02/11/2010. Relatore Gian Luca Samoggia - Direttore del Centro Studi ANACI Emilia Romagna

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1 Relatore Gian Luca Samoggia - Direttore del Centro Studi Emilia Romagna SICUREZZA IN CONDOMINIO LE LINEE GUIDA 1

2 IL CONDOMINIO IN ITALIA Rapporto Censis-Anaci 2006 (su dati Ministero Finanze e Istat Censimento 2002) I dati desunti dall archivio dell anagrafe tributaria evidenziano amministratori rappresentanti condomìni t ai quali è stato attribuito un codice fiscale. L 83% amministra un solo condominio (n ) indipendentemente dalle unità immobiliari gestite; altri amministrano 2 o 3 condomìni per cui il numero dei professionisti è solo di circa

3 L AMMINISTRATORE : strutture professionali in Italia PER OGNI STRUTTURA AMMINISTRATIVA da 50 a 200 condominì da a unità immobiliari da 50 a 250 fornitori i da zero a 25 dipendenti 3

4 LE LIMITAZIONI NELL AMBITO DI APPLICAZIONE DELLA SICUREZZA IN CONDOMINIO CONDOMINIO senza LAVORATORI DIPENDENTI CONDOMINIO con LAVORATORI DIPENDENTI 4

5 CONDOMINIO SENZA LAVORATORI DIPENDENTI OBBLIGHI CONNESSI CON LA FIGURA DI COMMITTENTE DI OPERE EDILI informazioni relative ai rischi relativi ai luoghi secondo le disposizioni di cui agli art.88 ( cantieri temporanei o mobili ) e seguenti con i soli obblighi di cui all art.90 ( obblighi del committente e del responsabile dei lavori ) e seguenti: idoneità tecnico professionale RIDOTTA( di tutti compresi i subappaltatori ) con CCIAA + DURC + autodichiarazione dei requisiti 5

6 CONDOMINIO SENZA LAVORATORI DIPENDENTI Nel caso di opere di cui all Allegato XI ( rischi di caduta, etc.etc.) gli adempimenti di verifica della idoneità dell impresa sono quelli completi di cui all Allegato XVII In caso di opere con più imprese anche non contemporanee e/o rischi di cui all Allegato XI obbligo di NOTIFICA PRELIMINARE e di NOMINA COORDINATORE salvo le urgenze e le emergenze di cui al comma 6, ART.100 6

7 Comma 6, Art.100 Le disposizioni del presente articolo non si applicano ai lavori la cui esecuzione immediata é necessaria per prevenire incidenti imminenti o per organizzare urgenti misure di salvataggio o per garantire la continuità in condizioni di emergenza nell'erogazione di servizi essenziali per la popolazione quali corrente elettrica, acqua, gas, reti di comunicazione. 7

8 CONDOMINIO CON LAVORATORI DIPENDENTI : LA RATIO ORIGINALE art.3 comma 9. Fermo restando quanto previsto dalla legge 18 dicembre 1973, n. 877, ai lavoratori a domicilio ed ai lavoratori che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di fabbricati trovano applicazione i gli obblighi di informazione i e formazione di cui agli articoli 36 e 37. Ad essi devono inoltre essere forniti i necessari dispositivi di protezione individualiid in relazione alle effettivee mansioni assegnate. Nell ipotesi in cui il datore di lavoro fornisca attrezzature proprie, o per il tramite di terzi, tali attrezzature devono essere conformi alle disposizioni di cui al titolo III. 8

9 L ELENCO DEI FORNITORI Il disciplinare specifico del condominio e l assunzione di procedure generiche di tutela Raccolta della documentazione obbligatoria Conservazione e aggiornamento della documentazione 9

10 Inserimento nell elenco fornitori. La richiesta formale di documentazione: contratto per le condizioni generali d appalto; assunzione di responsabilità della persona fisica ALLEGATO C per la fornitura dei documenti richiesti per l inserimento nell elenco fornitori; 10

11 CONDIZIONI GENERALI PER L ESECUZIONE DEI LAVORI IN CANTIERI TEMPORANEI IN REGIME DI APPALTO PER IMMOBILI AMMINISTRATI O GESTITI SINTESI DEL FAC SIMILE DI N. 12 CAPITOLI E N.38 SOTTOCAPITOLI 1. REALIZZAZIONE DEL LAVORO 2. ASSICURAZIONI SOCIALI E DOCUMENTAZIONE DIVERSA 3. ACCESSO IN CANTIERE 4. ATTREZZI DI LAVORO 5. LUOGO DI LAVORO 6. PREVENZIONE DEGLI INFORTUNI ED IGIENE DEL LAVORO 7. MEZZI PERSONALI DI PROTEZIONE 8. VISITE MEDICHE 9. PULIZIA DEI POSTI DI LAVORO, ASPORTO DI SFRIDI, IMBALLI E CALCINACCI 10. LIMITAZIONE DEI DISAGI AI CONDOMINI E AI TERZI VICINALI 11. ORARIO DI LAVORO E DISCIPLINA 12. DIVIETI 11

12 ALLEGATO C Richiesta di documentazione ai sensi Dlgs 81/08. certificato di iscrizione alla Camera di C.C.I.A.A. dichiarazione dell organico medio annuo, distinto per qualifica, nonché una dichiarazione relativa al contratto collettivo stipulato dalle organizzazioni sindacali comparativamente più rappresentative, applicato ai lavoratori dipendenti certificato di regolarità contributiva. Tale certificato può essere rilasciato, oltre che dall'inps e dall'inail INAIL, per quanto di rispettiva competenza, anche delle casse edili le quali stipulano un apposita convezione con i predetti istituti al fine del rilascio di un documento unico di regolarità contributiva (DURC) 12

13 VALUTAZIONE DEL RISCHIO IN GENERALE anche se la forma scritta è obbligatoria solo con più di 10 dipendenti ( art. 15)eper lavori di durata superiore a 2 giorni (art.26, comma 3 bis) 13

14 VALUTAZIONE DEL RISCHIO IN GENERALE indica comunque l opportunità della forma scritta del DVR 14

15 VALUTAZIONE DEL RISCHIO IN GENERALE MINISTERO (faq): quanto alla forma della comunicazione, i essa non dovrà essere realizzata nel rispetto delle previsioni di cui agli articoli 28 e 29 del Testo unico di salute e sicurezza sul lavoro( DVR ), atteso che tali norme attengono alla valutazione dei rischi e non sono richiamate dall articolo 3, comma 9, e dall articolo 36 del D.Lgs. n. 81/2008, e s.m.i.. 15

16 CONDOMINIO CON LAVORATORI DIPENDENTI obblighi già previsti per condominio senza dipendente obblighi di cui agli artt. 36 e 37 per FORMAZIONE e INFORMAZIONE per il proprio dipendente obblighi di cui all art. 26 per PROMOZIONE e COORDINAMENTO della valutazione dei rischi e quindi ( comma 1 b ) per la redazione del DUVRI 16

17 il DUVRI nel condominio CONDOMINIO COME ENTE DI GESTIONE SENZA PROPRIA PERSONALITA GIURIDICA CONDOMINIO COME INSIEME DI INTERESSI INDIVIDUALI COSTITUZIONALMENTE TUTELATI IPOTESI DELL ASSENZA DI OBBLIGO NEI CONDOMINI SENZA DIPENDENTI IPOTESI DI OBBLIGO NEI CONDOMINII CON LAVORATORI DIPENDENTI 17

18 MINISTERO FAQ : Quali obblighi gravano sul condominio in caso di affidamento di lavori a ditte appaltatrici o a lavoratori autonomi?...sul condominio in persona del suo legale rappresentante gravano gli obblighi( omissis).. IN CASO DI di affidamento dei lavori all impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi all interno della propria azienda ( omissis ). la cooperazione e il coordinamento in merito all attuazione delle misure di prevenzione dai rischi sul lavoro incidenti sull attività lavorativa oggetto dell appalto e il coordinamento degli interventi di protezione e prevenzione dei rischi cui sono esposti i lavoratori, con l elaborazione di un unico documento di valutazione dei rischi (DUVRI) che indichi le misure adottate per eliminare o ridurre al minimo il rischio di interferenze, che deve essere allegato al contratto di appalto o di opera. Tutti gli obblighi di sicurezza previsti nel citato decreto gravano sui datori di lavoro aventi sede operativa nell edificio. 18

19 Art.26 relativamente al DUVRI 3-ter. Nei casi in cui il contratto sia affidato dai soggetti. (omissis) in cui il datore di lavoro non coincide con il committente, il soggetto che affida il contratto redige il documento di valutazione dei rischi da interferenze recante una valutazione ricognitiva dei rischi standard relativi alla tipologia della prestazione che potrebbero potenzialmente derivare dall esecuzione del contratto. Il soggetto presso il quale deve essere eseguito il contratto, prima dell inizio dell esecuzione, integra il predetto documento riferendolo ai rischi specifici da interferenza presenti nei luoghi in cui verrà espletato l appalto; l integrazione, sottoscritta per accettazione dall esecutore, integra gli atti contrattuali 19

20 Art.26 relativamente al DUVRI 3-bis. Ferme restando le disposizioni di cui ai commi 1 e 2, l obbligo di cui al comma 3 non si applica ( omissis) ai lavori o servizi la cui durata non sia superiore ai due giorni, sempre che essi non comportino rischi derivanti dalla presenza di agenti cancerogeni, biologici, atmosfere esplosive o dalla presenza dei rischi particolari di cui all allegato XI. 20

21 LE APPLICAZIONI PRATICHE Rischi interferenziali intesi come situazioni di pericolo ignoto e non evidente I luoghi con pericoli specifici e regolati da norme particolari ( attività soggette VVF, impianti elettrici, impianti ascensori, impianti di apertura porte e cancelli, linee vita, pozzi e gallerie ) Le parti comuni come luoghi soggetti a valutazioni da parte di terzi ( scale e vie d esodo comuni, rischi particolari VVF ) 21

22 LE APPLICAZIONI PRATICHE DELLA SICUREZZA Le parti comuni di cui all art.1117 CC Le parti comuni all interno delle singole u.i. e la facoltà di eseguire opere Il concetto di Concessione Edilizia da rilasciare ad una pluralità di soggetti secondo Consiglio di Stato (sentenza n1654/2007 IV sez. ) La impostazione del Comune di Bologna e le contro osservazioni di Le facoltà di iniziativa individuale sulle parti comuni Le possibili tutele da parte del condominio Le responsabilità dell amministratore secondo il testo Unico sulla Sicurezza e le contrastanti disposizioni del CC Le proposte di modifica del CC 22

23 Esempio: Comune di Bologna DTO Maggio 2009 Gli articoli IV.6 (scheda tecnica descritta edificio) e IV.7 (certificazione di conformità edilizia e agibilità) prevedono infatti testualmente: per i punti a), c) e d) si ritiene sia necessaria anche la Certificazione attestante titolo ad intervenire firmata dall Amministratore del condominio (quando presente) in quanto diretto responsabile della gestione dell immobile rispetto alla L46/90 e/o al DM 37/08. 23

24 Le osservazioni di Sono numerose le fattispecie nelle quali il singolo proprietario i individuale id può procedere ad opere sulle parti comuni senza alcun intervento, verifica, validazione o partecipazione dell Amministratore e/o dall Assemblea. 24

25 IL POTERE SULLE PARTI COMUNI Il condominio è infatti del tutto privo di propria distinta t personalità giuridica, idi e deve essere inteso come mero ente di gestione, le cui attività e responsabilità dipendono momento per momento dalla volontà dei mandanti. 25

26 IL POTERE SULLE PARTI COMUNI L Amministratore agisce quindi in virtù di un mandato assembleare che non impedisce al singolo proprietario di agire in via del tutto autonoma, essendo in ultima analisi primo titolare del diritto/dovere afferente la gestione dell immobile oltre che mandante dell Amministratore. 26

27 IL SINGOLO PUO AGIRE DA SOLO l intervento ha carattere di urgenza e viene eseguito dal singolo proprietario p ai sensi e per gli effetti dell art.1134 C.C.; l intervento non è stato sottoposto all approvazione dell assemblea e pertanto viene eseguito dal singolo proprietario a propria cura e spesa in attesa dell eventuale successiva ratifica, ai sensi del 1 comma art.1105 C.C.; C l intervento viene eseguito dal singolo proprietario, a propria cura e spesa, senza il preventivo parere dell assemblea, per proprio esclusivo interesse, avvalendosi delle facoltà previste dal 2 comma comma, dell art.1102 C.C. 27

28 IL SINGOLO PUO AGIRE DA SOLO In tutti questi casi l Amministratore non solo può non essere al corrente dell intervento, t ma non è posto nella possibilità di intervenire sulle modalità ed i criteri, ivi compresi quelli relativi alla sicurezza, oltre ai restanti previsti dalla normativa tecnica relativa. 28

29 L AZIONE DI TUTELA In tutti questi casi l obbligo richiesto dallo Sportello Edilizia di depositare certificazione attestante il titolo ad intervenire in forma di atto notorio e dichiarazione di conformità a firma dell Amministratore, anziché del singolo Committente, di allaccio fognarioo di adeguamento impiantistico, appare perciò in tutti i casi citati impossibile. E QUINDI IMPOSSIBILE PER E QUINDI IMPOSSIBILE PER L AMMINISTRATORE GARANTIRE LA SICUREZZA PERCHE IL CONDOMINIO NON HA AUTONOMA PERSONALITA GIURIDICA 29

30 LE POSSIBILI AZIONI DI TUTELA Le proposte all assemblea di modifica del Regolamento di Condominio Le forme semplificate di DVR-DUVRI La riforma del Codice Civile 30

31 LE MODIFICHE REGOLAMENTARI Per qualsiasi intervento di manutenzione all interno delle singole unità immobiliari, anche di tipo non strutturale, ogni proprietario dovrà apporre in tempo utile e in luogo ben visibile nell atrio, un cartello contenente le seguenti informazioni: nominativo del proprietario, scala e piano di riferimento data di inizio e di fine presunta dei lavori natura dell opera ed estremi della eventuale autorizzazione comunale nominativo dell impresa appaltatrice nominativo del responsabile del cantiere con recapito telefonico in caso di urgenza. 31

32 LE MODIFICHE REGOLAMENTARI Le modifiche di parti strutturali presenti all interno delle singole unità immobiliari potranno essere effettuate solo con il consenso dell amministratore, che è autorizzato, se lo ritenga necessario o opportuno, a sottoporre a verifica di idoneo professionista abilitato il progetto completo a norma delle normative vigenti, che il singolo proprietario dovrà provvedere a depositare presso l Amministratore in tempo utile prima dell inizio dei lavori. 32

33 ART.26 DVR in forma scritta RIDOTTA Art.6, comma 8, punto f) elaborare, entro e non oltre il 31 dicembre 2010, le procedure standardizzate di effettuazione della valutazione dei rischi di cui all articolo 29, comma 5, tenendo conto dei profili di rischio e degli indici infortunistici di settore. Tali procedure vengono recepite con decreto del Ministeri del lavoro,.. Esempio: Dott.Ing.Luca Rossi Ricercatore ISPESL pubblicato su Ambiente&Sicurezza n.23 del

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36 Scheda DVR in forma semplificata SCHEDA PER UNA VALUTAZIONE E PER IL CONTROLLO DEI RISCHI DI UN FABBRICATO CIVILE IN CONDOMINIO SOTTOPOSTO A LAVORI SEMPLICI DI MANUTENZIONE ORDINARIA CON CANTIERI EDILI 36

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38 SCHEDADI VALUTAZIONESINTETICADEIRISCHIDELFABBRICATO Condominio Amministratore Datadellaverifica RESPONSABILITA' Elencodellemanutenzioniperiodichesulfabbricato, ll i i di l i t deirelativiappaltatoriedellafrequenzaemodalitàdiaccessoalfabbricato impresaappaltatrice frequenza IMPRESADIPULIZIA IMPRESAASCENSORISTICA IMPRESARESPONSABILEDELLACENTRALETERMICA IMPRESADIGIARDINAGGIO IMPRESAPERLAMANUTENZIONEDIAPPARECCHIATURE AUTOMATICHE 38

39 positi va negati va nonesiste Verificadellostatodeiluoghi SITUAZIONEDEGLIACCESSIEDELLEAREECORTILIVE SITUAZIONEDEIPORTICATI,DEGLIATRIIEDELLEAREECOPERTEINGENERE SITUAZIONEDELLESCALEEDEIPIANEROTTOLI SITUAZIONEDEICOPERTIEDEIRELATIVIACCESSI SITUAZIONEDELL'IMPIANTISTICAELETTRICAEDIPROTEZIONEDALLESCARICHEATMOSFERICHE SITUAZIONEIMPIANTISTICADEIMONTACARICHIEDEGLIASCENSORI SITUAZIONEDELL'IMPIANTISTICAIDROTERMOSANITARIA SITUAZIONESTRUTTURALE ALLARMISPECIFICIDIGUASTO Verificadelladocumentazione ESISTECPI ESISTECERTIFICAZIONEDEGLIIMPIANTIELETTRICI ESISTEVERIFICAPERIODICADEGLIIMPIANTIELETTRICIEDELLAMESSAATERRA ESISTEVERBALEDIESITOPOSITIVODELL'ULTIMAVERIFICAPERIODICAAPPARECCHIELEVATORI ESISTONOSCHEDEGRAFICHE,PLANIMETRIEEPROSPETTI 39

40 Disegno di Legge di iniziativa parlamentare Legnini, Barbolini, Casson e altri (PD) Relatore Mugnai ( PDL) 40

41 Art.1117 Art.1117 bis - Il godimento delle parti comuni da parte del singolo è tollerato Art.1117 ter è consentito il cambio destinazione d uso e la sostituzione delle parti comuni Art.1117 quater il condominio estende la sua tutela anche all interno delle singole unità immobiliari Art.1117 quinques il condominio può avere autonoma capacità giuridica rispetto a quella dei condomini 41

42 Art.1118 E potenzialmente possibile il distacco della singola unità immobiliare dall impianto centralizzato t di riscaldamento 42

43 Art.1120 Introduzione del concetto di innovazione utile con quorum semplici per l approvazione, limitatamente all ambito : della sicurezza del contenimento dei consumi energetici dell abbattimento delle barriere architettoniche del cablaggio a tutela del diritto all informazione 43

44 Art.1122 Interdizione delle attività sia su parti comuni che su parti private per attività e cambio di destinazione se dannose o pregiudizievoli per Sicurezza Decoro del fabbricato 44

45 Art.1122 bis Il condominio ha facoltà di intervenire nella proprietà singola per interventi urgenti per la sicurezza collettiva L amministratore i t concorda gli interventi ti con il singolo proprietario ed agisce in caso di sua inerzia 45

46 Art.1122 ter Cablaggi TV e comunicazioni eseguibili solo con progetto di tutela delle parti comuni verificate dall assemblea Obbligo di rimozione a carico del proprietario in caso di cessazione dell uso 46

47 Art.1129 AMMINISTRATORE Pubblicità sulla nomina Garanzia sui capitali annualmente in gestione sia ordinaria che straordinaria Obbligo di utilizzo di c/c bancario esclusivo del condominio Responsabilità personale per mancata attivazione delle azione di recupero dei crediti entro 3 mesi dalla scadenza 47

48 Art.1130 Obbligo del rendiconto in forma di bilancio, con evidenza dei debiti e dei crediti di competenza dell esercizio, i da registrare secondo criteri di cassa Obbligo di relazione scritta dell amministratore sulle principali evidenze di bilancio 48

49 Art.1131 All amministratore può essere conferita rappresentanza senza limitazioni per il trasferimento, la trascrizione e la cancellazione dei diritti reali gravanti sulle parti comuni con effetto sulle singole unità 49