LAVORI IN CASA RISTRUTTURAZIONI CONDOMINIO E AGEVOLAZIONI. Selezione di contributi tratti dalla rivista Consulente Immobiliare

LAVORI IN CASA RISTRUTTURAZIONI CONDOMINIO E AGEVOLAZIONI Selezione di contributi tratti dalla rivista Consulente Immobiliare OPERE ABUSIVE E LEGITTAMAZIONE PROCESSUALE DEI CONDOMINI BALCONI: TIPOLOGIE E CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE BONUS DEL 55% PROROGATO ALLA FINE DEL 2011

CONDOMINIO Opere abusive e legittimazione processuale dei condomini Nel condominio, in un giudizio instaurato dai condomini per tutelare la proprietà comune attraverso l eliminazione di opere abusive realizzate da altri condomini, non è necessaria l integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, perché i singoli convenuti devono rispondere autonomamente dell abuso a loro addebitato e ciascuno dei condomini dispone del diritto di agire individualmente a tutela del bene comune. Così ha deciso la Corte di Cassazione con la sent. n. 18485 del 9 agosto 2010, una decisione che si presenta assai rilevante per l adeguata tutela dei beni condominiali. Ettore Ditta Avvocato Nel caso in cui uno dei condomini abbia realizzato un opera abusiva alterando gli spazi condominiali, così come l amministratore (che comunque è tenuto a compiere tutti gli atti conservativi delle parti comuni, anche in sede giudiziaria), anche ciascuno degli altri condomini è legittimato ad agire o resistere in giudizio in proprio e ciò pure in mancanza del consenso degli altri condomini; e in ogni caso nel giudizio instaurato per tutelare la proprietà comune ed eliminare le opere abusive sulle parti condominiali non è necessaria l integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, dal momento che ciascuno dei condomini può agire, anche individualmente, per la tutela del bene comune. Questo è il principio ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione con la sent. n. 18485 del 9 agosto 2010. Si tratta di un principio importante, che oltre a essere giuridicamente ineccepibile assicura un adeguata tutela ai beni condominiali oggetto di alterazioni abusive da parte di altri condomini, purché almeno uno dei condomini sia disposto a onerarsi delle incombenze (e dei costi) tipiche dell attività processuale per salvaguardare il bene comune oggetto dell opera abusiva. La necessità di integrare il contraddittorio comporterebbe infatti un ingiustificato appesantimento (e una maggiorazione dei costi) del giudizio, tale, in casi estremi, da arrivare a spingere l interessato a lasciar perdere del tutto. D altra parte, se l amministratore, per qualsiasi motivo, viene 328 Consulente immobiliare 878-2011

CONDOMINIO meno al proprio obbligo di attivarsi per tutelare il bene comune oggetto dell opera abusiva, l unica possibilità di reazione all abuso è data dall intervento volontario di uno o più condomini. La motivazione della sentenza Nella vicenda che ha dato origine alla sentenza della Suprema Corte, alcuni condomini di un edificio avevano citato in giudizio un altra condomina autrice di opere abusive, realizzate all ultimo piano dello stabile, che avevano determinato l impossessamento di spazi condominiali e l appesantimento delle strutture portanti a causa di nuovi carichi maggiori; i condomini avevano chiesto al Tribunale di condannare la condomina autrice delle opere abusive alla loro demolizione, ma in primo grado la domanda era stata rigettata. I giudici di secondo grado invece, accogliendo l appello dei condomini, avevano condannato la condomina autrice delle opere a demolire i corpi di fabbrica da lei edificati e a ripristinare i beni condominiali alterati nelle condizioni originarie; per quanto riguarda gli aspetti processuali, i giudici di appello avevano rilevato che i condomini appellanti potevano proporre azioni reali a difesa della proprietà comune senza la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini e che in primo grado era stata rigettata la domanda degli attori di demolizione delle opere abusive ritenendo che non fosse stata dimostrata l esecuzione delle opere su parti condominiali, mentre in realtà il CTU aveva accertato che la condomina autrice delle opere abusive aveva costruito tre appartamenti occupando l intera superficie corrispondente alla copertura dell edificio, aveva modificato l inclinazione del tetto e aveva sostituito le falde originarie con una copertura di lastre, pur essendo comproprietaria solo per un terzo dell area occupata. La condomina condannata aveva allora presentato ricorso per cassazione contro la sentenza con cui era stata condannata, ma la Suprema Corte ha rigettato il ricorso. Nella sua decisione la Corte ha ritenuto che, contrariamente a quanto denunziato nel ricorso, tra l altro non era affatto necessaria l integrazione del contraddittorio con riguardo agli altri condomini, in quanto le azioni proposte dagli attori rientravano tra quelle di accertamento, perché dirette ad accertare costruzioni ritenute abusive e illegittime. Infatti, secondo un principio giurisprudenziale pacifico, ciascun comproprietario dal momento che è titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l intera cosa comune e non una mera frazione della stessa è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti dei terzi o di un singolo condomino; e quindi le azioni a difesa o a vantaggio della cosa comune possono essere esperite dai singoli condomini senza bisogno dell integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti alla comunione. La Corte ha inoltre osservato che, per quanto riguarda in particolare i rapporti condominiali, in un giudizio instaurato a tutela della proprietà comune per l eliminazione di opere abusive eseguite da alcuni condomini e non per l accertamento della natura condominiale di beni specifici, non risulta allora necessaria l integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, perché i singoli convenuti devono rispondere autonomamente dell abuso a loro addebitato e ciascuno dei condomini può agire individualmente a tutela del bene comune (come già affermato da Cass., sent. n. 4388 del 10 maggio 1996; sent. n. 4345 del 7 aprile 2000 e sent. n. 19329 del 7 settembre 2009). E in questo modo il ricorso è stato rigettato. La conferma del principio consolidato (tra le altre: Cass., sent. n. 784 del 26 febbraio 1975; sent. n. 5220 del 10 settembre 1980; sent. n. 9629 del 16 settembre 1991; sent. n. 6699 del Consulente immobiliare 878-2011 329

CONDOMINIO 14 luglio 1994; sent. n. 8546 del 28 agosto 1998 e sent. n. 4354 del 29 aprile 1999) secondo cui ciascun condomino è legittimato ad agire in giudizio affinché venga ordinata la demolizione di opere abusive eseguite da un altro condomino occupando parti condominiali, senza necessità di citare in giudizio anche tutti gli altri condomini (cosiddetta integrazione del contraddittorio) assume grande rilevanza, perché consente di raggiungere il risultato di assicurare un adeguata tutela processuale qualora un condomino si accolli in proprio l onere della tutela delle parti comuni dagli abusi. Infatti l esecuzione degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni rientra nelle attribuzioni ordinarie dell amministratore (art. 1130, comma 1, n. 4, cod. civ.), ma i condomini in quanto comproprietari, sebbene solo pro quota, dei beni condominiali restano comunque titolati del potere di agire autonomamente. La conseguenza immediata del principio enunciato dalla sentenza è che così risulta notevolmente semplificata la fase della citazione in giudizio della parte convenuta, rispetto a ciò che altrimenti si renderebbe necessario se si dovesse integrare il contraddittorio, citando quindi in giudizio anche tutti gli altri condomini (adempimento che negli edifici condominiali più grandi può dimostrarsi assai oneroso e tale da scoraggiare l interessato o perfino da convincerlo a desistere del tutto nel proprio proposito), come bisogna fare invece nelle controversie che hanno per oggetto l accertamento della natura condominiale di alcuni specifici beni, su cui altri soggetti vantano diritti esclusivi di proprietà (ipotesi in cui è richiesta appunto l integrazione del contraddittorio in modo da coinvolgere tutti i condomini dell edificio). Sempre con riferimento ai poteri che spettano a ciascun condomino in merito alle controversie che interessano il condominio conviene ricordare come la Corte di Cassazione in passato abbia avuto modo di affermare che la legittimazione dell amministratore prevista dall art. 1130 cod. civ. per gli atti conservativi non si estende oltre i limiti delle domande dirette al ripristino delle parti comuni nel loro stato normale e quindi non comprende la domanda di risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento delle parti comuni dell immobile, domanda che non essendo diretta alla conservazione dell immobile resta quindi nella disponibilità esclusiva dei singoli condomini, che così sono gli unici legittimati ad agire in giudizio per la tutela di essi (Cass., sent. n. 4679 del 16 aprile 1992); tuttavia in un occasione successiva (Cass., sent. n. 10474 del 22 ottobre 1998) la stessa Corte ha ritenuto che il potere-dovere dell amministratore di compiere gli atti conservativi ai sensi dell art. 1130 cod. civ. si riflette sul piano processuale nella facoltà di chiedere non soltanto le misure cautelari necessarie per conservare l esistenza delle parti comuni, ma di chiedere anche il risarcimento dei danni nei casi in cui l istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni e risulti consequenziale all impedimento frapposto alla tempestiva esecuzione di quanto legittimamente richiesto. Di seguito alcuni casi specifici in cui è stata accertata la legittimazione di ciascun condomino. Per l azione avente per oggetto il rilascio del bene comune esercitata contro l occupante senza titolo (Cass., sent. n. 5027, 17.11.1977) Per le azioni dirette alla rimozione di opere abusive che comportino il mutamento di destinazione del bene comune (Cass., sent. n. 4364, 4.7.1981) Per le azioni di tutela in via possessoria o petitoria dei diritti reali di godimento relativi alla cosa comune che si assumono violati (Cass., sent. n. 1333, 22.2.1983) Per l azione, esercitata ai sensi dell art. 18 della legge 765 del 6.8.1967, di accertamento del diritto condominiale di uso degli spazi di parcheggio inerenti al fabbricato (Cass., sent. n. 4465, 20.4.1995) 330 Consulente immobiliare 878-2011

CONDOMINIO Per l azione avente per oggetto la risoluzione di un contratto di affitto (Cass., sent. n. 7457, 11.8.1997) Per la costituzione per la prima volta in grado di appello riguardo al giudizio che in primo grado è stato instaurato dall amministratore (Cass., sent. n. 7891, 9.6.2000) Per le azioni contro le violazioni del regolamento condominiale (Cass., sent. n. 2943, 16.4.2004) Per completezza va infine ricordato che, con la recente sent. n. 21444 del 19 ottobre 2010, la Corte di Cassazione ha deciso che, per regola generale, il condomino che intenda evitare gli effetti della sentenza sfavorevole pronunciata nel giudizio a cui egli ha preso parte attraverso l amministratore può valersi dei mezzi di impugnazione riconosciuti alla parte, dal momento che il condominio è un mero ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini e quindi l esistenza di un organo rappresentativo unitario (l amministratore) non priva il singolo partecipante della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all edificio condominiale; ma che, tuttavia, tale principio non trova applicazione riguardo alle controversie aventi a oggetto l impugnazione di deliberazione dell assemblea condominiale che, come quella relativa alla gestione di un servizio comune, tenda a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione stessa, senza attinenza diretta all interesse esclusivo di uno o più partecipanti; e che per questo motivo, in tali controversie, la legittimazione ad agire e quindi anche a impugnare spetta in via esclusiva all amministratore, la cui acquiescenza alla sentenza esclude la possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino. LA MASSIMA Condominio controversie; a tutela della proprietà comune; eliminazione opere abusive compiute da alcuni condomini; integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari; necessità; esclusione Cass. civ., Sez. II, sent. n. 18485, 9.8.2010 In tema di rapporti condominiali nel giudizio instaurato a tutela della proprietà comune per l eliminazione di opere abusive compiute da alcuni condomini (e non per l accertamento della natura condominiale di alcuni specifici beni) non è necessaria l integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, dovendo i singoli convenuti rispondere autonomamente dell addebitato abuso e potendo ciascuno dei condomini agire individualmente a tutela del bene comune. Consulente immobiliare 878-2011 331

CONDOMINIO Balconi: tipologie e criteri di ripartizione delle spese La tematica della ripartizione delle spese relative ai balconi è quanto mai complessa e oggetto di numerose liti giudiziarie. Nel corso degli ultimi cinquanta anni è stata protagonista di notevoli interventi giurisprudenziali, spesso contrastanti tra loro, soprattutto in merito al criterio di ripartizione delle spese. Ivan Meo Consulente in diritto condominiale La funzione dei balconi I balconi, per la loro struttura, si compongono di una pluralità di elementi (piano di calpestio, soletta, frontalino, sottobalcone, intradossi ecc.) e assolvono una duplice funzione: a. costituiscono una proiezione esterna dell appartamento. Tramite il balcone, infatti, il condomino può affacciarsi ed esplicare il suo diritto di veduta; b. sono parte integrante e strutturale della facciata, in quanto rappresentano un elemento decorativo ed estetico dello stabile. I balconi, pertanto, quali elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, appartengono in via esclusiva, assieme alla colonna d aria sovrastante, a ciascuno dei proprietari dei singoli appartamenti ai quali accedono in qualità di pertinenze. Possono definirsi, dal punto di vista giuridico, un prolungamento dei locali interni (Cass., sent. n. 8159/1996 e n. 7148/1995). Nel corso degli anni si è assistito a un lento ma inesorabile superamento del principio per cui ogni spesa relativa al balcone deve essere sostenuta dal proprietario dello stesso (Cass., sent. n. 1181 del 6 maggio 1950). Tale principio si basava sull assunto che il balcone è una pertinenza della proprietà esclusiva. La dottrina e la giurisprudenza oggi prevalenti considerano i balconi un manufatto avente una duplice caratteristica: 1. è un bene di proprietà esclusiva in quanto proiezione della proprietà individuale, per quanto attiene la possibilità di affaccio e di utilizzazione esclusiva; 2. rientra tra le parti comuni in relazione alla stretta inerenza alla facciata, della quale è componente essenziale. In base a questa duplice funzione individuale/collettiva dei balconi viene ricondotto un particolare regime di riparto spese di manutenzione. In generale, competono al proprietario dell unità immobiliare dalla quale si accede al balcone le spese relative al piano di Consulente immobiliare 877-2011 227

CONDOMINIO calpestio o alla parte interna dei parapetti del balcone, mentre gravano sul condominio le spese necessarie al fine di garantire e salvaguardare l armonia estetica della facciata ossia tutte quelle spese che concernono gli elementi esterni dei balconi, che ineriscono alla facciata, concorrendo insieme a essa a conferire allo stabile quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell edificio. Le spese relative ai sottobalconi Come abbiamo detto il balcone è un manufatto composto da diversi elementi avente funzioni strutturali e decorative. Con riferimento ai sottobalconi, secondo un datato orientamento espresso dalla Cassazione, le spese di manutenzione sono a carico dei proprietari degli appartamenti a essi sottostanti, potendo tali manufatti idealmente corrispondere ai soffitti, disciplinati dall art. 1125 cod. civ. La prima sentenza a esprimersi in tale senso fu emessa nel lontano 1983 secondo cui: «la presunzione assoluta di comunione (ex art. 1125 cod. civ.) del solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i proprietari dei medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del balcone dell appartamento del piano superiore, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e funzione (separazione in senso orizzontale, sostegno, copertura), del solaio, di cui costituisce prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi per l altro proprietario, oltre che nella fruizione del commodum proveniente dalla copertura». Quindi la soletta del balcone non apparterrebbe al proprietario dello stesso bensì, in parti uguali, al proprietario del balcone e al proprietario del piano sottostante, perché tale soletta sarebbe solo una proiezione verso l esterno del solaio che, all interno dell edificio, divide i due piani, con conseguente applicabilità, in materia di ripartizione delle spese, dell art. 1125 cod. civ., per il quale si ripartiscono a metà fra i due condomini le spese della soletta, restando a carico del proprietario sottostante la riparazione del sottobalcone (idealmente corrispondente al soffitto interno dell edificio) (cfr. Cass., sent. n. 4821/1983 e n. 283/1987). Successivamente la Corte di Cassazione ha cambiato l orientamento precedentemente espresso, ribaltandolo con la sent. n. 11155/1994, con la quale ha ritenuto che l estensione analogica dell art. 1125 cod. civ. al caso in esame non era ravvisabile con riferimento ai balconi aggettanti che, se dal punto di vista strutturale costituivano un normale prolungamento della soletta, non avevano però funzione di sostegno del piano sovrastante, e pertanto non poteva parlarsi di strutture collocate a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante. Due anni dopo, a conferma di quanto espresso, la Suprema Corte ha ulteriormente precisato che «i balconi, essendo elementi accidentali e privi di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all uso comune ma soltanto all uso e al godimento di una parte dell immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell edificio ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario dell unità immobiliare della quale costituiscono naturale prolungamento» (Cass., sent. n. 8159/1996). Le diverse tipologie di balconi I criteri di ripartizione delle spese variano a seconda della tipologia su cui dovranno essere posti gli interventi di manutenzione. Prendiamo in esame le differenti fattispecie che si presentano nel caso di balconi cosiddetti aggettanti (ovvero quelli che sporgono rispetto al fronte facciata) e nel caso di balconi incassati. Per quanto concerne i balconi aggettanti, essi costituiscono un prolungamento della 228 Consulente immobiliare 877-2011

CONDOMINIO TIPOLOGIA BALCONE TIPO DI INTERVENTO RIPARTIZIONE SPESE Balconi aggettanti Balconi aggettanti Balconi incassati Manutenzione ordinaria della struttura interna, pavimentazione, parapetti e ringhiere Tinteggiatura e intonacatura del sottofondo che fa da soffitto dell appartamento posto al piano sottostante Manutenzione straordinaria della struttura esterna Proprietario del balcone Proprietario del balcone sottostante Condominio Balconi incassati Pavimento Proprietario del balcone Balconi incassati Sottofondo del balcone Proprietario del balcone sottostante Balconi incassati Manutenzione interna dell interno Proprietario del balcone Balconate Manutenzione ordinaria e straordinaria Solo i condomini che ne fanno della struttura, pavimentazione, ringhiere uso corrispondente unità immobiliare e appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l esistenza dei piani sovrastanti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (cfr. Cass., sent. n. 14576 del 30 luglio 2004; n. 637 del 21 gennaio 2000 e n. 8159 del 7 settembre 1996). Pertanto, in presenza di balconi aggettanti non può parlarsi di presunzione di proprietà comune riferita ai proprietari dei singoli piani e di conseguenza, in questo specifico caso, deve essere esclusa la possibilità di una interpretazione estensiva dell art. 1125 cod. civ., in quanto i balconi aggettanti, anche se risultano inseriti nella facciata, non hanno una funzione portante e quindi non costituiscono parti comuni, ma formano parte integrante dell appartamento cui accedono. L art. 1125 cod. civ., il quale prevede che per «la manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai» le spese sono «sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l uno all altro sovrastanti» può essere invece applicato come criterio di ripartizione spese nel caso ci troviamo di fronte ai c.d. balconi incassati. Tale tipo di balcone, come dice la parola stessa, non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell edificio, restando incassati nell interno. In questo caso si ritiene che la soletta dei balconi costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale. Il balcone è un tutt uno con il solaio interpiano sicché le spese per il rifacimento di questa parte, ai sensi dell art. 1125 cod. civ., saranno a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Mentre la parte frontale dei balconi, andando a inserirsi nella facciata dello stabile, deve essere considerata di proprietà comune. Consulente immobiliare 877-2011 229

CONDOMINIO La differenza sostanziale in merito ai criteri di ripartizione delle spese si concretizza in questo principio: il solaio del balcone aggettante, a differenza di quello incassato, è di esclusiva proprietà del titolare dell unità immobiliare che serve, mentre soltanto i rivestimenti della parte frontale di quella inferiore debbono essere considerati cosa comune ma solo se incidono sul decoro architettonico dello stabile. In questo contesto si inserisce una recente, e non condivisibile, sentenza emessa dal Tribunale di Novara (29 aprile 2010) il quale ha affermato che «le spese relative ai sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili dall esterno dell edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l intero fabbricato». Tale assunto deriva dal fatto che secondo il Tribunale il disfacimento del rivestimento sui sottobalconi e sui frontali, assume un essenziale funzione di risanamento dell estetica e della gradevolezza dell edificio, a vantaggio dell intero condominio, trattandosi di parti esteriori dell immobile e quindi di elementi che, concorrendo a conferire all edificio le proprie caratteristiche estetiche e architettoniche, devono essere considerate parte integrante della facciata e, pertanto, una parte comune dell edificio. Questa sentenza contrasta con l orientamento prevalente della Cassazione che ha riconosciuto la condominialità dei sottobalconi solo nel caso in cui fossero presenti dei fregi decorativi atti a incidere sulla estetica complessiva di tutto il fabbricato. Secondo il Tribunale di Novara, invece, i sottobalconi, in quanto visibili dall esterno, assumono sempre una funzione decorativa e sono da considerarsi sempre e comunque parti comuni, ripartendo le spese di rifacimento di tale manufatto secondo quanto disposto dall art. 1123 cod. civ. Questa sentenza, dal punto di vista pratico, comporta una conseguenza: qualsiasi sottobalcone, anche se privo di fregio architettonico deve essere considerato parte condominiale esponendo i condomini a una ripartizione delle spese. A far chiarezza a questo intricato rebus è intervenuta recentemente la Corte di Legittimità che, con sent. n. 218 del 5 gennaio 2011, ha ribadito che i balconi aggettanti costituiscono solo un prolungamento dell appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani. Pertanto a essi non può applicarsi il disposto dell art. 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Nel caso di specie il balcone, essendo ubicato a piano terra, non svolgeva alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprietà condominiale, dovendo perciò escludersi, conseguentemente, che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo. Balcone aggettante Il balcone aggettante è quel balcone che sporge rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare. È costituito da una struttura orizzontale sorretta da mensole o a sbalzo dalla facciata (fino a circa 1 m), accessibile da una porta-finestra, con ringhiera, parapetto o balaustra in legno, ferro o pietra. 230 Consulente immobiliare 877-2011

Ringhiera Frontalino intonacato Intradosso Rompigoccia Sottofondo o sottobalcone Soletta CONDOMINIO Balconi incassati Questi tipi di balconi formano una rientranza nella facciata dell edificio e solitamente sono chiusi su due o tre lati. Non sporgono rispetto ai muri perimetrali, restando incassati nel corpo dell edificio. Sezione e dettagli architettonici di un classico balcone aggettante in edificio pluripiano, con parapetto a ringhiera, frontalino intonacato e muratura in mattoni faccia a vista. Balconi a castello Si defini scono così quei balconi inseriti nel perimetro dei muri portanti dell edificio. Esistono in edifici costruiti negli anni 50 e 60. Balconate (ballatoi a cielo aperto) Il ballatoio consiste in un passaggio accostato a una parete di un edificio, in genere sul lato esterno, con una ringhiera, un parapetto o una balaustra di protezione. Serve per girare attorno all edificio. La casa a ballatoio è una particolare tipologia edilizia residenziale in cui i ballatoi sono usati come spazi comuni per accedere alle diverse stanze delle unità abitative. Consulente immobiliare 877-2011 231

FOCUS Bonus del 55% prorogato alla fine del 2011 La legge di stabilità 2011 (nuova denominazione della legge finanziaria a seguito della più recente normativa europea), approdata in Gazzetta Ufficiale a fine dicembre scorso, ha previsto l attesa proroga della detrazione del 55% delle spese per gli interventi di risparmio energetico, in scadenza al 31 dicembre 2010. Ci sarà tempo, pertanto, fino alla fine del 2011 per effettuare interventi agevolati. Nello scritto, unitamente alla novità introdotta in sede di proroga, vengono illustrate le caratteristiche del beneficio fiscale in oggetto, che, peraltro, sono rimaste sostanzialmente immutate rispetto all anno passato. Alessandro Borgoglio Esperto tributario Dopo le proteste avanzate dalle imprese edili e dalle loro associazioni, a partire da quelle del Piemonte, 1 già a novembre dell anno appena concluso, il Governo, che originariamente aveva escluso la possibilità di prorogare il bonus del 55% in sede di approvazione della legge di stabilità, è corso ai ripari prevedendo diverse opzioni in proposito. Tra le possibilità vi era quella di una proroga completa delle stesse disposizioni vigenti in materia, che, pertanto, non avrebbe comportato nessuna variazione delle caratteristiche dell agevolazione. Un altra opzione, però, prevedeva, un estensione temporale del beneficio fiscale molto meno vantaggiosa, perché sarebbe stata selettiva, agevolando soltanto gli interventi che avrebbero prodotto un maggiore risparmio energetico e, inoltre, sarebbe diminuita la detrazione al 41% per la sostituzione degli infissi. 2 Alla fine ha prevalso una soluzione intermedia, che prevede sostanzialmente la proroga completa dell agevolazione con tutte le sue caratteristiche, a eccezione del periodo di rateazione della detrazione, che passa dai precedenti 5 anni ai 10 anni a decorrere dal 2011. Prima di esaminare tale modifica apportata e le conseguenze di essa, giova riepilogare le altre caratteristiche del beneficio fiscale in oggetto. 1 Cfr. M. C. Voci, Imprese edili in difesa del 55%, Il Sole 24 ORE-Nord Ovest-Torino del 17 novembre 2010. 2 Cfr. O la proroga o un agevolazione selettiva, Italia Oggi del 17 novembre 2010. Consulente immobiliare 876-2011 129

FOCUS Legge di stabilità 2011: proroga del 55% fino al 31.12.2011. L art. 1, comma 48, della legge 220 del 13.12.2010, recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge di stabilità 2011), pubblicata sulla G.U. 297 del 21.12.2010, s.o. n. 281/L, stabilisce che «Le disposizioni di cui all art. 1, commi da 344 a 347, della legge 296 del 27.12.2006, si applicano, nella misura ivi prevista, anche alle spese sostenute entro il 31.12.2011. La detrazione spettante ai sensi del presente comma è ripartita in dieci quote annuali di pari importo. Si applicano, per quanto compatibili, le disposizioni di cui all art. 1, comma 24, della legge 244 del 24.12.2007, e successive modificazioni, e all art. 29, comma 6, del D.L. 185 del 29.11.2008, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 del 28.1.2009». Le caratteristiche del beneficio fiscale La prima disposizione normativa ad aver introdotto la detrazione fiscale del 55% delle spese per gli interventi di risparmio energetico è stata la legge finanziaria 2007 (art. 1, commi da 344 a 347, della legge 296 del 27 dicembre 2006). La legge di bilancio dell anno successivo ha poi prorogato i termini per usufruire dell agevolazione fino al 31 dicembre 2010 (art. 1, comma 20, della legge 244 del 28 dicembre 2007). A mente delle succitate disposizioni normative e considerando le successive modificazioni e i chiarimenti di prassi, le tipologie di interventi ammissibili ai fini della detrazione del 55% sono: riqualificazione energetica di edifici esistenti, ovvero riqualificazione energetica globale ; interventi sull involucro di edifici esistenti, sue parti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache orizzontali, verticali, finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l esterno e verso vani non riscaldati; installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università; sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale, con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, nonché, dal 1 gennaio 2008, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale, con impianti con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia e contestuale messa a punto ed equilibratura del sistema di distribuzione. Per quanto concerne i beneficiari dell agevolazione, tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche titolari di reddito d impresa, che possiedono un immobile a qualsiasi titolo, possono accedere alla detrazione del 55% delle spese per gli interventi di riqualificazione energetica. In caso di decesso del soggetto destinatario dell agevolazione, le quote residue della detrazione spettano agli eredi, purché detengano, da subito, direttamente e materialmente l immobile, senza tuttavia la necessità di adibirlo a propria abitazione principale. Invece, nell ipotesi di cessione dell immobile agevolato per atto inter vivos, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all acquirente. Relativamente alle spese detraibili, possono essere considerate, oltre a quelle relative agli stessi interventi già indicate in precedenza, anche quelle inerenti le prestazioni professionali rese per le certificazioni necessarie per accedere all agevolazione, nonché quelle relative alle opere edilizie funzionali agli interventi. Per quanto attiene ai limiti della spesa massima su cui calcolare la detrazione, si vedano gli importi indicati nella tabella 1. In relazione, poi, al piano di rateazione della detrazione, quest ultima deve essere ripartita in rate annuali di pari importo: per le spese sostenute nel 2007 è prevista una rateazione della detrazione in 3 quote annue, per quelle del 2008 è invece possibile scegliere da 3 a 10 rate annuali, mentre le spese sostenute nel 2009 e 2010 sono detraibili in 5 quote annue. Per il 2011, come si vedrà nel prosieguo, le rate annuali diventano 10. 130 Consulente immobiliare 876-2011

FOCUS TABELLA 1 Detrazione del 55% per gli interventi di risparmio energetico. Interventi agevolabili Riqualificazione energetica di edifici esistenti, ovvero riqualificazione energetica globale ; per interventi di riqualificazione energetica si intendono quelli diretti alla riduzione del fabbisogno di energia primaria necessaria per soddisfare i bisogni connessi a un uso standard dell edificio che permettono di conseguire un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% rispetto ai valori indicati nelle tabelle di cui all allegato C del citato decreto del 19.2.2007. Rientrano in tale tipo di intervento la sostituzione o l installazione di climatizzazione invernale anche con generatori di calore non a condensazione, con pompe di calore, con scambiatori per teleriscaldamento, con caldaie a biomasse gli impianti di cogenerazione, rigenerazione, gli impianti geotermici e gli interventi di coibentazione non aventi le caratteristiche indicate richieste per la loro inclusione negli interventi descritti ai punti successivi, il riscaldamento, la produzione di acqua calda, interventi su strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), ai sensi dell art. 1, comma 344, della legge 296/2006: valore massimo della detrazione pari a 100.000 (spesa limite pari a 181.818,18). Interventi sull involucro di edifici esistenti, sue parti o unità immobiliari, riguardanti strutture opache orizzontali, verticali, finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l esterno e verso vani non riscaldati, ex art. 1, comma 345, della legge 296/2006: valore massimo della detrazione pari a 60.000 (spesa limite pari a 109.090,90). Installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università ai sensi dell art. 1, comma 346, della legge 296/2006: valore massimo della detrazione pari a 60.000 (spesa limite pari a 109.090,90). Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale, con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione, ex art. 1, comma 347, della legge 296/2006, nonché, dall 1.1.2008, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, integrale o parziale, con impianti con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia e contestuale messa a punto ed equilibratura del sistema di distribuzione ai sensi dell art. 1, comma 347, della legge 296/2006 e art. 1, comma 286, legge 244/2007: valore massimo della detrazione pari a 30.000 (spesa limite pari a 54.545,45). Spese rientranti nella detrazione Esecuzione dei lavori; altre prestazioni professionali richieste dal tipo d intervento (per esempio, certificazioni); opere edilizie funzionali agli interventi stessi. 55% delle spese sostenute. Percentuale di spesa detraibile Adempimenti richiesti Le fatture relative agli interventi agevolabili devono recare separatamente il costo della manodopera impiegata, come per l agevolazione relativa agli interventi di recupero del patrimonio edilizio, e devono essere pagate, per i non titolati di reddito d impresa, tramite bonifico bancario o postale da cui risulti, tra l altro, il codice fiscale del soggetto erogante il pagamento, nonché il codice fiscale e la partita IVA del beneficiario. È richiesta l asseverazione di un tecnico abilitato che attesti la corrispondenza degli interventi alle specifiche norme previste in materia (nel caso di interventi di sostituzione di finestre e infissi, nonché di caldaie a condensazione con potenza inferiore a 100 kw, tale asseverazione può essere sostituita da una certificazione dei produttori). (segue) Consulente immobiliare 876-2011 131

FOCUS È necessario l attestato di certificazione o qualificazione energetica, rilasciato da un tecnico abilitato, contenente i dati relativi all efficienza energetica dell edificio (dall 1.1.2008 non è più obbligatorio tale documento per gli interventi di sostituzione di infissi e finestre, nonché di installazione di pannelli solari; la legge 99/2009 ha abolito l obbligo di dotarsi di tale documento anche per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale). Deve essere predisposta la scheda informativa sugli interventi realizzati, redatta da un tecnico abilitato (per i soli interventi di installazione di pannelli solari e di sostituzione di finestre comprensive di infissi in singole unità immobiliari, la scheda informativa deve essere redatta dal soggetto beneficiario della detrazione, in base allo schema di cui all Allegato F del D.M. 19.2.2007). È richiesto l invio all ENEA, entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori, dei dati contenuti nell attestato di certificazione/qualificazione energetica, nonché della scheda informativa relativa agli interventi realizzati. È necessaria, infine, la trasmissione di un apposita comunicazione telematica all Agenzia delle entrate, nel caso in cui i lavori di riqualificazione energetica siano proseguiti oltre il periodo d imposta (adempimento previsto a partire dal 2009). Infine, occorre ricordare che l accesso all agevolazione in esame richiede una serie di adempimenti che devono necessariamente essere posti in essere e la cui omissione potrebbe comportare il disconoscimento del beneficio fiscale (per il dettaglio delle operazioni da compiere si veda la tabella). Inoltre, tutta la documentazione relativa agli interventi deve essere conservata ed esibita su richiesta degli organi verificatori. Per quanto attiene ai documenti di prassi sull agevolazione de qua, mette conto di evidenziare che l Amministrazione finanziaria si è pronunciata in diverse occasioni (circ. n. 36/E del 31 maggio 2007; circ. n. 12/E del 19 febbraio 2008; ris. n. 152/E del 5 luglio 2007; ris. n. 244/E dell 11 settembre 2007; ris. n. 365/E del 12 dicembre 2007) e da ultimo con la circ. n. 21/E/2010, con la quale ha fornito importanti chiarimenti (riquadro 1). Per completezza d esposizione, si ritiene opportuno, infine, ricordare che la detrazione del 55% delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica è incompatibile con la detrazione del 36% per i lavori di ristrutturazione edilizia, come previsto dalle Entrate con ris. n. 152 del 5 luglio 2007. Inoltre, sono incompatibili con la detrazio- RIQUADRO 1 Ag. entrate, circ. n. 21/E/2010: ultimi chiarimenti sul 55%. I portoni di ingresso, anche se non risultano specificamente richiamati dall art. 1, comma 345, della legge 296/2006, rientrano nel campo applicativo dell agevolazione al pari delle finestre, sempreché si tratti di serramenti che delimitino l involucro riscaldato dell edificio, verso l esterno o verso locali non riscaldati e risultino rispettati gli indici di trasmittanza termica richiesti per la sostituzione delle finestre. La detrazione del 55% non può essere riconosciuta sull intera spesa sostenuta per l installazione dell impianto centralizzato di climatizzazione invernale, riferibile anche al riscaldamento delle unità prive di un preesistente impianto termico, ma deve essere limitata alla parte di spesa imputabile alle unità nelle quali tale impianto era presente. Ai fini dell individuazione della quota di spesa detraibile, sarà utilizzato un criterio di ripartizione proporzionale basato sulle quote millesimali riferite a ciascun appartamento. La mancata osservanza del termine di novanta giorni o l omesso invio del modello di comunicazione dei lavori ultrannuali non possono comportare la decadenza dal beneficio fiscale in commento; si rende, invece, applicabile la sanzione in misura fissa (da 258 a 2.065) prevista dall art. 11, comma 1, del D. Lgs. 471/1997, per l omesso o irregolare invio di ogni comunicazione prescritta dalle norme tributarie. 132 Consulente immobiliare 876-2011

FOCUS ne del 55% il cosiddetto conto energia per l installazione di pannelli solari fotovoltaici, e gli incrementi delle tariffe incentivanti (fino al 30%) concessi a chi installa il fotovoltaico migliorando contemporaneamente l efficienza energetica dell edificio di almeno il 10% (cfr. D.M. 6 agosto 2009). Sono altresì non cumulabili con tale detrazione del 55% quelle previste per le fonti rinnovabili volte alla produzione di energia elettrica (certificati verdi e tariffe omnicomprensive), mentre risulta compatibile l applicazione delle aliquote IVA ridotte, nei casi previsti dalla legge (cfr. circ. n. 36 del 31 maggio 2007). Da ultimo, l Agenzia delle entrate ha stabilito, con la ris. n. 3/E del 26 gennaio 2010, che, dal 1 gennaio 2009, la detrazione del 55% è anche incompatibile con altri contributi comunitari, regionali o locali, riconosciuti per i medesimi interventi. La nuova proroga Come già anticipato, l art. 1, comma 48, della legge 220/2010, ha prorogato al 31 dicembre 2011 la detrazione in oggetto, modificando soltanto la durata del periodo di rateazione: per le spese sostenute nel 2011, infatti, la relativa detrazione del 55% andrà ripartita in dieci quote annuali, e non più cinque, come era previsto sino al 2010. In tal modo l agevolazione si allinea con quella relativa al 36% per gli interventi di ristrutturazione edilizia, non contemplando, però, la possibilità di rateazioni inferiori per gli over 75, previste, invece, dal bonus del 36%. Ciò che assume rilevanza è il momento di sostenimento della spesa, ovvero: per le persone fisiche e i lavori autonomi (per i quali vige il principio di cassa): la data di effettuazione del bonifico di pagamento; non rileva, invece, la data della fattura, quella dell eventuale contratto stipulato con la ditta che effettua i lavori né altri riferimenti temporali; per le imprese, invece, per le quali vige il principio di competenza delle componenti di reddito (art. 109, commi 1 e 2, del TUIR): la data di consegna o spedizione dei beni, ovvero quella di ultimazione della prestazione per i servizi, come il contratto d appalto; per tali soggetti, pertanto, non rileva in alcun modo la data di pagamento, che, peraltro, non è vincolato alla modalità del bonifico bancario ma può avvenire, per esempio, anche a mezzo di assegno bancario o postale. Le spese sostenute nel 2011, quindi, saranno soggette a tale maggiore periodo di ammortamento della detrazione ma, a ben vedere, questo, che parrebbe a prima vista uno svantaggio, potrebbe rappresentare una soluzione più conveniente rispetto alla precedente rateazione quinquennale nel caso di contribuenti con redditi particolarmente bassi o con crediti d imposta rilevanti (ammortizzando in cinque anni la detrazione del 55% si ha diritto a una detrazione annuale maggiore rispetto al caso di rateazione decennale). Mette conto di evidenziare, poi, che, unitamente alla proroga della detrazione, la legge di stabilità 2011 ha previsto anche l applicazione per il 2011 della disposizione agevolativa di cui all art. 1, comma 24, della legge 244 del 24 dicembre 2007, ovvero l esonero dall obbligo di dotarsi dell attestato di certificazione o qualificazione energetica nel caso di sostituzione di finestre comprensive di infissi e nell ipotesi di installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda. Per tali interventi è sufficiente, infatti, che i relativi dati siano indicati nella scheda informativa di cui all Allegato F al D.M. 19 febbraio 2009 da inviare all ENEA. Infine, occorre evidenziare che, contestualmente alla proroga delle predette disposizioni, la legge di stabilità 2011 ha anche esteso per tale anno l operatività dell adempimento recato dall art. 29, comma 6, del D.L. 185/2008, ovvero l obbligo di inviare apposita comunicazione telematica all Agenzia delle entrate qualora nel periodo d imposta siano state sostenute spese in relazione a un intervento che prosegue nel periodo d imposta successivo (cfr. Ag. entrate, provv. 6 maggio 2009). Consulente immobiliare 876-2011 133

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