Corso di «Processi di pianificazione e processi di valutazione» a.a. 2014/15 Classificazione dei suoli Docente Collaboratore prof. Stefano Stanghellini stefano.stanghellini@iuav.it arch. Pietro Bonifaci pbonifac@stud.iuav.it
Il piano urbanistico perequativo L obiettivo del pari trattamento della proprietà fondiaria, sotto il profilo tecnico, richiede: l analisi dei suoli sotto il profilo delle loro caratteristiche urbanistiche (localizzazione, prossimità, geologia, morfologia, ) e giuridiche (vincoli derivanti da norme di legge) l aggregazione dei suoli simili in classi omogenee l attribuzione delle capacità edificatorie (attraverso gli indici di edificabilità territoriale) alle classi 2
Il piano urbanistico perequativo La fase successiva del metodo perequativo classico contempla: l aggregazione dei suoli nei comparti urbanistici la formazione del consorzio dei proprietari (se necessario) la predisposizione del piano urbanistico attuativo (PUA) (o del progetto per PdC convenzionato) la realizzazione del PUA (o del progetto convenzionato) con esecuzione delle opere pubbliche da parte dei privati e cessione al Comune delle aree per i servizi 3
Comune di Prato. Il percorso metodologico della Variante al Regolamento Urbanistico per l ambito della Declassata 4
Comune di Prato. Il percorso metodologico della Variante al Regolamento Urbanistico per l ambito della Declassata 5
Comune di Prato. Il settore urbano attraversato dalla Declassata con l identificazione dei 3 nodi 6
Comune di Prato. La classificazione dei suoli compresi nei 3 nodi 7
Comune di Prato. La classificazione dei suoli compresi nei 3 nodi 8
La metodologia allestita per il PRG di Catania L ordinamento dei comparti attraverso il metodo aggregativo compensatore (sommatoria pesata): v i = e i1 w 1 + e i2 w 2 + + e ij w j in cui: v = punteggio finale del comparto/ambito e = punteggio parziale (da 0 a 1 di ogni caratteristica) w = peso della caratteristica Per effetto di ciò, i comparti/ambiti (aree risorsa) sono risultati ordinati in ragione della loro attitudine edificatoria sulla base dello stato di fatto e di diritto. Successivamente: le aree risorsa sono state articolate in classi alle aree risorsa di ogni classe è stato attribuito un plafond 9
La metodologia allestita per il PRG di Catania L analisi delle caratteristiche di fatto e di diritto, ovvero la scelta dei criteri di valutazione: la localizzazione; l accessibilità territoriale e la dotazione di servizi; i vincoli paesaggistico-ambientali; la morfologia e la pericolosità geologica; il microclima; l inquinamento acustico. 10
La metodologia allestita per il PRG di Catania La ponderazione dei criteri: la localizzazione: 35 punti l accessibilità territoriale e la dotazione di servizi: 23 punti i vincoli paesaggistico-ambientali: 14 punti la morfologia e la pericolosità geologica: 10 punti il microclima: 10 punti l inquinamento acustico: 8 punti 11
La metodologia allestita per il PRG di Catania La valutazione delle caratteristiche dei suoli è stata operata attraverso una scala a intervallo da 0 a 1 punti: 1: prestazione ottima per la caratteristica considerata 0,75:.; 0,50:.; 0,25:.; 0,00: prestazione pessima 12
La metodologia allestita per il PRG di Catania Esempio di valutazione delle caratteristiche dei suoli: la localizzazione tessuto urbanistico consolidato tessuto urbanistico in via di completamento o rinnovamento tessuto urbanistico in via di formazione tessuto urbanistico da formare territorio rurale 13
La metodologia allestita per il PRG di Catania Esempio di valutazione delle caratteristiche dei suoli: la presenza di vincoli paesaggistico-ambientali desunta dalla Carta dei vincoli assenza di vincoli presenza di un vincolo non rilevante presenza di più vincoli poco rilevanti presenza di uno o più vincoli rilevanti su parte minoritaria dell area presenza di un vincolo di inedificabilità assoluta 14
L attribuzione ai suoli dei diritti edificatori: suoli urbani Com une Abitanti n. Classi di suoli n. Suoli urbani Denom inazione delle classi Piacenza 99.000 5 Aree dism esse < 3 ha Aree dismesse > 3 ha Aree produttive Aree polifunzionali Aree m ilitari La Spezia 97.000 5 Aree dism esse/dism ittibili < 2ha Aree dism esse/dism ittibili > 2ha Aree produttive Aree costruite Aree produttive con presenza di funzioni residenziali e terziarie Cesena 90.000 3 Aree di riqualificazione a elevata densità territoriale Aree di riqualificazione a m edia densità territoriale Aree di espansione precedentem ente destinate a espansione residenziale Crem ona 73.000 2 BD produttiva e terziaria di com pletam ento C per nuovi insediam enti Benevento 63.000 3 Distretto di m odificazione urbanistica in posizione centrale Distretto di m odificazione urbanistica in posizione sem icentrale Distretto di m odificazione urbanistica di interesse paesaggistico Plafond perequativi mq/mq 0,50 0,35 0,30 0,30 0,25 0,50 0,35 0,30 0,20 0,25 0,60 0,40 0,20 0,30 0,24 0,40 0,25 0,15 15
L attribuzione ai suoli dei diritti edificatori: suoli periurbani Comune Abitanti n. Classi di suoli n. Suoli periurbani Denominazione delle classi Plafond perequativi mq/mq Torino 915.000 2 Parchi urbani e fluviali Aree a parco naturale della collina 0,05 0,03 Parma 167.000 1 Aree esterne al centro edificato 0,15 Ravenna 138.000 1 Aree della cintura verde 0,10 Piacenza 99.000 1 Aree libere 0,10 La Spezia 97.000 1 Aree libere 0,15 Cesena 90.000 3 Aree di espansione precedentemente agricole Aree di espansione precedentemente a servizi Aree ad alto valore ambientale Benevento 63.000 4 Distretto in posizione periurbana (centrale) Distretto in posizione periurbana (semicentrale) Distretto in posizione periurbana (periferica) Distretto in posizione periurbana (di rilevanza paesaggistica) 0,12 0,08 0,03 0,20 0,15 0,10 0,07 16
Gli esiti nel caso del PRG di Catania Dati riepilogativi _Il valore del plafond perequativo: massimo 0,60 mq/mq minimo 0,02 mq/mq _Il rapporto di cessione medio: 54 % _Le aree che il Comune di Catania acquisirà gratuitamente: 758 ettari _Il numero delle classi: 8 17
Il caso di Sinalunga Codice Classe posizionale Categoria funzionale I Aree urbanizzabili intercluse nel territorio urbanizzato I_R I_P I_C Prevalentemente residenziale Industriale e artigianale Commerciale (m/g distr.) Aree TR II Aree urbanizzabili nel territorio periurbano II_R II_P II_C Prevalentemente residenziale Industriale e artigianale Commerciale (m/g distr.) III Aree agricole urbanizzabili III_R III_P Prevalentemente residenziale Industriale e artigianale III_C Commerciale (m/g distr.) 18
Il caso di Sinalunga Sottoclassificazione in base alle Accessibilità ai servizi Accessibilità alle infrastrutture Pendenza Peso Descrizione del livello 33% buona media assente 33% buona media assente 33% p% < 5% p% : 5-15% p% > 15% Livello Punteggio 1 1,00 2 0,50 3 0,00 1 1,00 2 0,50 3 0,00 1 1,00 2 0,50 3 0,00 Classe A: punteggio totale compreso tra 1 e 0,51 Classe B: punteggio totale compreso tra 0,50 e 0 Classe C: punteggio totale pari a 0 19
Il caso di Sinalunga Codice I Classe posizionale Aree urbanizzabili intercluse nel territorio urbanizzato Categoria funzionale A B C mq di SUL/mq di St I_R Prevalentemente residenziale 0,20 0,15 0,00 I_P Industriale e artigianale 0,40 0,35 0,00 I_C Commerciale (m/g distr.) 0,40 0,35 0,00 Aree TR II Aree urbanizzabili nel territorio periurbano II_R Prevalentemente residenziale 0,15 0,12 0,00 II_P Industriale e artigianale 0,30 0,25 0,00 II_C Commerciale (m/g distr.) 0,30 0,25 0,00 III Aree agricole urbanizzabili III_R Prevalentemente residenziale 0,12 0,10 0,00 III_P Industriale e artigianale 0,30 0,25 0,00 III_C Commerciale (m/g distr.) 0,30 0,25 0,00 20
Comune di Aci Catena. Rappresentazione a volo d uccello del territorio con evidenziazione degli ambiti significativi 21
Comune di Aci Catena. Esempio di matrice di confronto a coppie 22
Comune di Aci Catena. Esito dei giudizi espressi dagli esperti locali sulle caratteristiche dei suoli 23
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