Evoluzione del mercato immobiliare: fondi immobiliari per l'housing sociale 17 Ottobre 2012 Giacomo Morri, Topic Leader Real Estate BAA, Docente SDA Bocconi Paola Delmonte, Dirigente CDP Investimenti SGR, Alumna Bocconi
Social Housing Esigenza abitativa Difficoltà di incontro tra domanda e offerta Classe sociale intermedia tra ERP e libero mercato Giovani coppie e single Locazione temporanea Modello Olandese
Paola Delmonte: curriculum vitae 1984 - Bocconi Laurea cum laude al DES 1984 - The Chase Manhattan Bank (oggi JP Morgan) 1989 - Federazione Nazionale dell Industria Chimica 1992 -Vitale Borghesi & C. Lazard 2000 - Pirelli RE (oggi Prelios) 2010 - Pirelli RE SGR (oggi Prelios SGR ) Marzo 2011 - Direttore della Fondazione Housing Sociale Giugno 2012 - Responsabile Gestione e Sviluppo di Cassa Depositi e Prestiti Investimenti Sgr
Fondi immobiliari Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR) Caratteristiche dei fondi comuni di investimento: attività di gestione e investimento delegata a una Società di Gestione del Risparmio (SGR) patrimonio indiviso di una pluralità di investitori il patrimonio deve essere investito in immobili per almeno 2/3
Fondi immobiliari Fondi per categorie di investitori: Pubblico indistinto Riservati a investitori qualificati Fondi per modalità di costituzione: Raccolta di liquidità Apporto di patrimonio immobiliare
Fondi immobiliari - Gestione incarica Società di Gestione del Risparmio Property Manager responsabilità gestione CDA Facility Manager Project Manager Agency Advisors servizi Fondo Immobiliare Immobili Investitori
Fondi immobiliari - Controllo nomina Consob vigila vigila certificano rendiconto Società di Gestione del Risparmio Fondo Immobiliare Immobili incarica Banca depositaria controlla NAV autorizza / vigila valutano nomina Banca d Italia autorizza / vigila / regola Società di revisione Esperti indipendenti
Fondi immobiliari - Governance Società di Gestione del Risparmio advisory / potere di veto gestisce potere di sostituzione Advisory Committee Fondo Immobiliare Immobili richiede modifiche Regolamento Assemblea dei Sottoscrittori nominano partecipano Investitori
Contrazione del mercato dell affitto Negli ultimi 20 anni la produzione edilizia dedicata alla locazione è stata contenuta, con una prevalenza di iniziative per la vendita A margine della modesta produzione di edilizia in locazione, anche lo stock di alloggi esistenti si è progressivamente ridotto soprattutto nel segmento calmierato
Condizioni di mercato proibitive Negli ultimi 30 anni la crescita dei canoni medi di affitto è stata molto più intensa di quella del reddito familiare Nello stesso periodo il rapporto medio tra affitto e reddito familiare è passato dal 12,5% al 27,8%
La fascia grigia Fasce di popolazione Domanda Povertà Fascia Grigia Mercato Offerta ERP Edilizia convenzionata, a canone moderato, sostenibile o calmierato Edilizia Libera Risorse Pubbliche Pubblico-Privato Private
Il sistema integrato dei Fondi (SIF) Investitori (sottoscrizioni effettuate) Azionisti Sgr CDP ( 1 mld) Investitori pubblici ( 140 mln) Altri investitori privati ( 888 mln) CDP (70%) ACRI (15%) ABI (15%) Fondo nazionale di CDPI Sgr Fondo Investimenti per l Abitare ( 2,028 mld) Gestione CDPI Sgr 10% impiegato in investimenti diretti in deroga al limite del 40% Fondo Locale 1 Fondi locali Max 40% del capitale delle iniziative locali Fondo Locale 2 Fondo Locale n Min 60% del capitale dei fondi locali Gestione Fondazioni di origine bancaria Coooperative Investitori Sgr Enti Locali Operatori privati e sociali Iniziative locali di edilizia privata sociale Intervento 1 Intervento 2 Intervento n Altri prestatori di servizi Advisor tecnici, progettisti, appaltatori, gestori immobiliari e sociali
Struttura e Governo del Fondo Immobiliare Locale Autorità di Vigilanza Stakeholders I fondi chiusi di diritto italiano sono soggetti all autorizzazione e alla vigilanza di Banca d Italia Società di gestione SGR Stakeholders Committee [1] Advisory Committee Assemblea dei Partecipanti Investitori qualificati (sottoscrittori) Banca depositaria Fondo Interve nto # 1 Impieg hi Fonti Patrimonio netto (50%) Interve nto # n Debito (50%) [2] [1] Lo Stakeholders Committee corrisponde all Advisory Committee riunito in seduta allargata, coinvolgendo le parti sociali rilevanti per istruire le delibere dell Advisory Committee [2] La leva finanziaria obiettivo verrà attivata se economicamente conveniente per il Fondo
Ipotesi di struttura finanziaria (1/2) Il patrimonio del Fondo è tipicamente suddiviso in diverse categorie di quote: Quote B (privilegiate), con rendimento pari al 3% + inflazione, tipicamente sottoscritte dal FIA; Altre quote caratterizzate da diversi profili di rendimento e gradi di postergazione nei dividendi e nel rimborso del capitale Quote A Quote C
Ipotesi di struttura finanziaria (2/2) Apportante Quote del Fondo Investimenti Fonti di finanziamento 20% Quote B: sottoscritte dal FIA (40% dei mezzi propri) Equity Apporto di immobili 30% Altre categorie di quote 100% 50% Debito bancario
Sottoscrittori e attività di investimento del FIA MIT 140 LOCALIZZAZIONE INVESTIMENTI Altri privati 888 CDP 1.000 Cassa depositi e prestiti: 1.000 mln Gruppi bancari: 500 mln Gruppi assicurativi: 220 mln Casse di previdenza: 168 mln Territori con Fondi di EPS deliberati Territori con Fondi di EPS nella pipeline MIT: 140 mln Territori oggetto di scouting
Grazie per la partecipazione Per informazioni e suggerimenti learninglab@sdabocconi.it