Il riparto delle spese nel Condominio: attività propedeutiche, criteri di distinzione della spesa e tutela degli interessi condominiali contro i condomini morosi Avv. Pietro Maria di Giovanni Francavilla al Mare 6 maggio 2016
II^ Corso di aggiornamento e formazione La ripartizione delle spese è un momento fondamentale della vita del condominio, ma è anche, causa delle maggiori problematiche 2
Infatti i criteri guida che il Codice Civile prevede per la ripartizione delle spese, sono passibili di plurime interpretazioni, come la giurisprudenza formata sul punto ci insegna 3
L'interprete deve, quindi, adottare tutte le cautele possibili per adottare un corretto criterio di riparto, operazione essenziale per un sereno svolgimento della vita condominiale e per evitare la proliferazione del contenzioso 4
il regime delle spese nella comproprietà art. 1104 cod. civ. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati. 5
il regime delle spese nella comproprietà art. 1110 cod. civ. Il partecipante che, in caso di trascuranza d e g l i a l t r i p a r t e c i p a n t i o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso 6
obbligo di contribuzione per le spese necessarie alla conservazione e per il godimento della cosa comune COMUNIONE obbligo di contribuzione alle spese deliberate dalla maggioranza 7
facoltà di liberarsi del diritto per non contribuire alle spese COMUNIONE rimborso delle spese necessarie anticipate per trascuranza d e g l i a l t r i c o m u n i s t i o dell'amministratore obbligo solidale tra cedente e cessionario per i contributi non versati 8
il regime delle spese nel condominio Le obbligazioni condominiali, vale a dire le prestazioni consistenti nel versamento delle somme di denaro necessarie alla conservazione delle parti comuni ed all'erogazione dei servizi, sono unanimemente considerate obbligazioni propter rem, derivanti, cioè, dalla contitolarità del diritto reale sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni 9
il regime delle spese nel condominio In sostanza quando si parla di obbligazioni propter rem, si individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento 10
il regime delle spese nel condominio In sostanza quando si parla di obbligazioni propter rem, si individuano la persona del debitore e del creditore per così dire per relationem, nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno di volta in volta tutti coloro i quali, successivamente, si troveranno nella situazione di titolare del diritto di proprietà o di titolare del diritto reale di godimento per questa caratteristica l obbligazione é definita AMBULATORIA 11
il regime delle spese nel condominio ATTENZIONE ambulatoria non è l'obbligazione, ma la possibilità del suo sorgere, in quanto essa sorge a carico di chiunque sia titolare del diritto nel momento in cui si verifica la circostanza prevista dalla legge per il suo sorgere; sicché, una volta sorta l'obbligazione, cessa ogni sua ambulatorietà 12
il regime delle spese nel condominio OCCORRE INDIVIDUARE IL TITOLARE DEL DIRITTO REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE 13
Art. 1130 n. 6 c.c. L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 14
il registro dell anagrafe condominiale CONSENTE all Amministratore di essere sempre aggiornato sulla esatta intestazione delle unità immobiliari, ai fini della corretta gestione dell attività contabile, amministrativa e giudiziaria e, altresì, di fornire a terzi, nell ambito degli obblighi che gli competono, i dati corretti. 15
il registro dell anagrafe condominiale ATTENZIONE il mancato aggiornamento del Registro costituisce grave irregolarità per la quale é prevista, ai sensi dell art. 1129 comma dodici n. 7 c.c., la revoca giudiziale. 16
il registro dell anagrafe condominiale ATTENZIONE Con il Registro scompare definitivamente la figura del condomino apparente che già la giurisprudenza aveva escluso sul presupposto che l amministratore di condominio no può non conoscere i nominativi dei condomini (Cass. 15296/2011). 17
il regime delle spese nel condominio ART. 63 DISP. ATT. comma IV Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. comma V Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto 18
il regime delle spese nel condominio Prima deroga AL PRINCIPIO DI AMBULARIETA L art. 63 disp. att. comma IV costituisce l eccezione al principio di ambularietà poiché estende l'obbligo di pagamento sul compratore per obbligazioni sorte quando il venditore era ancora proprietario. 19
il regime delle spese nel condominio Seconda deroga AL PRINCIPIO DI AMBULARIETA il quinto comma dell art. 63 disp. att. c.c., nell'ambito generale di una rinforzata collaborazione tra amministratore e condomini, (registro dell anagrafe condominiale) specifica un'altra deroga all'ambulatorietà, ossia l'omessa comunicazione all'amministratore della cessione. 20
Chi paga se i lavori sono stati deliberati prima della vendita dell immobile ma eseguiti dopo 21
PRIMO ORIENTAMENTO E stato affermato che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467) ciò perché dalla esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, in considerazione della relazione strumentale, un corrispondente incremento di valore della sua stessa unità immobiliare (così Cass. 18 aprile 2003 n. 6323). 22
SECONDO ORIENTAMENTO La Suprema Corte più di recente ha affermato che in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. (Cass. 3 dicembre 2010 n. 24654). 23
Chi paga l usufruttuario o il nudo proprietario 24
La Corte di Cassazione, con orientamento costante, afferma che il pagamento degli oneri condominiali costituisce una obbligazione propter rem, quindi tipica, per cui la qualità di debitore dipende da quella di proprietario o di titolare di altro diritto reale sulla cosa e che le norme relative alla ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario sono opponibili al condominio, il quale, anzi, è tenuto ad osservarle anche in sede di approvazione dei bilanci, distinguendo le spese a carico del proprietario da quelle a carico dell'usufruttuario (Cass. 27/10/2006 n. 23291; Cass. 28/7/8/2008 n. 21774) (Cass. 16 febbraio 2012 n. 2236). 25
RIFORMA a partire dal 18 giugno 2013, il nudo p ro p r i e t a r i o e l ' u s u f r u t t u a r i o rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale (art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c.) 26
Sono molteplici ed articolate le situazioni di fatto che danno origine alle spese oggetto di riparto 27
L obbligo di pagare le spese condominiali discende dall art. 1118 c.c. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali 28
Criteri di riparto L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In tale ultima ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato. Cass. 25 marzo 2004 n. 5975 29
criteri previsti dal regolamento condominiale contrattuale (ovvero convenzione assunta da tutti i partecipanti) CRITERI DI RIPARTO IN ASSENZA DI CRITERI principi generali: artt. 1123-1124 1125 1126 cod. civ. 30
Riferimenti normativi art. 1123 c.c. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità 31
Riferimenti normativi - Riforma art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune 32
Riferimenti normativi art. 1125 c.c. Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto 33
Riferimenti normativi art. 1126 c.c. Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno 34
Riferimenti normativi - Riforma art. 1134 c.c. Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente 35
Riferimenti normativi Riforma Art. 30 L. 220/2012 I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali 36
Riferimenti normativi - Riforma art. 1129 c.c. - comma XI Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice 37
disciplina generale del riparto delle spese 1123 cod. civ. CONDOMINIO disciplina particolare in relazione alla tipologia della spesa 1124 1125 1126 cod. civ. 38
art. 1123 c.c. criterio di riparto secondo proporzionalità criterio di riparto secondo l'uso diverso criterio di riparto secondo l'utilità 39
criterio di proporzionalità Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Il principio di proporzionalità viene utilizzato ogniqualvolta non sia diversamente stabilito e può essere temperato da altri parametri corrispondenti alla specifica funzione del manufatto o al diverso uso che dello stesso può farsi 40
criterio di proporzionalità Il condomino, quindi, é tenuto a contribuire alle spese non in ragione dell'uso che egli fa della cosa comune, bensì per il solo fatto che quale proprietario di una porzione esclusiva dell'immobile è, anche, titolare dei diritti sulle parti comuni del fabbricato ex art. 1117 c.c. 41
principio di proporzionalità L'art. 1123 ha una struttura piramidale I tre commi che costituiscono la norma sono in rapporto tra loro che va dal generale al particolare: il primo comma costituisce la regola generale gli altri due introducono specifiche deroghe 42
43
criterio di proporzionalità A ben vedere sebbene il principio stabilito dal II comma possa ritenersi sussidiario rispetto al primo comma, per impostare correttamente il problema della ripartizione delle spese occorre partire proprio da questa disposizione secondo la quale. 44
Il pagamento sarà collegato al possibile uso che il bene o il servizio può dare e non tanto in base all uso effettivo del bene o del servizio se ne faccia effettivamente USO POTENZIALE 45
Per uso potenziale deve intendersi la astratta possibilità e capacità del condomino di fruire del bene comune e non al fatto che effettivamente il condomino se ne giovi. 46
Cass. 6 dicembre 1991 n. 13160 il condomino che potendo godere della cosa comune, di fatto non la utilizzi, è comunque tenuto all'obbligo di pagamento della relativa spesa 47
Criterio di riparto secondo l utilità (art. 1123 comma III c.c.) CONDOMINIO PARZIALE 48
spese di conservazione CRITERIO DI PROPOZIONALITA' spese di godimento 49
Cass. 25 marzo 2004 n. 5974 Le spese per la conservazione in conformità con lo scopo e con il fondamento, consistenti rispettivamente nel mantenimento dell'integrità, cioé del valore capitale delle cose, degli impianti e dei servizi comuni e nella loro utilizzazione obbiettiva si imputano ai condomini in ragione del collegamento immediato tra l'appartenenza ed i contributi. Le spese per l'uso in consonanza con il fine e con la ratio, configurata dal godimento soggettivo e dagli oneri determinati dal costo si ripartiscono in relazione alla misura dell'uso... 50
Cass. 25 marzo 2004 n. 5974 Alle spese per la conservazione, al condomino non è consentito sottrarsi anche quando le cose cono indispensabili soltanto entro certi limiti (si pensi all'impianto di riscaldamento). A determinate condizioni, invece, alle spese per l'uso il condomino può evitare di concorrere 51
criterio di proporzionalità Se consideriamo l'impianto di riscaldamento la distinzione fra spese di conservazione e spese per l'uso apparirà più chiara: corretto deve ritenersi il criterio di ripartire le spese di sostituzione della caldaia secondo i millesimi di proprietà. Va, infatti, in generale precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell'impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell'impianto, a cui carico la legge (art. 1123 1 c. c. civ.) pone l'obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull'impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza. In altri termini, è proprio il nesso che esiste fra il diritto di comproprietà e l'obbligo, che fa si che il quantum del contributo debba corrispondere al valore della quota. (Cass. 27 gennaio 2004 n. 1420) 52
criterio di proporzionalità rientrano nell'ipotesi appena considerata anche le spese per muri maestri facciata dell'edificio tetto 53
ATTENZIONE Il condomino non potrà mai sottrarsi alle spese per la conservazione della cosa comune neanche rinunziando al diritto sulle cose anzidette (art. 1118 comma 2 c.c.) E ciò perché i beni individuati nell'art. 1117 c.c. rappresentano quelli che il legislatore individua quali necessari per l'esistenza dell'edificio in condominio e, quindi, necessariamente connessi alla qualifica di proprietario 54
principio di proporzionalità il legislatore ha ritenuto il principio di proporzionalità inadeguato a disciplinare compiutamente il riparto delle spese nel condominio ed ha introdotto due criteri di temperamento 55
Cass. 6 luglio 1963 n. 19123 a differenza di quanto avviene nella comunione ove il principio di proporzionalità vige allo stato puro, nel condominio esso non è sufficiente giacché tale istituto è caratterizzato dalla coesistenza di un regime di comunione con molteplici proprietà individuali, onde la intensità di godimento delle cose ed impianti comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare diversa a seconda del rapporto in cui con quelle cose o impianti si trova di fatto il bene di proprietà esclusiva 56
criterio dell'uso d i v e r s a m e n t e d a l c r i t e r i o d i proporzionalità, il criterio di riparto delle spese in ragione dell'uso è di più difficile delineazione e di più controversa applicazione pratica 57
Cass. 22 giugno 1995 n. 7077 per le spese attinenti alle parti comuni dell'edificio il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1123 c. civ. è complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, previsto dal 1 c. dell'art. 1123 c. civ., relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini; quello dell'uso previsto dal 2 c. della stessa norma relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. Sulla base di tale secondo principio, quindi, l'obbligo di contribuire alle spese si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune con la conseguenza che, ove la cosa comune oggetto dell'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative. 58
criterio dell'uso Si pensi alla necessità di adeguare un garage condominiale alle normative di sicurezza mediante l'installazione di porte tagliafuoco. E' indubbio che la porta rappresenti un bene comune, ma è altrettanto indubbio che essendo lo stesso a servizio del solo garage, il riparto delle spese dovrà essere effettuato solo tra i proprietari dei garage e non degli appartamenti che non se ne servono 59
ATTENZIONE Il secondo comma dell'art. 1123 c.c. ha invece riguardo a tutti quei casi in cui non si può applicare il concetto di uso potenziale, ma si in presenza di beni o servizi che siano oggettivamente destinati a servire uno o alcuni condomini in misura non corrispondente al valore delle loro proprietà individuali. (Cass. 19 febbraio 1997 n. 1511) 60
criterio dell'utilità Il criterio dell'utilità delinea la figura del condominio parziale La spesa viene ripartita solo tra i condomini o gruppi di condomini che ne traggono utilità 61
criterio dell'utilità Nella valutazione del gruppo di condomini che trae utilità dalla cosa comune si dovrà tener conto non solo delle caratteristiche strutturali e funzionali, ma anche della effettiva destinazione del bene ad assolvere determinati compiti 62
Cass. 16 aprile 1999 n. 3803 In un condominio, il lastrico di copertura di una parte individuata dell'edificio condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa utilità che ciascuna parte può trarre. 63
applicazione dei criteri di riparto della spesa individuazione dei condomini interessati alla stessa valutazione dell'utilità tratta determinazione della misura dell'utilità 64
le ipotesi particolari di riparto delle spese! manutenzione e riparazione delle scale e degli ascensori Le scale e gli ascensori sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune Il principio enunciato è la semplice applicazione del principio proporzionale e del principio dell'uso più intenso 65
Cass. 12 febbraio 1998 n. 1498 Nel condominio le scale con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti della collettività condominiale in virtù del dettato dell'art. 1117 n. 1 cod. civ. 66
Il riparto ex art. 1124 c.c. Le scale sono, quindi, bene necessario all'esistenza del fabbricato ma, anche, funzionalmente destinato a servire i condomini in misura diversa. E' indubbio che chi abita agli ultimi piani ne farà necessariamente un uso più intenso di chi abita ai piani bassi oppure ha un autonomo accesso al fabbricato. Il criterio di contemperamento fissato dall'art. 1124 cc. risponde all'esigenza di prevedere per tutti la contribuzione ad una parte della spesa (1/2), mentre l'altra parte viene ripartita iun ragione dell'uso che i condomini ne fanno 67
Cass. 19 febbraio 1993 n. 2018 In tema di condominio di edifici, la disposizione dell'art. 1124 c.c. concernente la ripartizione fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodi indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'art. 1135 c.c., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare. 68
Cass. 3 ottobre 1996 n. 8657 In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per la illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (art. 1123, comma 1, e 1124, comma 1, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione. secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma 2, c.c.. 69
Cass. 17 febbraio 2005 n. 3264 prima della riforma In tema di condominio d'edifici, la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo)... è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica ratio, alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell'ascensore già esistente (su cui incide il logorio dell'impianto, proporzionale all'altezza dei piani) 70
Dopo la riforma art. 1124 c.c. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune 71
le ipotesi particolari di riparto delle spese! soffitti, volte e solai Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto Norma di chiara formulazione e logica interpretazione: la soletta risulta comune perché inscindibile struttura divisoria tra le due unità immobiliari. Alle spese per la manutenzione della srtuttura portante contribuiranno, quindi, entrambi, mentre solai e pavimenti saranno ripartiti secondo la prescrizione normativa 72
le ipotesi particolari di riparto delle spese! lastrici solari di uso esclusivo Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno Il principio enunciato è la semplice applicazione del principio proporzionale e del principio dell'uso più intenso 73
lastrici solari di uso esclusivo la disciplina si applica anche per unanime orientamento giurisprudenziale anche alle terrazze a livello 74
lastrici solari di uso esclusivo la norma risponde alla duplice funzione del lastrico che svolge sia funzione di copertura del fabbricato sia rappresenta una utilità esclusiva al singolo che ne è proprietario e ne gode 75
lastrici solari di uso esclusivo Se lastrico costituisce copertura di solo una parte del fabbricato perché il condominio ad esempio ha più tetti autonomi viene applicato il principio del condominio parziale di cui all'art. 1123 c.c. 76
Cass. 15 luglio 2003 n. 11029 Il criterio di cui all'art. 1126 c.c. trova applicazione anche quando il lastrico solare funge da copertura di una sola unità immobiliare 77
Cass. 15 luglio 2003 n. 642 In tema di condominio di edifici il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c. 78
Cass. 15 luglio 2002 n. 2726 sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 c.c. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento 79
Spese anticipate dal singolo condomino art. 1134 c.c. Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente 80
Cass. 26 marzo 2001 n. 4364 Per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e, quindi, senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. Tale accertamento di fatto compete al giudice di merito e detto giudizio è insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato 81
Spese anticipate dal singolo condomino art. 1110 c.c. Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso 82
La comunicazione dei dati dei morosi ai creditori del condominio Il novellato testo dell'art. 63 disp. att. cod. civ., nel prevedere che l'amministratore é tenuto a comunicare ai terzi creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, il nominativo dei condomini morosi, risolve tutti i problemi che detta comunicazione, ritenuta necessaria per consentire ai terzi il recupero del loro credito nel rispetto della parziarietà delle obbligazioni condominiali, poneva in materia di tutela dei dati personali e che avevano motivato un provvedimento del Garante della privacy. 83
Il novellato testo dell'art. 63 disp. att. cod. civ., precisa, inoltre che per procedere al recupero dei crediti condominiali l'amministratore non deve ottenere il preventivo consenso dell'assemblea. L'assemblea ha, però, il potere di esentare l'amministratore dall'obbligo di recuperare i crediti condominiali scaduti, decorsi sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito é compreso. 84
Va ricordato che l art. 1129 comma 9 dispone che salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice 85
In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio, atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell immobile Cass. 23 luglio 2012 n. 12841 86
La riforma chiarisce, inoltre, il problema della parziarietà dei crediti condominiali (principio introdotto da Cass. S. U. 9148/2008). Viene, infatti, previsto che il creditore del condominio possa aggredire i condomini in regola coi pagamenti, soltanto dopo aver escusso i condomini non in regola coi pagamenti. 87
La riforma ha modificato l'art. 63, prevedendo che l'amministratore può sospendere i servizi condominiali erogati al condomino moroso da più di un semestre (previsione identica anche prima della riforma), anche se tale sospensione non é prevista dal Regolamento di condominio (novità prevista dalla riforma) 88
Infine l'art. 30 della L. 220/2012 prevede che gli oneri condominiali possano essere soddisfatti, in via di prededuzione, nelle procedure concorsuali. 89
In caso di fallimento del condomino, l Amministratore é tenuto ad invitare il Curatore fallimentare alle assemblee, allo stesso devono essere inviati preventivi e consuntivi ed il riparto delle spese. 90
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