la formazione delle seguenti aree private ad uso pubblico di superficie complessiva pari a 4.060 m 2 : Parcheggio da 116 posti auto; Spazio a verde alberato. 3
Art. 7 Parametri insediativi I parametri del futuro insediamento, che sarà attuato con il secondo stralcio, derivano dal piano sovra ordinato e sono: Capacità insediativa per residenza: 26 abitazioni, entro la Superficie Utile massima di 2.600 m 2 ; Altezza massima per residenza: 6 piani fuori terra, oltre il piano terra; Capacità insediativa per funzioni produttive: 2.093 m 2, di cui al massimo 426 m 2 per funzioni C/1, che possono comprendere anche medie strutture di vendita alimentari e non alimentari; Altezza massima per funzioni produttive: 9 piani fuori terra, oltre il piano terra; La superficie di riferimento dei parametri insediativi, in base all art. 19.2, comma 3, lettera c delle NTA del PSC RUE, è la Superficie Utile per la funzione residenziale e la Superficie Lorda per tutte le altre funzioni. Art. 8 Elementi regolatori dell insediamento Il parcheggio privato ad uso pubblico dovrà essere progettato secondo la normativa vigente, con particolare riferimento ai seguenti ambiti: Viabilità pubblica; Distanze legali; Abbattimento delle barriere architettoniche; Contrasto all inquinamento luminoso. Il progetto del parcheggio dovrà tenere conto della viabilità esistente. Considerando la servitù di passaggio pubblico, gravante sulla sottostrada del Condominio R-Nord (tratto di collegamento tra la Via Canaletto Sud e la Via Manfredo Fanti), è ammesso il collegamento da questa sottostrada al nuovo parcheggio, a condizione che siano comunque garantiti ingresso e uscita dalla viabilità ordinaria. Stante il Protocollo di intesa del 17/03/2016, il parcheggio sarà collegato ai percorsi pedonali coperti, incrementati e ristrutturati, nell ambito del progetto di riqualificazione del Complesso R-Nord; pertanto, considerando gli attuali dislivelli e le pendenze di progetto, finalizzate a garantire la massima fruibilità e accessibilità all area di parcheggio, è ammessa la modifica del piano di campagna, con modellazione della nuova superficie, a condizione di costituire adeguati raccordi a perimetro della proprietà e con la viabilità ordinaria. Il progetto del verde del presente PUA è concepito come quello di un primo impianto, destinato ad essere successivamente integrato. Infatti solo nel progetto d assieme della viabilità e dei percorsi ciclo pedonali, le aree a verde dell Area 13 potranno trovare coerenza funzionale e disegno compiuto. In particolare, al fine di consegnare alla collettività e all Amministrazione comunale spazi con alberature già mature, si prevede la possibilità di mettere a dimora nella prima fase (che rimarrà di proprietà privata), alberi scelti tra le seguenti specie: 4
Acer campestre; Fraxinus oxycarpa; Tilia platyphyllos. Art. 9 Nuova viabilità e percorsi ciclo pedonali La nuova viabilità di piano e correlati percorsi ciclo pedonali, saranno definiti dall Amministrazione Comunale anche in considerazione dei perimetri delle Aree 03 e 13, così come da ultimo definiti nell ambito della Zona elementare n. 891. Alla presentazione del presente piano attuativo, non sono ipotizzabili i tracciati viari e delle piste ciclabili, tanto meno quelli dei percorsi pedonali; queste definizioni sono quindi rimandate, per quanto attiene all Area 13 al momento in cui saranno maturate le scelte insediative e viabilistiche di carattere generale e ordine superiore, solo dopo questa individuazione sarà possibile completare il quadro completo dei raccordi stradali e dei percorsi ciclo pedonali, compresi nel perimetro dell Area 13. Art. 10 Disegno del verde Stante la dimensione contenuta, è impossibile che le aree a verde, già individuate come potenziale oggetto della futura cessione, assumano un proprio autonomo disegno. La configurazione degli spazi alberati dell Area 13, discenderà quindi dal disegno complessivo del verde urbano e della viabilità, dei percorsi ciclo pedonali, di cui all articolo precedente. Art. 11 Cessioni per opere di urbanizzazione primaria Per i motivi esposti negli articoli precedenti, non è possibile individuare aree di cessione per opere di urbanizzazione primaria, queste saranno definite nella successiva variante urbanistica. Art. 12 Cessioni per opere di urbanizzazione secondaria L area di futura cessione è individuata nella Tav. T.06, è raffigurata come un area aggregata di 4.060 m 2, quindi di dimensione maggiore, rispetto alla quantità minima prescritta (3.595 m 2 ) dal piano sovra ordinato. Art. 13 Utilizzo degli spazi privati ad uso pubblico Sino alla definizione della successiva variante urbanistica e alla sottoscrizione della relativa convenzione urbanistica, l area di parcheggio potrà avere portali limitatori di accesso, per consentire la sosta unicamente alle auto, potrà anche essere chiusa durante la notte. 5
Art. 14 Area dell edificazione privata In via preliminare, in assenza di indicazioni sul tracciato della nuova viabilità, viene ipotizzata la configurazione di un area unitaria, entro la quale concentrare la previsione di edificazione privata. Questa sarà in ogni caso identificabile solo nella variante a questo piano attuativo, ossia nella seconda fase di attuazione. Art. 15 Modalità di attuazione Il presente piano attuativo comporta la facoltà di realizzare, previo rilascio o attestazione del titolo abilitativo, unicamente il parcheggio e le aree a verde ad esso contermini, così come definite negli elaborati grafici di cui all articolo successivo. Il presente piano attuativo recepisce inoltre la previsione di realizzazione della passerella pedonale, parzialmente ricadente nel perimetro dell Area 13, autorizzata dall approvazione del progetto di opera pubblica, relativo alle opere esterne dello Stralcio B, approvato dalla Giunta comunale in data 29/03/2016. Art. 16 Varianti Le varianti al PUA sono regolamentate dall art. 5.9 (RUE) delle NTA di PSC-POC-RUE del Comune di Modena; laddove queste consistano nell alterazione dell impianto urbanistico generale o della configurazione morfologica d insieme, o incidano sul dimensionamento globale degli insediamenti e sulla dotazione di aree per attrezzature e spazi collettivi per servizi di interesse collettivo è necessaria la presentazione di un PUA in variante, senza necessità di una nuova autorizzazione da parte della Giunta Comunale. Diversamente se le modifiche sono di ordine inferiore a quelle sopra indicate, occorre solamente l aggiornamento degli elaborati costituivi del PUA, da assentire con determinazione dirigenziale, nonché l eventuale modifica e integrazione alla convenzione urbanistica. Nel caso specifico della prima fase di attuazione del presente PUA, l ulteriore definizione delle destinazioni d uso e la regolamentazione del loro insediamento, già definite come rientranti in un secondo stralcio attuativo, richiederanno la formazione e l approvazione di una specifica variante al PUA. Art. 17 Elenco degli elaborati R.01 Relazione illustrativa R.02 Documentazione fotografica R.03 Valutazione di impatto acustico 6
R.04 Indagine preliminare sulla caratterizzazione del suolo R.05 Relazione sugli scavi previsti R.06 Relazione idraulica R.07 Relazione geologica e geotecnica R.08 Norme tecniche di attuazione R.09 Relazione VALSAT e rapporto preliminare per la verifica di assoggettabilità a VAS T.01 Stralcio strumento urbanistico T.02 Estratto catastale ed estratto CTR 1/1.000 T.03 Stato di fatto, planimetria generale 1/500 T.04 Progetto, planimetria generale 1/500 T.05 Confronto stato di fatto e progetto, planimetria generale 1/500 T.06 Progetto preliminare assetto futuro, planimetria generale 1/500 T.07 Stato di fatto, pianta 1/200 T.08 Progetto, pianta 1/200 T.09 Progetto, sezioni e profili 1/200 T.10 Progetto, schema fognature 1/200 T.11 Progetto, illuminazione parcheggio 1/200 T.12 Progetto, sistemazioni esterne 1/100 1/50 T.13 Progetto, aree di scavo e rinterro 1/200 7